房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
以下是論壇直播實錄（五）：
主持人：感謝官蘭蘭女士的精彩演講，祝賀中關(guān)村壹號成為海淀北部產(chǎn)業(yè)帶高科技產(chǎn)業(yè)聚集帶的新地標(biāo)。下面我們進入論壇第五部分，圓桌對話環(huán)節(jié)。
作為經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集的空間載體，商辦地產(chǎn)同樣面臨著高質(zhì)量發(fā)展的要求。商辦物業(yè)的運營管理成為促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)。在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，商辦行業(yè)和科技創(chuàng)新不斷滲透和融合，行業(yè)整體趨向于精細(xì)化運營。科技與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，以及物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，為提升樓宇精細(xì)化運營管理提供了可能。
在新發(fā)展格局下，商辦物業(yè)的運營管理出現(xiàn)哪些新趨勢？智慧辦公和數(shù)字商辦是否未來辦公新賽道？寫字樓產(chǎn)業(yè)園如何擁抱數(shù)字化和先進科技，推動智慧升級？讓我們聽聽行業(yè)專家和前線操盤手怎么說。
圓桌對話主題是：商辦的未來與未來的商辦
首先有請?zhí)匮鞒旨钨e：柏文喜先生 IPG中國區(qū) 首席經(jīng)濟學(xué)家
有請對話嘉賓：
馬佳音女士 大悅城控股北京大區(qū)寫字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人、中糧置地廣場 常務(wù)副總經(jīng)理
張存理女士 北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司 副總經(jīng)理
李丹陽女士 遠(yuǎn)洋國際中心二期 副總經(jīng)理
黃志達(dá)先生 大家保險不動產(chǎn)管理 運營總監(jiān)
汪 浩先生 嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司 董事長
楊澤軒先生 萬商俱樂部 創(chuàng)始人
柏文喜：大家好，非常感性擔(dān)任這個環(huán)節(jié)的主持人，我是地產(chǎn)老兵，一般最后一場圓桌論壇都是最重要的話題，組委會的安排都是青年才俊，有一線運營的、有投資機構(gòu)的、資產(chǎn)管理機構(gòu)的，但是探討商辦的未來和未來的商辦。
剛才的女士講到智慧園區(qū)數(shù)字和智慧的問題，和我們未來的商辦在話題上是連接起來的。作為商辦實際上是給商業(yè)和服務(wù)業(yè)，包括交易提供空間服務(wù)的行業(yè)。
在新的科技進步的大背景下，所謂的科技賦能，怎么樣給商辦運營賦能，這是我們今天下午的第一個話題。
今天下午三個話題，前兩位女士討論一個問題。第二個問題是第三位和第四位嘉賓討論；第三個話題是第五位和第六位討論，最后還有一個話題是給馬佳音女士的。我們就按照這個安排來進行。
第一個問題，在科技賦能之下，商辦物業(yè)的運營管理出現(xiàn)了哪些新趨勢？面對高質(zhì)量的發(fā)展要求，在眾多運營的要求下，智慧辦公和數(shù)字商辦是否是未來商辦的破局之道？
馬佳音：首先感謝組委會給予的機會，很多老朋友、行業(yè)的專家前輩平時看不到。剛才說到數(shù)字化和智能化，2020年確實是不平凡的一年，我們中糧大悅城控股旗下的物業(yè)交上的還是滿意的答卷，我們管的樓宇、園區(qū)出租率都在90%以上，租金也是在區(qū)域內(nèi)是較高的水平。
柏文喜：出租率和租金收繳率有沒有什么變化？
