房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫(xiě)字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉應(yīng)邀出席論壇并開(kāi)幕演講，與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓分享了對(duì)2020年樓市的六大猜想：拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨、長(zhǎng)效機(jī)制未必不好、房企也要靠本領(lǐng)了、商辦安全邊際漸寬、行業(yè)寄生群體萎縮、虛轉(zhuǎn)型不如實(shí)深耕。
他表示，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，但會(huì)是一個(gè)溫和的放緩過(guò)程；今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)處于一個(gè)高位的平臺(tái)期，猜測(cè)從今年年底，到明年上半年前幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情可能進(jìn)一步的高漲。同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)新房占據(jù)主導(dǎo)地位，市場(chǎng)份額超過(guò)80%，甚至更高。所以仍然是一個(gè)增量市場(chǎng)，不是一個(gè)存量市場(chǎng)�？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)具備相當(dāng)強(qiáng)的韌性，會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)，總體的日子并不難過(guò)。
以下為鐘偉演講實(shí)錄：
非常高興有幸可以應(yīng)房訊網(wǎng)的邀請(qǐng)，向大家匯報(bào)一下我們對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些理解，我主要從事金融行業(yè)研究，主要涉及房地產(chǎn)，我想首先說(shuō)的第一點(diǎn)是我們?cè)趺慈タ创壳敖?jīng)濟(jì)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，有很多人非常擔(dān)心，就像很多人擔(dān)心房地產(chǎn)一樣。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不用擔(dān)心它會(huì)繼續(xù)放緩，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)我們也不用擔(dān)心這個(gè)行業(yè)會(huì)有什么特別大的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)即便不是一個(gè)朝陽(yáng)旭日上升的行業(yè)，也是一個(gè)壯盛期。
我們第一個(gè)不用擔(dān)心經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。我們看怎么理解下行，在2018年的時(shí)候，中國(guó)的GDP增速大概是6.7，在大的經(jīng)濟(jì)體量中，在全球超過(guò)1萬(wàn)億的GDP是排第二，第一是印度。印度在2019年已經(jīng)在5以下，中國(guó)還在6以上，6以上GDP增速在26個(gè)超過(guò)1萬(wàn)億美金的GDP大國(guó)中間是排第一的。所以我們對(duì)我們自己潛在能力相比是慢了，但感謝外部的經(jīng)濟(jì)體，他們的表現(xiàn)比我們的差。
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛開(kāi)完，期待大家去看一下，有幾個(gè)變化，6左右還是要保的，意味著2020年經(jīng)濟(jì)增速不會(huì)太慢，經(jīng)濟(jì)下行的壓力有所加大的定位，經(jīng)濟(jì)下行的原因去年定調(diào)是有結(jié)構(gòu)性周期性原因，今年增加了一個(gè)原因，有體制性因素�？傮w來(lái)說(shuō)，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，但是一個(gè)溫暖的放緩的過(guò)程。
