房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產業(yè)園、銘泰產業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
中科產城（北京）建設開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝出席論壇并演講，他認為做產業(yè)園區(qū)的基本理念是產業(yè)為本，平臺為器，運營為王；通過運營、運營、再運營，這是實現資產增值唯一有效手段。
對于產業(yè)園區(qū)的運營，郭瑩輝表示應該從全景運營的角度去思考，樹立全周期、全業(yè)態(tài)、全流程的產業(yè)運營思維。
以下為郭瑩輝演講實錄：
郭瑩輝：非常高興又是我們一年一度的房訊網組織的寫字樓發(fā)展論壇，今天都是我們產業(yè)園和寫字樓行業(yè)的同行，所以今天給大家分享的是一個非常有意義的話題，就是通過產業(yè)運營的思維，來解決地產存量問題。所以我的題目大家看到，我用了一個"堰塞湖"的詞，我們講即將過去的2019年，從開發(fā)到地產的運營，其實大家都處在一個寒冬期，寒冬期對于我們存量的資產來說，可能是更為寒冷。因為我們遇到了資金成本，遇到了區(qū)劃的速度，招商的難度。所以存量越來越大。
劉凱總前兩天告訴我，北京市場是以銷售的土地，以開發(fā)或待開發(fā)的土地，商辦類大概有兩到三千萬平米，如果說乘以未來預期的價值，估計將近一萬億。所以一萬億在北京，如果作為商辦，這么一個存量，那么會是一個多么可怕的市場。所以這個市場怎么去解決，今天中午我們有一個全聯房地產商會大宗交易平臺，我們企圖通過資產的集合交易通過金融機構的金融手段，從開發(fā)商出報表，來把這些資產區(qū)劃。這是一個很好的創(chuàng)意和方法。但是我還要給大家再說，無論資產的交易也形成不了價值，只能通過交易讓資產越來越貶值，從我的口袋是賣給你要打折，你再賣給散戶要打折，怎么讓資產增值，就是今天講的，通過運營、運營、再運營，這是提高資產增值唯一有效手段，我們怎么運營，看看資產的存在的一些問題。
第一個觀點是對于產業(yè)地產而言，政策走勢決定了我們的出路。我們都是在北京，我們看到了2019年在工業(yè)用地上，我們出來了很強的限制政策，從過去的工業(yè)地產銷售模式，轉到了持有模式，這個結果會對我們的北京的產業(yè)地產帶來一個極其嚴峻的挑戰(zhàn)。同時在商辦地產領域，我們前兩年也出來了商改居的限制性政策，商改居意味著我們通過C端居住形態(tài)的需求，來區(qū)劃比較高價格的商辦物業(yè)，這條路也堵死了。如果說從工業(yè)地產到商業(yè)地產，都通過政策的調整，使我們存量越來越大的話，那么試問大家怎么辦？所以這只是講了工業(yè)和商業(yè)，同時我們還有一項帶來地產增量的地方，就是城市更新。無論是首鋼，還是文化產業(yè)園等等，還有在京大量央企、國企的工業(yè)土地，工業(yè)物業(yè)要進行城市更新。這些更新又會增加持有性物業(yè)的競爭，因此我說我們在北京這個市場而言，有三股力量導致了我們增量的劇增，而這種劇增的結果是大家都以資產交易快速出報表為目的，其實我覺得這樣買賣的思維應該改一改了。
剛才我們講到通過資產的金融化手段來解決，但其中核心問題是讓資產運營起來，增加流量，增加現金流，這樣的話才有真正的金融工具可以使用。
二、所以今天著重給大家講的是怎么用產業(yè)園，產業(yè)運營的思維來解決這些需要接待運營起來的物業(yè)和資產。我長期做園區(qū)，所以我就用了一個回歸的概念，來給大家提出解決問題的方案。
