【房訊網(wǎng)訊】2015年12月16日至17日，中國(guó)寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇第十二屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉行。論壇由房訊網(wǎng)（www.weijiadz.cn）發(fā)起并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦，主題為“轉(zhuǎn)型與升級(jí)：房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+邏輯”。
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、大家下午好。歡迎大家回到論壇現(xiàn)場(chǎng)。下午除了安排六位一線寫(xiě)字樓操盤手進(jìn)行寫(xiě)字樓市場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)管理、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析與案例分享主題演講，還安排了兩場(chǎng)圓桌對(duì)話，聚焦禁限目錄下的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)供應(yīng)商的創(chuàng)新升級(jí)，探討存量房時(shí)代的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與城市更新及供應(yīng)商如何通過(guò)品質(zhì)提升助力商業(yè)地產(chǎn)等議題。
接下來(lái)我要為大家介紹一下下午將會(huì)上臺(tái)演講和研討的各位嘉賓：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中信和業(yè)投資有限公司副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王伍仁先生，世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚女士，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、平安不動(dòng)產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、金地商置北京公司副總經(jīng)理呂麗華女士，星庫(kù)空間創(chuàng)始人白羽先生，北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔先生，譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂先生，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市研究院副院長(zhǎng)蔣三庚先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京金豐科華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理張毅先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、合生創(chuàng)展集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理王玉龍先生，北京中糧廣場(chǎng)發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理聶志毅先生，世通資產(chǎn)副總經(jīng)理黃純芳女士，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng)馬俊清先生，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官陳音先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、星太裝飾集團(tuán)董事長(zhǎng)胡振海先生，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、大貓電商董事長(zhǎng)李毅先生，樂(lè)道鋁建筑系統(tǒng)有限公司總經(jīng)理胡寶升先生，堅(jiān)朗五金副總裁白寶萍女士。我們一并歡迎他們。
主題演講前我提醒一下各位嘉賓，在面前的桌子上有張參觀報(bào)名表，明天早上我們主辦方將組織通州副中心重點(diǎn)項(xiàng)目保利大都匯和新北京中心的參觀考察環(huán)節(jié)，請(qǐng)大家踴躍報(bào)名。
接下來(lái)我們正式進(jìn)入主題演講，首先有請(qǐng)中信和業(yè)投資有限公司副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王伍仁先生，為我們做主題演講，題目是《超高層寫(xiě)字樓建設(shè)與思考》。
中信和業(yè)投資有限公司副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王伍仁
王伍仁：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友們，大家下午好。大概一周前劉凱董事長(zhǎng)給我出了個(gè)題目，叫做《超高層寫(xiě)字樓建設(shè)與思考》，拿到題目我很高興，因?yàn)槲矣X(jué)得我可以回答這個(gè)問(wèn)題，我想今天就圍繞著六總給我出的題目來(lái)給大家做一個(gè)響應(yīng)吧。
關(guān)于超高層，因?yàn)楹芏嗄昵叭藗円詾?00米以上就是，后來(lái)逐漸到了300米，那么到底多少呢？全世界公認(rèn)的應(yīng)該是300米，我們國(guó)家為什么說(shuō)100米、150米呢？因?yàn)橛行┘夹g(shù)規(guī)范只能做到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
那關(guān)于超高層的發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)我們認(rèn)為是分了三個(gè)階段，從1894年開(kāi)始世界出現(xiàn)了曼哈頓人壽保險(xiǎn)公司，那時(shí)候過(guò)100米了，那時(shí)候是個(gè)非常了不起的事兒。到了1975年應(yīng)該說(shuō)發(fā)達(dá)國(guó)家的超高層起來(lái)了，比較有代表性的是芝加哥、紐約。1980年之后是亞洲也起來(lái)了，吉隆坡等等。整個(gè)現(xiàn)在我們說(shuō)全球已建成超過(guò)400米的有十座，我覺(jué)得感到高興的是在建的超過(guò)400米的，大家看看，有多少在中國(guó)？超過(guò)60%。
目前我們統(tǒng)計(jì)了一下，全世界已經(jīng)完工的89座，超過(guò)三分之一在中國(guó)，目前在建的100座有34座在中國(guó)，到2020年在建要完工的50座有30座在中國(guó)，那么到了2014年中國(guó)已經(jīng)連續(xù)七年成為全球超高層新增最多的國(guó)家，這就是我們國(guó)家實(shí)力的象征。
有人問(wèn)我超高層好嗎？我說(shuō)不節(jié)能、而且造價(jià)高。但是它是一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表現(xiàn)，所以大家看看有多少超高層在中國(guó)？
關(guān)于中國(guó)我也不想細(xì)說(shuō)了，我們最早1929年上海和平飯店中國(guó)最高樓77米，到了70年代改革開(kāi)放以后廣州白云賓館出來(lái)了，當(dāng)年開(kāi)業(yè)我也去過(guò)，那么到80年代后期，20年之后，中國(guó)超高層數(shù)量越來(lái)越多，大家可能聽(tīng)說(shuō)過(guò)深圳的發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)中國(guó)的速度就這個(gè)樓出來(lái)的，也就是當(dāng)年三天一層樓的速度。那么繁榮階段我認(rèn)為在2000年以后，目前已經(jīng)建好的上海一座、北京一座、廣州一座。
那么關(guān)于中國(guó)尊，大家從媒體上都看到了，說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題，第一，買了11478平米的土地，樓就蓋在這個(gè)土地之上，可以說(shuō)是零場(chǎng)地施工的工程，業(yè)態(tài)大家知道了，原來(lái)考慮放公寓，后來(lái)飯店，再后來(lái)我們了解一下全世界的超高層的特征，60%以上是寫(xiě)字樓，因?yàn)樗写罅康娜肆�，要保障人流的通行，可能用�?xiě)字樓利用率最高，那么對(duì)于中國(guó)的分區(qū)，大家知道我們分了8個(gè)區(qū)，主要還是以辦公為主，當(dāng)然未來(lái)非常有意義的，我們將來(lái)觀光將成為非常大的亮點(diǎn)，它的高度相當(dāng)于象山，有500多米的高空，未來(lái)俯瞰北京將是最佳的地點(diǎn)。
關(guān)于這個(gè)樓的目前現(xiàn)狀，每天從長(zhǎng)安街就能看見(jiàn)，今天已經(jīng)超過(guò)了150米的高度，昨天29層已經(jīng)交完。
下面講講我的思考，第一，超高層的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，什么是你主要考慮的？我想了很久，實(shí)際上我歸結(jié)為三個(gè)點(diǎn)，1、速度，2、品質(zhì)，3、建造成本和運(yùn)營(yíng)成本，這三個(gè)主要思考的點(diǎn)。
速度要快，但是超高層沒(méi)有快的，大家可以看一下國(guó)內(nèi)的超高層少則8年、長(zhǎng)則10多年，從買地到運(yùn)營(yíng)15年的時(shí)間，那么現(xiàn)在大家可能知道深圳平安已經(jīng)8年過(guò)去了，上海中心10多年過(guò)去了，由于各種原因我們的開(kāi)發(fā)速度將影響到成本，我們認(rèn)為速度是控制一個(gè)影響到整個(gè)開(kāi)發(fā)成本一個(gè)最敏感的因素。我給大家一個(gè)數(shù)據(jù)，要速度就要時(shí)間，中國(guó)2010年買的土地，現(xiàn)在已開(kāi)工的只有這么七塊，而排在后面第二名花了38個(gè)月，第三名花了54個(gè)月的時(shí)間，這就是目前我說(shuō)要縮短工期的一個(gè)對(duì)比的數(shù)字。