第二就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是相當(dāng)大的韌性，為什么說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)強(qiáng)的韌性，舉一個(gè)例子，2015年的我們商品房銷(xiāo)售面積可能在12億平米左右，今年可能會(huì)有17億平米略多一點(diǎn)，就是市場(chǎng)增長(zhǎng)了50%。從金額角度來(lái)講，2015年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的金額大概是8萬(wàn)億多一點(diǎn)，今年可能翻一倍。而在這么一個(gè)三到四年過(guò)程當(dāng)中，全國(guó)的商品房的施工和新開(kāi)工兩個(gè)加起來(lái)，在2015年大概是73億平米，現(xiàn)在大概是84、85億平米，所以我們銷(xiāo)售金額翻了一倍，銷(xiāo)售的量翻了大概50%，但是整個(gè)庫(kù)存情況只比2015年微增12%-13%，所以整個(gè)市場(chǎng)韌性更足了。開(kāi)發(fā)商目前每年籌集資金到位的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商每年投出去的資金，投資金額的量。不用擔(dān)心政策，我們看到一些地方政府已經(jīng)采取一些政策，比如限購(gòu)政策的松綁，海南、長(zhǎng)沙已經(jīng)有明顯的松綁，在2020年這些政策會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。另外逆周期調(diào)控也是一定的，不用擔(dān)心，中國(guó)的貨幣政策的余地，中國(guó)財(cái)政政策的余地，都還是很大的。我舉一個(gè)例子，貨幣政策，如果大家關(guān)注一下易剛行長(zhǎng)在《求是》雜志上發(fā)表的文章，人民幣匯率比我們預(yù)想的強(qiáng)很多，所以不用擔(dān)心，總結(jié)起來(lái)講，2020年可能是一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)的一年，但總體的日子并不難過(guò)，房地產(chǎn)也可能會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)。我個(gè)人的猜測(cè)從今年年底，到明年上半年前幾個(gè)月，可能開(kāi)發(fā)商拿地的熱情會(huì)進(jìn)一步的高漲。
拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨
我們第一個(gè)猜想可能是行業(yè)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，這個(gè)拐點(diǎn)主要是指規(guī)模的增長(zhǎng)，為什么我們傾向認(rèn)為2019年從銷(xiāo)售的面積來(lái)講，略有增長(zhǎng)，銷(xiāo)售金額可能從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)講有7-8%的增長(zhǎng)，可是為什么我們認(rèn)為行業(yè)的高位拐點(diǎn)已經(jīng)到了，我們可以看一下銷(xiāo)售權(quán)益比，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)大概占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額68-69%，銷(xiāo)售權(quán)益比在2019年大約是78-79%，所以根據(jù)這些，我們認(rèn)為只有流量銷(xiāo)售，沒(méi)有權(quán)益銷(xiāo)售的那些是摻水的。摻水估計(jì)起來(lái)，我們相信2019年真實(shí)的房地產(chǎn)運(yùn)行情況是比2018年略差的，真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要比表的數(shù)據(jù)大概虛夸了2%-3%，但并不以為過(guò)去幾年沒(méi)有虛夸，過(guò)去幾年也有系統(tǒng)性虛夸，房地產(chǎn)出現(xiàn)這種虛夸的局面是可以倒逼的，因?yàn)槲覀円?guī)模進(jìn)一步往行業(yè)前十、前二十，以便爭(zhēng)取到更多金融資源，進(jìn)入銀行白名單，這是沒(méi)有辦法。
