針對(duì)不同類型的城市，制訂不同的政策目標(biāo)，完全可以釋放房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ@需要中央政府及相關(guān)部門允許城市政府大膽嘗試創(chuàng)新，而不是拘泥于一刀切的政策
根據(jù)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)看，當(dāng)下房地產(chǎn)的問題就是在部分城市的房?jī)r(jià)過快上漲，以及在大部分三四線城市，也包括一些特大城市出現(xiàn)了相對(duì)供給過剩。
很多學(xué)者提出，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)出現(xiàn)供給波動(dòng)的情況下，政府必須采取強(qiáng)有力措施，通過多種行政的政策工具，控制房地產(chǎn)所出現(xiàn)的問題，進(jìn)而防止泡沫而引發(fā)的金融危機(jī)。
但是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展與其他國(guó)家有著根本的區(qū)別。而對(duì)于中國(guó)的城市轉(zhuǎn)型來說，如何繼續(xù)釋放房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ且粋�(gè)無法回避的問題。
為什么說房地產(chǎn)還有巨大潛力？
中國(guó)房地產(chǎn)與西方的區(qū)別在于：一是城市政府的推動(dòng)，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)的利益和政府的利益緊緊地捆綁在一起；二是金融機(jī)構(gòu)的推動(dòng)，房地產(chǎn)信貸為金融機(jī)構(gòu)帶來了巨大收益；三是大多數(shù)非房地產(chǎn)企業(yè)的參與。企業(yè)給地方政府帶來了穩(wěn)定的稅收，地方政府通過土地資源支持各類實(shí)體企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)，從而大大降低了企業(yè)的成本；四是房地產(chǎn)的供地規(guī)模平均都在百畝以上，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)形成了巨型房地產(chǎn)企業(yè)，在一段時(shí)間內(nèi)成為中國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；五是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的土地出讓預(yù)期，成為地方政府的抵押品，從而使金融機(jī)構(gòu)與城市政府成為利益共同體；六是最重要的一條，絕大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新區(qū)，開發(fā)的動(dòng)力和運(yùn)轉(zhuǎn)的維持也基本是靠房地產(chǎn)開發(fā)。
從發(fā)展趨勢(shì)來說，中國(guó)的房地產(chǎn)還有巨大的潛力。美日曾經(jīng)的泡沫是在城市化率達(dá)到80%以上，人口的空間流動(dòng)處于穩(wěn)定和飽和狀態(tài)時(shí)出現(xiàn)的。而中國(guó)真正在城市購(gòu)買住房人基本是戶籍人口。而中國(guó)的戶籍人口城鎮(zhèn)化率才44.5%，未來，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，包括市民化的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及可能新增的城鎮(zhèn)人口，預(yù)期至少還有4億多的人口在各類城鎮(zhèn)有著購(gòu)房需求。
這種人口流動(dòng)趨勢(shì)和居住的變遷，決定著中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展未來的重大空間格局。而恰恰這一點(diǎn)，被人們嚴(yán)重忽視了。因?yàn)槿司》康默F(xiàn)實(shí)無論是40平米還是30多平米，其中都包含著接近60%的農(nóng)村戶籍人口。農(nóng)村存在著嚴(yán)重的人戶分離現(xiàn)象，而且農(nóng)村的住房質(zhì)量，只有25年-30年的建筑壽命預(yù)期。未來根據(jù)中國(guó)城市化發(fā)展的趨勢(shì)，無論從空間結(jié)構(gòu)的變化、人口的變化以及住房質(zhì)量的變化，都會(huì)繼續(xù)帶來房地產(chǎn)的巨大需求。
從空間結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重不均衡。人口流入城市的房?jī)r(jià)普遍都是有上漲預(yù)期的。在優(yōu)質(zhì)公共資源集中的城市，未來房?jī)r(jià)更是有著較大的上漲空間。原因在于這些城市仍然有不斷流入的人口，隨著優(yōu)質(zhì)資源的再分配和可利用空間資源相對(duì)于新增人口匹配的不足，一同推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。
針對(duì)房?jī)r(jià)上漲，很多政策往往是按照封閉的城市區(qū)域來制定的，而忽視了住房空間位置的變化對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生根本的影響。
例如，廣州市的商品房均價(jià)約為每平方米7萬元，通過地鐵連接，佛山被納入廣州的半個(gè)小時(shí)通勤圈。在此之前，佛山的房?jī)r(jià)只有每平方米1萬多元。顯然對(duì)于廣州的中低收入人口來說，到佛山買房是最優(yōu)的選擇。當(dāng)大量的廣州人到佛山買房之后，佛山的房?jī)r(jià)上升到接近2萬元的水平。即使如此，相對(duì)于廣州主城區(qū)來說，佛山的房?jī)r(jià)水平仍然低很多。這樣一來，一些廣州人可以在佛山買到與自己收入水平相適應(yīng)的住房，而佛山人因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲，也樂見自己的資產(chǎn)升值。