馬佳音：還好，因為我們的入住的客戶的品質(zhì)比較高，租金收繳率還可以，我們也可以完成考核的要求，在市場上還是相對亮眼的表現(xiàn)，我們說了很多年了運營的理念，就是重度運營，今年的是市場是很分化的市場，有人說消費升級，有人說消費降級，出租率高的樓還是管理的好的樓，出租率掉的特別厲害的樓是沒有人管的樓，當(dāng)我們從增量市場走向存量市場，大家從開始關(guān)注空間慢慢到關(guān)注空間里面提供的服務(wù)和內(nèi)容，如果在這樣的背景下，重度運營就是不二的選擇，我們的重度運營在寫字樓板塊里面，我們也有一個比較成體系的，我們叫3C，我們會關(guān)注到背后每個個體，每個鮮活的個性溫度的個人的需求，解決的是他們這些人在樓宇里面辦公的基本的需求，生活需求、社交需求，甚至自我實現(xiàn)，自我成長的需求，一連串的需求我們都會解決。而且我們有得天獨厚的優(yōu)勢，我們有大悅城的商業(yè)資源，會導(dǎo)入進來幫助我們做樓宇的生活的服務(wù)配套。
第二個C是對B端企業(yè)的，我們幫助入住的B端企業(yè)成長，不管是小企業(yè)還是大企業(yè)，都有自己企業(yè)端的需求，從入住不管是基本的園區(qū)的工商、注冊、稅務(wù)到后邊你的發(fā)展，融資，我們都會提供中糧集團整個產(chǎn)業(yè)和服務(wù)鏈的資源的導(dǎo)入。
第三個C是智能化、數(shù)字化，我們自己有一套樓宇的智慧管理體系，我們有有一個C office系統(tǒng)，剛才說的所有的資源和服務(wù)都會在線上進行指導(dǎo)，客戶拿一個手機，APP就可以解決他所有的在樓里面的需求。
在今年的市場下，而我們做的越重，帶來的是我們更好的服務(wù)的品質(zhì)，更好的滿意度以及更好的市場表現(xiàn)。
柏文喜：我們知道中海地產(chǎn)旗下也有大量的商辦物業(yè)，我們有請張存理女士就這個話題談?wù)効萍假x能和商辦運營，談?wù)勗趺醋龊弥囟冗\營。
張存理：很高興在這里和各位相聚在一起，下午聽的太認(rèn)真了，以至于我沒有做的特別充分的準(zhǔn)備，讓我說寫字樓未來的發(fā)展方向，我想了一下，基于全國運營的50多個寫字樓的客戶的高管我們做了線上的采訪，調(diào)研問卷，有這么一個小的結(jié)果。最主要的未來大家在客戶層面，從客戶視角關(guān)注幾個維度，綠色健康、科技高效、人性友好。綠色健康我們一直在說，包括防疫，包括之前一直做PM2.5處理系統(tǒng)，包括我們自己中海商務(wù)提倡的所有的辦公樓系統(tǒng)，每年對所有的物業(yè)和商管人員進行培訓(xùn)，包括軟硬件的安全，這是綠色健康，一方面追求個人的成長，但是家庭的幸福和生活的健康也是他們關(guān)注的一點，尤其現(xiàn)在壓力這么大，996的工作狀態(tài)，所以希望從工作場所中說，不僅是關(guān)心企業(yè)發(fā)展，也關(guān)心員工發(fā)展好不好。
另一方面就是科技的利用，聽了關(guān)總講的之后，我覺得我們在寫字樓方面的科技運用離中關(guān)村壹號這樣的產(chǎn)業(yè)園還是有一些距離的，疫情催化了整個科技客戶端的發(fā)展，無感的通行，手機APP，從線上代替更多的線下去處理我們跟客戶之間的聯(lián)系的方式，讓大家更便捷，物業(yè)投訴都可以在線投訴了，這樣的更便捷、更直接的方式，打破一些大家在交流的過程中求人的尷尬的感覺，我只用一個APP，不用說太多的事情就可以了。
更多的一點，寫字樓方向，在未來說中海商務(wù)也做了比較多的重度運營的東西，我們有很強的四大主題季的活動，剛才馬總分享了他們在一線城市，我把二線城市運營進行一個分享，我們在太原的中海國際中心，在二線城市中大概算是倒數(shù)的，我們經(jīng)常說2.5線城市，我們通過中海重度運營，不到兩年的實現(xiàn)百分之百的出租率，新開的樓棟到現(xiàn)在達(dá)到了20%的出租率，而且有望在今年春節(jié)前突破40%。
