房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在當(dāng)天下午進行的“產(chǎn)業(yè)園論壇”領(lǐng)袖圓桌對話環(huán)節(jié)，就“新周期下科技園區(qū)的新邏輯”等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。特邀電子城集團副總裁張南先生主持，參加討論的嘉賓包括海淀區(qū)投資促進局副局長王春生先生、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝先生、大悅城控股北京公司西北片區(qū)副總經(jīng)理貢向清女士、實創(chuàng)億達科技發(fā)展有限公司總經(jīng)理官蘭蘭女士、 中關(guān)村不動產(chǎn)商會會長張靜先生、北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會秘書長付強先生。
以下是產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)袖圓桌論壇實錄：
今年5月23日，北京市住建委連發(fā)216號、217號兩份文件，完善了已建成研發(fā)、工業(yè)項目的轉(zhuǎn)讓管理，并進一步明確了研發(fā)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目的審核部門、審核標(biāo)準和審核時限。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，兩份文件帶來的變化料將深刻影響北京科技園區(qū)的未來發(fā)展，北京科技園區(qū)或迎來"持有時代"。
在經(jīng)濟新周期下，如何把握新時代科技園區(qū)發(fā)展的新趨勢？如何實現(xiàn)科技園區(qū)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)的共贏？哪些領(lǐng)域才是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)投資的新方向？讓我們聽聽政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會和開發(fā)商怎么說。
張南：我們論壇的各位嘉賓，大家下午好，我是張南，有幸受大會委托，今天做主持人，今天有很多老朋友，我看到今天對話的題目是新周期下科技園區(qū)的新邏輯。兩個新，我覺得我們與在座各位對話嘉賓專家，一定會給我們更多更深的解釋。
話不多說，我覺得這個核心還是讓我們各位專家有更多的發(fā)言時間，給大家更多的干貨。剛才主持人介紹了我們各位嘉賓的名字，還有他背后的單位，其實這個來講，剛才我們大會的主持人說到文件的問題，說到變化，我們整體園區(qū)環(huán)境有了非常大的變化，大家知道我們現(xiàn)在都在學(xué)四中全會，國家也是，一個是有偉大復(fù)興夢的大局，再一個是有百年未有之大變局，我們園區(qū)運營業(yè)一樣。
首先我想有請海淀區(qū)投資促進去的副局長王春生先生，作為從政府角度出發(fā)，對于這樣一個新時代園區(qū)發(fā)展的新趨勢，有一個解讀。再一個如何在新形勢下做好科技園區(qū)的招商引資工作，有請王局長。
王春生：很高興在朝陽區(qū)參加這個活動，我是海淀區(qū)，現(xiàn)在海淀區(qū)最大的問題，我們現(xiàn)在海淀區(qū)有幾多幾少，多的東西不用說了，資源基本上是北京市科技資源最豐富的，無論人才、企業(yè)、規(guī)模、數(shù)量，GDP連續(xù)四年第一名了。我們少的地方就是空間，空間是經(jīng)濟發(fā)展重要載體，如果空間受到制約，可能對經(jīng)濟發(fā)展。在朝陽寫字樓超過100米的高度都很多，但海淀區(qū)幾乎看不到，海淀區(qū)容積率受到限制，所以我們對空間更加珍惜，北京市政府最近幾年通過疏解首都功能，我們土地集約利用程度更高了，所以我們希望走高精尖的道路，在新的形勢下，特別是北京市政府海淀區(qū)一萬平米收入規(guī)模要到四個億到六個億，區(qū)級貢獻達到5000萬水平，如果每增加一萬平米，可能給海淀區(qū)每一萬平米增加120萬的稅收，所以海淀區(qū)的門檻是比較高的。