我今天跟大家說(shuō)一下我們?cè)趺纯s短時(shí)間的？（圖）這是目前項(xiàng)目建設(shè)的速度，排在第二名的六萬(wàn)七，第三個(gè)四萬(wàn)，也就是前面的六塊地目前的狀況，都是在2010年同時(shí)買的地，他們的速度。那么為什么會(huì)這樣？我們也做過(guò)一個(gè)分析，怎么去壓縮工期的？從第一行可以看出來(lái)通常我們要花36個(gè)月的時(shí)間，去準(zhǔn)備各種設(shè)計(jì)、然后招投標(biāo)，招完開(kāi)始國(guó)內(nèi)平均達(dá)到這種速度。
那么快就靠的是我們前面，大家看2012年就開(kāi)始了，有人說(shuō)不是違規(guī)了嘛，那么我們抓了一個(gè)好的機(jī)會(huì)，叫做同時(shí)一體化施工，所以提前開(kāi)工了，包括工程裝，包括22米的土方。然后我們到2013年的7月份拿到了施工許可，更早的施工許可證拿到就開(kāi)始地下工程，所以我們比人家縮短了31個(gè)月，但是我們后面給承包商的時(shí)間卻沒(méi)有變，所以我們通過(guò)這樣的方法來(lái)壓縮開(kāi)發(fā)商自己該做的事，我稱為工程前期，而且又不壓縮施工單位的時(shí)間，這個(gè)應(yīng)該是我認(rèn)為一個(gè)非常成功的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然這做法靠我們自身努力是不夠的，我們把施工許可證從一個(gè)變成了四個(gè)，大家說(shuō)好像不太可能，但是我們得到了市領(lǐng)導(dǎo)的支持，北京市由于我們這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)了個(gè)頭，開(kāi)了特例之后，北京市把今后的超高層許可證也允許切開(kāi)化了。我給市長(zhǎng)算過(guò)一筆賬，由于制度滯后每年要浪費(fèi)6個(gè)億，所以這次北京日?qǐng)?bào)關(guān)于改革簡(jiǎn)政放權(quán)都是把我們項(xiàng)目作為案例。
通常大家看超高層我們要通過(guò)17道程序，同1到17，要花24個(gè)月才能把證辦下來(lái)，但是我們?cè)?013年7月份就把許可證拿下來(lái)了，我們把地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)、現(xiàn)在變成四個(gè)許可證，這樣的話就是的我們工期得以提前，當(dāng)然政府專門發(fā)了文。
第二個(gè)是采用雙組包模式，通常一個(gè)工程非常復(fù)雜，因?yàn)槌邔拥旎暮亢艽�，北京政府非常支持我們，讓我們搞雙組包。
另外一個(gè)是現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度，這張圖是我們把控的，虛線是計(jì)劃、實(shí)線是實(shí)際，我們的漂移是很正常的，從這兩個(gè)點(diǎn)之間可以看出來(lái)距離，就是我們漂移的，那么往上走，到今年的九十月份這個(gè)線就靠攏了，漂移的工期被趕歸來(lái)了，底下的圖也非常重要，是我們每一層樓從鋼結(jié)構(gòu)到混凝土，所以大家看我們到今年六七月份以后，我們每層樓6天左右，所以應(yīng)該說(shuō)我們的速度是可控的。
這個(gè)是我們業(yè)主內(nèi)部的管控圖，我們把全年工作分了七個(gè)板塊，然后把一年的工作任務(wù)，在今年的年初我們就發(fā)布，而且這里邊的邏輯關(guān)系全部標(biāo)出來(lái)，你如果不完可能會(huì)影響到后面，所以通過(guò)這樣一張圖，有人說(shuō)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)法，總之我們要把它消除進(jìn)度漂移的話沒(méi)有精細(xì)的點(diǎn)是不行的，比如今年我們把重點(diǎn)135項(xiàng)在年初就發(fā)布，每個(gè)專業(yè)的負(fù)責(zé)人把任務(wù)領(lǐng)回去，而且我們把邏輯關(guān)系全部弄明白了，而且分期是外部的、內(nèi)部的都分得很明白。
進(jìn)度清零這個(gè)因?yàn)槲腋闪藥资�，�?yīng)該說(shuō)今年45年了，感受特深，我們很多大工程都是因?yàn)檫@個(gè)月下雨耽誤兩天，下個(gè)月刮風(fēng)耽誤一天，慢慢就累積累積，累計(jì)到后面一個(gè)工程拖半年、拖一年是常有的事兒，北京今年有個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃33個(gè)月，實(shí)際工期84個(gè)月，比比皆是，要及時(shí)清零是個(gè)很重要的東西。
這是我們講我們多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)承包商的管理，如果偏差到小于7天誰(shuí)來(lái)管？到15天誰(shuí)來(lái)管？30天誰(shuí)來(lái)管？通常人們采用的是懲罰的方式，但是打人家疼了你手也疼了。
我們開(kāi)發(fā)的時(shí)間成本太高，所以我們不是用懲罰的方式，我們是用獎(jiǎng)勵(lì)方式來(lái)調(diào)動(dòng)承包商的積極性，我們?cè)诘叵鹿こ探o了3000萬(wàn)的獎(jiǎng)金，設(shè)定三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，達(dá)到我就給錢，地上我們給了8000萬(wàn)，達(dá)到就給錢，極奠基給了4500萬(wàn)。我說(shuō)你愿意拖一個(gè)月還是愿意給獎(jiǎng)金？拖一個(gè)月的利息都高于獎(jiǎng)金，我們把這些東西都放到合同里頭。
內(nèi)部來(lái)講我們要求穿透式管理，整個(gè)從設(shè)計(jì)到專業(yè)，這不何太多時(shí)間了。我今天可以給大家概括一句話，我們基本上比人家要少基本三分之一的工期，但是我們并沒(méi)有壓縮承包商的工期。
第二就是品質(zhì)，因?yàn)槲覀冇X(jué)得一個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)高低，其實(shí)是涉及到越來(lái)的售價(jià)和出租率的，所以在開(kāi)工前我們就對(duì)標(biāo)，我們走了亞洲十幾個(gè)樓，走完以后發(fā)現(xiàn)香港的FC和國(guó)內(nèi)的上海金融中心是兩個(gè)最好的樓，我們未來(lái)的品質(zhì)一定要超過(guò)它們兩個(gè)。
所有對(duì)設(shè)計(jì)院、顧問(wèn)、施工單位我們都提出對(duì)標(biāo)要求。那么我們好在哪？比如說(shuō)高度、標(biāo)準(zhǔn)樓層，我們凈高3米，行政樓層凈高3.5米，這個(gè)目前國(guó)內(nèi)是沒(méi)有這么高的，那么我看到一幢樓也是按照這個(gè)設(shè)計(jì)的，但是他們的走廊只有2.8米，是因?yàn)闆](méi)有設(shè)計(jì)好，施工和設(shè)計(jì)不匹配，所以導(dǎo)致樓層不一樣。那么我們一定會(huì)保證這個(gè)數(shù)據(jù)，我們稱凈高。
第二個(gè)指標(biāo)也是超高層很特殊的，關(guān)于使用率，我們國(guó)內(nèi)稱為出房率，我專門到臺(tái)灣去考察，臺(tái)灣101大樓項(xiàng)目的業(yè)主總經(jīng)理悄悄的跟我訴苦，他說(shuō)我的樓講起來(lái)臺(tái)灣鶴立雞群，但是我要給人家周圍的人，比我矮一半的樓，我給人家同樣價(jià)格人家都不來(lái)，為什么？因?yàn)榇蠹抑览镞叺脑O(shè)備占的面積太大，所以它出房率很低，大概58%—62%的范圍。那么如果我們建起來(lái)了，沒(méi)人原來(lái)來(lái)的話一定有問(wèn)題。
另外安全我就不多說(shuō)了，運(yùn)輸當(dāng)然是個(gè)非常重要的指標(biāo)，因?yàn)槟惆褬墙ê昧�，人家上班不方便，這花很多大問(wèn)題，所以我們現(xiàn)在安裝了101部電梯加41部直梯，目前我們對(duì)比了一下，它比國(guó)內(nèi)其它已建的超高層電梯總長(zhǎng)比都大，大了大概10%左右。美國(guó)911后發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大問(wèn)題，原來(lái)的朝高層這個(gè)柱子是不耐火了，911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一個(gè)安全原因，一個(gè)是晃動(dòng)原因，我們加的綱是一般寫(xiě)字樓的4—5倍。
舒適度，溫度、濕度、新風(fēng)量，那么我們現(xiàn)在是選擇什么呢？我們?cè)谶@個(gè)樓里有幾個(gè)指標(biāo)是超過(guò)國(guó)家規(guī)范要求的，比如我們除了控溫還控濕，夏天我們濕度是不超過(guò)50%，冬天不低于35%，我們篩選了很好的高壓微物技術(shù)來(lái)解決。
第二個(gè)是新風(fēng)量，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是每人每小時(shí)30，我們的標(biāo)準(zhǔn)是50，里面的甲醛等等這個(gè)釋放期是很漫長(zhǎng)的，所以我們要增加換風(fēng)量，我們是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1.6倍以上，也就是頭兩三年都應(yīng)該加大新風(fēng)量，確保人們的健康。還有一個(gè)重要的參數(shù)是PM2.5空氣質(zhì)量，大家知道中國(guó)肺癌是第一大癌癥，我相信空氣質(zhì)量是導(dǎo)致這個(gè)癌癥的主要元兇，我們國(guó)家是明年1月1號(hào)開(kāi)始要求辦公樓里面的PM2.5是75微克每立方米，我們認(rèn)為這個(gè)數(shù)字是不夠先進(jìn)的，因?yàn)槲覀冋{(diào)查下來(lái)發(fā)達(dá)過(guò)程是35微克每立方米，甚至好的只有25，我們現(xiàn)在考慮的是50，已經(jīng)比別人標(biāo)準(zhǔn)提高。原因有兩個(gè)，一是健康，第二是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)會(huì)隨著國(guó)民收入增高和身體健康關(guān)注會(huì)提高的，所以這個(gè)樓要用100年，你得考慮到它未來(lái)升級(jí)的空間。
方法我簡(jiǎn)單說(shuō)一下，我們最早是在進(jìn)風(fēng)口那里是不搞過(guò)濾的后邊用個(gè)板式再加個(gè)過(guò)濾，我們發(fā)現(xiàn)很多大樓在改造，現(xiàn)在我們優(yōu)化以后的設(shè)計(jì)是這樣，我們加一個(gè)板式初效過(guò)濾，然后再加一個(gè)中效的代式過(guò)濾，從兩級(jí)變四級(jí)，最后預(yù)留一個(gè)活性炭的設(shè)計(jì)，我們相信從過(guò)去的兩級(jí)變到四級(jí)，我想抵御北京的霾應(yīng)該是有把握的。