需要看到，在已有的政策框架內(nèi)，并沒有考慮到隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入，會(huì)影響到中心城市與周邊城市通勤半徑和時(shí)間變動(dòng)，進(jìn)而帶來居住的空間選擇的改變，并影響住房供需乃至房?jī)r(jià)的變化。這種住房空間的變化，可以讓更多人享受到低房?jī)r(jià)的好處。
諸如廣州與佛山的案例，完全也可以適用于深圳與東莞，或是北京與河北沿北京邊界等城鎮(zhèn)。
但當(dāng)前的政策更傾向于要求任何城市都不能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的問題，強(qiáng)制地通過行政手段來限制所有的城市政府和地產(chǎn)商提高房?jī)r(jià)。顯然，這種做法不僅僅會(huì)阻礙仍有潛力的房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)際上也影響到中心城市中低收入人口的利益。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，隨著拿地成本過高和稅收嚴(yán)控，收益已經(jīng)不高，繼續(xù)壓價(jià)賣房顯然無利可圖。城市政府則因?yàn)闊o法獲取土地出讓金，嚴(yán)重地影響了因房地產(chǎn)開發(fā)而可能得到的財(cái)源。
其實(shí)，在城市轉(zhuǎn)型過程中，一些完全可以被利用的傳統(tǒng)路徑被行政手段壓抑了，因?yàn)檎哌^于強(qiáng)調(diào)剛性的一刀切和強(qiáng)制的行政手段，抑制了仍然存在并且還有潛力房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利，這是對(duì)于人口流入城市和一部分特大、超大城市房地產(chǎn)發(fā)展的政策誤區(qū)。
在人口流出地區(qū)，則是另一種情況。因?yàn)闆]有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐和新增企業(yè)的供給。對(duì)于這些城市政府來說，發(fā)展房地產(chǎn)是增加財(cái)源和降低招商引資成本的重要手段。
然而，發(fā)展房地產(chǎn)的先決條件是城市具有相比于下轄城鎮(zhèn)和農(nóng)村更為豐富的相對(duì)優(yōu)質(zhì)資源。例如，可以對(duì)下轄城鎮(zhèn)更多的財(cái)政上繳收益進(jìn)行分配，對(duì)于招商引資土地供應(yīng)的相對(duì)壟斷，對(duì)于規(guī)劃和發(fā)展權(quán)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)等。當(dāng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到一定規(guī)模之后，城鄉(xiāng)間資源不均衡的格局以及高等級(jí)城市景觀等形成的吸引力，可以確保下轄城鎮(zhèn)和農(nóng)村的精英群體對(duì)這里的房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。
中國(guó)城市的等級(jí)化發(fā)展，使得城市建設(shè)的水平差異十分明顯。當(dāng)城鄉(xiāng)居民在獲得更高收入后，也就有了選擇更好住房空間的機(jī)會(huì)。當(dāng)他們沒有能力去特大城市和超大城市購(gòu)買住房時(shí)，在三四線城市購(gòu)房則成了最重要選擇，畢竟地縣級(jí)城市的優(yōu)勢(shì)明顯地大于一般的鎮(zhèn)。
這也是各類型城市的房地產(chǎn)曾快速發(fā)展所具有的必要條件。即不同類型的人口，按照就業(yè)能力和收入水平，依據(jù)城市的等級(jí)和住房?jī)r(jià)格，選擇在不同城市買房。即使是收入不高的外出農(nóng)民工，近幾年也出現(xiàn)一種趨勢(shì)，他們放棄原來回到農(nóng)村建房的做法，轉(zhuǎn)而到縣城買房，甚至農(nóng)村年輕人結(jié)婚條件也是要城里有一套住房。因?yàn)槲磥碓诳h城能讓子女得到更好的教育，讓家里的老人能有更好的醫(yī)療條件。這也是最近幾年農(nóng)民工在各類城鎮(zhèn)購(gòu)買住房的比例從原來的1%上升到20%左右的重要原因。
因城施政，允許創(chuàng)新
必須承認(rèn)，中國(guó)長(zhǎng)達(dá)幾十年的房地產(chǎn)紅利最近確實(shí)出現(xiàn)了中斷。畢竟人口收入增長(zhǎng)趨勢(shì)也開始逐漸放緩，隨著各項(xiàng)政策的收緊，對(duì)無論哪一類城市的房地產(chǎn)都是巨大的壓力。
對(duì)于人口流入地區(qū)，為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的社會(huì)不滿，采取了嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。還有一些地方，由于擔(dān)心人口流入過多，政府承擔(dān)不了未來公共服務(wù)的壓力等原因，主動(dòng)控制房地產(chǎn)的發(fā)展。雖然這些城市因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)資源的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，以及充足的產(chǎn)業(yè)資源支撐，仍然具備承載更多人口的條件。
而對(duì)于更廣大的三四線城市，已經(jīng)吃盡了房地產(chǎn)粗放發(fā)展的紅利，住房供給已過度飽和，也就必然成為政策調(diào)整的主要對(duì)象。對(duì)于這些城市的政府來說，一方面要確保繼續(xù)盡最大能力招商引資，另一方面還是希望繼續(xù)依靠房地產(chǎn)發(fā)展來緩解日益增長(zhǎng)的財(cái)政壓力。