最近幾年我們也有大的企業(yè)，滴滴、美團、京東，海淀區(qū)現(xiàn)在資源是很稀缺的，在這個新形勢下，海淀區(qū)政府也出臺了一些新加坡政策，如何集約發(fā)展，促進全區(qū)域的高科技企業(yè)發(fā)展，首先第一個我們現(xiàn)在把海淀區(qū)里面高精尖產(chǎn)業(yè)進行細分，如果投資強度沒有超過剛才說的投資強度，在海淀區(qū)基本上沒有資格去拿地的，只有可能租地。今天有兩個項目，智慧谷還有金隅都是我們海淀項目，海淀區(qū)前期在2010年-2014年的時候，當(dāng)時我負責(zé)中關(guān)村科技城的推進，當(dāng)時出來300多萬平方米，那時候是高校和科研院所，這兩個項目是央企，這個也在海淀區(qū)最后幾塊很稀缺的地方，所以我們通過這兩個地塊，也是想在這兩個項目里面更多引進海淀區(qū)符合產(chǎn)業(yè)地位的高精尖產(chǎn)業(yè)項目。
現(xiàn)在海淀第二個就是少，我們海淀區(qū)寫字樓里面高品質(zhì)的比朝陽少得多，我們按照這個標(biāo)準的五星級、四星級相對少，有兩個因素，海淀的企業(yè)跟朝陽企業(yè)不太一樣，海淀企業(yè)都是一分錢一分錢掙，朝陽廣告公司、商務(wù)公司，他們錢跟炒股式的，沒有我們這種干勁，所以對寫字樓的要求也不一樣。我們海淀區(qū)的企業(yè)，特別是初創(chuàng)企業(yè)，對物業(yè)的水平和寫字樓不是特別嚴格，一旦國際化或者做大以后，普遍更希望入駐一個比較高品質(zhì)的樓，像龍科大廈。第二我們寫字樓空間已經(jīng)很稀缺了，能做到這個寫字樓以后就不是為了再想這個樓的服務(wù)品質(zhì)，所以這個就跟朝陽區(qū)有很大的差距。
最后我想說什么，海淀區(qū)的企業(yè)，全國都在海淀區(qū)都想挖我們海淀區(qū)的企業(yè)，都在海淀區(qū)周邊，我們海淀區(qū)的資源，特別是空間資源受到限制，我們希望大家在跟我們不叫挖，也叫引進我們海淀區(qū)企業(yè)，跟政府溝通一下，有些企業(yè)可以有序進行引導(dǎo)，不要把海淀的企業(yè)連根拔走了，造成咱們再見面不好意思很尷尬的。
張南：謝謝王春生局長，我是聽到了幾個信息，剛才我問的問題，我了解了作為王局長他政府代表方面的一些訴求和要求，這個我是聽到了。還有一些希望，當(dāng)然投促局領(lǐng)導(dǎo)沒有把營商環(huán)境做更多的介紹，畢竟我們今天是商業(yè)專業(yè)的論壇，政府的訴求和要求我們清楚，我想作為行業(yè)組織的代表，對于同樣問題有什么看法？有請中關(guān)村不動產(chǎn)商會的會長張靜先生給大家分享。
張靜：跨著來了，我以為還要等四個人呢。各位大家好，我是來自于中關(guān)村不動產(chǎn)商會，很多人看到我們這個名稱以后，都感覺我們是開發(fā)商，一說不動產(chǎn)，就跟開發(fā)商連在一起了，其實我們不是開發(fā)商，我們是從2002年，從中關(guān)村走出來的，我們是為科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些運營商的社會組織平臺。本來我還想聽聽前面幾位的高見再說一說。但是我覺得一下我們主持人就從政府形式跳到我商協(xié)會了。
我說點自己的觀點，也可能跟這個有些跑題，我覺得我看好科技園區(qū)的，還有文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資和運營。這是從我們行業(yè)協(xié)會得出來一個結(jié)論，剛才有些企業(yè)家也講了，無論是北京，還有上海，特別是長三角，一些一線城市，都有很多空置率，是不是會出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，我覺得我是這么理解的，我們舉一個比較生活的例子，生活的例子是什么？就是說我們在生活中，我們可能看到一片排骨，在看到排骨的過程當(dāng)中，有兩部分人，就即刻站隊，一部分人首先看的是骨頭，另一部分人看的是肉，我是食肉動物，主肉派，我看好北京乃至中國的寫字樓市場。