還有就是大家知道大多數(shù)是雙玻璃加一個(gè)中空，我們經(jīng)過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，超高能的能耗大量的熱能是因?yàn)槲覀兊牟Ａ�，因�(yàn)椴ＡУ纳崃渴菈w的六倍，為了美觀用了玻璃能耗太大，所以項(xiàng)目上我們采用了雙真空，變成四層玻璃，雙真空之后我們發(fā)現(xiàn)對(duì)節(jié)省能耗作用非常大，而且對(duì)降噪效果也提高了很多，所以大家可以看到中國(guó)目前的超高層只有中國(guó)尊采用了這樣的配制，有人說(shuō)王總多花錢了，是，但并不多，按照現(xiàn)在算下來(lái)200塊錢一平米足夠了，總共算下來(lái)也就是兩千多萬(wàn)吧。按照清華大學(xué)給我測(cè)算的，因?yàn)樵黾恿瞬Ａе�，它前提是電費(fèi)不漲價(jià)的情況下20年收會(huì)投資，但是我不相信中國(guó)電費(fèi)不漲價(jià)，所以我相信十年收回投資是有把握的。
成本控制，成本分兩部分，一個(gè)是建造成本，第二個(gè)是運(yùn)營(yíng)成本，我前面已經(jīng)放在一起來(lái)說(shuō)了，作為一個(gè)成熟的負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，除了建筑成本你還要想使用成本，所以我們降低運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)該是個(gè)重要的考慮因素。
當(dāng)然我們國(guó)內(nèi)現(xiàn)在有個(gè)新規(guī)定，只要是國(guó)有資金投資的招標(biāo)，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)控制價(jià)，過(guò)去是亂打，我們根據(jù)這個(gè)原理我們從設(shè)計(jì)院要求提供設(shè)計(jì)預(yù)算，請(qǐng)了有經(jīng)驗(yàn)的公司做預(yù)算，然后我們的人調(diào)研同類工程，調(diào)研之后我們形成了分析，最后確定我們的招標(biāo)控制價(jià)。到今天為止我們已經(jīng)采購(gòu)?fù)瓿?30多億，200多個(gè)合同簽完了，應(yīng)該說(shuō)到現(xiàn)在為止都還可控。我們分了四個(gè)階段加結(jié)算，五到關(guān)口來(lái)把關(guān)成本，這是我們的管理原理，也就是說(shuō)前面留得多一點(diǎn)，中間肯定會(huì)發(fā)生增項(xiàng)，但到最后增項(xiàng)完了也不能超出原來(lái)的最早的測(cè)算，這是一個(gè)控制原理。
這個(gè)是我們一個(gè)節(jié)能的非常有效的措施，這個(gè)項(xiàng)目上我們采用一個(gè)叫做冰蓄能，但是冰蓄能的褒貶不一，我們現(xiàn)在找到一個(gè)國(guó)內(nèi)非常好的企業(yè)，他們是獲得國(guó)家很多專利，也被建設(shè)部專家評(píng)定為國(guó)際領(lǐng)先的東西。我們整個(gè)項(xiàng)目會(huì)多花2000多萬(wàn)，但是我們估算四年就能收會(huì)這個(gè)成本。我們電價(jià)最便宜三毛六，最貴的時(shí)候一塊五毛錢，相差四倍，也就是說(shuō)最便宜的時(shí)候我們儲(chǔ)能，最后使得運(yùn)營(yíng)成本降低。至于成本的控制難點(diǎn)，我們也想了很多，一個(gè)是周期太長(zhǎng)，第二是由于大量的分包的篩選花的時(shí)間比較多，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有個(gè)大問(wèn)題，施工圖理論上是設(shè)計(jì)院畫(huà)好交給施工單位，但事實(shí)上絕對(duì)做不到，如果設(shè)計(jì)師畫(huà)施工圖要把材料、設(shè)備、型號(hào)全部固定下來(lái)，那你們?cè)O(shè)計(jì)院型號(hào)選好了造價(jià)我就失控了。第二個(gè)原因，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院還沒(méi)這個(gè)水平，所以設(shè)計(jì)院對(duì)材料了解并不多。
關(guān)于設(shè)計(jì)，我只說(shuō)一句話，方案初步設(shè)計(jì)是外國(guó)人干的，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院再設(shè)計(jì)，然后交給施工，中間是有兩條溝的，我們采用聯(lián)合體的方式把溝給消掉了，我們有專門給設(shè)計(jì)師服務(wù)的顧問(wèn)，總包聯(lián)合體來(lái)管，我管錢就完了。
另外值得一說(shuō)的是在中國(guó)尊高效的另外一個(gè)重要原因，我們用最新的技術(shù)，我們自己在一開(kāi)始從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、運(yùn)營(yíng)全施工周期做規(guī)劃，由業(yè)主編制倒則，這個(gè)我們把它控制住了，當(dāng)然效果其是很明顯的。
包括還有個(gè)信息化，我們用了一個(gè)數(shù)據(jù)軟件，參加單位200多個(gè)合同，我們版本不斷提升，大的動(dòng)了五次，小的不知道多少次了，保證信息同步出去，設(shè)計(jì)院每隔四小時(shí)和我們同步更新，不能拿的淘汰圖紙或者被替換的圖紙，到10月份我們已經(jīng)上去了2.4萬(wàn)文件，達(dá)到2.4TB。
還有消防，也是一個(gè)非常大的矛盾。中央臺(tái)為什么出現(xiàn)這么大的問(wèn)題？就是因?yàn)榍袚Q期，永久消防和臨時(shí)消防中間有空白，這個(gè)時(shí)候如果發(fā)生火災(zāi)，沒(méi)人可以救你。我們上海著火的時(shí)候好多消防車在我們樓下停著，連水管都沒(méi)接，為什么沒(méi)接？因?yàn)橹瘘c(diǎn)在220米以上，接也白接，我們靠的都是自己的消防系統(tǒng)。
最后晚景，最早是后擺的，政府希望能為北京做貢獻(xiàn)，尤其節(jié)假日，所以現(xiàn)在我們的新方案是可以彩色的，平時(shí)黑白，節(jié)假日的時(shí)候可以彩色甚至波動(dòng)化。
說(shuō)得不當(dāng)之處歡迎大家批評(píng)指正。
主持人：謝謝王總的精彩演講。下面有請(qǐng)世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚女士，演講主題是：一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚
黃蔚：我想給大家分享一下我們今年的數(shù)據(jù)和明年的展望，《新常態(tài)下的中國(guó)房地產(chǎn)》。
先講講宏觀經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)我覺(jué)得大家挺清楚的，不用多說(shuō)，因?yàn)檎谧鼋?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從投資和外貿(mào)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向內(nèi)需，會(huì)對(duì)GDP的增長(zhǎng)有一定影響，但是GDP實(shí)際上對(duì)寫(xiě)字樓和房地產(chǎn)只是一部分的影響。我們看一下新的情況下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要的影響在哪些方面？工業(yè)的情況這幾年都是逐步在標(biāo)準(zhǔn)以下，但是反過(guò)來(lái)服務(wù)業(yè)非常穩(wěn)健，這幾年都在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以上。
這個(gè)是第三產(chǎn)業(yè)GDP占比情況，那么在寫(xiě)字樓方面主要是由工業(yè)和服務(wù)業(yè)作為主導(dǎo)，對(duì)吸納會(huì)有正面影響。
另外一方面是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的活躍度，在寫(xiě)字樓上面也能看得出來(lái)，這兩張圖主要給大家一個(gè)背景，國(guó)有企業(yè)整體情況是放緩的。右邊的圖大家可以看到國(guó)有且的資產(chǎn)占比比較高，40%，可是它能產(chǎn)生的利潤(rùn)只有20%，說(shuō)明這個(gè)效率還是有待提高的。
那么反過(guò)來(lái)，效率是民營(yíng)企業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，這塊兒它會(huì)對(duì)咱們整體經(jīng)濟(jì)發(fā)揮非常好的影響。
因?yàn)檎畬?duì)人民幣逐步放開(kāi)，所以可以看到美金跟人民幣的兌換匯率其實(shí)是逐步走高，那說(shuō)明什么？說(shuō)明這個(gè)為咱們房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商基金提供了條海外投資的路徑，希望有越來(lái)越多的外幣配制，不會(huì)只放到人民幣上。
切入整體，寫(xiě)字樓市場(chǎng)一線城市的情況，我們現(xiàn)在看多的一線城市也就是北上廣深，整體來(lái)講非常健康，可以看到2014、2015年的新增供應(yīng)也就是100萬(wàn)到200萬(wàn)之之間，說(shuō)明這四各城市市場(chǎng)是非常良好的，我們的平均的空置率是在7%左右。反過(guò)來(lái)，二線城市情況是完全不同的，二線城市從2012、2013開(kāi)始大規(guī)模供應(yīng)，政府可能激進(jìn)推廣，導(dǎo)致供應(yīng)超大，所以看二線城市的供應(yīng)量加在一起，其實(shí)比一線城市還要高，可是它的吸納量和需求還是比較成問(wèn)題的，平均空置率27%。
最近表現(xiàn)方面，這是個(gè)租金指數(shù)，不代表租金本身，我們用2013年作為起點(diǎn)來(lái)看看一線城市的表現(xiàn)，值得一提的是上海和深圳表現(xiàn)非常好，深圳大家都知道，因?yàn)橛星昂５恼呶撕芏嗥髽I(yè)過(guò)去，那邊的需求量還是比較旺的，租賃的活躍程度還是非常高的。上海是供應(yīng)量大、需求量也大，因?yàn)樯虾Ｇ皫啄曜饨鸷捅本┯胁罹�，所以可以看到上海的租金增長(zhǎng)在今年還是表現(xiàn)得非常好，其它城市基本上保持持平的狀態(tài)。
