房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
據(jù)悉，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十六屆年會，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會實錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們大家上午好！
歡迎各位來到北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會"的活動現(xiàn)場。
我是來自中央電視臺軍事農(nóng)業(yè)頻道節(jié)目主持人劉小唯，很開心跟大家見面。
本屆年會主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。2019年中國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)依然是"穩(wěn)"，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期仍是主要內(nèi)容。
一方面房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)的融合越來越緊密。房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、業(yè)務(wù)將加快融合，體現(xiàn)為不同城市、不同市場、不同業(yè)態(tài)，將互相滲透互相補(bǔ)充。而另外一方面，在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，跨界融合也將愈演愈烈，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合。
同時，隨著"因城施策"逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升，中小房企則因地域限制，業(yè)績出現(xiàn)較大的分化。最后，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)，一二線與三四線城市將繼續(xù)分化。
總之，隨著中國房地產(chǎn)改革的深入和存量時代的來臨，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的周期，如何面對"新周期"，適應(yīng)"新邏輯"，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，將是行業(yè)面臨的一些核心問題。
我們知道，"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇"是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并且聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦, 是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇！該論壇以年會的形式已經(jīng)成功連續(xù)舉辦了十五屆，而今年是第十六屆了，是中國房地產(chǎn)界一年一度的頂級盛會之一。
今天在這里，商辦地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，縱論商辦地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展路徑，展望未來辦公場景的新生態(tài)，圍繞當(dāng)前商辦地產(chǎn)熱點話題進(jìn)行觀點碰撞與現(xiàn)場討論，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案，推動會員凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉賓包括800多家全國主流房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)、上市公司、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝，謝謝你們。
論壇還將通過新浪網(wǎng)、搜狐、網(wǎng)易、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、房訊網(wǎng)進(jìn)行全程的視頻直播和圖文直播。
現(xiàn)在，我宣布"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第16屆年會"開幕！接下來我要為各位介紹一下蒞臨本次活動的各位領(lǐng)導(dǎo)及各位嘉賓，可以說他們是從百忙之中抽出時間，在年關(guān)將近的時候來到現(xiàn)場的，所以說我們這樣一次盛會，是蓬蓽生輝了。他們分別是：
他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺先生
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬先生
中國鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會酒店投資商分會執(zhí)行會長、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEM冼鋒先生
遵化市人民政府副市長王洪軍先生
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅先生
華潤置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊淑芳女士
廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
金融街企業(yè)家俱樂部理事長董春平先生
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達(dá)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
響起熱烈的掌聲，對他們的到來表示衷心的感謝和熱烈的歡迎，歡迎各位。
朋友們，接下來我們進(jìn)入論壇第一部分就是主辦方、協(xié)辦方致歡迎辭。我相信他們一定在此時此刻有很多的話要跟各位講，首先有請主辦方領(lǐng)導(dǎo)--全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺先生致辭，掌聲有請。
趙正挺：尊敬的鐘偉老師，尊敬張毅董事長，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，媒體朋友們大家上午好，首先我謹(jǐn)代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會對各位領(lǐng)導(dǎo)各位嘉賓的蒞臨表示熱烈的歡迎，和衷心的感謝。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇源于2004年12月，目前已經(jīng)成功舉辦12屆年會，由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會主辦，目前是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高，規(guī)模最大，影響最廣的專業(yè)論壇之一。
而論壇每年都有一個主題，今年主題是"融合與分化，新周期下的房地產(chǎn)新邏輯"，2019包括即將來臨的2020年的房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，依然是穩(wěn)字當(dāng)先，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期是主要內(nèi)容。一方面房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)的融合越來越緊密，房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)的業(yè)務(wù)融合速度更加快，體現(xiàn)了不同市場，不同業(yè)態(tài)將互相滲透，互相補(bǔ)充。另一方面，像5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、智能化等新技術(shù)影響下，跨界融合也將愈來愈烈，尤其房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透與融合，我們認(rèn)為在國際形勢更趨復(fù)雜，更趨嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)市場今年應(yīng)該說大概率事件會突破16萬億，可能會增速略微放緩，進(jìn)入改革新周期，行業(yè)集中度提高，房企轉(zhuǎn)型升級速度加快，面臨著從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的新的轉(zhuǎn)變。