它就是一個重度運營的項目在周邊的競品，從硬件水平上我們是太原第二高，整個招商水平和政府配合度來說，我們真正的做到了城市運營新高度的標(biāo)準(zhǔn)。
另一個，我分享一下青海的中海大廈的案例，一個八年的樓，在青島100多棟樓宇中，從一開始的P2P樓宇，到今年完全進行了華麗的轉(zhuǎn)身，吸引了阿里巴巴為首的5家世界500強企業(yè)，整個出租率逆勢反彈，而且租金比同區(qū)域內(nèi)的青島第一高和第二高都要高。
這就是我們在重度運營過程中給我們帶來的非常強的強心劑，也使我們在這條路上越走越遠(yuǎn)，走越好。
柏文喜：謝謝張總，我們以前租的很多辦公樓都是你們的房子，以前我只知道中海做物業(yè)開發(fā)做的好，見了張總我才知道她們做物業(yè)運營也很好。疫情對中海的商辦物業(yè)的運營和出租的情況是什么樣的，比如說對你的商業(yè)物業(yè)，對你的辦公物業(yè)，你的一線城市的物業(yè)和二三線城市的物業(yè)各自都有什么樣的影響？
張存理：疫情對我們帶來的影響并沒有特別大，而且使得我們的客戶的黏性非常高，過完年之后我應(yīng)該是北京所有開發(fā)商手里口罩最充足的人，我們跟客戶之間的疫情的服務(wù)，入戶的消殺包括安全等級，反而加深了雙方的黏性，而且今年我們在做三周年的視頻的時候特別把疫情拍了一條視頻片，怎么助力公司發(fā)展，看到下面的總經(jīng)理眼淚都在打轉(zhuǎn)，整個疫情加深了我們跟租戶之間的情感和紐帶。
年出的空置率比較低，年末的出租率要求又比較高，我并不認(rèn)為今年是強租期的特別好的事情，說老實話，租金比較低，我們所有的項目還是達(dá)成了年初的出租率和租金收入的指標(biāo)，確保整個大盤沒有受到影響。
整體上商辦業(yè)務(wù)線作為壓倉石和基石，商辦業(yè)務(wù)線在整體的指標(biāo)達(dá)成上非常有利。
柏文喜：你們對租戶是有篩選的？
張存理：有一個標(biāo)準(zhǔn)進行相對嚴(yán)格的篩選，但是確實從商業(yè)來說，因為經(jīng)營型的業(yè)態(tài)，包括寫字底商受到疫情的影響，沒有生意，沒有流水，上半年虧損，確實商辦的業(yè)務(wù)線上，疫情第一時間我們出臺了相應(yīng)的減免政策，幫助客戶共度難關(guān)，因為北京的政策性的原因，恢復(fù)的比較慢，但是我們在其他的城市二季度就開始出現(xiàn)了商業(yè)的反彈和恢復(fù)，雖然整體業(yè)績離原來預(yù)期再上一個新的臺階會有一些差距，但是由于是我們寫字樓為主的發(fā)展的業(yè)態(tài)，所以今年的整體收益還可以。
柏文喜：謝謝張總的分享，今年是難忘的一年，也是艱難的庚子年，又是灰犀牛，又是黑天鵝，又是疫情，又是中美貿(mào)易戰(zhàn)，美國大選，不確定因素太多了。對商辦市場的沖擊也是非常嚴(yán)重的，上午到下午各位嘉賓分享的情況來看，尤其是今天戴德梁行分享的情況來看，商辦物業(yè)無論是去化還是出租的情況，在一線城市，尤其是今后兩個城市相對來說都是非常慘淡的，他們說市場可能整體下降了1/3到40%，但是根據(jù)我了解的情況，因為我再北京租辦公室，在上海也在租辦公室，我還都是在中心區(qū)，核心區(qū)租，我感覺租金下降的不只一半，空置率提升了40%上下。未來的市場的走向是什么樣的影響？我也想請行業(yè)里面的資深人士對市場未來的走向做一個分析和探討。
李丹陽：首先感謝組委會安排的論壇，很榮幸作為業(yè)主方談一下我對這一年的感受。說起明年的趨勢，要先從今年開始說起，中糧和中海有很多的共性，包括怎么渡過艱辛的一年，從"十四五"規(guī)劃來看，北京的房地產(chǎn)的基本面還是比較穩(wěn)定的，保持不變的。但是確實從市場的增量時代已經(jīng)步入了存量的時代，它對于需求端的要求和標(biāo)準(zhǔn)也有所提升，作為房地產(chǎn)商來說，其實不僅僅是說我們是做租賃的，做招商的，做我們現(xiàn)在的資管，而是更加關(guān)注的做好精細(xì)化、持續(xù)化的運營，我們把重運營放在了精細(xì)化運營管理上，今年通過這次的疫情，催生了我們?nèi)グ褦?shù)字化技術(shù)化落在實處，數(shù)字化跟我們緊密結(jié)合，這里面一個是體現(xiàn)在我們把數(shù)字化如何運用在客戶端，我們也是通過小程序，APP把客戶和業(yè)主做緊密的結(jié)合，無論是在服務(wù)、安全、健康、保障等等一系列的配套上，其實都可以通過數(shù)字化傳遞給客戶。