據(jù)我們提供的研究報告，我們決的分兩個方面，一個方面就是從去年開始，很多人就找我們，讓我們提供這方面的咨詢意見和建議，很害怕，覺得科技園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種投資應(yīng)該看，等，不要再投，要控制自己的規(guī)模。但是我們也通過這幾年，一兩年，我們得出一個很好的數(shù)字結(jié)論，現(xiàn)在從南邊上來向北上有一支比較大的隊伍，向北，特別是北京進入。我們就思考一個問題，說為什么？為什么我們中關(guān)村的，北京的害怕投資，不敢擴大規(guī)模。但是我們南方的這些企業(yè)家們，為什么更多想在北京做投資，其實我覺得就是一個字，是不是有質(zhì)量，如果你帶著質(zhì)量進入一個競爭比較激烈的市場，我覺得你永遠會贏。我們用傳統(tǒng)方法，傳統(tǒng)思維，沒有傳統(tǒng)運營模式來操作我們過去所謂的科技園區(qū)，我覺得在三五年內(nèi)必定有一批人要被市場淘汰。
南方的這些企業(yè)家，包括北京的一些企業(yè)家，他們懷揣著質(zhì)量，大膽在北京投資，而且投資規(guī)模非常之大，讓我們看到很震撼，說明他們對北京的寫字樓市場看好，他們?yōu)槭裁从羞@樣的膽量來做這種事，我覺得他們一定不是盲目的，他們帶來了新的有質(zhì)量的東西，第一我覺得他們帶來了高質(zhì)量的人才團隊，這是我們商業(yè)協(xié)會分析以后得出的一個結(jié)論，大批的有創(chuàng)新思想的這種團隊，高質(zhì)量的團隊進入了北京。第二他們有很好的文化理念，第三個他們有很好的創(chuàng)新投資理念。由于時間關(guān)系就不展開說了，從商業(yè)協(xié)會的角度，我對北京的寫字樓市場，科技園區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)看好，我覺得還有很大的發(fā)展?jié)摿�。祝我們各位企業(yè)家投資成功，發(fā)展越來越好，謝謝大家。
張南：感謝張靜會長，他其實從一個行業(yè)組織的角度，給了一個好的方向的研判，就是說這一塊不管怎么因，我們雖然在新形勢，新的邏輯下，大的方向是向好的。
張靜：主持人他們很厲害，他們電子城在昆明投資了100萬方，在廈門投資了20多萬方，在南京投資了30多萬方，全搞科技園區(qū)的，說明我們主持人他們就看好這個東西。
張南：我突然發(fā)現(xiàn)，好像在座的除了我主持人之外是朝陽的，好像其他六個人都是海淀或者是在中關(guān)村，我們朝陽也有中關(guān)村，剛才我們投促局的局長，一樣的概念，朝陽一有中關(guān)村地區(qū)之一，我們同樣有非常強勁的科技力量。我覺得園區(qū)就是我們產(chǎn)業(yè)和科技內(nèi)容承載的一個主體，具體操盤我們中間有兩位女士，我覺得這塊來講，就園區(qū)的具體的操盤，怎么讓它更能富有內(nèi)容，富有能力，讓它能夠更好的人性化，大家都有一些實際的體會，剛才我們貢向清貢總已經(jīng)做了一些分享，請兩位簡單描述一下，如何在這樣新時代和新邏輯中，有怎樣新的打法和邏輯在里面。
貢向清：謝謝主持人，在回答主持人這個問題前面，其實我很想回應(yīng)一下我們海淀區(qū)貿(mào)促局領(lǐng)導(dǎo)說兩的無的問題，營商環(huán)境從十九屆四中全會，很企業(yè)攜手共同解決政府在這個過程中出現(xiàn)的問題，一個是我們?nèi)鄙俑咂焚|(zhì)的商辦的寫字樓，還有在我們園區(qū)里面高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)辦公，其實這兩個高品質(zhì)，在簡潔我們E_ZIKOO智慧谷的項目里面就已經(jīng)推出來了，我們目標(biāo)在海淀北部區(qū)域打造高品質(zhì)辦公。