不過(guò)我們得理解，2019年事實(shí)上并不一定比2018年更好，也就意味著像商辦這塊數(shù)據(jù)可能是更真實(shí)的，因?yàn)樯剔k的數(shù)據(jù)在2019年我們可以看到，寫(xiě)字樓大概銷(xiāo)售下降了16%，商鋪下降了14%，這么一個(gè)水平。所以行業(yè)在2019年可能整體持平略有下降。從量來(lái)講，是失真的，從價(jià)格來(lái)講也可能是失真的，因?yàn)樾路亢投址康箳飕F(xiàn)象普遍存在，我們現(xiàn)在比較關(guān)心二手房問(wèn)題在多大程度上會(huì)傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)樵?019年下半年，二手房市場(chǎng)在迅速的結(jié)冰，意味著消費(fèi)者購(gòu)房者他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期變得更壞，這種市場(chǎng)預(yù)期隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)束，隨著我們明年GDP的增速，可能會(huì)要保6等等一系列因素的出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)在明年上半年這種結(jié)冰的現(xiàn)象有所緩解，這是挺關(guān)鍵的一個(gè)事情。
總體上來(lái)說(shuō)，我相信二手房市場(chǎng)目前特別不好的情況，在明年上半年會(huì)略有好轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)在明年下半年會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)。這是我們對(duì)于市場(chǎng)的一個(gè)估計(jì)。這就意味著目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上處于一個(gè)高位平臺(tái)期，每年的銷(xiāo)售的量大概能夠有15-20億方，銷(xiāo)售的金額大約有15萬(wàn)億左右，這是一個(gè)非常大量的市場(chǎng)，同時(shí)我想提醒諸位，這不是一個(gè)存量博弈市場(chǎng)，從住宅情況來(lái)看，新房每年銷(xiāo)售大約1200-1300萬(wàn)套，二手房是400萬(wàn)套，所以中國(guó)住宅市場(chǎng)75%以上比例是新房，商辦幾乎全是新的。所以總體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)新房占據(jù)主導(dǎo)，可能市場(chǎng)份額超過(guò)80%，甚至更高的一個(gè)市場(chǎng)的情況，這仍然是一個(gè)增量市場(chǎng)，不是一個(gè)存量市場(chǎng)。
長(zhǎng)效機(jī)制未必不好
第二個(gè)猜想是長(zhǎng)效機(jī)制到底是好還是不好，很多人特別對(duì)房住不炒之后的限購(gòu)、限價(jià)、限商，一系列的限感到特別不舒服，但我們要換位思考一下，你作為開(kāi)發(fā)商對(duì)這些阻礙力集聚做大做規(guī)模的措施都是不規(guī)模的，但政府考慮不是這樣，政府考慮房地產(chǎn)發(fā)展如此之快，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)于金融穩(wěn)定，對(duì)于居民的消費(fèi)產(chǎn)生作用，例如房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在2016年的第三季度之后到現(xiàn)在，對(duì)于房地產(chǎn)的新增的信貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增信貸。這是很厲害了，我們同樣還是以?xún)蓚�(gè)點(diǎn)來(lái)比較，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于銷(xiāo)售的金額增長(zhǎng)了大約80%-90%，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了40%，因此如果沒(méi)有2017年3月份調(diào)控政策，假定這個(gè)行業(yè)2019-2023年繼續(xù)過(guò)去三到四年的快速增長(zhǎng)的步伐，假定這種增長(zhǎng)步伐得以延續(xù)，那么到2020年左右，中國(guó)商品房新房銷(xiāo)售面積有可能會(huì)達(dá)到多少呢？有可能會(huì)達(dá)到25-26億平米，每年的新房的銷(xiāo)售住宅套數(shù)有可能會(huì)超過(guò)2000萬(wàn)套，這2000萬(wàn)套意味著已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了每年農(nóng)村向城市前遷徙的全部人口，一人一套房都?jí)蛄�。