其次，我們從客戶的角度說，更加關(guān)注的是安全和健康，以前大家能夠有一個很安全的辦公場所就可以了，但是今年疫情以來，大家對安全健康以及安全的空氣還有是不是給到我們一個比較安全的抗風(fēng)險的條件的樓宇，或者智能化的樓宇，是不是可以提供到這樣的條件。
我們在今年年初的時候做了BOMACOE的認(rèn)證，通過國際化運營的水平，整個樓宇的能源、環(huán)境、建筑健康和租戶、客戶的滿意度做了嚴(yán)格的檢驗和對我們的團隊以及樓宇資產(chǎn)得到一定的提升的價值。讓客戶、租戶、員工非常放心的在樓宇里面工作。
除此之外，當(dāng)我們給到租戶比較健康、安全、舒適的環(huán)境以外，我們更高的層級是更加關(guān)注員工的精神層面，就是他們說的在我們的樓宇里面是不是可以得到滿足，是不是可以有自豪感，我們除了做好自己的資產(chǎn)管理以外，我們還會打造空間性的管理，我們會利用寫字樓的空間去做我們的空中花園，VIP的共享空間，也是增加了整個樓宇的社交的屬性，也是我們整個辦公區(qū)域的客廳的延展。這一年我們也是做了很多的精細(xì)化管理的落地，所以我們在數(shù)字化這塊，除了我們跟客戶的APP的連接，我們也做了關(guān)于物業(yè)能源的樓宇數(shù)字平臺，我們真正的去把我們的綠色、環(huán)保、建筑健康傳遞給商租戶。
最后，我們也是在未來的發(fā)展，從遠(yuǎn)洋以及我們的項目來說，都是秉承著建筑健康的理念，從精神的層面給商戶更多的隱私和安全感，滿足客戶體驗的需求，以及真正的站在租戶和個人的內(nèi)在的需求去發(fā)展，也能夠為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的保證經(jīng)營的收益，以及為社會的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。
柏文喜：您把你的感受分享一下，有利于大家更好的把握市場的未來？
李丹陽：我們通過這次疫情對自己的樓內(nèi)租戶審慎的做了盤點，在疫情當(dāng)中，因為我們除了做寫字樓，我們是以寫字樓為主的，還有一個小型商業(yè)的綜合體，我們針對租戶在這段時間內(nèi)，租戶的抗風(fēng)險能力也會做一個評估，租戶跟我們一樣更關(guān)注的是現(xiàn)金流，您也提到了中小企業(yè)，他們?nèi)绻軌虺掷m(xù)的發(fā)展，現(xiàn)金流一定是有一定的基礎(chǔ)和保證的。
因為我們也是5A甲級寫字樓，所以我們選擇租戶進駐的時候也是圍繞著世界500強和世界的知名公司進駐，我們也會涉及一些小微企業(yè)，但是在疫情當(dāng)中確實有一些資金鏈斷裂或者現(xiàn)金流無法保證的中小微租戶，他們沒有辦法在抗風(fēng)險過程中度過這一解，也會有一些中小企業(yè)他們通過數(shù)字化、科技化智慧辦公和遠(yuǎn)程辦公的方式解決他們資產(chǎn)方面的問題，幫助他們在成本上得到一些節(jié)約和控制。
我們從自己的項目來看，整體的業(yè)績還是跑贏了市場水平的。
黃志達(dá)：去年的時候我們談2020年市場情況的時候，我當(dāng)時說可能在20年時候會有一些相應(yīng)的回暖，當(dāng)時是沒有疫情�，F(xiàn)在看20年的四季度，成交量上跟往年不一樣，但是還是回暖的，但是價格跟19年不太一樣 ，19年下半年的下滑趨勢大家基本認(rèn)可，20年由于疫情的原因，前面有同事們講了，20年新項目比較困難，但是如果20年一些項目做的好，檢驗的是19年的努力，這是我對20年不動產(chǎn)項目業(yè)績的感覺，20年創(chuàng)造一些新的租賃或者提升租賃的價格是比較困難的，統(tǒng)計口徑可能不一樣，今年的整體可能源于19年大家做的比較好。