剛才講到這么多的物業(yè)，之所以貶值或者變成困難資產，就是因為只有房子，房子里沒有內容，沒有生活，沒有要素，所以交易是鋼筋混凝土，自然增不了值，要產業(yè)園思維來說，我們必須把這個物業(yè)變成一個企業(yè)和員工共同創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一個平臺，通過地方政府和市場共同的作用，還有金融機構未來的預期，通過三方的力量來解決存量資產的出路問題。所以我們就得把這個資產當做一個有效的經營的平臺來考慮。做園區(qū)我們有基本的一些理念，我這就提出了三句話，產業(yè)為本，平臺為器，運營為王。
怎么運營？這是我十年以來在過去的企業(yè)，在國內提出的科技地產的靈魂，就是這個圖，作為我們地產而言，無論有多少錢，打造資產多么金碧輝煌，對于產業(yè)而言就是一個容器，這個容器與平臺最終的目的要通過產業(yè)導入，為地方的經濟發(fā)展提供一個物業(yè)，一個開發(fā)商應有的價值和貢獻，在這個過程中，作為園區(qū)運營商，其實打造的是兩個環(huán)境建設，第一個是硬的環(huán)境，就是我們把物業(yè)空間更加適合于我們人和企業(yè)的需求。第二個是把要素，人、財、物、政策、技術與資源導入進來，形成和人生存發(fā)展的軟環(huán)境，通過兩翼，硬環(huán)境和軟環(huán)境建設，和這么多資本的助力，使這個物業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的產業(yè)發(fā)展平臺，我想這個邏輯只要講明白了才能改變我們開發(fā)商的思維。
這塊大家在座可能都知道，我們北京剛才講到存量里面多數的資產來自于開發(fā)商存續(xù)的一些體商、商辦，或者商改居的資產，但是用我剛才這個邏輯和思維給他們講的時候很困難，因為開發(fā)商思維高周轉低成本，賺快錢，我們園區(qū)是要通過這么多環(huán)境要素，久久圍攻，涓涓溪水形成一個利潤源泉，我們賺的是慢錢，所以快與慢之間形成巨大理念、模式、思維的沖突，因此我們想改變這些資產的價值屬性，首先就要改變我們資產持有人的觀念。
這些觀念我們就通過從園區(qū)到物業(yè)，我們的盈利模式，到我們的園區(qū)運營的規(guī)律來讓開發(fā)商怎么理解我們運營商，尤其是產業(yè)運營商的思維邏輯，思維導圖。沒有這個思維導圖的碰撞，簡單來講，老郭我這有物業(yè)賣不動，你來幫我招租吧，對不起，你這活接不了，你把我當做一個渠道商，你在前期策劃物業(yè)功能的時候就以賣為核心，就沒想到未來運營，所以你的成本投的都是表面的東西，需要的設施設備，服務功能，里面的各種配套，都不具備，所以在中間環(huán)境，一旦變成死資產，還得往前導，怎么改變資產本身對產業(yè)服務的功能，這個過程就要進行增量的投入，這樣對開發(fā)商而言，已經變成了一個無效資產，再增加投入對他來說是難上加難。所以我們要跟開發(fā)商談，他手里資產激活變現，用產業(yè)運營，產業(yè)園的思維解決問題，其實我講的容易，因為我干過，我干了十幾年，但是理解確實是很難，難在哪里？剛才我講了，那么多產業(yè)規(guī)律，園區(qū)本身的規(guī)律，同時還有開發(fā)商自身對自己的否定，和對自己的一些內部團隊的配置和組合。所以做園區(qū)，我認為對我們來說，是能解決這么多存量資產的問題，但同時還有兩項絕對的條件，一個是開發(fā)商物業(yè)業(yè)主，他得信任你，他得改變思維，認為你講的產業(yè)運營邏輯解決存量資產的路徑方法是可行的。