銷(xiāo)售金額有可能從2015的8萬(wàn)億，2018年15萬(wàn)億，到2020年可能會(huì)超過(guò)30萬(wàn)億，30萬(wàn)億是什么概念？將超過(guò)中國(guó)居民收入的一半，所以我們需要理解的是2015-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的局面，如果延續(xù)三到四年，這個(gè)行業(yè)的確是會(huì)出問(wèn)題的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地產(chǎn)的高位平臺(tái)期提前到來(lái)，而不是繼續(xù)上升，這個(gè)也許對(duì)行業(yè)是有一定好處的，并不一定都是壞處，更何況這樣限制政策在未來(lái)松動(dòng)的余地還比較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的政策環(huán)境，并不是太糟糕的，或者說(shuō)中央政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣的手段，一個(gè)都沒(méi)有用。我們可以舉三個(gè)手段，第一個(gè)手段土地招牌掛放松一下，把地價(jià)打下來(lái)，如果說(shuō)定金不能夠挪用，放在一個(gè)銀行托管，或者放在封閉賬戶(hù)當(dāng)中托管，如果房地產(chǎn)稅政策提前到來(lái)，所以房住不炒政策背后真正影響到行業(yè)的急劇調(diào)整的政策，事實(shí)上一個(gè)都沒(méi)有，這個(gè)政策有可能更有利與市場(chǎng)形成一個(gè)長(zhǎng)期的高位平臺(tái)期。
房企也要靠本領(lǐng)了
第三個(gè)猜想房企有可能未來(lái)逐漸靠本事吃飯，不是靠市場(chǎng)吃飯了，如果市場(chǎng)是高歌猛進(jìn)的階段，很多房企業(yè)并不需要內(nèi)功，只要膽子大，只要敢加杠桿就行。在未來(lái)一段時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)形成高位平臺(tái)期，如果形成高位平臺(tái)之后，這個(gè)市場(chǎng)的房企會(huì)怎么分化，有很多房地產(chǎn)企業(yè)家表示非常悲觀(guān)，他們悲觀(guān)理由是什么？說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)以后沒(méi)有生路了，怎么活下去。這個(gè)不是一個(gè)真實(shí)的現(xiàn)狀，目前中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)注冊(cè)家數(shù)有9.7萬(wàn)家，真正其中有項(xiàng)目的10%左右，也就是不到1萬(wàn)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是有真正的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的，剩下的9萬(wàn)家早就無(wú)事可做了。那在未來(lái)，如果現(xiàn)在已經(jīng)有項(xiàng)目的1萬(wàn)家企業(yè)，其中20%還有項(xiàng)目，8000家都沒(méi)有了，那對(duì)這個(gè)市場(chǎng)又有什么影響嗎？也不會(huì)有什么影響的，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的退出和一個(gè)實(shí)體制造業(yè)企業(yè)的退出是不一樣的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存就是土地和沒(méi)有銷(xiāo)售的房子，而一個(gè)實(shí)體企業(yè)的退出可能是廠(chǎng)房、專(zhuān)業(yè)設(shè)備等等。所以作為一個(gè)純甲方的開(kāi)發(fā)企業(yè)，無(wú)論是進(jìn)和退，對(duì)于社會(huì)所造成的震蕩，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)家本身所造成的影響，要相對(duì)小一些。