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展論壇，作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會的品牌論壇，今明兩天我們將和在座的各位一道從新時代中國經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的形勢著眼，聚焦中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展，邀請房地產(chǎn)業(yè)界，金融界，財經(jīng)界政府機(jī)構(gòu)的杰出人物和領(lǐng)袖齊聚北京，圍繞2020年中國樓市的六個猜想，新消費、新流量、新機(jī)制、5G技術(shù)在房地產(chǎn)以及科技園的應(yīng)用，超高層物業(yè)運(yùn)營管理，中國寫字樓市場2019年回顧及2020年展望以及新周期下商業(yè)辦公的新邏輯，新周期下市場城市更新的新思考，新周期下科技園區(qū)的新模式，新周期下運(yùn)營管理的新趨勢等等話題展開系列的演講和討論，找尋全新的路徑及廣泛深入的合作機(jī)會，同時記錄并見證中國商辦地產(chǎn)運(yùn)行軌跡進(jìn)行推動，朝著健康可持續(xù)的發(fā)展。
最后，在這里跟大家分享幾句我們年會上一些觀點，剛才跟鐘偉老師在休息室的時候也進(jìn)行了一段時間的探討，目前有很多一部分聲音，而且還是很主流的聲音唱衰房地產(chǎn)市場。我們判斷，房地產(chǎn)市場短期有希望，中期很美好。第一，中國改革開放40年，中國經(jīng)濟(jì)被唱衰了無數(shù)次，但是到現(xiàn)在為止，中國經(jīng)濟(jì)還是像一條大船一樣平穩(wěn)航行，而且是世界經(jīng)濟(jì)的拉動者。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在今后十年乃至更長一個周期，都將是中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，壓艙石。第三，我們判斷房地產(chǎn)業(yè)今后十年乃至更長一個周期，仍然是最好的行業(yè)之一。所以剛剛結(jié)束的全聯(lián)房地產(chǎn)商會2019年會的主題是：把握時代大勢，堅定行業(yè)信心。
最后，再次預(yù)祝中國寫字樓產(chǎn)業(yè)論壇第十六屆年會圓滿成功，也祝各位嘉賓身體健康，謝謝大家。
主持人：感謝趙秘書長精彩致辭。感謝您長期以來對寫字樓分會和房訊網(wǎng)的大力指導(dǎo)和支持。我覺得我們感恩在心的一個事情，再一次熱烈掌聲感謝秘書長，謝謝。
朋友們，接下來有請全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長房訊網(wǎng)董事長劉凱先生致詞。
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、各位會員、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會，代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、代表房訊網(wǎng)對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會，今年的主題是"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
隨著中國房地產(chǎn)改革的深入和存量時代的來臨，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的周期，如何面對'新周期'，適應(yīng)'新邏輯'，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。
商辦地產(chǎn)市場2018年下半年開始進(jìn)入調(diào)整期，空置率、租金和售價均面臨一定的壓力與挑戰(zhàn)。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會（CORC）的統(tǒng)計，2019年第三季度四大一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%。這三個數(shù)據(jù)標(biāo)志著商辦地產(chǎn)市場從傳統(tǒng)的賣方市場開始向買方市場轉(zhuǎn)變。
盡管當(dāng)前國際環(huán)境不確定不穩(wěn)定性因素明顯增多，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但是中國經(jīng)濟(jì)依然是世界經(jīng)濟(jì)的亮點。韌性足、潛力大，長期向好的基本面不會變。
因此，我們認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，以寫字樓為代表的商辦地產(chǎn)市場長期向好的趨勢同樣不會改變。
站在今天的角度看未來一段比較長的時間，我們認(rèn)為，2019年以來，商辦地產(chǎn)市場從傳統(tǒng)的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)志進(jìn)入一個新時代，呈現(xiàn)出五大新邏輯。一是品質(zhì)時代。最終用戶的對產(chǎn)品品質(zhì)和性價比的需求，倒逼行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時代。二是精細(xì)化時代。市場競爭的需要，倒逼行業(yè)進(jìn)入規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、運(yùn)營、管理全周期精細(xì)化時代。三是持有時代。一二線城市土地稀缺性，限購政策，倒逼行業(yè)選擇持有租賃運(yùn)營而非打散銷售回款的持有時代。四是科技化時代。5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)應(yīng)用，倒逼行業(yè)進(jìn)入科技時代。五是創(chuàng)新時代。新零售新辦公新物種新場景的出現(xiàn)和發(fā)展，倒逼行業(yè)進(jìn)入創(chuàng)新時代。
今天上午，我們將聆聽商會領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場的、行業(yè)的、企業(yè)的各個方面進(jìn)行解讀，就相關(guān)熱點話題展開系列主題演講；下午我們將就相關(guān)熱點議題展開系列主題演講；此外，我們還安排了兩場圓桌對話，就新周期下科技園區(qū)的新邏輯、新周期下運(yùn)營管理的新邏輯等熱點議題展開熱烈討論和觀點交鋒。
同時，下午我們安排了兩場平行論壇，分別是新周期下城市更新的新邏輯：科技驅(qū)動，煥新城市和新周期下商辦物業(yè)的新模式：藍(lán)色商辦，光耀京南。歡迎大家參與討論和交流。
明天上午，我們安排了海淀北部E_ZIKOO智慧谷項目參觀考察，實地解碼智慧谷熱銷密碼。詳細(xì)信息請咨詢現(xiàn)場工作人員。
希望通過兩天的會議和交流對大家有所幫助，有所啟迪。
我們知道，北京是商辦地產(chǎn)發(fā)展高地，一直引領(lǐng)著商辦地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。當(dāng)前商辦地產(chǎn)行業(yè)正面臨多年未有的壓力，更需要我們堅定行業(yè)信心，傳遞正能量，以科技創(chuàng)新驅(qū)動行業(yè)變革，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新勢能。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的藍(lán)光文商旅集團(tuán)、首創(chuàng)高科、金隅集團(tuán)、富力集團(tuán)、北辰實業(yè)、中糧置地廣場、E_ZIKOO智慧谷、天安人壽資產(chǎn)、首匯企業(yè)、北京萬科、中海地產(chǎn)、中國金茂、金融街和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總，親愛的朋友們，房訊網(wǎng)發(fā)起主辦寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇到今天，已經(jīng)走過整整16年，16年專心專注專業(yè)，感謝劉總多年的堅守和付出。我們知道，房訊網(wǎng)已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)媒體之一，寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表。