（圖）這個(gè)是一線城市和二線城市存量的對(duì)比圖，一線城市的存量可控。二線城市還是有顧慮的，成都和重慶，那么成都的存量基本達(dá)到了一線城市差不多同等水平，但是空置率接近40%，有200多萬(wàn)是空著的，重慶也是類似情況，總體看分化還是非常明確的。
在未來(lái)的供應(yīng)方面，2015、2016、2017年供應(yīng)量還是比較大，主要集中在上海、深圳、廣州、成都、重慶，尤其是2017年深圳、上海、成都、重慶這個(gè)供應(yīng)量是比較多的。這個(gè)小方塊代表新增供應(yīng)跟存量間的關(guān)系，它是個(gè)百分比，比方說(shuō)上海新增供應(yīng)占存量的30%左右，這個(gè)圖看未來(lái)供應(yīng)還是比較收緊的，深圳、廣州比較多，重慶跟我成都、武漢，武漢還好，因?yàn)槲錆h總體的存量不大，但是成都和重慶未來(lái)壓力會(huì)非常大。
寫(xiě)字樓的租戶方面我們可以看外資和內(nèi)資變化挺明顯，北京可能不是太明顯，我們看到上海、廣州、深圳，已經(jīng)是內(nèi)資公司為主導(dǎo)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)了，過(guò)去整體來(lái)講寫(xiě)字樓還是由外資主導(dǎo)，這兩年變成比較大，主要是因?yàn)橥赓Y在中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)慢慢縮減，而內(nèi)資的優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)得比較明確。
在租戶的業(yè)態(tài)方面，也能看到挺有意思，我們看上海的租戶結(jié)構(gòu)還是比較多元化，但是北京以信息技術(shù)為主，科技技術(shù)，尤其中關(guān)村，像優(yōu)步、滴滴打車這樣的新液態(tài)
講完業(yè)態(tài)之后多講兩句關(guān)于綠色建筑吧，剛才王總也介紹了綠色建筑可持續(xù)發(fā)展的概念，我覺(jué)得中國(guó)越來(lái)越多的綠色大樓起來(lái)，廣泛的在中國(guó)已經(jīng)被接受了，我想在這個(gè)基礎(chǔ)上多說(shuō)兩句其它的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，（圖）這個(gè)是大家比較熟知的綠標(biāo)、綠色認(rèn)證、辦公室內(nèi)部綠色認(rèn)證，結(jié)合這個(gè)我想跟大家分享一個(gè)新的概念。
先講兩句投資展望，今年交易活躍的地方是上海，上海的流動(dòng)性非常好，那么北京因?yàn)橛袞|直門上百億項(xiàng)目的交易，所以今年還是不錯(cuò)。
另外哪些業(yè)態(tài)會(huì)受投資人的青睞？主要的原因還是因?yàn)閷?xiě)字樓比較穩(wěn)健，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定，尤其這兩年租金很高，根據(jù)調(diào)研，全球最貴的30個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中北京的金融街排全球第三，CBD排全球第四，可想而知這個(gè)租金回報(bào)還是可觀的。
哪些投資人是比較活躍的？這也比較有意思。我們看現(xiàn)在比較活躍的房地產(chǎn)基金跟過(guò)去相比活躍程度是提高的，比方說(shuō)今年北京買的歐美會(huì)的就是一個(gè)，是比較活躍的。
兩句話講講中國(guó)企業(yè)的海外投資，剛才也說(shuō)到會(huì)給海外投資另辟蹊徑，現(xiàn)在2015年數(shù)據(jù)只是截止到上半年，但是已經(jīng)超過(guò)了全年的一大半了，今年大家跟多的看好美國(guó)市場(chǎng)，這跟美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有一定關(guān)系，另外太平洋地區(qū)也必須受青睞，但是我也知道有些人會(huì)比較擔(dān)心，因?yàn)榘拇罄麃喓椭袊?guó)是比較主要的貿(mào)易伙伴，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)很容易影響到澳洲的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，所以大家更多的希望把投資投到跟中國(guó)沒(méi)有太多流動(dòng)的地方，這也是美國(guó)和歐洲比較受青睞的原因。
辦公策略的轉(zhuǎn)變，我不曉得大家能不能認(rèn)出來(lái)這是誰(shuí)的辦公室？這是澳新銀行在澳大利亞的辦公總部，這個(gè)辦公室有個(gè)很大特點(diǎn)，是它的采光，它沒(méi)有采取傳統(tǒng)銀行的辦公策略，它采取的是一個(gè)新策略，根據(jù)員工辦公活動(dòng)目標(biāo)為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)，因?yàn)槲覀冋f(shuō)寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)是從里面到外面，其實(shí)也建議大家研究一下最先進(jìn)的或者最前沿的一個(gè)辦公理念。
這個(gè)是CBRE的辦公室，這是在日本，目的是無(wú)紙化辦公，日本的辦公室確實(shí)不太像個(gè)辦公室，它迎合的是年輕人的辦公理念，很張揚(yáng)，年輕人喜歡交流，當(dāng)然他也需要有一些隱私，所以我們提供了很多面積給到大家互動(dòng)用的地方。
那來(lái)看一下這個(gè)辦公空間策略的演變，三種不同的辦公方式，傳統(tǒng)的、當(dāng)代的、二選一的，那么在中國(guó)其實(shí)傳統(tǒng)辦公還是占到主導(dǎo)，也就是說(shuō)還是有很大的開(kāi)發(fā)空間，但是已經(jīng)有超過(guò)60的企業(yè)在研究一種新的辦公空間。
傳統(tǒng)辦公，就是左上角，那么就是一人一個(gè)辦公室，然后其有很多會(huì)議室，其實(shí)很多辦公室都是這樣的。那右邊是由于一小部分人沒(méi)有自己的辦公作為，因?yàn)榈睫k公室的機(jī)會(huì)不多，那么它的優(yōu)勢(shì)是省錢，不需要增大面積，那它給員工來(lái)的是什么呢？沒(méi)有任何價(jià)值，員工不會(huì)有歸屬感。左下角的是提供了很大面積給到員工做討論、做項(xiàng)目，它的優(yōu)勢(shì)是鼓勵(lì)企業(yè)文化、鼓勵(lì)大家交流，劣勢(shì)是成本很高。所以我們不建議是叫ABW，它其實(shí)是兩個(gè)不同辦公的整合，提供給員工多種選擇你想安靜一點(diǎn)就到安靜的房間辦公，你想跟大家分享就坐到開(kāi)放的辦公區(qū)，它的原則是百分之百開(kāi)放，沒(méi)有個(gè)人專屬座位。 同時(shí)來(lái)講還有個(gè)好處，就是辦公桌上不堆文件，這個(gè)就可以實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能的辦公了。
�。▓D）這是我們給上海的一家公司設(shè)計(jì)的辦公室，它是完全開(kāi)放的，辦公室的容納量上會(huì)有變化，人均成本是縮減的。
總結(jié)一下ABW，這還是日本的辦公室，提供三倍多的會(huì)議區(qū)間，增加四倍投資在個(gè)人基礎(chǔ)上，比方說(shuō)電話不是用手機(jī)，你在東京也可以打北京的電話，當(dāng)然百分之百誰(shuí)都沒(méi)有專屬座位，這樣可以節(jié)省30%的面積，并且十年來(lái)看我們可以省30的裝修成本，這就是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，跟大家分享一下，也許對(duì)各位來(lái)講會(huì)有一些啟發(fā)，當(dāng)然不是說(shuō)我們一定都要做，每個(gè)企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)做決定。
謝謝大家。
主持人：謝謝。下面有請(qǐng)下一位演講嘉賓，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、平安不動(dòng)產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛先生，演講題目是：寫(xiě)字樓投資分析與案例分享。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、平安不動(dòng)產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛
許良飛：凱哥給我個(gè)作業(yè)，說(shuō)從投資角度談?wù)劯鷮?xiě)字樓有關(guān)系的話題，我想了很長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)楦椰F(xiàn)在做的工作有關(guān)系，我現(xiàn)在做的工作有兩個(gè)，一個(gè)是投資、一個(gè)是資產(chǎn)管理，那么投資的業(yè)務(wù)比重在我的公眾內(nèi)容多一點(diǎn)，資產(chǎn)管理的比重少一點(diǎn)，我覺(jué)得這兩個(gè)東西放在一起來(lái)思考就比較有意思，用一些金融的觀點(diǎn)去看待在寫(xiě)字樓、在運(yùn)營(yíng)、建造過(guò)程中的一些思路，可以開(kāi)拓一些，理解得更加透徹一點(diǎn)。
今天我想用這么一個(gè)題目，因?yàn)榇蠹叶贾缹?xiě)字樓、商場(chǎng)、綜合體都是一些不動(dòng)產(chǎn)，在投資的過(guò)程中要壓很多的錢，投入很大，每平米建造費(fèi)用很大，那么怎么樣讓它投入形成的固定資產(chǎn)或者叫不動(dòng)產(chǎn)可以更好的流動(dòng)起來(lái)？我自己思考了很長(zhǎng)時(shí)間，我覺(jué)得不用金融手段是很難解決的。
剛才也講到了，要用一個(gè)案例來(lái)說(shuō)，我就用一個(gè)自己參與過(guò)的一個(gè)案例說(shuō)明這個(gè)過(guò)程。（圖）這是一個(gè)正常的不動(dòng)辦的價(jià)值鏈，它從一塊土地到一個(gè)工程再到一個(gè)房子本身，不停的追加投資到里面去。