張南：也插一句，這個項目一聽名字就覺得多好，多應(yīng)景的名字，叫智慧谷。
貢向清：再來匯映一下主持人說的新周期新邏輯，整個新的周期的大的背景，是我們整個國家由高速增長轉(zhuǎn)向一個高質(zhì)量增長，高質(zhì)量增長最重要落地是我們抓到我們實體產(chǎn)業(yè)，說白了是四個字，是科學(xué)至上，像您說為什么您一個人是朝陽的，我們這些人全都是海淀的，因為海淀，一個地方，在這種新的周期，我們一定要落到一個高質(zhì)量發(fā)展著力點，是我們產(chǎn)業(yè)怎么落，我相信我們對于房企來說，或者對于不可回避，大家不主動說我是開發(fā)商，我是房企，我們都是美好生活建設(shè)者，其實從根本意義上是提供空間的載體，但是在新的周期下，空間載體已經(jīng)不僅僅是蓋一個方式，你只要在這個上面疊加更多業(yè)態(tài)，這個邏輯不是簡單蓋一個房子去出租，坐著收租子，這個邏輯是要變的，要在里面疊加更多生命力，讓整個樓，對于你的客戶，我們說去賦能，為你客戶賦予價值。這里面疊加多元的東西是什么？就是各式各樣的資源，其實從一個人滿足一個衣食住行一樣，對于產(chǎn)業(yè)來說也是一樣，所以你要從產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)、生活，整個商業(yè)，整個所有角度對待，我們疊加就叫商產(chǎn)文旅科技于一體的整個商業(yè)辦公于一體，其實是一個產(chǎn)城融合，產(chǎn)學(xué)交融的區(qū)域，這就是我們在新體系下操盤的一個邏輯，讓你這個空間變得更加豐富和延展，這個過程榮辱了我們國家對經(jīng)濟的發(fā)展的要求，政府對這個區(qū)域發(fā)展的要求，人民對自己生產(chǎn)生活工作結(jié)合在一起，這個項目才會有更好的價值，才會真正實現(xiàn)為你客戶賦能，我們經(jīng)濟就是高質(zhì)量發(fā)展的。
張南：好，有請官蘭蘭女士。
官蘭蘭：剛才也聽了貢總的分享，實創(chuàng)億達的項目從2018年開放運營，總規(guī)模50萬方，位于海淀北清路附近，也是一個標(biāo)桿型科技園區(qū)，到現(xiàn)在為止，我們可能經(jīng)歷了一年左右的運營時間，已經(jīng)成為海淀北部租金最高，出租也是情況最好，目前運營的情況還是比較良好的一個項目。我也分享一下這邊一些感悟，個人的一些體會。我是覺得做科技園區(qū)的前提應(yīng)該是要做產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)是首先的，其次才是做園區(qū)。但是一會兒我講的邏輯可能還是先從講園區(qū)開始，我們其實滿足的是我們的客戶的兩個層面的需求，第一個層面的需求是辦公的需求，做產(chǎn)業(yè)就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，我們滿足客戶辦公需求方面做了什么工作，除了大家常見5A級建造標(biāo)準，整個園區(qū)為了符合科技企業(yè)辦公需求，我們空調(diào)供冷時間是沒有節(jié)假日，一直持續(xù)到晚上12點，是因為園區(qū)里面科技型企業(yè)，尤其我定位人工智能的企業(yè)，都是到全年沒有什么國慶，沒有什么春節(jié)，沒有什么周六日，一直在加班狀態(tài)，所以我們這種空調(diào)供冷時間符合他們的需求。
除此之外，整個園區(qū)大概有7萬方商業(yè)，也是為了符合這里面所有企業(yè)，他們在生活和商務(wù)方面配套的需求，這是園區(qū)永遠需要具備最基礎(chǔ)的能力。