接下來要進(jìn)入兩個非常重要的啟動儀式的環(huán)節(jié)，首先隨著新經(jīng)濟(jì)時代的來臨，用戶的需求已經(jīng)從上班辦公升級為品質(zhì)辦公、科技辦公。商辦地產(chǎn)行業(yè)因標(biāo)準(zhǔn)缺失而出現(xiàn)了諸多問題，例如產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達(dá)到投資回報需求等等。因此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會申請團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》，向商辦地產(chǎn)全行業(yè)從業(yè)者發(fā)出倡議，呼吁從最終用戶角度出發(fā)，參與做好《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》編制和宣貫工作，共同推動商辦地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)行業(yè)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，助推商辦地產(chǎn)行業(yè)更好、更快、更健康的高質(zhì)量發(fā)展！
讓我們以熱烈的掌聲邀請以下嘉賓上臺：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會酒店投資商會分會執(zhí)行會長、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中國鐵塔北京公司副總經(jīng)理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅先生
華潤置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊淑芳女士
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
廣東堅朗五金制品股份有限公司副總裁白寶萍女士
遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部副總裁黃志達(dá)先生
有請各位，大屏上馬上就會顯示出非常具有代表意義的啟動點，有請各位。
請大家準(zhǔn)備，開始！我宣布全聯(lián)房地產(chǎn)商會《商業(yè)辦公建筑綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》啟動儀式圓滿成功！請各位領(lǐng)導(dǎo)合影留念。
主持人：有數(shù)據(jù)顯示，中國作為全球國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展最快的市場，國內(nèi)旅游消費達(dá)到8409億元。未來十年，我們文旅市場規(guī)模預(yù)計達(dá)50萬億元，前景非常廣闊。中國文旅地產(chǎn)成為近幾年發(fā)展最為迅速的一大產(chǎn)業(yè)板塊。
房訊文旅地產(chǎn)將以"全面賦能全心為家"的核心戰(zhàn)略，以全聯(lián)房地產(chǎn)商會為依托，致力于推動新科技、新消費、新服務(wù)引入房地產(chǎn)行業(yè)，全面賦能全力推動文旅地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，打造中國領(lǐng)先的文旅地產(chǎn)媒體與創(chuàng)新服務(wù)平臺。
讓我們以熱烈的掌聲邀請以下嘉賓上臺：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長趙正挺
全聯(lián)房地產(chǎn)商會酒店投資商會分會執(zhí)行會長、中商集團(tuán)（亞洲）投資有限公司CEO冼鋒先生
中科產(chǎn)城建設(shè)（北京）開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生
隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長張毅先生
遵化市人民政府副市長王洪軍先生
金融街企業(yè)俱樂部理事長董春平先生
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理馬耀揚(yáng)先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱先生
有請各位領(lǐng)導(dǎo)再次登臺，讓我們再一次一起進(jìn)入倒計時。我宣布房訊網(wǎng)文旅地產(chǎn)頻道上線儀式圓滿成功！請各位領(lǐng)導(dǎo)合影留念。
在未來不光是商用地產(chǎn)或者是文旅板塊，更多是全民更加關(guān)注這樣的行業(yè)和這樣的領(lǐng)域，進(jìn)而讓我們生活得到一個更高品質(zhì)的提升。文化和旅游的確能夠讓我們陶冶青草，讓我們滋養(yǎng)出更多情懷，在昨天剛剛從馬來西亞飛回來，感受到某一個地產(chǎn)項目的精彩，所以我覺得文化和旅游真正能夠推動整個城市乃至整個國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
主持人：下面進(jìn)入論壇的第二部分，開幕演講環(huán)節(jié)。請大家一起聆聽經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場、5G技術(shù)以及房地產(chǎn)的相關(guān)解讀。
首先有請經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國社會科學(xué)院國際金融研究中心研究員、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會研究員、長沙銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。熱烈掌聲歡迎有請出鐘偉先生。將給我們帶來演講題目是《2020中國樓市六個猜想》，有請。
鐘偉：非常高興有幸可以應(yīng)房訊網(wǎng)的邀請，向大家匯報一下我們對于整個房地產(chǎn)市場一些理解，我主要從事金融行業(yè)研究，主要涉及房地產(chǎn)，我想首先說的第一點是我們怎么去看待目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢，有很多人非常擔(dān)心，就像很多人擔(dān)心房地產(chǎn)一樣，對中國經(jīng)濟(jì)不用擔(dān)心它會繼續(xù)放緩，同時對房地產(chǎn)我們也不用擔(dān)心這個行業(yè)會是什么特別大的問題，這個行業(yè)即便不是一個朝陽旭日上升的行業(yè)，也是一個壯勝期，我們第一個不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，我們看怎么理解下行，在2018年的時候，中國的GDP增速大概是6.7，在大的經(jīng)濟(jì)體量中，在全球超過1萬億的GDP是排第二，第一是印度，印度在2019年已經(jīng)在5以下，中國還在6以上，6以上GDP增速在26個超過1萬億美金的GDP大國，中間是排第一的。所以我們對我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經(jīng)濟(jì)體，他們的表現(xiàn)比我們的差。
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛開完，期待大家去看一下，有幾個變化，6左右還是要保的，意味著2020年經(jīng)濟(jì)增速不會太慢，經(jīng)濟(jì)下行的壓力有所加大的定位，經(jīng)濟(jì)下行的原因去年定調(diào)是有結(jié)構(gòu)性周期性原因，今年增加了一個原因，有體制性因素�？傮w來說，2020年中國經(jīng)濟(jì)增速會放緩，但是一個溫暖的放緩的過程。
第二就是房地產(chǎn)市場是相當(dāng)大的韌性，政策是有一定的，為什么說房地產(chǎn)市場有相當(dāng)強(qiáng)的韌性，舉一個例子，2015年的我們商品房銷售面積可能在12億平米左右，今年可能會有17億平米略多一點，就是市場增長了50%。從金額角度來講，2015年房地產(chǎn)銷售的金額大概是8萬億多一點，今年可能翻一倍。而在這么一個三到四年過程當(dāng)中，全國的商品房的施工和新開工兩個加起來，在2015年大概是73億平米，現(xiàn)在大概是84、85億平米，所以我們銷售金額翻了一倍，銷售的量翻了大概50%，但是整個庫存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個市場韌性更足了。開發(fā)商目前每年籌集資金到位的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔(dān)心政策有余下，我們看到一些地方政府已經(jīng)采取一些政策，比如限購政策的松綁，海南、長沙已經(jīng)有明顯的松綁，在2020年這些政策會進(jìn)一步調(diào)整。另外逆周期調(diào)控也是一定的，不用擔(dān)心，中國的貨幣政策的余地，中國財政政策的余地，都還是很大的。我舉一個例子，貨幣政策，如果大家關(guān)注一下易剛行長在《求是》雜志上發(fā)表的文章，人民幣匯率比我們預(yù)想的強(qiáng)很多，所以不用擔(dān)心，總結(jié)起來講，2020年可能是一個中國經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)的一年，但總體的日子并不難過，房地產(chǎn)也可能會逐步穩(wěn)定下來。我個人的猜測從今年年底，到明年上半年前幾個月，可能開發(fā)商拿地的熱情會進(jìn)一步的高漲。