案例就用我自己參與過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，我在里面參與了一些，來(lái)講一下在不同的階段可以用一些什么樣的金融手段和操盤的手段讓這樣的不動(dòng)產(chǎn)可以流動(dòng)起來(lái)�；仡櫼郧暗臍v史，這塊地拿個(gè)很早，是2003年非典的時(shí)候拿的，拿地的時(shí)候當(dāng)時(shí)我的東家沒(méi)有那么多的資金，很少的資金，拿一個(gè)地要好幾個(gè)億，他沒(méi)有那么多錢，所以在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)，大概12年前發(fā)明了一種辦法，現(xiàn)在有一個(gè)正確的術(shù)語(yǔ)叫小股操盤，那時(shí)候還沒(méi)有這樣的定義，如果在今天有很多的金融機(jī)構(gòu)，像我們金融不動(dòng)產(chǎn)就做這個(gè)的，你缺錢我們給你錢德，但那個(gè)時(shí)候很少有金融機(jī)構(gòu)可以做這個(gè)事情，當(dāng)時(shí)就找了一個(gè)投資者，跟山西的一個(gè)老板一起買地，談的時(shí)候談了一個(gè)非常好的調(diào)整，你開(kāi)發(fā)商是操盤方，我給你一點(diǎn)管理費(fèi)。
第二，假如說(shuō)有個(gè)預(yù)期的利潤(rùn)率，你超過(guò)那部分的話，咱倆可以倒過(guò)來(lái)，利潤(rùn)率以下一個(gè)20一個(gè)80，超過(guò)的部分可以反過(guò)來(lái)，我覺(jué)得這個(gè)模式很好。
開(kāi)發(fā)過(guò)程比較傳統(tǒng)，這個(gè)過(guò)程非常非常的傳統(tǒng)，大家都會(huì)，所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)，賣掉一部分留一部分，我們大概賣掉了65%左右，趕上北京的市場(chǎng)比較好，所以你賣了那部分后這個(gè)項(xiàng)目完完全全平衡，還能掙一點(diǎn)錢，所以這個(gè)過(guò)程比較簡(jiǎn)單，大家都會(huì)。
下面一個(gè)過(guò)程就比較有意思了，因?yàn)樵?007年的時(shí)間點(diǎn)，大家覺(jué)得CBD很不錯(cuò)，將來(lái)會(huì)很值錢，那怎么樣留下這個(gè)資產(chǎn)？就跟大的投資者談，用我的股權(quán)加上我的獎(jiǎng)勵(lì)，你把這個(gè)樓給我就行了，賣了之后項(xiàng)目有很多現(xiàn)金，你拿走。那個(gè)投資者算了一下覺(jué)得挺好的，他拿走了現(xiàn)金，我們?nèi)f通拿了資產(chǎn)。
這個(gè)過(guò)程本身非常簡(jiǎn)單，但是難處理的是產(chǎn)權(quán)證的辦理，這個(gè)我要強(qiáng)調(diào)一下，它跟后續(xù)的所有都有關(guān)系，你如果沒(méi)有這些，后續(xù)的金融安排非常難做。
那么這個(gè)過(guò)程還有個(gè)好處，因?yàn)檫@相當(dāng)于是個(gè)買樓的過(guò)程，你可以變成一個(gè)交易的過(guò)程，你簽的是商品房買賣合同，你可以用按揭的手段，那么按揭也是一款金融產(chǎn)品，它的額度按照你的交易額來(lái)，一般商業(yè)低產(chǎn)是五成。
大家可以想一想這個(gè)過(guò)程，它這個(gè)交易過(guò)程其實(shí)我是用一個(gè)當(dāng)初的20%的股權(quán)加上獎(jiǎng)勵(lì)換來(lái)的這個(gè)樓，那我還用一個(gè)按揭，那作為開(kāi)發(fā)商它掏錢了嗎？萬(wàn)通掏錢了嗎？沒(méi)有掏錢，只是用按揭回來(lái)的一筆錢，因?yàn)槟愀蓶|買樓你用的是對(duì)價(jià)，說(shuō)得很清楚。
下一個(gè)金融產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)貸款，這個(gè)貸款在目前的市場(chǎng)上非常好做，大家都可以做，我們2008年辦的時(shí)候有個(gè)出租率的要求，要達(dá)到70%，但達(dá)到70%挺難的，如果大家對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較了解，你要在很短的時(shí)間內(nèi)去做到70%難度非常大，這里面就涉及到一個(gè)資產(chǎn)管理過(guò)程中非常重要的要素，就是你所做的所有的資產(chǎn)管理跟你的公司的賬或者你背后的金融安排是怎樣一個(gè)匹配？你作為一個(gè)資產(chǎn)管理者你應(yīng)該了解這個(gè)，公司的總的要求是什么？比如這個(gè)階段公司的總要求是做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，因?yàn)樗念~度安全評(píng)估值來(lái)計(jì)算，評(píng)估值有什么好呢？找評(píng)估機(jī)構(gòu)可以往上抬，這樣你貸款的額度可以提升，所以從公司的角度當(dāng)然希望你能夠盡快的達(dá)到70%的出租率，可以符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的條件，當(dāng)時(shí)我在做這個(gè)樓，公司說(shuō)得很清楚，要到70%。所以你在三個(gè)平衡的過(guò)程中，你可能覺(jué)得出租率重要，所以你會(huì)犧牲一點(diǎn)價(jià)格和犧牲一點(diǎn)客戶的品質(zhì)，因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)客戶要求。
下一個(gè)，它跟題的資產(chǎn)管理又是個(gè)很大關(guān)系，大家知道在北京絕大多數(shù)租約的時(shí)間都是三年，我相信每個(gè)樓里的70%左右租約都是3年左右。到了2011年的時(shí)候我的樓什么狀態(tài)呢？第一期的租約馬上要到期，那2011年市場(chǎng)也比較給力，如果大家對(duì)黃總曲線有印象的話，基本上2011年北京寫(xiě)字樓是翻倍，那翻倍了之后的好處是什么呢？我要到換租的時(shí)候可以給客戶漲價(jià)了，怎么也得漲50%，因?yàn)槭袌?chǎng)平均漲了一倍了。那么在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)，假如你做更好的金融安排的時(shí)候，你的評(píng)估值又上來(lái)了，因?yàn)槟惆凑?008年做的評(píng)估，現(xiàn)在你可以按照2011年的租金水平做評(píng)估，所以評(píng)估上去是非常容易的，那么2011年那個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)基金非�；馃�，大家如果回顧地產(chǎn)金融的市場(chǎng)，非常的火，很多的地產(chǎn)基金如雨后春筍生長(zhǎng)出來(lái)，那個(gè)時(shí)候非常的活躍，公司覺(jué)得可以拿這個(gè)樓做個(gè)地產(chǎn)基金，是個(gè)真正的股權(quán)性的基金，而不是債權(quán)性的基金，真正的股權(quán)基金就是你可以把項(xiàng)目股權(quán)賣一部分出去，它的好處是什么呢？你還可以收一點(diǎn)基金管理非，然后你跟LP說(shuō)收一點(diǎn)資產(chǎn)管理費(fèi)，我?guī)湍愎堋⑽疫�幫你理財(cái)。
那這個(gè)權(quán)益，這個(gè)股權(quán)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，樓的價(jià)值上來(lái)了，你賣股權(quán)肯定要掙錢的嘛，否則為什么要賣。所以當(dāng)時(shí)做了這筆這樣的金融安排，大家知道，作為這個(gè)樓的業(yè)主，做了這筆交易之后第一是賣股權(quán)掙錢，還能收點(diǎn)管理費(fèi)，這個(gè)生意也很值。這個(gè)基金的時(shí)間是三年，當(dāng)初在設(shè)定這個(gè)基金的時(shí)候老板也咨詢資產(chǎn)管理，多長(zhǎng)期限比較合適？我說(shuō)我建議是三年。為什么是三年呢？因?yàn)楸本┑淖饧s是三年為主，那個(gè)時(shí)間點(diǎn)如果賣一個(gè)基金是三年，市場(chǎng)上不是很好賣，絕大多數(shù)好賣的是兩年左右，但我建議還是三年，我說(shuō)三年跟這個(gè)樓的租約相關(guān)系，你退出的時(shí)候可以有很好的故事跟LP講。
剛才我說(shuō)了，拜市場(chǎng)所賜，2013年賣出去的時(shí)候還是增長(zhǎng)的，這樣的一個(gè)狀態(tài)下，你可以推出，可以分錢給LP，當(dāng)然這個(gè)基金推出的年化是20%的回報(bào)，大家也可以去市場(chǎng)上查，這是公開(kāi)的資料，所有的投資者都拿了這些錢，拿了回報(bào)走人的。
那怎么樣來(lái)接盤？也比較有意思了。大家覺(jué)得這個(gè)樓因?yàn)樽饨鹩譂q了，這個(gè)價(jià)值又提升了，但又提升了呢，嚴(yán)格意義上你如果要對(duì)付LP你要自己掏錢，但是當(dāng)時(shí)的萬(wàn)通地產(chǎn)覺(jué)得可以跟銀行更好的融資，你原來(lái)的額度很小了，因?yàn)檫@個(gè)樓價(jià)值高很多，所以可以跟銀行多貸一點(diǎn)，基本上我們對(duì)付LP的錢跟從銀行多貸的錢是一致的。
講了這么多故事，作為業(yè)主、作為開(kāi)發(fā)商就投了最初的20%的錢。
到了2014年基金完全退出，萬(wàn)通還是100%的股東。這里面最最重要的一點(diǎn)是什么？是租金的增長(zhǎng)，是這個(gè)樓所帶來(lái)的資金收入的增長(zhǎng)，假如你沒(méi)有這個(gè)租金收入的增長(zhǎng)，所有的金融的安排都將變成一個(gè)反金融的杠桿，這種行為反而會(huì)使你到了非�？植赖木硾r。
按照目前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的狀態(tài)，幾乎你所有的金融手段都可以采用，我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)的產(chǎn)品的成熟度已經(jīng)非常非常成熟了，國(guó)內(nèi)的金融創(chuàng)新到目前在2015年真的是非�；钴S，當(dāng)然有很多的金融機(jī)構(gòu)在里面做嘗試，大家也看到在今年有一些比較類似的產(chǎn)品也出來(lái)了，上個(gè)禮拜又完成了兩單，一個(gè)是在新加坡做的，另外一個(gè)是國(guó)內(nèi)做的，就是所有的金融產(chǎn)品已經(jīng)是齊全的，只是看你自己去選擇什么樣的金融產(chǎn)品去選適合你自己的項(xiàng)目和適合你自己的公司。