2021年比較困難的一年，因為基礎(chǔ)是2020年，整體的收益情況還是需要大家去努力，去想辦法提升的。新的項目，本身今年的出租率比較低，這個時候靠出租的面積擴大，打贏價格的低速增長，整體來說是有一部分的提升的。
參與客戶的談判或者大型的成交，疫情期間也會有一些大型企業(yè)盤，包括險資機構(gòu)和銀行機構(gòu)，可能從七八千到兩萬的案子都有，但是整體的感覺大型機構(gòu)是在尋找機會，知名地產(chǎn)公司發(fā)的一個官微，慶祝中字頭的企業(yè)入住，麗澤區(qū)域所謂的IT行業(yè)的頭部企業(yè)，包括一些金融企業(yè)，他們其實都把一些各個職能的整合，目的很簡單，跟疫情相關(guān)，就是降低成本，降低成本的方式，一個是降低總成本，表面上看出租率和租賃面積都會多一些，但是實際上把所有的分散的場地整合在一起，人均成本和總成本是會下降的，整體今年觀察到的是這些現(xiàn)象。
另外，剛才也提到了企業(yè)現(xiàn)金流的問題，主要是中國的企業(yè)，搬遷很多，很多中小企業(yè)利潤率很高，現(xiàn)金流并不低，這個時候一些企業(yè)的實力和對辦公的調(diào)整就可以體現(xiàn)出這些企業(yè)對現(xiàn)金流的好壞包括盈利水平能夠看的比較精準(zhǔn)。
整體市場和客戶的動向，今年大體的感覺是這樣的。
柏文喜：大家知道商辦物業(yè)流動性比較差，在今年的疫情之下，無論是去化還是租賃，都受到了很大的影響，流動性更是明顯下降。在未來，從投資機構(gòu)的角度看，怎么樣幫助商辦物業(yè)的業(yè)主、運營商提升資產(chǎn)的流動性，也和大家分享一下吧。
黃志達(dá)：這個話題太專業(yè)了，我簡單的說一下對不動產(chǎn)大宗交易的情況，整體來看，疫情期間寫字樓的整體的收益情況好于商業(yè)，但是有一些商業(yè)的逆勢增長也是存在的，對于業(yè)主來說，很多好的物業(yè)很少去考慮處置或者處理掉，主要還是公司戰(zhàn)略的調(diào)整帶來的安排。
無論是國內(nèi)外機構(gòu)，投資的不動產(chǎn)我們感覺不一樣，明顯感覺境外的資金和機構(gòu)非常的激進，進入中國的不動產(chǎn)市場，實際上他的考慮點和我們國內(nèi)不太一樣，他主要考慮的是全球的布局，包括一些風(fēng)險對沖的安排，中國的市場和國外的市場相關(guān)性并不是那么強，所以能夠有一定的對沖的作用。
對于核心城市的核心的資產(chǎn)，大家都是持有的態(tài)度考慮這些事情，對于非核心城市的資產(chǎn)，具體的位置和原始的價格以及后續(xù)的周邊的運營的效果做相應(yīng)的決定和判斷。
柏文喜：進入下一個話題，關(guān)于智能化怎么給商辦物業(yè)科技賦能，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園如何擁抱數(shù)字化和科技，推動智慧升級。演講嘉賓提到了中關(guān)村園區(qū)的電梯，疫情期間不需要用手按鍵，直接可以聲控，這是很快的智能化科技賦能的措施和手段。
汪 浩：我們公司也是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，我們現(xiàn)在在全國五個城市運營了80萬的面積，現(xiàn)在我們的感覺，智慧園區(qū)和數(shù)字運維這兩個東西首先是綁在一起的，你做智慧園區(qū)拿數(shù)據(jù)是為了更好的增加資產(chǎn)的效率，還有對C端你可以讓他體驗更好。