我們第一個猜想可能是行業(yè)的拐點已經(jīng)到來，這個拐點主要是指規(guī)模的增長，為什么我們傾向認(rèn)為2019年從銷售的面積來講，略有增長，銷售金額可能從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來講有7-8%的增長，可是為什么我們認(rèn)為行業(yè)的高位拐點已經(jīng)到了，我們可以看一下銷售權(quán)益比，全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場銷售金額68-69%，銷售權(quán)益比在2019年大約是78-79%，所以根據(jù)這些，我們認(rèn)為只有流量銷售，沒有權(quán)益銷售的那些是摻水的。摻水估計起來，我們相信2019年真實的房地產(chǎn)運(yùn)行情況是比2018年略差的，真實的財務(wù)數(shù)據(jù)要比表的數(shù)據(jù)大概虛夸了2%-3%，但并不以為過去幾年沒有虛夸，過去幾年也有系統(tǒng)性虛夸，房地產(chǎn)出現(xiàn)這種虛夸的局面是可以倒逼的，因為我們規(guī)模進(jìn)一步往行業(yè)前十、前二十，以便爭取到更多金融資源，進(jìn)入銀行白名單，這是沒有辦法。
不過我們得理解，2019年事實上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數(shù)據(jù)可能是更真實的，因為商辦的數(shù)據(jù)在2019年我們可以看到，寫字樓大概銷售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個水平。所以行業(yè)在2019年可能整體持平略有下降。從量來講，是失真的，從價格來講也可能是失真的，因為新房和二手房倒掛現(xiàn)象普遍存在，我們現(xiàn)在比較關(guān)心二手房問題在多大程度上會傳導(dǎo)到一手房，因為在2019年下半年，二手房市場在迅速的結(jié)冰，意味著消費者購房者他們對市場的預(yù)期變得更壞，這種市場預(yù)期隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)束，隨著我們明年GDP的增速，可能會要保6等等一系列因素的出現(xiàn)，會不會在明年上半年這種結(jié)冰的現(xiàn)象有所緩解，這是挺關(guān)鍵的一個事情。
總體上來說，我相信二手房市場目前特別不好的情況，在明年上半年會略有好轉(zhuǎn)，新房市場在明年下半年會有明顯的好轉(zhuǎn)。這是我們對于市場的一個估計。這就意味著目前中國的房地產(chǎn)市場實際上處于一個高位平臺期，每年的銷售的量大概能夠有15-20億方，銷售的金額大約有15萬億左右，這是一個非常大量的市場，同時我想提醒諸位，這不是一個存量博弈市場，從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200-1300萬套，二手房是400萬套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來說，中國的房地產(chǎn)市場仍然處于一個新房占據(jù)主導(dǎo)，可能市場份額超過80%，甚至更高的一個市場的情況，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。
第二個猜想是長效機(jī)制到底是好還是不好，很多人特別對房住不炒之后的限購、限價、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開發(fā)商對這些阻礙力集聚做大做規(guī)模的措施都是不規(guī)模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產(chǎn)發(fā)展如此之快，對實體經(jīng)濟(jì)，對于金融穩(wěn)定，對于居民的消費產(chǎn)生作用，例如房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)，在2016年的第三季度之后到現(xiàn)在，對于房地產(chǎn)的新增的信貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對實體經(jīng)濟(jì)的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以兩個點來比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷售的金額增長了大約80%-90%，銷售面積增長了40%，因此如果沒有2017年3月份調(diào)控政策，假定這個行業(yè)2019-2023年繼續(xù)過去三到四年的快速增長的步伐，假定這種增長步伐得以延續(xù)，那么到2020年左右，中國商品房新房銷售面積有可能會達(dá)到多少呢？有可能會達(dá)到25-26億平米，每年的新房的銷售住宅套數(shù)有可能會超過2000萬套，這2000萬套意味著已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了每年農(nóng)村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都夠了。銷售金額有可能從2015的8萬億，2018年15萬億，到2020年可能會超過30萬億，30萬億是什么概念？將超過中國居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的局面，如果延續(xù)三到四年，這個行業(yè)的確是會出問題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產(chǎn)的高位平臺期提前到來，而不是繼續(xù)上升，這個也許對行業(yè)是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來松動的余地還比較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的政策環(huán)境，并不是太糟糕的，或者說中央政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣的手段，一個都沒有用。我們可以舉三個手段，第一個手段土地招牌掛放松一下，把地價打下來，如果說定金不能夠挪用，放在一個銀行托管，或者放在封閉賬戶當(dāng)中托管，如果房地產(chǎn)稅政策提前到來，所以房住不炒政策背后真正影響到行業(yè)的集聚調(diào)整的政策，事實上一個都沒有，這個政策有可能更有利與市場形成一個長期的高位平臺期。
第三個猜想房企有可能未來逐漸靠本事吃飯，不是靠市場吃飯了，如果市場是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來一段時間，由于房地產(chǎn)市場，會不會形成高位平臺期，如果形成高位平臺之后，這個市場的房企會怎么分化，有很多房地產(chǎn)企業(yè)家表示非常悲觀，他們悲觀理由是什么？說這個市場以后沒有生路了，怎么活下去。這個不是一個真實的現(xiàn)狀，目前中國房地產(chǎn)時企業(yè)注冊家數(shù)有9.7萬家，真正其中有項目的10%左右，也就是不到1萬家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是有真正的運(yùn)營項目的，剩下的9萬家早就無事可做了。那在未來，如果現(xiàn)在已經(jīng)有項目的1萬家企業(yè)，其中20%還有項目，8000家都沒有了，那對這個市場又有什么影響嗎？也不會有什么影響的，一個房地產(chǎn)企業(yè)的退出和一個實體制造業(yè)企業(yè)的退出是不一樣的，因為房地產(chǎn)企業(yè)的庫存就是土地和沒有銷售的房子，而一個實體企業(yè)的退出可能是廠房、專業(yè)設(shè)備等等。所以作為一個純甲方的開發(fā)企業(yè)，無論是進(jìn)和退，對于社會所造成的震蕩，對房地產(chǎn)企業(yè)家本身所造成的影響，要相對小一些。