再有一個我們在滿足大家辦公需求方面，我們還體現(xiàn)了文化與科技相融合，就像我們一直的一個理念，科技不止于科技，中國樽一號在硬核科技包括了一個美術(shù)館，跟中央美院合作的美術(shù)館，大概有4000方，像當(dāng)時中央美院老師提到的，這就像一個有硬核科技園區(qū)里面有一個柔軟的心，賦予了整個園區(qū)文化的標(biāo)識，同時中國樽一號連續(xù)兩年在（53：36）來呈現(xiàn)整個樓梯的藝術(shù)形態(tài)，也是一另外一種科技藝術(shù)的呈現(xiàn)，所以在滿足企業(yè)辦公需求層面從他們最基礎(chǔ)物理的空間，以及到商務(wù)空間，還有文化科技相融合的方面，我們都能符合他們的需求，這是剛才說的辦公需求。
剛才說的第一點，科技園區(qū)首先應(yīng)該是要滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，中國樽一號產(chǎn)業(yè)定位聚焦在人工智能、商業(yè)航天、金融科技，人工智能是我們最主要的產(chǎn)業(yè)方向，我們滿足這個客戶的產(chǎn)業(yè)需求的方面首先我要知道這個行業(yè)發(fā)展的痛點，我們詳細分析了一下這個行業(yè)在全球發(fā)展布局，在北京中關(guān)村發(fā)展趨勢，以及這個行業(yè)里面產(chǎn)業(yè)鏈的狀態(tài)，最后我們總結(jié)出這個行業(yè)發(fā)展的痛點，包括人才發(fā)展的需求，以及前沿科技算法的前沿創(chuàng)新的需求，還有投融資的需求，最核心是場景落地的需求，就是AI企業(yè)是技術(shù)驅(qū)動型，但是市場落地方面是有困難的。
我們園區(qū)能做什么，在所有痛點里面，我們分析了我們園區(qū)能做什么事情，所以我們把AI場景的落地做成我們最主要的園區(qū)企業(yè)的服務(wù)，這里面就是我們在園區(qū)整個正在打造的智慧園區(qū)場景里面，所有環(huán)節(jié)都是對我們科技企業(yè)開放的，他們把我們整個園區(qū)做成一個大的展示的平臺。同時我們園區(qū)里面會專門配備一個團隊，包括金融服務(wù)，技術(shù)服務(wù)，市場服務(wù)，人才服務(wù)，圈層服務(wù)。比如我們金融服務(wù)，前段時間入住一個企業(yè)是人工智能領(lǐng)域視覺分析，應(yīng)用在工業(yè)質(zhì)檢方面的企業(yè)，剛?cè)胱≈笪覀兘鹑诜⻊?wù)主管就組織十幾家投資機構(gòu)跟他一對一做投資輔導(dǎo)，今年還沒有融資，明年年初計劃融資，但是這樣一個前期的工作，我們已經(jīng)開始做了。
像市場落地這方面，我們幫園區(qū)企業(yè)對接了很多國際交流的機構(gòu)，以及他們商會，還有國家大使的參贊，促進我們園區(qū)企業(yè)海外走出去，出海的一些節(jié)奏。我們還請了各個大的高校科研院所的教授，以及一些大的企業(yè)的CTO到園區(qū)做技術(shù)分享，提高他們技術(shù)方面的溝通和交流的能力。
所以其實從我們角度來說，我們第二個滿足企業(yè)需求就是滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展各個環(huán)節(jié)的需求，尤其要關(guān)注企業(yè)發(fā)展的痛點。所以在這樣一些情況下，我們園區(qū)的企業(yè)在2019連狀況下擴租狀裝特別良好，有的企業(yè)剛開始談只租一層，簽的時候租兩層，簽完之后沒多久就是租三層，這是我們目前運營的狀態(tài)。
張南：我們兩位女士，一看就是叫操盤手，一個從構(gòu)架上，一個從需求出發(fā)，跟大家分享了她們具體在園區(qū)的實際運營管理方面的一些內(nèi)容。但是大家看到，我們政策，我們的園區(qū)資產(chǎn)狀況，我們管理方式，運營模式的變化，往往現(xiàn)在來講園區(qū)的內(nèi)容，包括運營的內(nèi)容，包括資產(chǎn)自內(nèi)容，都在發(fā)生背后本質(zhì)的變化，我們出現(xiàn)了輕重，出現(xiàn)了金融，我們出現(xiàn)了園區(qū)很多內(nèi)容，由不同的主體各自細化分工的狀況，這也是我們園區(qū)在發(fā)展這么長時間以來，越來越多的細化分工的結(jié)果，我節(jié)的這個來講，其實像我們的變化到底是順勢而為，還是逆流而上，我們都有這樣的角色。其實今天變化也非常大，這里有兩個好朋友了，剛才發(fā)言的張靜總都是老朋友，很多年的老朋友。郭瑩輝郭總也是老朋友的老朋友了，也是我們園區(qū)運營開發(fā)管理的先驅(qū)，大概20多年從業(yè)者。其實這兩位老朋友的身份和背景都有了一些變化，但是我覺得大家從事到整個園區(qū)的心和內(nèi)容還是沒變的。