我覺得做產(chǎn)業(yè)園，我們跟做寫字樓的有一些區(qū)別，政府是我們很大的客戶，所以我們在做數(shù)字運維的時候，有時候要考慮到政府的服務(wù)，今年的疫情之后，你會發(fā)現(xiàn)上海、北京、杭州、天津、廣州、不同的城市數(shù)字化的手段都不一樣，我感受最深的是杭州，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面很多優(yōu)質(zhì)的客戶，不管是高端的裝備制造還是科技類的企業(yè)，有一些是對疫情的恢復(fù)或者跟抑制疫情直接相關(guān)，政府關(guān)心的是你這個園區(qū)里面多少的企業(yè)入住，企業(yè)多少的員工，哪來的，隔離了多少天，這個數(shù)據(jù)在二三四月份是非常的頻繁的。所以我們有一個切身的體驗，我們做產(chǎn)業(yè)園，除了傳統(tǒng)的2C和2B，2G是我們最大的客戶，我們的數(shù)字化平臺，大量的把企業(yè)的員工、企業(yè)的情況，包括他們數(shù)據(jù)跟政府對接。
另外今天的主題是辦公的未來和未來的辦公。這個話題我也想表達(dá)一下我的觀點，其實辦公的未來，我理解說的是市場和客戶的問題，今年聽了兩個報告，很有意思，第一個報告說我們的未來的存量供應(yīng)150多萬平米，第二個報告說存量還沒有消化，城市更新又上來了，你會發(fā)現(xiàn)存量在新增，城市更新又涌上來了，17年我們在會場上討論的話題是什么，經(jīng)濟很好，小企業(yè)大量的創(chuàng)新，房租很高，我租不起，客戶在這里，那時候我們談的是共享辦公。
你想想三五年以前我們的話題是共享辦公，聯(lián)合辦公，到了今年的二三月份，疫情來了以后，當(dāng)時我們討論的話題是什么，辦公樓最大的挑戰(zhàn)是大家會不會引來疫情改變我的行為，疫情之后大家不來上班了，我們會遠(yuǎn)程辦公，所有的要做新風(fēng)系統(tǒng)，是否所有都要往做智能化，三年之前的聯(lián)合辦公的問題大家都忘了，生態(tài)也不是最緊要的話題，我們談未來不說五年，就說三年，就是供應(yīng)量的問題，出租率的問題，價格的問題，這變成了今年的主題。
我們自己切身的感受是什么呢，第一個，你的客戶在變。大家翻一番手機里面的股票軟件，你發(fā)現(xiàn)這一年什么行業(yè)好，泡泡馬特上市了，完美日記上市了，這些企業(yè)都起來了，現(xiàn)在大家看到的是在北京，在中關(guān)村，在上海，某一家企業(yè)狂掃幾十萬平米，疫情期間我們討論的是如何新風(fēng)，如何遠(yuǎn)程辦公，但是有一點我們沒有做好，這個疫情對產(chǎn)業(yè)的影響太大了，在一個月之前，我們在杭州濱江開發(fā)區(qū)一個大的園區(qū)，11萬平米，今年的出租率從年初的60%到年底的90%，一周之前新進來的大客戶，北京做直播電商的企業(yè)，在我們園區(qū)租了八千平米。
你會發(fā)現(xiàn)其實疫情對我們的市場影響最大的不是產(chǎn)品，而是客戶變了，產(chǎn)業(yè)變了，客戶也變了，我經(jīng)常跟PE的投資人交流，你投的客戶就是未來我們產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的租戶。
第二個變化，三年以前聯(lián)合辦公的小企業(yè)現(xiàn)在大量的消失了，疫情之后是什么，大的企業(yè)都出來了。在座的三位都是大的企業(yè)，大的客戶，我不知道你們有沒有這種感覺，我們切身的感受是疫情之后，大客戶明顯的在增加，小客戶其實少了很多，你會發(fā)現(xiàn)疫情之后，包括未來中國經(jīng)濟新消費，新經(jīng)濟，你發(fā)現(xiàn)還有一個趨勢，小企業(yè)其實在減少，中等企業(yè)、大型企業(yè)越來越多，包括剛才這位先生提到的國企也在整合，我們過去很多的小企業(yè)，小企業(yè)承受的租金能力很高，現(xiàn)在大企業(yè)是主力客戶了，這個是我們覺得自己感覺到對未來發(fā)生的兩個趨勢。
柏文喜：我的理解不知道對不對，聽了您分享的之后，我認(rèn)為投資與商辦物業(yè)，在很大程度上不是投資工業(yè)，而是投資租戶，租戶的組合和動態(tài)的更新租戶的生態(tài)圈，怎么樣通過科技賦能，通過商辦物業(yè)的數(shù)字化、智能化、智慧化來凝聚租戶，提升租戶的黏合度。最終提高對物業(yè)的租金貢獻，這可能才是其中的核心。