未來企業(yè)可能分三類，第一大就是求大，有很多企業(yè)正在努力的通過合營、聯(lián)營和流量銷售方式使得自己顯得很大，這些大的企業(yè)，top10在未來市場占有率有可能未來五年市場占有率會超過50%，有好處嗎？有好處，因為他們已經(jīng)是全國特別重要的開發(fā)商了，每年都會有2-3家企業(yè)進(jìn)入到千億銷售俱樂部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業(yè)平均回報水平，如果我們看一下銀行業(yè)就知道了，中農(nóng)工建利潤表現(xiàn)差異不大，他們是全國性特別大的銀行，只能獲得行業(yè)平均回報，這就是求大的結(jié)果。第二類是求優(yōu)，你可能不是行業(yè)當(dāng)中最大的，但仍然是行業(yè)當(dāng)中中大型的，那個時候這些求優(yōu)的企業(yè)業(yè)績分化會非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來講，我們做一個比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機(jī)構(gòu)、銀行，他們的業(yè)績的分化是極其厲害的，未來房地產(chǎn)企業(yè)如果處于第20位、第50位，當(dāng)我們看這個榜單的時候，這個榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財務(wù)回報水平，前十大榜單在未來能夠逐步穩(wěn)定下來，所以我們?nèi)绻紤]業(yè)績的彈性去選擇優(yōu)秀的企業(yè)，應(yīng)該在20-50位之間。求穩(wěn)的企業(yè)就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點是市場占有率在下降，杠桿率也在下降，競爭能力在衰退，這些企業(yè)進(jìn)取心不太強(qiáng)，可能有一部分企業(yè)有優(yōu)質(zhì)的土地儲備，他們慢慢就從市場上淡化淡出了，因此未來的房即便一萬家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個行業(yè)不好，這個行業(yè)仍然是好的，但這個行業(yè)的分化會特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個銷售過千億的大型房企，還是要進(jìn)入這個行業(yè)掙錢的這兩個目標(biāo)是不一樣的。
第四個猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會說不行，金融行業(yè)正在供給側(cè)改革，完了，成本等等，現(xiàn)在我們一些機(jī)構(gòu)，他們發(fā)布的報告都認(rèn)為我們北上廣深這樣城市寫字樓空置率也是15-20%之間，全國都有相當(dāng)大的空置，怎么去理解這些寫字樓和商業(yè)空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過去20年間，中國一共供應(yīng)商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內(nèi)，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮(zhèn)居民每個月6平米略多，所以以6平米城鎮(zhèn)居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開放之后新型物業(yè)形態(tài)，不像住宅一樣，這是一個總量的狀況。
如果從現(xiàn)在看未來就不一樣了，我們有一些因素來看未來的商辦的情況，第一個我希望大家理解，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少，我們對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的預(yù)期回報率在下降。如果看一下2019年初到現(xiàn)在負(fù)利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個國家中央銀行采取了大規(guī)模的降息的措施，例如說印度，2019年到目前為止已經(jīng)降息五次了，所以投資者對于投資回報的要求在下降，如果我們看一下中國的話，銀行的理財產(chǎn)品投資回報在2018年之前能夠獲得4%左右的回報，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場基金匯報已經(jīng)降到2%左右，在2012、2013年這個回報還在5以上，所以我們大概相信商辦未來投資者預(yù)期回報率水平會有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發(fā)了一個REIIs，給出投資者的預(yù)期回報大約是6%，進(jìn)入資產(chǎn)池的資金估計的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來隨著全球增長繼續(xù)低迷不振，低利率和負(fù)利率繼續(xù)存在，我們對于這些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、寫字樓、物流等等所期望的穩(wěn)定回報水平會比現(xiàn)在6更低，可能會滿足5或者更低的水平，這樣會使得我們在境外做REITs的時候資產(chǎn)折扣率下降，對于資產(chǎn)運(yùn)營難度，資本化率要求也會下降。
第二個因素是金融開放，當(dāng)我們回顧一下外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的話，突然發(fā)現(xiàn)外資到現(xiàn)在20年過去了，仍然非常估值，他們喜歡中國的寫字樓、酒店、商鋪，尤其是寫字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國的住宅。盡管住宅在過去20年是快周轉(zhuǎn)最掙錢的，那么中國金融開放到了什么程度呢？到去年的話，資本只進(jìn)入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們在貿(mào)易向下的順差也就1000多億美金。今年我們在金融和資本交易賬下的外資流動的順差有可能會有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場去買國債，流入股票市場買優(yōu)質(zhì)的股票，同時也流入中國不動產(chǎn)市場，而流入中國不動產(chǎn)市場的時候，這些外本投向的標(biāo)的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長期持有的，如果從這個角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現(xiàn)出負(fù)的14%-16%的增長，空置率大概平均在15%-19%，這個現(xiàn)狀是存在的。如果我們細(xì)分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應(yīng)增長有限的市場，每年供應(yīng)增長大約5%-6%，租金回報水平，市場供求平需水平是不的。之所以有些市場變得比較特殊，例如深圳，那是因為短時間供應(yīng)量過大，每年供應(yīng)增量超過20%。那自然會導(dǎo)致短時間的市場失衡。如果我們從稍微長一點時間來看的話，我們覺得預(yù)期回報率的下降以及外資對此類物業(yè)中長期的看好，還是會使得這個市場有前景的。
第五個猜想是行業(yè)的總體在高位平臺期的時候，利潤回報會有所下降。利潤回報會有所下降，我們怎么辦呢？我們需要做一些事情，這個行業(yè)在2018年開始就頻頻出現(xiàn)各種各樣的問題，在2019年問題爆發(fā)的更充分一些。也就是貴圈實在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過去掙錢太容易，以至于導(dǎo)致幾乎任何一個大型房地產(chǎn)企業(yè)寄生在這個房地產(chǎn)集團(tuán)身上的體外公司規(guī)模太大，從工廠、景觀設(shè)計、渠道、營銷，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤，我們沒有精確的估計，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業(yè)吸走的血占這個行業(yè)利潤大約20%左右，這個20%利潤是要回表的，這個行業(yè)按照政治術(shù)語是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因為日子不好的時候，真的沒有辦法去養(yǎng)活這么多有職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險，內(nèi)外勾結(jié)，自己吃自己的企業(yè)，太多了。所以這個在今后一段時間可能會收拾一下，就像銀行業(yè)發(fā)生的事情一樣，銀行業(yè)有個指標(biāo)，我們稱之為叫做收入成本比，在過去三四年，銀行的日子之所以過的難受，就是因為銀行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個百分點。這是一個有可能發(fā)生的變化。
另一個發(fā)生變化就是融資變得更難，也就是開發(fā)商被迫以前的利潤主要讓步方是土地和稅收，未來的利潤讓步方除了土地和稅收，指向主體會是地方政府，也有可能是融資環(huán)節(jié)，尤其是前期融資和供應(yīng)鏈企業(yè)，指向的主體是金融機(jī)構(gòu)，所以未來剝削房地產(chǎn)主要有兩大類型機(jī)構(gòu)，一類是地方政府，另一類金融機(jī)構(gòu)，財務(wù)成本可能會上升，在這個過程中，行業(yè)利潤率整體變薄，顆粒歸倉就意味著體外公司需要清理。這是第五個猜想，在今后一段時間，寄生在這個行業(yè)上的企業(yè)生態(tài)會有一個急劇的變化。