開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主，他的掙錢的方式、盈利的模型也在改變，原來(lái)你很簡(jiǎn)單的賣房子、租房子是你主要收入來(lái)源，但是假如你用更有意思的金融安排，可以廣泛的開(kāi)拓你收入的來(lái)源，你的主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入變化是很大的，這也是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。大家知道所有人都講開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)型、要改變，還有輕資產(chǎn)哪，所有的這些，背后一定是你金融結(jié)構(gòu)的改變，假如沒(méi)有這些不可能轉(zhuǎn)型，你原來(lái)賣房子的還能真的變化O2O賣大米？那絕對(duì)不可能的。所有開(kāi)發(fā)商做轉(zhuǎn)型它心里非常清楚，只是說(shuō)我干這樣的事情，但是因?yàn)榻鹑谑侄蔚母淖�，因�(yàn)樵谡麄�(gè)過(guò)程中承擔(dān)責(zé)任的改變，你走新的路徑。
所以作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商在目前的市場(chǎng)上，什么是你最最核心的能力？什么是你想在市場(chǎng)上立足的生存之本？我覺(jué)得也在改變。原來(lái)大家都覺(jué)得我蓋出個(gè)很好的產(chǎn)品就可以了，所以我覺(jué)得產(chǎn)品能力，但是產(chǎn)品能力現(xiàn)在也非常非常關(guān)鍵，也是個(gè)非常重要的基礎(chǔ)，沒(méi)有這個(gè)基礎(chǔ)你所有的東西都是虛的。
還有兩個(gè)，第一個(gè)是金融的安排，第二是資產(chǎn)管理能力。
今天就講這些故事，謝謝。
主持人: 感謝許總的演講。下面有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、金地商置北京公司 副總經(jīng)理——呂麗華女士為我們演講，題目是：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理演進(jìn)與實(shí)踐。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、金地商置北京公司 副總經(jīng)理呂麗華
呂麗華：大家好，各位領(lǐng)導(dǎo)好，感謝大家在年底抽出時(shí)間跟我們一起交流大家的工作體驗(yàn)，我也很珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)，剛才聽(tīng)各位同行講的故事，我覺(jué)得特點(diǎn)受用，因?yàn)槎际菍?shí)操經(jīng)驗(yàn)，都是干貨，而且可能不做這個(gè)行業(yè)的人覺(jué)得不是那么受啟發(fā)，但我們一直沉浸在一線的人覺(jué)得他們拿親身經(jīng)歷跟大家分享真的是特別好的交流。
我今天的重點(diǎn)三個(gè)方面，一個(gè)是資產(chǎn)管理的演進(jìn)，第二個(gè)是資產(chǎn)關(guān)系的新趨勢(shì)，第三就是我的一些思考。
我們先說(shuō)一下資產(chǎn)關(guān)緊的演進(jìn)，這是劉凱總給我的題目。因?yàn)榻裉焓菍?xiě)字樓分會(huì)的主題演講，所以我站在寫(xiě)字樓角度給大家分享一下市場(chǎng)上的變化。我們先看到第一階段我們都知道在北京最早大家都看見(jiàn)這些長(zhǎng)包房，在酒店里，最早是國(guó)貿(mào)的酒店、京廣的酒店，那個(gè)時(shí)候好像大家不是那么排斥，那個(gè)時(shí)候非常見(jiàn)效。
第二代的辦公樓就是初級(jí)的商務(wù)辦公樓，已經(jīng)具備了一些初級(jí)功能，但相對(duì)今天還是小兒科。
第三代辦公就是我們所說(shuō)的5A智能辦公，從各個(gè)方面滿足我們現(xiàn)在商務(wù)人士的全方位的辦公需求，而且也是傳統(tǒng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的概念。
第四代就是黃總說(shuō)的ABW，這中創(chuàng)新的辦公環(huán)境，比如說(shuō)我們?cè)谖⑿派辖?jīng)�？吹焦雀璧霓k公室特別炫，那個(gè)都是我們所說(shuō)的第四代辦公室，也包含了很多新技術(shù)。
然后我說(shuō)一下地部分，資產(chǎn)管理。我們看一下演進(jìn)的模式，我剛才總結(jié)的辦公樓的業(yè)主方來(lái)說(shuō)，像我金地中心我們也是從拿地、開(kāi)發(fā)、報(bào)建、報(bào)批，進(jìn)工交付以后我們投入運(yùn)營(yíng)，到今天不斷的加強(qiáng)物業(yè)管理的提升，到今天市場(chǎng)上看到的金地中心目前的樣子，所以從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商模式來(lái)說(shuō)往往第一階段都是重資產(chǎn)管理模式。
第二階段是大家普遍轉(zhuǎn)型的階段是輕資產(chǎn)管理模式，它的好處大家都知道，人輕、身體就很靈活，所以干什么事情比較容易改變。
第三個(gè)模式就是混合型管理模式，今天時(shí)間關(guān)系就帶過(guò)了。
我說(shuō)一下重資產(chǎn)，比較典型的代表除了金地還可以說(shuō)一下恒隆地產(chǎn)，它的產(chǎn)品不僅在上海很有名，在香港大家也熟知，恒隆地產(chǎn)遍地開(kāi)花。那么對(duì)于重資產(chǎn)管理的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得不要太放牧的轉(zhuǎn)型，這個(gè)還是要根據(jù)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商自己不同的模式來(lái)分析自己的產(chǎn)品定位，來(lái)決定下一步我的重資產(chǎn)的角度重點(diǎn)落在哪，那么現(xiàn)在我們的目的就是讓重資產(chǎn)變輕，比如現(xiàn)在像萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在就在全面的瘦身，而且把重資產(chǎn)甩掉變成輕資產(chǎn)，因?yàn)樗舶l(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的變化，要求著反推我們開(kāi)發(fā)商不斷反思市場(chǎng)上的變化，所以現(xiàn)在我們看到萬(wàn)科的一些設(shè)計(jì)院，也在不斷的瘦身，然后這樣受審的集中精力復(fù)制不同的萬(wàn)達(dá)官場(chǎng)，因?yàn)槲易錾虡I(yè)地產(chǎn)，目前很少有人像萬(wàn)達(dá)這樣的速度在一年里開(kāi)出N個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，所以我們?cè)谫Y產(chǎn)管理也要像萬(wàn)達(dá)不斷的改變。然后凡是輕資產(chǎn)讓自己變得更輕，不斷的再優(yōu)化。
我們像剛才梁總分享的萬(wàn)通的故事其實(shí)是特別好的印證了資產(chǎn)管理的全方位技能，他有無(wú)數(shù)次的峰值回報(bào)就是運(yùn)營(yíng)管理的組合拳打得好，所以我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)提升一定是資源能力的整合，我能夠調(diào)動(dòng)各個(gè)功能把我的公司做強(qiáng)做大，還一個(gè)是我們對(duì)人才的需求已經(jīng)不是片面的說(shuō)張三就是租賃方面挺強(qiáng)，李四只懂得財(cái)務(wù)，我們需要的是這個(gè)人既要懂得財(cái)務(wù)也要懂得運(yùn)營(yíng)和管理，也要知道資產(chǎn)管理是回事兒，就比如說(shuō)像現(xiàn)在我們?cè)谖⑿湃豪锝?jīng)常說(shuō)我現(xiàn)在已經(jīng)被逼稱“表姐”了，因?yàn)槲依显谧霰恚椰F(xiàn)在必須得用各種各樣的表格、數(shù)據(jù)向老板匯報(bào)真實(shí)情況。
然后團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，我們?cè)谕瓿梢患虑榘l(fā)現(xiàn)個(gè)人英雄主義很難產(chǎn)生價(jià)值，我們要用一個(gè)有能力的人帶動(dòng)一群人。
第三個(gè)我想說(shuō)下實(shí)踐與思考，最近一個(gè)熱門話題，我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公或者眾創(chuàng)辦公，這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)說(shuō)實(shí)話十年前我就已經(jīng)接觸到了，但是那時(shí)候但是不知道叫聯(lián)合辦公或者叫we work，最近兩三年起來(lái)我覺(jué)得是毛總的人格魅力，他影響力很大，他一拍了，全天下在跟。這個(gè)項(xiàng)目一出來(lái)，坦白說(shuō)我的好奇心挺強(qiáng)的，所以我就對(duì)北京這個(gè)熱門的所也的聯(lián)合辦公模式我做了實(shí)地考察，我就一個(gè)一個(gè)的去看，那么看了以后我發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公其實(shí)坦白講我個(gè)人覺(jué)得，當(dāng)然我的觀點(diǎn)不一定對(duì)，也不代表金地集團(tuán)的觀點(diǎn)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在在金地，我們是甲方，我們是開(kāi)發(fā)商的角色，我來(lái)看的話，我認(rèn)為聯(lián)合辦公模式其實(shí)是個(gè)重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。
我來(lái)分享一個(gè)例子，比方說(shuō)我在金地中心有個(gè)整層空出來(lái)，大家知道金地中心位置比較好，加上我們租賃的政策很接地氣，通常我們可能運(yùn)氣好的話能無(wú)縫對(duì)接，不好的話通常三個(gè)月一整此也租出去了，像梁總講的一簽就三年，也就是說(shuō)這一個(gè)租戶我36年是滿租的狀態(tài)。好，如果我換成聯(lián)合辦公的模式，一平米三千塊錢我要裝修，然后如果你裝修完了，這整層如果是200個(gè)工位，我要一個(gè)工位一個(gè)工位的租，我也問(wèn)了一個(gè)從業(yè)聯(lián)合辦公干8年的人，這個(gè)人跟我分享得非常實(shí)在，他說(shuō)坦白講表面看非常熱鬧，但按我8年經(jīng)驗(yàn)攤分，我平均8個(gè)月才能滿租，而且不斷在流動(dòng)，也就是說(shuō)他的36個(gè)月里面始終處于波動(dòng)狀態(tài)，沒(méi)有說(shuō)36個(gè)月滿租過(guò)，沒(méi)有。因此我覺(jué)得這種意義來(lái)說(shuō)，其實(shí)聯(lián)合辦公是個(gè)重資產(chǎn)的模式，如果我把整層租掉了，我不需要人去看的，我只要物業(yè)公司提供服務(wù)就可以了，但是如何變成聯(lián)合辦公模式，我肯定要放一個(gè)管理人員，還要放個(gè)保安，如果一整層連保安都沒(méi)有，那享受什么安全服務(wù)呢？還有保潔，還要個(gè)租賃人員、品牌推廣，這些人算起來(lái)都是投入的人力成本，而21世紀(jì)什么東西最貴？人才。因此我認(rèn)為做聯(lián)合辦公千萬(wàn)不要看熱鬧，一定要結(jié)合自身的情況去做。