汪 浩：智慧園區(qū)、數(shù)字運維是未來的標(biāo)配，逐漸的跟精裝修一樣是一個標(biāo)配了。我完全同意您的第一個觀點，過去我們是寫字樓放在這里等客戶，現(xiàn)在是要調(diào)整我的產(chǎn)品追我的客戶，如果我的客戶就喜歡不離開上地和中關(guān)村，那我就把我的產(chǎn)品從傳統(tǒng)的寫字樓是小格子間，現(xiàn)在拆成大平層，甚至做城市更新把舊商場改造，追我的客戶，現(xiàn)在是拿我的產(chǎn)品匹配我的客戶。
楊澤軒：我們曾經(jīng)專門做過調(diào)研，到底影響未來或者引領(lǐng)、推動未來創(chuàng)新變革對商業(yè)不動產(chǎn)的是什么，我們在俱樂部組織的閉門大咖會的時候做了很多次，F(xiàn)ITf，第一個字母是F，資本和金融的助力會推動商業(yè)不動產(chǎn)的變革，一些商業(yè)變成辦公，地鐵上蓋的百貨變成辦公了。金融拿到之后，會從資產(chǎn)的回報角度改變功能，所以金融是一個推手；第二個是I，我們做同質(zhì)化的東西越來越得不到客戶和消費者的認(rèn)可，需要通過做自己，形成自己的獨有的IP或者獨有的標(biāo)志化的符號實現(xiàn)做自己的愿望；第三個是T，就是今天我們講的技術(shù)，科技的變化到今天影響很多，商業(yè)不例外，辦公也不例外，今天我們聽完了之后覺得辦公在實現(xiàn)數(shù)字化建設(shè)方面領(lǐng)先商業(yè)物業(yè)，因為商業(yè)物業(yè)復(fù)雜度更高；第四個是f，服務(wù)，未來除了服務(wù)，客戶怎么去I，I起到很重要的作用，尤其是今年的時代帶來的東西，服務(wù)把體驗感提升之后產(chǎn)生的超級驚喜和滿意會帶來服務(wù)對價值的提升。
第二個，說到商業(yè)，智慧化運營、數(shù)字化建設(shè)方面，商業(yè)是比較弱的，相對于目前，這次疫情確實改變了，但是這個拆成三個板塊，一個是數(shù)字化建設(shè)，第二個數(shù)據(jù)化決策，第三，智慧化運營。對商業(yè)物業(yè)來講，前幾年大概在這方面重視的程度也不高，加上本身物業(yè)的復(fù)雜性，通過租戶去服務(wù)消費者，疫情來了之后除了服務(wù)好之外，租戶要把銷售額做的更好，這個本來就是很難的事情，所以疫情期間大家拼命的賣貨，很多企業(yè)從董事長到下面全民賣貨，基礎(chǔ)建設(shè)做起來比較難，這是我們第一個看到，就是商業(yè)物業(yè)類的。
第二個是數(shù)據(jù)化的決策需要數(shù)據(jù)積累，前提是數(shù)字化建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施要完備，另外數(shù)據(jù)之間的打通，前面的路還很長。
第三個階段是智慧化運營，對商業(yè)這塊還有比較長的路要走。
柏文喜：非常感謝楊先生的分享，疫情影響了大家的生意，但是從今天各位談的情況來看，疫情并沒有影響大悅城的生意，而且大悅城的商辦物業(yè)無論是出租率還是租金的價格，還是租金的收繳率，還是在逆勢上揚的狀態(tài)，因為做的太好了，所以我決定不放過她，我再提一個問題，剛才大家都在談專業(yè)的問題，聽起來有一點生硬。
大家可能關(guān)注到最近國貿(mào)附近的雙子座又易主了，買家是新加坡的GIC，把管理交給美麗大方能夠把事情做到逆勢上揚的馬女士的大悅城，我想請馬總講講LG大廈易主背后的故事。
馬佳音：確實因為今年的市場不太好，這個大宗交易比較惹人注意，去年的時候大家都說LG要賣，誰來買，后來大家又猜交給誰管，后來是給了我們中糧大悅城控股的寫字樓團隊管。