第六個猜想向大家匯報的是你想不想轉(zhuǎn)型，一開始我就聽到主持人說有地產(chǎn)商要向文旅轉(zhuǎn)型，前幾年房地產(chǎn)有一個大炮叫任志強(qiáng)，他曾經(jīng)說，他很后悔，如果時光倒流，他愿意做互聯(lián)網(wǎng)，而不做房地產(chǎn)。那是在2013、2014年的時候，如果2017年的時候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產(chǎn)。實際上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)會和必要性是不太大的，因為你本身就處于一個利潤比較厚，市場容量相當(dāng)寬厚的好的市場當(dāng)中。這個市場容量有多大，16萬億就意味著每個月的銷售都超過1.2-1.3萬億，這個行業(yè)的銷售如果稅前毛利可能會占到三分之一，就是有五萬億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷售過百億的房企，全國銷售過百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個進(jìn)程當(dāng)中，即便每年銷售過百億又怎么樣，只是瓜分了行業(yè)的市場千分之一都不到。中國現(xiàn)在單個城市新房銷售破千億的城市，有40多個，即便你在某一個城市生根，獲得百億的銷售收入，也并非難事，所以這個行業(yè)要向其他行業(yè)去轉(zhuǎn)型的必要性，在我個人看起來，還是不太大，或者以前房地產(chǎn)+什么、+什么，萬變不離其宗的核心應(yīng)該在于地產(chǎn)，而不在于其他。因為畢竟地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到一個以存量為主的幸存者游戲過程，這個市場的機(jī)會還是很多很多的。
我們需要去在這個過程當(dāng)中，如果我們并不像其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進(jìn)一步深耕，深耕是什么意思？以前開發(fā)商的深耕有三個意思？一個是定位目標(biāo)市場，第二提升產(chǎn)品能力，第三就是金融，當(dāng)我們?nèi)タ紤]這三個因素的時候，當(dāng)我們首先考慮市場的時候，你就得有定力，不要被過多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國目前房地產(chǎn)市場，我們可以簡要這么理解，長三角目前占有中國新房市場的37%-38%，中國GDP過萬億的城市超過50%在這個區(qū)域。珠三角或者大灣區(qū)其實只有五個城市是比較重要，那個市場提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個市場加起來可以發(fā)現(xiàn)60%的市場已經(jīng)搞定了。得長三角者得天下，這就是未來的目標(biāo)市場，而其他會有一些碎片化市場，比如說產(chǎn)品能力，產(chǎn)品能力提升也是很重要的，不管是市場能力，還是產(chǎn)品能力，都是作為開發(fā)商特別喜歡愿意去改善的能力。在過去20年，非常少的開發(fā)商使得自己的金融能力有了長足的提升，也就是說市場能力和產(chǎn)品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會去羨慕萬豪，會去羨慕黑石，人家能力的長項就是金融能力，以及由金融能力同時誕生的不可或缺的對于商辦需要有高度專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗的運(yùn)營能力，你沒有運(yùn)營就沒有金融，沒有金融就沒有運(yùn)營，只有這兩項能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當(dāng)我們搞第二個猜想的時候，深耕是什么，深耕市場是必要，市場不由你定，由市場的周期，深耕產(chǎn)品是必要的，產(chǎn)品不由你定，它可以外包，真正需要開發(fā)商去認(rèn)認(rèn)真真做的，尤其是商辦行業(yè)需要做的，是兩類縱向的能力，一個能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個能力是對不動產(chǎn)的資管能力，這兩項能力是縱向的，也是大多數(shù)目前從事商辦領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報的六點猜想。
最后總結(jié)一下，對于2020年，我們不用太悲觀，對今后相當(dāng)長的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然會處于一個高位的平臺期，即便不是迅猛增長，這個市場的容量也足夠大。另外我們提出的六個猜想，這些猜想當(dāng)中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經(jīng)連續(xù)表現(xiàn)不太好，但在未來隨著低利率蔓延和預(yù)期回報率的下降，以及中國的進(jìn)一步金融開放，我相信在這個市場當(dāng)中，會有更多的耐心資本的出現(xiàn)，會有更多的優(yōu)質(zhì)的具有穿越周期能力的不動產(chǎn)資管運(yùn)營方的出現(xiàn)。
謝謝大家。
主持人：謝謝，感謝鐘偉主任的精彩演講，六個猜想，讓我們對中國房地產(chǎn)未來更加充滿了信心，我們相信房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，也一定會給我們的房地產(chǎn)商們帶來一些相應(yīng)穩(wěn)定而且相對比較豐厚的回報。同時也會給我們國家?guī)砀嗟慕?jīng)濟(jì)增長點。
接下來這位演講嘉賓是我們的老朋友，當(dāng)代置業(yè)（中國）設(shè)立于2000年1月11日，公司傾注于綠色科技+舒適節(jié)能+數(shù)字互聯(lián)的全生命周期生活家園，并打造中國節(jié)能地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌-MOMΛ，領(lǐng)跑綠色科技地產(chǎn)，榮獲數(shù)十項國內(nèi)外綠色認(rèn)證大獎。我們邀請當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬先生為我們帶來演講，他演講題目是《數(shù)字科技煥新產(chǎn)業(yè)》，掌聲有請。
張鵬：尊敬的趙秘書長，劉凱秘書長，大家上午好，剛才認(rèn)真聽了鐘老師的演講，受益匪淺，但是開發(fā)商有自己的邏輯，我們聽上去每條都對，但是開發(fā)商要去做，又特別特別難，劉凱之前找我的時候，我再想應(yīng)該找一個寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的會議，找我們以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商來講，邏輯不對。但想想也對，這個時代沒有什么對，沒有什么不對。昨天我們跟大家通報一下，新浪樂居在懷柔，很多人應(yīng)該也參加了，搞了一場盛大的地產(chǎn)的聚會，幾乎前30強(qiáng)的一把手和董事長們都到了，開了一個閉門會，就是大家聚在一塊吐吐槽，發(fā)發(fā)牢騷，這么大的壓力。但我總結(jié)下來幾個方面，接下來地產(chǎn)商在這么嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，考驗的是投資能力，不能拿錯地。
第二考驗的是融資能力，誰還能拿到錢，第三過去一概不重視的基本功，運(yùn)營能力，成本控制能力，包括營銷能力，營銷實際上過去是地產(chǎn)商沒有做的營銷，實際上像剛才鐘老師講的，過去的營銷都是粗放式的，住專業(yè)與產(chǎn)品前端的，而不是客戶入住后端的，所以現(xiàn)在被渠道綁架命題也不對，也不完全正確，但是能不能把渠道費用降下來，一個企業(yè)管理費用、營銷費用能不能控制在整個當(dāng)年銷售額2.5以下，似乎是非常非常艱難的。
我們就把問題聚焦這在幾個細(xì)項，最后大家講，每個企業(yè)八仙過海，各顯神通，反正年年難過，年年還得過，考驗的是一個企業(yè)是不是具有長期主義精神，是不是致力于長期發(fā)展，如果短期，相信很快就會有很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)了各種各樣的問題。
所以我是從一個地產(chǎn)商的角度簡單把我們對地產(chǎn)的形勢做一個我們的解讀。經(jīng)濟(jì)上的地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟(jì)會議剛剛開完，我們對降息有期待，但現(xiàn)在還沒有看到曙光。當(dāng)然我們對因城施政，每個城市的調(diào)控管理有很大的向往，但是長沙又出了利潤不能超6-8，全都控制住，房住不炒還要堅持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一個救命稻草，也不能講救命稻草，但是大家都通過這個方式拿到了一些錢，下半年窗口指導(dǎo)，所有錢都會涌入，從中包括正常的開發(fā)貸，現(xiàn)在都越來越難。