未來(lái)企業(yè)可能分三類(lèi)，第一大就是求大，有很多企業(yè)正在努力的通過(guò)合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和流量銷(xiāo)售方式使得自己顯得很大，這些大的企業(yè)，top10在未來(lái)市場(chǎng)占有率有可能未來(lái)五年市場(chǎng)占有率會(huì)超過(guò)50%，有好處嗎？有好處，因?yàn)樗麄円呀?jīng)是全國(guó)特別重要的開(kāi)發(fā)商了，每年都會(huì)有2-3家企業(yè)進(jìn)入到千億銷(xiāo)售俱樂(lè)部，但他們僅僅很有可能能夠獲得行業(yè)平均回報(bào)水平，如果我們看一下銀行業(yè)就知道了，中農(nóng)工建利潤(rùn)表現(xiàn)差異不大，他們是全國(guó)性特別大的銀行，只能獲得行業(yè)平均回報(bào)，這就是求大的結(jié)果。第二類(lèi)是求優(yōu)，你可能不是行業(yè)當(dāng)中最大的，但仍然是行業(yè)當(dāng)中中大型的，那個(gè)時(shí)候這些求優(yōu)的企業(yè)業(yè)績(jī)分化會(huì)非常厲害，就我們以股份制銀行上市銀行來(lái)講，我們做一個(gè)比較，我們可以看到今年有一些中型銀行的股價(jià)不漲，有一些中型銀行像寧波銀行、平安銀行股價(jià)今年漲了60%、70%，所以中大型的金融機(jī)構(gòu)、銀行，他們的業(yè)績(jī)的分化是極其厲害的，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)如果處于第20位、第50位，當(dāng)我們看這個(gè)榜單的時(shí)候，這個(gè)榜單的變化是很劇烈的，并不僅僅在排名而在于他們財(cái)務(wù)回報(bào)水平，前十大榜單在未來(lái)能夠逐步穩(wěn)定下來(lái)，所以我們?nèi)绻紤]業(yè)績(jī)的彈性去選擇優(yōu)秀的企業(yè)，應(yīng)該在20-50位之間。求穩(wěn)的企業(yè)就是50-100位的房企，這些房企目前典型的特點(diǎn)是市場(chǎng)占有率在下降，杠桿率也在下降，競(jìng)爭(zhēng)能力在衰退，這些企業(yè)進(jìn)取心不太強(qiáng)，可能有一部分企業(yè)有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，他們慢慢就從市場(chǎng)上淡化淡出了，因此未來(lái)的房即便一萬(wàn)家，真正的有兩三千家還活躍著，這也不代表這個(gè)行業(yè)不好，這個(gè)行業(yè)仍然是好的，但這個(gè)行業(yè)的分化會(huì)特別厲害，這就要求在座的諸位考慮一下，到底是做一個(gè)銷(xiāo)售過(guò)千億的大型房企，還是要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)掙錢(qián)的這兩個(gè)目標(biāo)是不一樣的。
商辦安全邊際漸寬
第四個(gè)猜想是商辦的安全邊際變得更大還是更小，有很多人會(huì)說(shuō)不行，金融行業(yè)正在供給側(cè)改革，完了，成本等等，現(xiàn)在我們一些機(jī)構(gòu)，他們發(fā)布的報(bào)告都認(rèn)為我們北上廣深這樣城市寫(xiě)字樓空置率也是15-20%之間，全國(guó)都有相當(dāng)大的空置，怎么去理解這些寫(xiě)字樓和商業(yè)空置的情況，我們需要這么去看待。也就是在過(guò)去20年間，中國(guó)一共供應(yīng)商品房是170億平米，其中大約30%是非住宅的商辦，包括酒店在內(nèi)，這都有多少？大約有50-55億平米，平均到城鎮(zhèn)居民每個(gè)月6平米略多，所以以6平米城鎮(zhèn)居民每人6平米的商辦，的確是多了一些，這個(gè)毋庸置疑的。更重要是商辦的確是在改革開(kāi)放之后新型物業(yè)形態(tài)，不像住宅一樣，這是一個(gè)總量的狀況。
如果從現(xiàn)在看未來(lái)就不一樣了，我們有一些因素來(lái)看未來(lái)的商辦的情況，第一個(gè)我希望大家理解，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少，我們對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率在下降。如果看一下2019年初到現(xiàn)在負(fù)利率、零利率在全球是蔓延的，有30多個(gè)國(guó)家中央銀行采取了大規(guī)模的降息的措施，例如說(shuō)印度，2019年到目前為止已經(jīng)降息五次了，所以投資者對(duì)于投資回報(bào)的要求在下降，如果我們看一下中國(guó)的話(huà)，銀行的理財(cái)產(chǎn)品投資回報(bào)在2018年之前能夠獲得4%左右的回報(bào)，在今年降到了3-3.5%，微信支付寶提供給諸位貨幣市場(chǎng)基金匯報(bào)已經(jīng)降到2%左右，在2012、2013年這個(gè)回報(bào)還在5以上，所以我們大概相信商辦未來(lái)投資者預(yù)期回報(bào)率水平會(huì)有所下降。