那么這里面我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公的模式是不是就不好呢？其實(shí)也不是。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于不太好租的存量資產(chǎn)，你只要重內(nèi)容就好租了，比如中關(guān)村有個(gè)地下一層，以前租不了多少錢，現(xiàn)在它受聯(lián)合辦公啟發(fā)，做得非常好，而且到周六周日經(jīng)常有租賃他場(chǎng)地做研討會(huì)沙龍的，確實(shí)非常好。
然后當(dāng)然我們?cè)诮裉毂容^熱門的話題就是它能實(shí)現(xiàn)資源的共享，經(jīng)濟(jì)的分享，另外一個(gè)就是為什么很多人說(shuō)其實(shí)做聯(lián)合辦公也好、輕資產(chǎn)也好，它不是光通過(guò)傳統(tǒng)的資金實(shí)現(xiàn)收入，那個(gè)模式不會(huì)走得太遠(yuǎn)，所以我們要想怎么樣從服務(wù)上增加附加值，比如提供一些指導(dǎo)老師，包括新政策的講解，怎么樣利用政策實(shí)現(xiàn)你的退稅政策，都是你能幫助創(chuàng)業(yè)者渡過(guò)一些前期的資金壓力，在整合平臺(tái)方面，就像毛總，個(gè)人魅力非常有帶動(dòng)性，很多時(shí)候不是資金收入的價(jià)值了，是整合各個(gè)行業(yè)的資源包括開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)也跟大家分享一些很跨界的想法，也是帶來(lái)的額外的增值服務(wù)。
然后最后一點(diǎn)，很多的產(chǎn)品，就包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)它主要復(fù)制性強(qiáng)，能夠解決用戶的痛點(diǎn)或者商加的特點(diǎn)，所以萬(wàn)達(dá)為什么能開(kāi)一個(gè)火一個(gè)？它的復(fù)制性很強(qiáng)是最明顯的特點(diǎn)。聯(lián)合辦公也一樣，大家看毛總這么短的時(shí)間已經(jīng)在各地看到它的優(yōu)克工廠了，就是因?yàn)樗鼜?fù)制性非常強(qiáng)，而且有很接地氣的配套設(shè)施和服務(wù)。
所以整個(gè)過(guò)程來(lái)說(shuō)不要看熱鬧，一定要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，大家在微信公司經(jīng)�？吹侥衬彻咀罱隽耸裁磫�(wèn)題，警察在大堂巡視，各種高端寫(xiě)字樓都會(huì)受到殃及，好幾個(gè)群都把我拽過(guò)去了，我看到很多小伙伴在問(wèn)群里有高人給支支招嗎？這個(gè)怎么辦？其實(shí)我覺(jué)得一定記著，任何事情發(fā)生別慌亂，事情來(lái)了面對(duì)，第二個(gè)，趕緊看合同，合同是救你的最好的方法，我們?cè)诤贤矫娴氖崂砭褪遣粩喟l(fā)現(xiàn)問(wèn)題個(gè)、不斷完善你的合同，把合同變成任何時(shí)候保護(hù)你利益的東西，所以我們要利用合同落保護(hù)自己，這就提醒你回到家里趕緊看租約是怎么寫(xiě)的。
我分享一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我管理很多項(xiàng)目的體會(huì)就是租金物業(yè)費(fèi)一定要預(yù)付，我們是要求每個(gè)月的25號(hào)或者之前預(yù)付下一個(gè)月的錢，這是一個(gè)比較好的保護(hù)你的措施。第二，你發(fā)現(xiàn)租戶有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)了，你簽合同的時(shí)候不要這樣談，你就得有押金，這樣他一旦走了，我手里押著你六個(gè)月的錢，足可以有時(shí)間找租戶，這就是你管理人的價(jià)值所在。其實(shí)人跟人的智商都差不多，我覺(jué)得最重要的差別就在于你要擅于思考，從哪個(gè)環(huán)節(jié)幫公司降低風(fēng)險(xiǎn)，這就是你的價(jià)值。這就是我今天分享的內(nèi)容，謝謝大家。
主持人: 感謝呂總的分享。下面有請(qǐng)星庫(kù)空間創(chuàng)始人 白羽先生演講, 題目：眾創(chuàng)空間發(fā)展模式與案例分析
星庫(kù)空間創(chuàng)始人 白羽
白羽：剛才前面幾位嘉賓或多或少講到了一些輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括聯(lián)合辦公模式，我們公司也是做聯(lián)合辦公方向的，跟大家做一些實(shí)踐方面的分享。
今天我看到演講的嘉賓是大腕云集，我今天也想講講我們從寫(xiě)字樓到聯(lián)合辦公的一個(gè)實(shí)踐的過(guò)程。
2002年冬天的時(shí)候，我記得當(dāng)時(shí)我為了確定昆泰國(guó)際中心的照明方案，深更半夜的在長(zhǎng)安街上游蕩，當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)外反恐形式也沒(méi)有這么嚴(yán)峻，我游蕩的時(shí)候也沒(méi)有被都成恐怖分子。
2004年的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的第一版節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)頒布，我想既然要重做我們要做得更好，也有幸成為了綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)最早的實(shí)踐者。
2009年的時(shí)候，也是冬天，當(dāng)時(shí)我們參加了很多地塊的投標(biāo)，當(dāng)時(shí)這個(gè)方案我覺(jué)得挺有自信的。
按照這個(gè)軌跡發(fā)展下去我今天跟大家分享的話題應(yīng)該是寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)方面的話題。但是在2013年的時(shí)候我發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，當(dāng)時(shí)我主持恒達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)超高層項(xiàng)目，我們?cè)陧?xiàng)目中遇到一個(gè)困難，地方政府希望打造一個(gè)地標(biāo)，塑造一個(gè)IP，我們考察了國(guó)內(nèi)外的很多項(xiàng)目，我們希望能夠在國(guó)內(nèi)進(jìn)行復(fù)制，但是發(fā)現(xiàn)遇到了一個(gè)瓶頸，最大的挑戰(zhàn)并不是來(lái)自于技術(shù)或者硬件，而是來(lái)自于人才和內(nèi)容。
國(guó)內(nèi)相當(dāng)?shù)膮T乏這方面的業(yè)態(tài)和人才，萬(wàn)達(dá)搶先跟著名的秀場(chǎng)策劃大師簽了協(xié)議，這個(gè)時(shí)候我意識(shí)到房子可能不是最重要的，里邊的人和內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)才是最核心的價(jià)值。
到了2014年全國(guó)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，有大量的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)已經(jīng)超出了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展水平，不管怎么搜尋都沒(méi)有對(duì)標(biāo)的客戶，所以我當(dāng)時(shí)想看來(lái)中國(guó)的房子不少、人也多，但是有內(nèi)容、有故事的房子少。有情懷、有創(chuàng)意的人更好，小微企業(yè)更是長(zhǎng)期的得不到發(fā)展。
所以如何盤貨資產(chǎn)？剛才呂總也講，在寫(xiě)字樓做辦公嘗試，其實(shí)租金上未必劃算。我今天想介紹的是我們一個(gè)創(chuàng)業(yè)的選擇，是以聯(lián)合辦公為載體，以互聯(lián)網(wǎng)跟媒介、創(chuàng)業(yè)孵化為手段，以投資為助力，我們是一種融合商業(yè)模式，雖然我們之前也一些知名的品牌，但是我們的模式和他們大不相同。
我們?cè)诙潭痰陌肽陼r(shí)間內(nèi)舉辦了五次路演，六個(gè)項(xiàng)目拿到了融資，其中有個(gè)項(xiàng)目讓我們印象特別深刻，是一個(gè)關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)租房的項(xiàng)目，現(xiàn)在市場(chǎng)家家、愛(ài)屋及烏是橫掃一切，當(dāng)時(shí)我也在想，說(shuō)我們?nèi)プ鲆恍┦虑橐部梢詮纳磉呑銎�、從種子去培育，也許有一天會(huì)得到一棵參天大樹(shù)。
按照我們的產(chǎn)品定義講，一千平米以下的是新店，六前平米以上的是旗艦店，我們講它是一種細(xì)胞級(jí)或者DNA級(jí)的操作，我們相信這種方式有助于了解寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展方向。
其實(shí)對(duì)于未來(lái)的寫(xiě)字樓來(lái)講，服務(wù)對(duì)象也很大比例是小微企業(yè)，其實(shí)我們剛才看到很多案例，他們很多是服務(wù)于外企和500強(qiáng)企業(yè)，未來(lái)的寫(xiě)字樓在中國(guó)來(lái)講服務(wù)更加寬泛，那么這種實(shí)踐也有助了解需求。
實(shí)操的層面，我們希望未來(lái)能夠成為未來(lái)企業(yè)文化的運(yùn)營(yíng)商，輕資產(chǎn)模式可能存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，首先輕重是相伴響相生的，輕其實(shí)意味著更高的經(jīng)營(yíng)能力，不能創(chuàng)造價(jià)值的輕資產(chǎn)模式要么是中介、要么是空手套白狼。