所以我們也認(rèn)為接下來有幾個共生，第一經(jīng)濟(jì)大周期短周期，和區(qū)域周期疊加在一起，一個項目一個區(qū)域，都不能判斷失誤，我們也進(jìn)了天津，天津有一個區(qū)域，不想提了，三個月前3月45套，三個月以后3月賣兩套，能判斷的準(zhǔn)嗎，判斷不真，產(chǎn)業(yè)共生，我們進(jìn)了40幾各城市，現(xiàn)在政府對產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶來的人口，帶來的稅收特別感興趣，但是現(xiàn)在他要求你先把商業(yè)，先把產(chǎn)業(yè)園，先把所有能夠帶來的人口，和稅收的先見到一定程度，供你住宅用地，那個住宅用地還要分開招牌掛，還不一定是你的，所以我用產(chǎn)業(yè)獲取土地也不是那么容易。
城市共生，京津冀、大灣區(qū)、長江中游、中下游、華東，別選錯，四五線、五六線效應(yīng)，但是有一個現(xiàn)象值得注意，原來大家覺得一二線地產(chǎn)商應(yīng)該是利潤的高地，現(xiàn)在反過四五線反而拿對了，有利潤，一二線證明一下存在感得了。昨天還跟一個地產(chǎn)商交流，北京十萬塊錢以上的項目銷售增速降了70%以上，這是我們切實的感受，大家愿意看統(tǒng)計數(shù)據(jù)也沒有關(guān)系。所以房地產(chǎn)我們就總結(jié)出來企業(yè)往下怎么辦，六個方面堅持住，可能還能活下去，成為今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于長期注意。
價值觀，我們認(rèn)為把企業(yè)利潤放到歷史長河評價，真正被大浪淘沙留下來的公司，一定是為社會承擔(dān)責(zé)任，具有正向價值觀的公司。這句話大家聽上去是理論，但是我們看一下中國的前100強(qiáng)，世界的500強(qiáng)，沒有一個不是如此。我們認(rèn)為模式要清晰，管理要規(guī)范，把現(xiàn)在企業(yè)制度放到地產(chǎn)行業(yè)，過去大家也覺得可做可不做，但我們認(rèn)為未來現(xiàn)在企業(yè)管理制度是這個企業(yè)能夠保留生存下來最重要的組織形式，昨天我們也討論了，說以前開發(fā)商一把手，總裁也好，董事長也好，坐在一起，在哪拿地，多少錢拿的，市場占有率，增長率是多少，昨天討論都是你的組織模式是什么樣，變型了沒有，又裁了多少人，哪個區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，話題都在轉(zhuǎn)移。
戰(zhàn)略非中心、大流量、創(chuàng)動能，這個經(jīng)常在談，沒有一家企業(yè)能夠一枝獨大，今后都是產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的競爭。昨天晚上跟白寶萍在一起，今后企業(yè)的競爭是企業(yè)形成價值鏈和價值鏈的競爭，鏈合在一起，成本最低，形成了差異化的競爭，這可能是一個優(yōu)勢。大流量把自己的邊界打開，而不是以我為中心，創(chuàng)動能相互賦能，企業(yè)與企業(yè)之間，價值鏈與價值鏈之間。
產(chǎn)品，精耕細(xì)作、產(chǎn)品主義、場景運(yùn)營，從跑馬圈地，到一定要細(xì)致入微，從過去的營銷主義，真正走到產(chǎn)品主義，過去營銷是怎么好賣怎么來，今后是誰的產(chǎn)品能夠獲得客戶，產(chǎn)品主義至上。從過去的空間規(guī)劃到場景運(yùn)營，往里裝服務(wù)，裝內(nèi)容，裝配套，裝老百姓潛在的需求，未來的需求。
風(fēng)控，現(xiàn)金流、負(fù)債率、利潤率，這是鐵三角，尤其是現(xiàn)金流，在現(xiàn)階段，至少我認(rèn)為在明年6月份之前，應(yīng)賣盡賣，應(yīng)售盡售，因為本來銷售形式就在下降。就在減緩，手里的貨不要囤，趕快賣掉，現(xiàn)金為王。利潤率，剛才鐘老師說的很對，平均利潤率已經(jīng)下到9個點了，大家看到那個財務(wù)報表，公開的財務(wù)報表，都是經(jīng)過合理合法的美化過的，但是真正的利潤率，地產(chǎn)商心里是非常非常清晰的，現(xiàn)在是個位數(shù)。負(fù)債從200降到180，降到80左右，這三者我們認(rèn)為才能夠相對于平衡。還有一個就是資源資本和資金不要錯配，用短錢一年的錢，兩年的錢，12、15，有的都到16了，去干文旅項，去干養(yǎng)老項，這都是嚴(yán)重的錯配，而在我們身邊還真的不少見。所以我們在七內(nèi)部，這也都是劃了鐵律。
客戶滿意度，從適應(yīng)到引導(dǎo)到創(chuàng)造，這個事只說一句話，沒有任何一家地產(chǎn)商過去把客戶滿意度作為企業(yè)戰(zhàn)略的KPI，有的也都是形同虛設(shè)，但是我們相信以后，就像汽車一樣，就像制造業(yè)一樣，就像白色家電一樣，客戶滿意度要成為企業(yè)績效中比重占的比較大的一個指標(biāo)，這天應(yīng)該很快就來臨。
創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，我講只模式創(chuàng)新，模式創(chuàng)新現(xiàn)在很多企業(yè)都在做了，把所謂的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一業(yè)為主，多業(yè)為輔，有些有現(xiàn)金有錢的，什么領(lǐng)域都做一點，沒錢的就圍繞房地產(chǎn)增量和存量做配套，我覺得在現(xiàn)階段，都能夠讓企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部的組織上和發(fā)展上能看到希望。這件事情地產(chǎn)商是具有說服力，最有條件的，因為他的客戶最多，空間最多，應(yīng)用的場景最多。你不做誰做？
第四方面講一講我們最近研究了一個字，叫熵，在形勢不好的時候，企業(yè)面臨巨大危機(jī)的時候，這個熵在增多，企業(yè)熵、組織熵、流程熵、授權(quán)熵、城市建設(shè)也是熵，熵多了就無序，無效的能量，沒有方向，方向感缺失。我們當(dāng)代和一批這樣的公司，我們一直在思考，怎么能讓減熵，熵減，下一步往哪走。昨天我在閉門會上也講到，因為也有頭部的幾千億的公司，五六千億的公司，也有幾百億的公司，主持人問你們說說未來地產(chǎn)上怎么分化，我說怎么往幾個方向，現(xiàn)在35家千億，可能會占到整個地產(chǎn)份額的70%以上，這個趨勢已經(jīng)越來越明顯。還有那么多公司怎么辦，資產(chǎn)管理公司，徹底轉(zhuǎn)型到金融公司，這個跟企業(yè)的基因有關(guān)，還有一類轉(zhuǎn)到數(shù)字化公司，資產(chǎn)管理公司、科技公司做地產(chǎn)繼續(xù)做增量和存量，骨子里傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，就這么幾類。大家說也值得商榷，沒有對和不對，只有適合和不適合。我覺得像當(dāng)代這樣的公司，因為我們20年就做綠色科技，所以我們就升級為以地產(chǎn)開發(fā)增量和挖掘地產(chǎn)存量為主要基地的地產(chǎn)科技公司。甚至可能地產(chǎn)都不要了這兩個字，就是地產(chǎn)，基于什么認(rèn)識，我剛才講了，地產(chǎn)商什么最多，不是錢最多，錢不是你的，有的杠桿都是1：10了，地也不是你的，遲早你要賣出去，你留一部分，不管轉(zhuǎn)型到哪去，一定是輕重資產(chǎn)結(jié)合，沒有重資產(chǎn)，也沒有輕資產(chǎn)，沒有你的主業(yè)，也沒有你未來的主業(yè)，這句話有點矛盾，大家可以琢磨。
我們基于這么幾個認(rèn)識：未來仍然是數(shù)字科技的天下，數(shù)字化已經(jīng)貫穿了地產(chǎn)開發(fā)的全過程，所以我們認(rèn)為建筑和建筑的鏈接是一個趨勢，建筑是硬件，建筑和建筑怎么鏈接。建筑和人的鏈接，我所說的建筑，也包括空間，也包括商辦，也包括產(chǎn)業(yè)園，也包括小鎮(zhèn)，也包括住宅，人和建筑的鏈接，軟件和硬件的鏈接。最后人和人的鏈接，人與人是動態(tài)和動態(tài)的網(wǎng)狀的鏈接，這些都需要科技，都需要數(shù)字化。
第五硬科技、黑科技，所以我們在內(nèi)部做了這么一個系統(tǒng)的定義和命題，我們在兩個方面發(fā)力，一個叫硬科技，一個叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴隨著房地產(chǎn)，設(shè)計、建設(shè)、施工、運(yùn)營相伴相生的科技系統(tǒng)，就把它定義為硬科技，凡是在建筑領(lǐng)域，建筑外跟人相關(guān)的，跟人的需求相關(guān)的科技就叫做黑科技。去滿足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下來我們怎么進(jìn)行熵減，讓血管里的雜質(zhì)降下來，讓效率更高，讓成本更低，讓下一步的盈利模式更清晰。數(shù)字化、科技化，做這么幾件事：端側(cè)建模，網(wǎng)側(cè)鏈接，云側(cè)應(yīng)用。