這也是我們看像招行蛇口，剛剛在香港發(fā)了一個(gè)REIIs，給出投資者的預(yù)期回報(bào)大約是6%，進(jìn)入資產(chǎn)池的資金估計(jì)的折扣大約6.5-7左右。但是我相信，在未來(lái)隨著全球增長(zhǎng)繼續(xù)低迷不振，低利率和負(fù)利率繼續(xù)存在，我們對(duì)于這些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、寫(xiě)字樓、物流等等所期望的穩(wěn)定回報(bào)水平會(huì)比現(xiàn)在6更低，可能會(huì)滿(mǎn)足5或者更低的水平，這樣會(huì)使得我們?cè)诰惩庾鯮EITs的時(shí)候資產(chǎn)折扣率下降，對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度，資本化率要求也會(huì)下降。
第二個(gè)因素是金融開(kāi)放，當(dāng)我們回顧一下外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)，突然發(fā)現(xiàn)外資到現(xiàn)在20年過(guò)去了，仍然非常估值，他們喜歡中國(guó)的寫(xiě)字樓、酒店、商鋪，尤其是寫(xiě)字樓跟酒店，但他們不太喜歡中國(guó)的住宅。盡管住宅在過(guò)去20年是快周轉(zhuǎn)最掙錢(qián)的，那么中國(guó)金融開(kāi)放到了什么程度呢？到去年的話(huà)，資本只進(jìn)入交易賬下流入的資金大約1100-1300億美金，我們?cè)谫Q(mào)易向下的順差也就1000多億美金。今年我們?cè)诮鹑诤唾Y本交易賬下的外資流動(dòng)的順差有可能會(huì)有1700、1800億美金，這些資金并不僅僅流入債券市場(chǎng)去買(mǎi)國(guó)債，流入股票市場(chǎng)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)的股票，同時(shí)也流入中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，而流入中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，這些外本投向的標(biāo)的不是住宅，而是商辦。這些是耐心資本，愿意長(zhǎng)期持有的，如果從這個(gè)角度看待的，我們相信商辦在2019年整體呈現(xiàn)出負(fù)的14%-16%的增長(zhǎng)，空置率大概平均在15%-19%，這個(gè)現(xiàn)狀是存在的。如果我們細(xì)分一下，我們可以看出像北京、上海這樣的供應(yīng)增長(zhǎng)有限的市場(chǎng)，每年供應(yīng)增長(zhǎng)大約5%-6%，租金回報(bào)水平，市場(chǎng)供求平需水平是不的。之所以有些市場(chǎng)變得比較特殊，例如深圳，那是因?yàn)槎虝r(shí)間供應(yīng)量過(guò)大，每年供應(yīng)增量超過(guò)20%。那自然會(huì)導(dǎo)致短時(shí)間的市場(chǎng)失衡。如果我們從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間來(lái)看的話(huà)，我們覺(jué)得預(yù)期回報(bào)率的下降以及外資對(duì)此類(lèi)物業(yè)中長(zhǎng)期的看好，還是會(huì)使得這個(gè)市場(chǎng)有前景的。
行業(yè)寄生群體萎縮
第五個(gè)猜想是行業(yè)的總體在高位平臺(tái)期的時(shí)候，利潤(rùn)回報(bào)會(huì)有所下降。利潤(rùn)回報(bào)會(huì)有所下降，我們?cè)趺崔k呢？我們需要做一些事情，這個(gè)行業(yè)在2018年開(kāi)始就頻頻出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，在2019年問(wèn)題爆發(fā)的更充分一些。也就是貴圈實(shí)在太亂了，貴圈太亂的意思是什么，過(guò)去掙錢(qián)太容易，以至于導(dǎo)致幾乎任何一個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)寄生在這個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)身上的體外公司規(guī)模太大，從工廠(chǎng)、景觀(guān)設(shè)計(jì)、渠道、營(yíng)銷(xiāo)，甚至是人力資源獵頭都能從中撈一票。