從互聯(lián)網(wǎng)的角度看星庫(kù)空間是O2O模式，把場(chǎng)地進(jìn)行連接，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)智能化，社區(qū)的服務(wù)、共享的資源都能夠輕松的獲得，并且個(gè)人的行為會(huì)形成新的記錄，并且與金融服務(wù)打通，所以互聯(lián)網(wǎng)是個(gè)全面滲透和貫穿的概念，并不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)加的模式，所以從各個(gè)層面都會(huì)去滲透，那么星庫(kù)空間我們自己也運(yùn)營(yíng)自己的自媒體，我們關(guān)注量可能上萬(wàn)，超過(guò)很多傳統(tǒng)的大型企業(yè)。
那么在金融的角度來(lái)看，星庫(kù)空間有配套的經(jīng)營(yíng)能力，我們搭建了兩支股權(quán)基金，在我的設(shè)想中，未來(lái)的小微企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高增長(zhǎng)性的，其它的項(xiàng)目會(huì)由多樣化的互聯(lián)網(wǎng)金融彌補(bǔ)，這樣形成無(wú)縫覆蓋的金融系統(tǒng)，除了投資以外星庫(kù)空間也提供財(cái)務(wù)服務(wù)，我們跟數(shù)百家VC合作，比傳統(tǒng)的要麻煩很多，在我們半年中舉辦了五期的正式路演，每一期都會(huì)有數(shù)十家的VC到場(chǎng)，其中一批項(xiàng)目拿到了風(fēng)險(xiǎn)投資，這是我們搞一些活動(dòng)。
那么地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融，每個(gè)維度都有自己的模式，我們還有個(gè)不斷擴(kuò)大的服務(wù)企業(yè)的資源庫(kù)，我們這種配制方式其實(shí)是為未來(lái)成長(zhǎng)中的小微企業(yè)，也是我們一部分主力客戶，對(duì)他的生產(chǎn)力要素進(jìn)行研究和搭配，所以我們跟服務(wù)器、創(chuàng)業(yè)咖啡以及一般意義上的空間不同。
迄今為止，我們是一支創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，不足10個(gè)人，200以上的會(huì)員。
在社群的入駐企業(yè)2000多家，保持著很高的人氣，現(xiàn)在我自己做一場(chǎng)商業(yè)模式的培訓(xùn)，報(bào)名中100個(gè)人大部分都是CEO，而且很多是高級(jí)員工，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下國(guó)家不斷的把政策資源投入到新領(lǐng)域，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)，提升科技競(jìng)爭(zhēng)力，我覺(jué)得這是一個(gè)時(shí)代的選擇。
作為一家初創(chuàng)企業(yè)，我能夠有幸在這里分享一點(diǎn)膚淺的看法，得益于住房的高瞻遠(yuǎn)矚，我也希望能夠以星庫(kù)空間這個(gè)平臺(tái)和各位企業(yè)家、投資人拓展一些合作，我們雖然很輕，但我們也非常專業(yè)，并能夠創(chuàng)造價(jià)值。我們既不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也不是拿互聯(lián)網(wǎng)搞聚焦，也不是簡(jiǎn)單的做基金，而是三者融合做一個(gè)新模式，但是我們現(xiàn)在做過(guò)來(lái)是反的，是C2B，也就是說(shuō)先培養(yǎng)你的種子、先培養(yǎng)你的客戶去孵化。
最后我把我的二維碼也放在上面，希望有對(duì)聯(lián)合辦公感興趣的朋友我們還可以再次交流，謝謝。
主持人：感謝白總精彩演講，下面有請(qǐng)北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔先生為我們演講，題目是：CBD東擴(kuò)與北京副中心
北京柏豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理洪潔
洪潔：CBD的北京我不太多的介紹了，主要是我們要提升北京的競(jìng)爭(zhēng)力，把原來(lái)的CBD擴(kuò)大，我們?cè)侔岩恍┊a(chǎn)值高的公司留下來(lái)，產(chǎn)值不太高的另外找辦法。
到了今天，我們看見(jiàn)CBD地塊的大坑開(kāi)始冒起來(lái)了，但是可惜的我們當(dāng)初想象的一樣，下面整體的提升，企業(yè)運(yùn)營(yíng)架構(gòu)和整體成本的提升，這就是使用者方面的情況。一個(gè)整體的成本提升，CBD擴(kuò)大以后，我們的租金，我們?cè)诶锩娴囊恍┫M(fèi)，從使用者角度來(lái)看是提升，租金貴了時(shí)間的成本也一樣，因?yàn)槎氯�，時(shí)間的成本也提升了。
下面我分享一下過(guò)去十幾年在CBD的改善，在北京的時(shí)候是98年，那時(shí)候在京廣中心是高端辦公樓了，開(kāi)始的時(shí)候100多平米，五年之后到了3000多平米，面臨的問(wèn)題，我們是要搬到隔壁，人家還沒(méi)有走，搬到樓上又不行，還隔一層，我們交流要坐電梯或者走樓梯，我們把要求降低一點(diǎn)，去到別的辦公樓，我們的客戶需要我們?cè)诒容^正式的辦公樓里面。
那時(shí)候我們面臨的問(wèn)題是三四次搬還是不搬，搬到哪？后來(lái)萬(wàn)通來(lái)了，金地來(lái)了，國(guó)貿(mào)二期來(lái)了，我們發(fā)現(xiàn)更有信心對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，辦公空間的選擇更大了。
到了今天，問(wèn)題又回來(lái)了，在過(guò)去這幾年辦公室的需求更大了，每個(gè)企業(yè)的辦公空間更大了，但是面臨的問(wèn)題是租金實(shí)在忍受不了了，我們又要拆散或者外遷。另外有一些希望來(lái)北京進(jìn)駐的企業(yè)也是面臨著這樣的問(wèn)題，CBD核心區(qū)的租金確實(shí)是太高了。
怎么辦，一個(gè)辦法就是我們要這樣拆了，有一些不需要日常面對(duì)客戶的部門搬到別的地方去，或者我們整體搬，每一次搬辦公室，都是一個(gè)比紙牌屋橋復(fù)雜的政治斗爭(zhēng)，外企的同事喜歡靠近機(jī)場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的同事喜歡靠近地鐵站。每一次都受到搬遷的問(wèn)題，內(nèi)部斗爭(zhēng)很多。
所以我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，他們要搬遷怎么辦，我們的項(xiàng)目的營(yíng)銷的同事，策劃的同事還有設(shè)計(jì)的同事考慮的內(nèi)容，現(xiàn)在在CBD里面的企業(yè)，他有什么選擇呢，較為成熟的是望京，正在成熟的是通州，未來(lái)即將成熟的是東壩，CBD延伸的區(qū)域，或者我們是一個(gè)生產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，我們搬到亦莊，靠近工廠，或者是搬到大興，新的居住區(qū)，方便我們的員工，很多的選擇。
但是我們這個(gè)項(xiàng)目距離是靠近CBD，在朝青板塊，在這里又回來(lái)一個(gè)使用者的身份，我跟我們的銷售和設(shè)計(jì)人員說(shuō)，雖然這些企業(yè)他們現(xiàn)在是選擇或者是被迫的離開(kāi)CBD，但是他們對(duì)于我們辦公環(huán)境的要求肯定不會(huì)低過(guò)CBD。
他們的環(huán)境更提高，說(shuō)服自己或者說(shuō)服公司，他們要搬到外面去，所以我們這個(gè)項(xiàng)目整個(gè)質(zhì)量，包括環(huán)境也是以不低于CBD現(xiàn)有的大樓標(biāo)準(zhǔn)來(lái)擬定的。
另外除了交通剛才我們說(shuō)了三個(gè)地鐵線交匯的地方，另外我們的位置是在機(jī)場(chǎng)二號(hào)航站樓15分鐘，方便我們的出行，我們還有幾個(gè)大的公園都在我們的附近。
整體項(xiàng)目的規(guī)模，35萬(wàn)平方米，18萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓，4.5萬(wàn)平米的商業(yè)，2.3萬(wàn)平米的酒店，9千平米的總裁官邸。說(shuō)到這里回應(yīng)一下剛才關(guān)于創(chuàng)新的辦公室的描述，我本身是做建筑設(shè)計(jì)出身的，有幸我在05到07年的時(shí)候，設(shè)計(jì)了北京的諾基亞總部，總部大樓還是在的。當(dāng)初是一個(gè)企業(yè)的總部，有很多功能是一般商業(yè)辦公樓給不了的，比如說(shuō)剛才我們所說(shuō)的共享空間的概念，尤其他們需要好多做討論、頭腦風(fēng)暴的空間。
我們這個(gè)項(xiàng)目里面，因?yàn)槲抑暗慕?jīng)驗(yàn)，我是在我們的商業(yè)部分，我們簽了很多租賃的鋪位，變成共享空間，我們那個(gè)項(xiàng)目的主題是以藝術(shù)展覽作為主題的，在商業(yè)的部分。
我劃出了一些可以給人家交流、討論，或者是休息的空間，雖然我們是純商業(yè)出租、出售的辦公樓，也參照一些企業(yè)辦公的形式，加入了這些空間里面。
剛才我說(shuō)過(guò)我們必須要達(dá)到CBD同檔次的建筑物的標(biāo)準(zhǔn)，所以整個(gè)設(shè)計(jì)開(kāi)始用的材料是按照CBD材料的標(biāo)準(zhǔn)，包括層高，外立面的材料。
其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推廣已經(jīng)有一段時(shí)間了，今年的12月底就會(huì)交付使用，辦公部分月底會(huì)交付使用，我們的商業(yè)部分還有我們的酒店部分，將會(huì)在明年的9月份交付使用。剛才我提到的藝術(shù)主題商業(yè)空間，朝青板塊里面，我們做了一個(gè)舞臺(tái)比較專業(yè)的劇院，可以做一些表演和發(fā)布會(huì)的用途，我們的商業(yè)空間，還有因?yàn)槲覀兪且粋�(gè)綜合項(xiàng)目，除了辦公為主，我們還有商業(yè)，另外還有一個(gè)服務(wù)型酒店。
GMP建筑設(shè)計(jì)給我們做的，同樣里面高大上的CBD的項(xiàng)目用的顧問(wèn)，設(shè)計(jì)院也是中國(guó)建筑科學(xué)研究院，施工單位也是國(guó)內(nèi)比較知名的住建三局，還有第一太平洋作為我們的物業(yè)顧問(wèn)。