這個確實是大家看對眼了，雙向選擇的過程，GIC原來跟大悅城有一些項目合作，天津的大悅城就是GIC交給我們的商業(yè)團隊做輕資產(chǎn)的管理輸出，GIC自己的投資理念，也是一個相對穩(wěn)健，長期持有的理念，我們作為大悅城控股，城市運營商，美好生活服務(wù)商的理念高度契合，高層之間因為原來的商業(yè)的互動和理念上的同步就有了很好的合作基礎(chǔ)和信任在。
另外對這塊業(yè)務(wù)最終選擇我們，也是因為這幾年中糧的寫字樓在城市更新的領(lǐng)域上，我們一直在深耕，表現(xiàn)出相對不錯的市場成績，大家了解從2016年到中糧廣場C座整體改造，拉開了我們升級寫字樓品牌和城市更新的序幕，當(dāng)時把C座的家居類的賣場改成了現(xiàn)在的模樣。
然后是2018年，楊總所說的，我們類似的案例，原來在地壇旁邊，北二環(huán)旁邊有一個百貨大廈，比較老舊的百貨物業(yè)，東城區(qū)政府一直希望有一些背景好開發(fā)商做一個整體的升級改造，因為那會兒正好趕上北京市疏解首都功能，我們就把相對老舊的比較破舊的商場變成了中糧置地廣場，2018年8月入市的，也是我們城市更新的標(biāo)桿之作。到現(xiàn)在出租率已經(jīng)96%左右，而且租金是遠(yuǎn)高于同區(qū)域的，比CBD很多的樓租金都高，而且像摩根和中銀都在里面，所以已經(jīng)變成了金融地標(biāo)的狀態(tài)。
GIC也是看到了我們這兩個樓上的表現(xiàn)，我們的團隊在城市更新，舊樓改造的運營能力給了非常高的認(rèn)可，最終促成把這個樓交給我們管。
首先我們有高層的很好的信任基礎(chǔ)，合作基礎(chǔ)在，理念相同，確實中糧在城市更新領(lǐng)域上已經(jīng)是我們發(fā)展的戰(zhàn)略性的方向了，我們都在做"十四五"規(guī)劃，我們自己的公司在"十四五"規(guī)劃里面也很明確的提出我們的寫字樓板塊未來會把輕重并舉的事情寫進我們的戰(zhàn)略，我們除了做自己的自持物業(yè)，現(xiàn)在也開始整合，因為一個一個項目起來了之后，我們會把經(jīng)驗的東西慢慢的作為我們的標(biāo)準(zhǔn)化平臺的體系去建設(shè)。
當(dāng)平臺化的體系建立起來之后，我們就走出去做標(biāo)準(zhǔn)化的擴張，各位朋友們有樓宇可以交給我們，我們也愿意用我們服務(wù)的團隊的智慧和資源把這個事情做好。
這個樓未來也是商改寫，那棟樓的形態(tài)辦公的部分我們在改造的部分是不會影響的，繼續(xù)維持良好的辦公的狀態(tài)，中間的裙樓5樓以下都會進行翻新、改造，而且可能會比較大的改造。未來可能商業(yè)部分會縮減，會增加一些辦公的面積。那個樓大概現(xiàn)在的計劃是在2022年上半年推出來，也是希望大家能持續(xù)關(guān)注那個項目，也持續(xù)的關(guān)注我們，一如既往的支持和愛護我們。謝謝！
柏文喜：謝謝各位嘉賓的分享，今天下午的論壇到此結(jié)束，非常感謝。
主持人：感謝各位對話嘉賓。智慧辦公和數(shù)字商辦不是來自過去，而是來自未來。實現(xiàn)資產(chǎn)價值、客戶價值的最大化,是我們作為職業(yè)經(jīng)理人共同的使命和目標(biāo)。
尊敬的各位來賓，房地產(chǎn)界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會"下午的議程到此結(jié)束！
我代表主辦方再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。同時也希望大家在今后的日子里繼續(xù)關(guān)注房訊網(wǎng)的品牌活動，繼續(xù)支持全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會系列活動。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會2020年會暨第十七屆中國地產(chǎn)金廈獎頒獎典禮將在六點鐘開始，還在這個會場。收到晚宴邀請函的嘉賓朋友我們稍后再見。
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