因此從房企體外公司瓜分走的利潤(rùn)，我們沒(méi)有精確的估計(jì)，我們粗略供給是體外公司瓜分了本應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)，但被表外化，被分流化，被這些寄生企業(yè)吸走的血占這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)大約20%左右，這個(gè)20%利潤(rùn)是要回表的，這個(gè)行業(yè)按照政治術(shù)語(yǔ)是需要洗洗澡，照照鏡子，回頭看的，因?yàn)槿兆硬缓玫臅r(shí)候，真的沒(méi)有辦法去養(yǎng)活這么多有職業(yè)經(jīng)理人的道德風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)外勾結(jié)，自己吃自己的企業(yè)，太多了。所以這個(gè)在今后一段時(shí)間可能會(huì)收拾一下，就像銀行業(yè)發(fā)生的事情一樣，銀行業(yè)有個(gè)指標(biāo)，我們稱(chēng)之為叫做收入成本比，在過(guò)去三四年，銀行的日子之所以過(guò)的難受，就是因?yàn)殂y行體外公司減少了，銀行收入成本比下降了10個(gè)百分點(diǎn)。這是一個(gè)有可能發(fā)生的變化。
另一個(gè)發(fā)生變化就是融資變得更難，也就是開(kāi)發(fā)商被迫以前的利潤(rùn)主要讓步方是土地和稅收，未來(lái)的利潤(rùn)讓步方除了土地和稅收，指向主體會(huì)是地方政府，也有可能是融資環(huán)節(jié)，尤其是前期融資和供應(yīng)鏈企業(yè)，指向的主體是金融機(jī)構(gòu)，所以未來(lái)剝削房地產(chǎn)主要有兩大類(lèi)型機(jī)構(gòu)，一類(lèi)是地方政府，另一類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)成本可能會(huì)上升，在這個(gè)過(guò)程中，行業(yè)利潤(rùn)率整體變薄，顆粒歸倉(cāng)就意味著體外公司需要清理。這是第五個(gè)猜想，在今后一段時(shí)間，寄生在這個(gè)行業(yè)上的企業(yè)生態(tài)會(huì)有一個(gè)急劇的變化。
虛轉(zhuǎn)型不如實(shí)深耕
第六個(gè)猜想向大家匯報(bào)的是你想不想轉(zhuǎn)型，一開(kāi)始我就聽(tīng)到主持人說(shuō)有地產(chǎn)商要向文旅轉(zhuǎn)型，前幾年房地產(chǎn)有一個(gè)大炮叫任志強(qiáng)，他曾經(jīng)說(shuō)，他很后悔，如果時(shí)光倒流，他愿意做互聯(lián)網(wǎng)，而不做房地產(chǎn)。那是在2013、2014年的時(shí)候，如果2017年的時(shí)候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地產(chǎn)。實(shí)際上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)和必要性是不太大的，因?yàn)槟惚旧砭吞幱谝粋�(gè)利潤(rùn)比較厚，市場(chǎng)容量相當(dāng)寬厚的好的市場(chǎng)當(dāng)中。這個(gè)市場(chǎng)容量有多大，16萬(wàn)億就意味著每個(gè)月的銷(xiāo)售都超過(guò)1.2-1.3萬(wàn)億，這個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售如果稅前毛利可能會(huì)占到三分之一，就是有五萬(wàn)億左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是銷(xiāo)售過(guò)百億的房企，全國(guó)銷(xiāo)售過(guò)百億的房企不足300家，也就280、290家，在這個(gè)進(jìn)程當(dāng)中，即便每年銷(xiāo)售過(guò)百億又怎么樣，只是瓜分了行業(yè)的市場(chǎng)千分之一都不到。中國(guó)現(xiàn)在單個(gè)城市新房銷(xiāo)售破千億的城市，有40多個(gè)，即便你在某一個(gè)城市生根，獲得百億的銷(xiāo)售收入，也并非難事，所以這個(gè)行業(yè)要向其他行業(yè)去轉(zhuǎn)型的必要性，在我個(gè)人看起來(lái)，還是不太大，或者以前房地產(chǎn)+什么、+什么，萬(wàn)變不離其宗的核心應(yīng)該在于地產(chǎn)，而不在于其他。因?yàn)楫吘沟禺a(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到一個(gè)以存量為主的幸存者游戲過(guò)程，這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是很多很多的。