最后先把郭瑩輝總放到最后，先請問一下北京中關(guān)村海淀科技金融創(chuàng)新商會的付強先生，想從我們金融角度出發(fā)，因為一定是離不開金融，什么事都離不開，從金融角度出發(fā)，如何解讀一下我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，跟園區(qū)核心的資產(chǎn)內(nèi)容的關(guān)系，然后在未來科技園區(qū)投資的方向，我想請付強先生給我們有一個分享。
付強：感謝大家，感謝主辦人，我叫付強，中關(guān)村金融商會。我們這個商會主要有兩塊會員單位，一個是金融機構(gòu)，一個是以新三板為代表的企業(yè)，但是我辦公的地方那屋可以注冊200多家投資機構(gòu)，所以我們平�；揪妥鼋鹑谕顿Y機構(gòu)和企業(yè)的見面交流會，過去講叫投資融資洽談會。最近我也是海淀的政協(xié)委員，前兩天特別巧的是正好寫了一個提案，叫做《協(xié)同招商引資，優(yōu)化營商環(huán)境》，剛才前面投資促進局王局長談到，你們再到海淀挖企業(yè)的時候最好事打個招呼，以前見面不那么尷尬。現(xiàn)在大家都感悟到，也感受到，各位都是地產(chǎn)行業(yè)專家，在這個行業(yè)都屬于前輩，包括北京地產(chǎn)，其他地方都做過。辦公的，園區(qū)的，商業(yè)的都有。在這里面我前段針對我這個議案有些，像做園區(qū)的建房的公司跟我們交流過，說產(chǎn)業(yè)園在做開發(fā)，就是由重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，這個過程中原來是建一片帶一片，現(xiàn)在是企業(yè)不太容易過去，這里我也感悟到，因為北京定位四個中心之后，有疏解非首都功能之后，很多其他地方到北京招商引資，業(yè)務(wù)越來越重，目標(biāo)非常明確，尤其在這里面，我們海淀來了好幾位，重點是到海淀去挖高科技企業(yè)。協(xié)同招商，就是讓企業(yè)走出去的時候，不要誤打誤撞。
因為我們會員單位有很多新三板企業(yè)，王局長也說了，規(guī)模都是有要求的，平方面積都有要求，新三板企業(yè)大家了解，我個人認為說大不大，說小不小，很多政策目前可能又貼不到，所以他們存在一些不得不走出去的一個原因。還有一些根據(jù)自己情況，也想走出去，隨著外面的招商力度越來越強，所謂的政策，或者說優(yōu)惠程度越來越大，他們也有這種沖動。我之所以提這個提案，就是想讓企業(yè)有計劃有步驟，適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展。因為我也接觸了很多其他招商局的領(lǐng)導(dǎo)，包括一些機構(gòu)平臺，他們也想把所謂的高科技企業(yè)引進去。因為我記得一個數(shù)據(jù)，2016年底，全國有100多家屬于高新區(qū)，目前發(fā)展不是特別滿意，或者說不是所有發(fā)展那么好，所以他們招商力度非常強的原因，希望那些高科技七能入住當(dāng)?shù)氐母咝聟^(qū)，促進當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
