住宅市場的熱度持續(xù)，商辦物業(yè)卻迎來供應大漲，去化周期不斷攀升的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，西安寫字樓物業(yè)成交持續(xù)低迷，庫存去化周期已攀升至181個月左右；租賃方面，三季度，寫字樓平均租金報價87.6元/平方米，空置率34.7%。

　　三季度西安商業(yè)物業(yè)成交均價為45940元/平方米

　　“11·30新政”發(fā)布之前，西安的房地產市場主力銷售產品依然是住宅，除融創(chuàng)曲江印、萊安中心等這類以吸納高收入企業(yè)主為主要人群的高端公寓產品之外，尚未有更多高端產品面市。

　　美城股份數(shù)據(jù)顯示，三季度西安市商業(yè)共計成交3.49萬平方米，成交面積項目占比最大的前三區(qū)域是高新區(qū)、曲江新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)。而熱點區(qū)域的成交項目主要是唐延路板塊的萬達西安One、浐灞北辰大道板塊的保利心語花園、以及曲江南三環(huán)板塊的金輝環(huán)球中心。

　　而成交價格方面，三季度西安商業(yè)物業(yè)成交均價為45940元/平方米，其中航天基地、浐灞生態(tài)區(qū)和曲江新區(qū)為成交價格前三區(qū)域，區(qū)域均價分別為100000元/平方米、62228元/平方米和43872元/平方米。

　　從美城股份公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，三季度西安寫字樓市場銷售金額TOP10排名中，位于高新區(qū)的保利愛尚里以成交金額9792.1萬元位列榜首，萬達西安one和金輝環(huán)球廣場緊隨其后，成交金額分別為3300.61萬元和2936.64萬元。西安寫字樓市場TOP10入榜門檻金額為540.51萬元，環(huán)比下降82.48%；而TOP10項目實現(xiàn)銷售總金額為2.43億元，環(huán)比下降84.04%，成交總面積1.55萬平方米，環(huán)比下降80.6%。

　　銷售面積方面，銷冠保利愛尚里單盤銷售面積為0.89萬平方米，相較上季度銷冠旭輝榮華公園大道下降了61.32%，銷售額環(huán)比下降78.7%。

　　三季度西安寫字樓租賃市場逐步活躍，租金穩(wěn)中有升

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，西安寫字樓空置率34.7%。隨著市場回暖、寫字樓供需出現(xiàn)明顯回升，空置率保持穩(wěn)定。受新項目入市影響，甲級寫字樓空置率三季度上升1.9個百分點，乙級寫字樓供應充沛，近三年空置率在35%上下波動，三季度小幅下降。

　　三季度西安寫字樓市場回暖，錄得凈吸納量6.3萬平方米，處于全國第六位，但市場空置率仍然偏高，目前僅低于天津、長沙、武漢和佛山

　　需求端，三季度需求集中于曲江、城北、高新一期。數(shù)據(jù)顯示，TMT、傳統(tǒng)金融及生物醫(yī)藥等行業(yè)占比42.1%，遙遙領先其他行業(yè)，成為西安優(yōu)質寫字樓三季度需求前三大驅動力，其中在線教育持續(xù)擴張，且成交均以3000平方米以上大面積為主，而擴租和新設立是本季度優(yōu)質寫字樓主要的成交類型，預計2021-2022年將迎來新的供應高峰。

　　租金方面，三季度，西安寫字樓平均租金報價87.6元/平方米。伴隨疫情逐步穩(wěn)定，租賃市場逐步活躍，租金穩(wěn)中有升，去除樣本影響，西安甲級寫字樓租金本季環(huán)比回正，韌性位居全國前列，平均甲級租金列全國第12位，長期仍有提升空間

　　世邦魏理仕分析，受新冠疫情影響，2020年寫字樓市場整體需求放緩，在線教育類企業(yè)需求持續(xù)旺盛，金融業(yè)及商務服務業(yè)需求也出現(xiàn)回暖趨勢；租賃市場活躍度恢復，空置率將逐步企穩(wěn)，但新項目入市將拉動空置率再次上升；市場供應充足，需求回升，租金將保持相對平穩(wěn)。2020年前三季度西安大宗交易市場交易3.8億元，按大宗交易宗數(shù)統(tǒng)計，自用型買家繼續(xù)扮演西安投資市場主力。

　　商辦物業(yè)新增供應面積大幅上漲

　　美城股份數(shù)據(jù)顯示，11月份西安商業(yè)新增供應面積為15.06萬㎡，環(huán)比上升222.48%，同比下降31.08%；西安商業(yè)成交面積1.79萬㎡，環(huán)比上升35.61%，同比下降65.24%；11月份商業(yè)銷售均價34178元/㎡，環(huán)比下降15.77%，同比下降23.2%。

　　11月份西安寫字樓市場新增供應面積為29.38萬㎡，環(huán)比上升408.3%，同比下降1.04%；本月西安辦公成交1.09萬㎡，環(huán)比上升34.57%，同比下降85.19%；成交均價22507元/㎡，環(huán)比上升22.11%，同比上升9.14%

　　從上述數(shù)據(jù)不難看出，11月份開始，西安市場商業(yè)和寫字樓產品的供應面積大漲，尤其是受“11·30新政”對于住宅市場的影響，商辦物業(yè)更是在市場活躍度飆高。

　　記者實地走訪了解到，目前市場上在售的商辦產品受到了置業(yè)人群的普遍關注。位于浐灞生態(tài)區(qū)浐河西路與歐亞大道交會處的源創(chuàng)國際，近來推出兩棟公寓產品，在售面積48-114平方米，皆是精裝修的LOFT，市場售價約20000元/平方米，拎包入住，得到了投資人群的追捧。玉祥門外的恒天智系近日也推出其一棟寫字樓和一棟公寓產品，公寓面積60-68平方米，參考均價19000元/平方米。華僑城在灃東新城開發(fā)的華僑城創(chuàng)想中心也是主打公寓產品，并將簽約五星級酒店，以旅游業(yè)為帶動，以酒店返租的形式吸引投資者的關注。

　　新產品的亮相，勢必加大整個市場的庫存。數(shù)據(jù)顯示，11月西安市寫字樓物業(yè)庫存面積461.92萬㎡，較上月上升28.29萬㎡，較去年同期增加了201.34萬㎡。但西安寫字樓物業(yè)成交持續(xù)低迷，庫存去化周期呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，已攀升至181個月左右。

　　來源：華商報

編輯：wangdc