我們需要去在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，如果我們并不像其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，我們需要做什么，我們猜想就是需要進(jìn)一步深耕，深耕是什么意思？以前開(kāi)發(fā)商的深耕有三個(gè)意思？一個(gè)是定位目標(biāo)市場(chǎng)，第二提升產(chǎn)品能力，第三就是金融，當(dāng)我們?nèi)タ紤]這三個(gè)因素的時(shí)候，當(dāng)我們首先考慮市場(chǎng)的時(shí)候，你就得有定力，不要被過(guò)多的誘惑迷失了眼睛，我們介紹一下中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以簡(jiǎn)要這么理解，長(zhǎng)三角目前占有中國(guó)新房市場(chǎng)的37%-38%，中國(guó)GDP過(guò)萬(wàn)億的城市超過(guò)50%在這個(gè)區(qū)域。珠三角或者大灣區(qū)其實(shí)只有五個(gè)城市是比較重要，那個(gè)市場(chǎng)提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把這三個(gè)市場(chǎng)加起來(lái)可以發(fā)現(xiàn)60%的市場(chǎng)已經(jīng)搞定了。得長(zhǎng)三角者得天下，這就是未來(lái)的目標(biāo)市場(chǎng)，而其他會(huì)有一些碎片化市場(chǎng)，比如說(shuō)產(chǎn)品能力，產(chǎn)品能力提升也是很重要的，不管是市場(chǎng)能力，還是產(chǎn)品能力，都是作為開(kāi)發(fā)商特別喜歡愿意去改善的能力。在過(guò)去20年，非常少的開(kāi)發(fā)商使得自己的金融能力有了長(zhǎng)足的提升，也就是說(shuō)市場(chǎng)能力和產(chǎn)品能力都是橫向能力，不決定你的生和死。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，真正決定你能穿越周期的，是你的金融能力。我們可能會(huì)去羨慕萬(wàn)豪，會(huì)去羨慕黑石，人家能力的長(zhǎng)項(xiàng)就是金融能力，以及由金融能力同時(shí)誕生的不可或缺的對(duì)于商辦需要有高度專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)能力，你沒(méi)有運(yùn)營(yíng)就沒(méi)有金融，沒(méi)有金融就沒(méi)有運(yùn)營(yíng)，只有這兩項(xiàng)能力都有了才能做好你的縱向能力，所以當(dāng)我們搞第二個(gè)猜想的時(shí)候，深耕是什么，深耕市場(chǎng)是必要，市場(chǎng)不由你定，由市場(chǎng)的周期，深耕產(chǎn)品是必要的，產(chǎn)品不由你定，它可以外包，真正需要開(kāi)發(fā)商去認(rèn)認(rèn)真真做的，尤其是商辦行業(yè)需要做的，是兩類(lèi)縱向的能力，一個(gè)能力是金融能力，幫助你穿越周期，另一個(gè)能力是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的資管能力，這兩項(xiàng)能力是縱向的，也是大多數(shù)目前從事商辦領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)可能容易忽視的，這就是我所向大家匯報(bào)的六點(diǎn)猜想。
最后總結(jié)一下，對(duì)于2020年，我們不用太悲觀(guān)，對(duì)今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)處于一個(gè)高位的平臺(tái)期，即便不是迅猛增長(zhǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的容量也足夠大。另外我們提出的六個(gè)猜想，這些猜想當(dāng)中想給大家建議是什么？就是商辦在2018、2019年已經(jīng)連續(xù)表現(xiàn)不太好，但在未來(lái)隨著低利率蔓延和預(yù)期回報(bào)率的下降，以及中國(guó)的進(jìn)一步金融開(kāi)放，我相信在這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，會(huì)有更多的耐心資本的出現(xiàn)，會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)的具有穿越周期能力的不動(dòng)產(chǎn)資管運(yùn)營(yíng)方的出現(xiàn)。
謝謝大家。
來(lái)源：房訊網(wǎng)