端側(cè)就是把你建設(shè)的全過程形成數(shù)字化建模，我舉一個例子，我們在所有建筑里從設(shè)計圖紙開始，跟建筑物里技術(shù)相關(guān)的，任何一個隱蔽工廠，任何一個設(shè)施設(shè)備，我們都用傳感器，用鏈接的模式記錄下來，讓它建成以后可追溯、可視化、可操作，可監(jiān)可測，最后還加一個可控，就是我們現(xiàn)在做的事情。房地產(chǎn)的主業(yè)繼續(xù)往前做，但是地區(qū)讓地產(chǎn)變得數(shù)字化一些，變得科技一些。我們過去你看水、電、煤、氣，在任何一個建筑里，都能夠集成到一個底層數(shù)據(jù)庫里，這個數(shù)據(jù)庫越積累越大，越積累越多，最后用數(shù)學(xué)算法找到新的降低成本、優(yōu)化管控措施的辦法。舉一個小例子，這是我們在通州寸土寸金的地方建了一個當(dāng)代建筑藝術(shù)博物館，操刀主設(shè)計世是當(dāng)代時光里的莊維敏大師，這個建筑很有意思，是以能量流動為設(shè)計理念，時刻強(qiáng)調(diào)室內(nèi)環(huán)境和室外大環(huán)境能量與能量交換的一個新建筑，在這個建筑建設(shè)的過程中，從圖紙開始，我剛才講到，建設(shè)的全部過程都記錄了下來，我們預(yù)計建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前兩天全聯(lián)開會的時候，廣聯(lián)達(dá)的刁董事長提出一個理念，他說以后地產(chǎn)商給大家交付實體建筑一共是兩套圖紙，或者是兩套云端的東西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方針技術(shù)集成的虛擬世界。我說還有一個，因為硬件和硬件的集成和數(shù)字孿生的呈現(xiàn)，人沒在里面。我們要交出去三數(shù)一圖，這個數(shù)就是數(shù)字，把人集成在里面，人的需求，人的行為軌跡，人的消費習(xí)慣，能不能抓取出來，這是我們以后要做的事情。
這是我們做的另外一個，在順義建設(shè)一個全生命周期適老化的，把我們過去所積淀來所有建筑物質(zhì)基礎(chǔ)都呈現(xiàn)了出來，但是裝配式在工廠里加工45天，現(xiàn)場拼裝，7天完成，既沒能耗，不消耗能源�？萍技揖永锩嫒慷紝崿F(xiàn)，我跟聶部長（音）到現(xiàn)場看過，運(yùn)用了大量傳感器，把人在屋子里的行為軌跡全部都記錄下來，當(dāng)然這個背后還有一個安全的問題，我們今天會上不想討論這件事。所以我想表達(dá)什么，技術(shù)都是成熟的，技術(shù)的鏈接和集成上了一個臺階，集成以后用數(shù)學(xué)算法去找到新的商業(yè)模式是極其艱難的，比如在這個建筑里，他大量的運(yùn)用了科技家居的技術(shù)，人跌倒在屋子里15秒，如果身體沒有動作就迅速回傳到物業(yè)中心，需不需要，技術(shù)上能不能實現(xiàn)，完全能實現(xiàn)，但是是不是你客戶需要的，那是營銷客戶定位要解決的問題。
網(wǎng)側(cè)把我們建設(shè)的社群、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)，用數(shù)字化全部鏈接在一起，這是我們剛剛交付給華為在深圳的智慧園區(qū)交付的一個作品，因為當(dāng)代所孵化的數(shù)字孿生51VR，主要是把AI和VR和DB技術(shù)集成在一起，1：1的還原現(xiàn)實世界，形成一個線上操作平臺，在這個解決方案里，所有的園區(qū)里的人、水、電、煤氣、建筑、高空拋物、危險源識別都能夠被實時抓取。
當(dāng)然，我們認(rèn)為不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)園，數(shù)字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一個單獨的技術(shù)系統(tǒng)，還是要集成到一起，終進(jìn)行數(shù)字感知，數(shù)字學(xué)習(xí)，要告訴你這個建筑在建筑里的人，他們的行為軌跡，要讓建筑有視覺，有聽覺，有大腦，它要貫穿除了建筑以外的酒店、辦公、養(yǎng)老、幼兒園、電影院，能不能把這些數(shù)據(jù)都抓取到一起，形成一套算法�，F(xiàn)在我們正在這方面做深度的研究。所以我認(rèn)為未來的園區(qū)，綠色科技+場景流量+數(shù)字智能，當(dāng)然還有產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)這個園區(qū)沒有活力。
云側(cè)，數(shù)字城市，我們有理由相信，未來的世界一定是一個物理的世界和一個孿生的數(shù)字世界。所以我們下足一點功夫干這件事，地產(chǎn)商做這件事其實是不容易的，今年給深圳市政府交付了一個2000平方公里，1：1還原了整個深圳城市的全場景，這個工程實現(xiàn)了高一幀，城市交通、商務(wù)、政務(wù)、政府服務(wù)、商業(yè)各類數(shù)據(jù)的匯聚和集合，物聯(lián)網(wǎng)社會的反向操控，說你呈現(xiàn)出來，我現(xiàn)在想知道某個街區(qū)現(xiàn)在正在發(fā)生著什么，交通是否用度，能不能實時呈現(xiàn)，完全能夠?qū)崿F(xiàn)，當(dāng)然我們在實現(xiàn)這個過程中，有五個等級，這是第二個等級，到第五個等級的時候是厘米級還原，成本推高。第二個案例大家看到上面是一個真實的世界，下面是一個數(shù)字卵生的世界。這是合肥政務(wù)區(qū)天鵝湖管委會在接待大廳里呈現(xiàn)給大家的操作性，我們把天鵝湖兩平米公里，任何一個樓棟，樓棟里任何一家公司都11還原到操控平臺上，在這個操控平臺上，政府各類管理部門，不管是交通商務(wù)剛才提到那些，都可以實時抓取他需要的數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為大大提高了城市管理的效率，現(xiàn)在這個作品已經(jīng)在全國大約100個城市都完成呈現(xiàn)出來了。
我上次在大會上講過一次，這兩天我去新加坡去的比較多，他們跟我講新加坡2025年智慧國，聽的我什么是智慧國，我說你給我講講什么是智慧國，我們新加坡的智慧國就是連接、收集、理解，2025年就是實現(xiàn)理解，其實我們所說的應(yīng)用，連接，大量的鋪設(shè)5G、4G傳感器，收集各行各業(yè)在政府的統(tǒng)籌安排之下，實時數(shù)據(jù)能夠迅速回傳到云端，呈現(xiàn)到大屏幕。第三政府需要什么？我們就榨取什么數(shù)據(jù)，并且迅速拿出方案。我說你給我舉個例子，他說你把我?guī)У綇埩x新機(jī)場，大家有機(jī)會可以看看，張義（音）新機(jī)場是這樣，提前三天可以值機(jī)，住在里面嗎，里面衣食住行、游購?qiáng)剩B(yǎng)老、辦公、寫字樓、幼兒園全部都有，可以在里面待三天，我說你不怕安全問題嗎，他說看我們交流半天你還不明白，我說都明白，因為你運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析，運(yùn)用了傳感器，運(yùn)用機(jī)器識別，這個人在機(jī)場上任何行為軌跡、消費，和滿足需求的動作都已經(jīng)被記錄了下來，不可能超越僭越安全底線。
后來我們跟他溝通，做樣這了一個數(shù)字孿生世界，把新加坡國土面積任何一棟建筑都進(jìn)行了還原。所以我們覺得大環(huán)境是這樣，主業(yè)還得做，我們就結(jié)合自己傳統(tǒng)基因，傳統(tǒng)優(yōu)勢，在黑科技和硬科技上繼續(xù)挖掘新的商業(yè)模式，我們找到了熵減這條路，就叫數(shù)字化，數(shù)字化不僅提高企業(yè)內(nèi)部的管理的流程和運(yùn)營的效率，我們抓取一些銷售數(shù)據(jù)，人流有多少，這些人都對哪個感興趣，對戶型感興趣，還是對科技感興趣，對裝修感興趣，這些都是容易的。更重要是要地產(chǎn)數(shù)據(jù)化在建設(shè)的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客戶、幼兒、少年、青年、壯年、老年消費和行為習(xí)慣的全生命周期中，找到一個新的數(shù)學(xué)算法，并且形成新的商業(yè)模式，這是我們要做的事情。所以我只是拿當(dāng)代做了一個案例，我們認(rèn)為數(shù)字科技是未來房地產(chǎn)熵減的一個重要的利器。
回到今天主題上，我想產(chǎn)業(yè)園、寫字樓都是一樣的，商業(yè)的本質(zhì)是一樣的，我們得出一個結(jié)論，數(shù)字鏈接、產(chǎn)業(yè)賦能，向大家報告這些，謝謝。
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（二）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（三）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（四）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（五）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（六）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（七）
實錄：中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會（八）
來源：房訊網(wǎng)