但這里面我個人感覺，他們?nèi)币粋�因地制宜，還有一個沒有把自己特色挖掘出來。我當(dāng)時給了兩個概念，各地到北京招商，我說你們基本上空氣好，房租低，員工成本低，可能還能解決戶口，這是你們到這來的幾個優(yōu)勢，你們針對都是北京地區(qū)。而我們企業(yè)都出去是面對很多不同地區(qū)的地方，他可能在北京、天津、錦州、河北、河南，來的條件都是這個，聽多了你們其實優(yōu)勢就沒了。你們的特色到底在哪，河南特色到底在哪？至于說很多產(chǎn)業(yè)園，我參觀了北京的一個企業(yè)做產(chǎn)業(yè)園，后來他說我們現(xiàn)在想去，當(dāng)?shù)卣苤С郑且灿袟l件，希望把這個產(chǎn)業(yè)帶回去。所以他說我們有向由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的需求，我說了一大堆，也不知道合不合適，將來和王局長可能會有進一步交流機會，希望企業(yè)走初期的時候既要得到海淀政府的認可，協(xié)同讓企業(yè)走出去，不是說現(xiàn)在好像有種感覺，各地過來就是挖企業(yè)，海淀辛辛苦苦培育多少年，如果讓這些企業(yè)走，如果將企業(yè)留下。剛才王局長說了，有些辦公引入朝陽，我更希望科技總部留在海淀，研發(fā)總部留在海淀，因為有人才。
張南：今天話題第一個請王局長發(fā)言之后，感覺話題好像偏向招商引資和互相挖墻角，我也做園區(qū)做了很久，當(dāng)然說實話，海淀很多總部到朝陽我是操作者之一。但是我的觀點跟大家不一樣，我覺得不是挖，其實企業(yè)現(xiàn)在整體的選址很簡單，是有很強的自主性，這個不是挖，就是做好自己。不管是政府也好，不管是我們的園區(qū)的運營者也好，我覺得做好自己，這是核心，做好內(nèi)容。我覺得這個來講，整體大的營商環(huán)境，每個地方都由當(dāng)?shù)夭煌膮^(qū)位優(yōu)勢，核心還是做好自己，不管是哪一個角色，今天咱們話題到次搞一搞，我們是中國寫字樓的論壇，今天這個話題海淀企業(yè)居多，以海淀的角度說這個事。最后請郭瑩輝老師，郭總應(yīng)該是從實干者到理論家，都是集于一身的，我們交流很多，最后請郭瑩輝總把自己最近的一段心得和體會，加上對于我們新周期下新邏輯的看法，跟大家簡單做一個分享。
郭瑩輝：謝謝張南總，首先我說我這個身份，中科產(chǎn)城是我今年剛剛打造的一個新的投資平臺和園區(qū)運營平臺，就是園區(qū)輕資產(chǎn)，我想分享除了剛才我的主題演講中，用產(chǎn)業(yè)運行的思維和方法來解決地產(chǎn)存在的堰塞湖以外，我講兩個案例和三個趨勢。一個就是我除了北京的園區(qū)，我觀察全國園區(qū)比較多，大家講是北京的感受，其實北京我現(xiàn)在比較一下，天子腳下，在北京市場上，這么好的資源條件做園區(qū)其實壓力并不大，而大的確實是外地的，省會以下的地級市，縣級市，真的很慘。
我們在園區(qū)里面有很大的誤區(qū)，商務(wù)園和科技園絕對不一樣，現(xiàn)在行業(yè)里把這個兩年容易搞混，第一個是洋蔥型園區(qū)，現(xiàn)在服務(wù)的是我們四川天府新區(qū)，一個LP投的，我當(dāng)GP給他操盤，去跟政府談園區(qū)的時候，政府很傲慢，我的天府新區(qū)，CBD金融機構(gòu)多如牛毛，我也沒客氣，四年前就談來沒談成，就回北京了，進展結(jié)果和我當(dāng)初預(yù)測一模一樣，你是做了一個商務(wù)園的寫字樓群的建造，而不會是一個產(chǎn)業(yè)活躍的城市，當(dāng)時我的判斷，我說你叫掛牌經(jīng)濟，你是一個華麗的城市外表，但是一個洋蔥內(nèi)核，沒有稅收，沒有內(nèi)容。但是他確實除了賣地收入之外，除了買樓從六千變成一萬二，這個城市到現(xiàn)在為止，樓是空的。所以我說叫洋蔥型園區(qū)，剝來剝?nèi)]有東西。
我再舉一個我為2012年在長春投的園區(qū)，我把它叫板栗型園區(qū)，外表其貌不揚，剝開了滿滿干貨，這個園區(qū)里長春市郊外15公里，可以說在玉米地買了了995畝地，花了15個億，有產(chǎn)業(yè)，有住宅，到今天，我每年給政府交一個低價格，30億產(chǎn)值，5億的稅，合到我擁有的產(chǎn)業(yè)的畝數(shù)來說，每畝稅收150（1的：07） 。
張南：我猜內(nèi)容一定有電信這樣的企業(yè)才能支撐這樣的利潤率。