同時第二個有效條件是什么？這個市場上誰來幫我運營，可不可靠，有沒有敢攬瓷器活的運營商。這個運營商我想也不是那么好找的，不像我們住宅的一手房二手房的代理，它很標準很成熟，所以好找。但是專門做產業(yè)園運營的企業(yè)，我估計這個行業(yè)里還很少。但是我想即使有，它也過著很悲慘的日子，也有三重生存的境界，第一運營商，用了一個生動的比喻，叫做奴隸、雇傭軍和將軍，奴隸就是剛才講的中途接資產，幫他做代銷代租，掙的是體力錢。還有一些自己的才華，在建設之初，拿地之初幫他去琢磨，而且前面投資顧問，中間項目建設，還有產業(yè)招商、園區(qū)運營，這里是才華才力跟運營商、物業(yè)開發(fā)商合作，這里掙的是財力的錢。最后一種運營商最高級的，如果我自己能夠找著產業(yè)IP，也能夠和金融機構對我的能力和產業(yè)IP信任，我們完全可以和政府獨立來商談做園區(qū)的條件，實際上就做了一個地產同行，我們組軍，就像將軍統(tǒng)籌這些資源，這是運營商最高境界。
剛才講了這么多運營商的身份和我們解決存量資產的問題，我同樣給大家再提出一個觀點，就是無論資產是誰，運營商是誰，但最終我希望或者說我可以預見的是這個行業(yè)真正能解決產業(yè)園運營的問題，或者存量資產的問題，應該從全景運營的角度去思考，這是我在行業(yè)里首次提出的一個新觀點。就像我們自己開發(fā)自己的物業(yè)一樣，去和業(yè)主方合作，也就是說，我們可能是輕資產身份，但我們做的是開發(fā)商的行為模式，我們要替開發(fā)商，替投資人能夠化解投資與運營的風險，我們應該用三個一來解決投資人的困惑。
第一全周期，指一條龍的服務，從全周期角度，前期、中期、后期能夠預測和安排項目在全周期中可能發(fā)生的各種投資經營活動，全周期參與。
第二全業(yè)態(tài)，因為現在的園區(qū)，無論存量還是增量，都可能有產住商三大業(yè)態(tài)，若干個產品線，有十個八個產品線，所以這些運營不可能讓開發(fā)商或者投資人找不同的伙伴來分段運營，最好是一個團隊能夠把住宅產業(yè)商業(yè)全面操盤，這是全業(yè)態(tài)。這是一站式服務。
第三全流程，這個全流程大家很難理解，因為輕資產運營商是一個和甲方站在利益共享的機制上，但同時也是資產運營權利的分配，能不能通過一枚章，投資人向GP與LP一樣，給你一個特大資產運營權利，你來全周期全業(yè)態(tài)的運作，這個全部分操作流程授權給你，其實很多的業(yè)主方和運營商的合作，崩潰在了權利截面和流程的設定上，導致大家的信任程度，信任成本比較高。所以一枚章的合作模式，其實也是項目管理公司與投資方的合作關系的處理。
我講了這么多，其實大家應該也看到了，就是存量資產的堰塞湖，無論來自于什么樣的形成過程，但最終要解決要通過運營，而運營我希望用的是產業(yè)運營的思維，當然有商業(yè)也是一種業(yè)態(tài)。但產業(yè)園因為它比商業(yè)形態(tài)更復雜，反過來對客戶的黏性也最大。也就意味著一個園區(qū)如果說你能把服務做的好，可能客戶給你的不僅僅是租金回報，可能還分享出股權讓你來投資。同時地方政府因為你做了園區(qū)，可能還有政策上的若干的獎勵的回饋，所以我們解決存量資產堰塞湖，還是三個維度：一向市場招商銷售，二向客戶除了資金還有股權投資，三向政府，我們應該拿回來政策的紅利，用三個解決問題的渠道，用園區(qū)的思維解決剛才我講的這么多存量問題。我想今天時間關系，給大家一個啟發(fā)。
今后如果說有需要，我們回頭公司都會給大家有專業(yè)的解答，時間關系，謝謝大家。
來源：房訊網