對(duì)于上述不同的兩類城市的發(fā)展，政策的目標(biāo)應(yīng)該有所區(qū)分。
從未來激活內(nèi)循環(huán)、帶動(dòng)消費(fèi)和投資的潛力的角度出發(fā)，在人口流入和房?jī)r(jià)上漲地區(qū)，完全可以利用中心城區(qū)的空間外延，通過軌道交通連接周邊小城市，增加郊區(qū)住房供給，以緩解中低收入人口購(gòu)房壓力，同時(shí)還可以帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展。
其實(shí)對(duì)于資源優(yōu)勢(shì)和等級(jí)優(yōu)勢(shì)特別突出的人口流入地區(qū)來說，目前的城市轉(zhuǎn)型需求并不是十分迫切。但是需要降低成本、改善營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步吸引更多的創(chuàng)新型高端企業(yè)，因此政策目標(biāo)顯然與人口流出地區(qū)有著本質(zhì)上的不同。
在未來一定時(shí)期，這類城市對(duì)房地產(chǎn)的作用還要給予充分重視。更多地利用周邊的中小城市，來滿足中心城市中低收入人口對(duì)住房空間的需求。例如，通過戶籍管理制度改革，可以釋放一部分中小投資者未來的投資和消費(fèi)潛力。提供多元化的消費(fèi)和投資環(huán)境，利用周邊的中小城市疏解中心城市功能，充分發(fā)揮“都市圈”的空間作用，向周邊城市分解不同類型的居住空間和產(chǎn)業(yè)空間，甚至把一些大的企業(yè)引導(dǎo)到周邊城市。這些政策都可以促進(jìn)中心城市與周邊中小城市的互動(dòng)，在都市圈內(nèi)形成按照市場(chǎng)化進(jìn)行要素配置的合理空間格局。
而對(duì)于人口流出地區(qū)，可能需要另擇路徑，考慮如何在減少對(duì)房地產(chǎn)過度依賴的同時(shí)，降低招商引資成本，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、保運(yùn)轉(zhuǎn)以及保民生的政策，要解決的問題則要復(fù)雜得多。
這些城市本來就普遍存在優(yōu)質(zhì)資源短缺、區(qū)位條件較差、人力資源外流以及營(yíng)商環(huán)境不佳等問題，對(duì)于房地產(chǎn)和對(duì)高等級(jí)城市發(fā)展模式的路徑依賴性比較強(qiáng)。這些城市可能尚處于工業(yè)化中前期的發(fā)展階段，因此更要圍繞如何利用成本優(yōu)勢(shì)來提高對(duì)投資的吸引力，提升城市的包容性，盡可能創(chuàng)造更多就業(yè)空間等方面，制定與現(xiàn)實(shí)聯(lián)系比較緊密的政策。
同時(shí)，對(duì)未來農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和回家鄉(xiāng)置業(yè)所產(chǎn)生新的住房需求，也要給予充分重視，并提供一定的發(fā)展空間。重點(diǎn)是在縣一級(jí)城市強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，不需要高大上，更注重普適性。
對(duì)于中小城市而言，引進(jìn)高端企業(yè)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高等級(jí)城市。但是完全可以通過中小投資者的個(gè)性化投入，改變城市的面貌，形成新的發(fā)展模式與傳統(tǒng)文明的復(fù)歸，并且可以大大緩解地方政府財(cái)政面臨的壓力。
要實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)，就需要盡量利用土地價(jià)格相對(duì)便宜的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮中小投資者的作用。對(duì)入市的集體建設(shè)用地和國(guó)有土地，可以探索小塊土地拍賣、開發(fā)——甚至可以小到幾十平米的地塊。這樣做的好處是可以把閑置資源有效利用，提升土地利用空間，同時(shí)增加小投資者進(jìn)入的可能性和積極性，可以為小塊土地使用者提供長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)其品牌長(zhǎng)期化、品質(zhì)化的提升。更重要的是中小投資者同樣可以通過購(gòu)買小塊土地來創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，這也曾經(jīng)是原來沿海發(fā)達(dá)地區(qū)前店后廠的重要經(jīng)營(yíng)模式。
如果這一發(fā)展思路得以落地，政府從小塊土地拍賣中獲取的收益不亞于大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)的利益。但是難度在于，小塊土地的利用模式提高了城市政府的管理難度，對(duì)規(guī)劃和管理都提出了更高要求。
如果按照這種思路去探索人口流出地區(qū)的城市轉(zhuǎn)型，一方面需要城市政府對(duì)城市景觀思維重新理解和認(rèn)識(shí)，擺脫過去照抄照搬大城市的發(fā)展模式慣性；另一方面則需要中央政府及相關(guān)部門允許城市政府大膽嘗試創(chuàng)新，而不是更多拘泥于一刀切的政策。
畢竟，沒有改革和突破何談實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型？而且這些轉(zhuǎn)型的探索對(duì)于中國(guó)突破正在面臨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境和確保增長(zhǎng)具有重要現(xiàn)實(shí)意義。
文｜李鐵
來源：《財(cái)經(jīng)》雜志