郭瑩輝：我招了200多個企業(yè)，兩個最牛的。
張南：我們是有共鳴的。
郭瑩輝：其他都是散戶，我說明一個道理，我們做科技園，是把產(chǎn)業(yè)孵化和各種平衡，各種利益，各種利潤放在一起，政府不斷往里加持，幫助企業(yè)招商，給綠色通道，所以做這個成功，這是一個很具有代表性的案例。我想講這兩個案例之下，就講現(xiàn)在做園區(qū)的趨勢。
剛才我們講的房地產(chǎn)很寒冷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更焊液，寒冷之下有溫暖，現(xiàn)在國家在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)新型國家建設(shè)，尤其是過去土地財政慢慢弱化的時候，依賴產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，新舊動能轉(zhuǎn)換，所以去年2018、2019年中國城市市長和書記的角色，兩件事，一個科技創(chuàng)新，第二產(chǎn)業(yè)招商，抓經(jīng)濟。所以現(xiàn)在營商環(huán)境從全國的環(huán)境改變，實際上就在抓我們產(chǎn)業(yè)落地，產(chǎn)業(yè)建設(shè)。實際上給我們產(chǎn)業(yè)園企業(yè)帶來巨大的商機，這個商機之下就回到剛才說在知道什么叫園，什么叫城，什么叫創(chuàng)新，我們就可以理解現(xiàn)在政府和我們是同伙。我們和住宅開發(fā)商絕對不一樣，那個在無限的打壓。
張南：利益是趨同的。
郭瑩輝：我們現(xiàn)在和政府的訴求是一致的，幫他做產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，因此現(xiàn)在有三個趨勢，在運營層面。第一個就是精準招商，過去我們地產(chǎn)企業(yè)，講產(chǎn)業(yè)故事，講商住配比，就能拿到地，不行了，地方政府必須看你招什么樣的企業(yè)，他才給你土地，所以從政府給我們限定了，我們運營園區(qū)的前提條件。
第二是資本招商，實際上從我們運營商來說，我們會做VC、PE的企業(yè)孵化，但更大力度來自地方政府，現(xiàn)在可以看到任何城市都有產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金，地方政府親自上手，親自投錢拉企業(yè)，這些地方政府在園區(qū)招商中起到了一個資本投入和要素導(dǎo)入的過程，這是第二。
第三是服務(wù)招商，我們2018、2019年在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)，包括地方行政區(qū)，區(qū)政府這一級發(fā)生體制變化，很多園區(qū)運營企業(yè)站起來坐下來，完全市場化。改變招商的模式，服務(wù)的能力，就像我們市場化的園區(qū)運行企業(yè)一樣，政府在改變，項服務(wù)方改變，來給落地的入圓企業(yè)提供更好的服務(wù)，所以說這三個精準招商，資本招商，服務(wù)招商，實際上是運營企業(yè)和政府為了同一個目的，共同在形成合力。所以剛才講了大勢，是政府鼓勵的。第二從行為動作上，雙方是趨同的，我認為我們做產(chǎn)業(yè)園一定要比做房地產(chǎn)開發(fā)有更長的盈利空間，更厚的盈利空間，更長的發(fā)展道路。我就說這么多。
張南：謝謝郭總，今天時間關(guān)系，感謝我們各位嘉賓，各位專家關(guān)于我們新周期下園區(qū)的新邏輯的一個分享，我覺得不管時代怎么變，周期怎么變，人怎么變，政策怎么變，我覺得不變的是我們每一個園區(qū)從業(yè)者真真正正推進我們園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這顆心，我不知道大家同不同意這句話，感謝各位嘉賓的聆聽。謝謝大家，我們這場的對話到此結(jié)束，謝謝。
來源：房訊網(wǎng)