為維護商品房買賣雙方合法權(quán)益，從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生，今年以來，多個省市已出臺加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策。
12月8日，四川省成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》（簡稱《通知》），《通知》顯示，預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤并根據(jù)信用等級動態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度，對于預(yù)收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管，如果開發(fā)商違反相關(guān)規(guī)定，在其整改期間將暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限。
同日，廣東省佛山市住建局也印發(fā)了《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實施辦法》，《辦法》顯示，為進(jìn)一步完善商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款優(yōu)先保障項目竣工。開發(fā)商留存監(jiān)管及可提取使用的額度，視項目建設(shè)進(jìn)展而定。
可以看到的是，除了成都、佛山，今年以來已有多地出臺加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于國內(nèi)的新房實行預(yù)售制度，部分城市頻頻出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權(quán)益，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金�？顚Ｓ茫蓽p少“爛尾”等情形發(fā)生。
26個省市出臺新政加強預(yù)售資金監(jiān)管
所謂預(yù)售資金，主要包括承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。而商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主要是由房地產(chǎn)行政主管部門會同監(jiān)管銀行對房企商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入監(jiān)管銀行專用監(jiān)管賬戶，且只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
以成都為例，成都市住建局要求，預(yù)售款監(jiān)管遵循專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。預(yù)售款的監(jiān)管期限則是自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。
佛山則在新政中明確，商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。當(dāng)項目完成商品房首次登記并達(dá)到預(yù)購人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)不動產(chǎn)登記部門出具的相關(guān)文件向監(jiān)管銀行申請解除商品房預(yù)售款監(jiān)管。
據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，且內(nèi)容主要集中于四個方面：一是，要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；二是，要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；三是，對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；四是，在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。
要求房企開設(shè)資金監(jiān)管專用賬戶，對房企實行差別化資金監(jiān)管
要求房企開設(shè)資金監(jiān)管專用賬戶已成為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要一環(huán)。
今年以來，桂林、福州、銀川、石家莊等多個城市印發(fā)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法中，均規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇商業(yè)銀行（簡稱監(jiān)管銀行）按照中國人民銀行開立專用賬戶的相關(guān)規(guī)定，開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；并按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，由監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
不過，惠州、衢州的《監(jiān)管辦法》規(guī)定一個開發(fā)項目最多開設(shè)不超過兩個賬戶，汕頭市每個商品房項目（含分期建設(shè)項目）的專用帳戶總數(shù)最多可有3個。
同時，部分城市規(guī)定開發(fā)企業(yè)需簽訂兩方或三方監(jiān)管協(xié)議。例如，長沙、惠州規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，汕頭、桂林、銀川、石家莊等規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂三方協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要涵蓋預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、使用情況、監(jiān)管方式等。
在預(yù)售資金監(jiān)管額度上，不少城市也實行差別化資金監(jiān)管。舉例來說，長沙、惠州、長春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實力等情況，實行差別化管理。具體來說，對信用較好、綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例，對信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。
從預(yù)售資金的留存比例看，不同城市在取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、交付使用等不同節(jié)點設(shè)置不同的監(jiān)管留存比例�？傮w來看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大，以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低，以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗收為節(jié)點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。圖片來源：各城市政府官方網(wǎng)站、貝殼研究院整理
圖片來源：各城市政府官方網(wǎng)站、貝殼研究院整理
此前據(jù)媒體報道，在一些對商品房預(yù)售資金監(jiān)管的城市中，仍有不少房企通過挪用商品房預(yù)售資金的方式拆東墻補西墻。
不過，從近期發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法來看，房企等違規(guī)的成本正不斷加大。
唐山市出臺的新政中提到，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的使用。
成都市則明確，開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的，在其整改期間，暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限；逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴(yán)重的，開發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設(shè)項目，暫停辦理新的項目預(yù)售許可。
預(yù)售商品房買賣帶來的合同糾紛只增不減
值得一提的是，多地實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的情況下，預(yù)售商品房買賣中仍存在不少糾紛，由此帶來的取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。
據(jù)北京盈科（上海）律師事務(wù)所統(tǒng)計，近十年我國以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。
從最近兩年的數(shù)據(jù)看，由商品房預(yù)售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。
按照北京盈科（上海）律師事務(wù)所的數(shù)據(jù)，2019年度全國涉訴案件達(dá)82662件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2018年度增長6316件，漲幅高達(dá)8%。
從地區(qū)分布來看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國前列，為2019年全國各省市同類糾紛數(shù)量排名前五位，占同類糾紛總量的52.84%。
“國內(nèi)的新房實行預(yù)售制度，預(yù)售解決了中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求問題，但本身也存在項目爛尾風(fēng)險等問題，近期有聲音取消預(yù)售，但從房地產(chǎn)實際情況看，如果一刀切房企會存在非常大的資金壓力，并不利于樓市的穩(wěn)定，加強預(yù)售資金監(jiān)管，把控好額度提取節(jié)點會更有利于杜絕項目產(chǎn)生問題”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說道。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，近期，在融資環(huán)境趨緊下，越來越多的城市加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生，在三道紅線壓頂下，行業(yè)資金壓力更甚，建立商品房資金監(jiān)管的細(xì)化制度尤其重要。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
