即便沒有此次突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，2020年商辦市場也面臨著巨大挑戰(zhàn)。
以寫字樓為例，據(jù)中指研究院市場監(jiān)測，大部分一、二線城市的寫字樓空置率水平2019年一直處于攀升狀態(tài)，未來幾年寫字樓供應(yīng)量仍將大幅上升。而本次新冠肺炎疫情無疑會(huì)加重對寫字樓租賃市場的影響，短期內(nèi)將延續(xù)供過于求的租戶市場現(xiàn)狀，空置率將繼續(xù)走高、租金下行的壓力增大。
面對本次新冠肺炎疫情的影響，在2月6日中指研究院舉辦的“疫情下商辦市場的危與機(jī)”高端分享會(huì)上，眾多行業(yè)專家和從業(yè)者代表認(rèn)為，商辦市場雖然短期需求有所放緩，但長期需求存在，這對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。
2019~2023年部分城市甲級寫字樓供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
寫字樓空置率居高不下
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，2019年全國重點(diǎn)城市寫字樓租金下滑趨勢明顯，北京租金水平仍然領(lǐng)跑全國，上海、廣州、深圳租金下降明顯。
空置率方面，上海、深圳的甲級寫字樓空置率分別高達(dá)20%和22%。受本次疫情影響，空置率預(yù)計(jì)進(jìn)一步攀升，租金則將持續(xù)下滑。而未來供應(yīng)方面，一線城市寫字樓市場供應(yīng)龐大，市場壓力巨大。從一線城市來看，上海、深圳已經(jīng)處于租戶市場，北京處于業(yè)主市場向租戶市場的過渡期，僅廣州尚處于業(yè)主市場。
“疫情對中國經(jīng)濟(jì)帶來一定的負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)人最新數(shù)據(jù)顯示，中國2020年GDP增長預(yù)估降至4.5%~5.7%。2003年非典疫情曾對北京寫字樓市場帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢�！蔽簴|認(rèn)為，疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累也將影響寫字樓市場的租售。
“經(jīng)過17年的發(fā)展，中國目前寫字樓市場和租戶逐步完善，此次疫情對寫字樓市場的影響相對于零售市場會(huì)更小一些�！蔽簴|表示。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行制圖：每經(jīng)編輯魏文藝
餐飲零售業(yè)遭重創(chuàng)
據(jù)商務(wù)部監(jiān)測，2019春節(jié)假期（2019年2月4日至10日），全國零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元，2020年受疫情影響，零售、餐飲業(yè)的春節(jié)檔遭遇重創(chuàng)。
恒大研究院日前發(fā)布的《疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響分析與政策建議》估算，因此次疫情影響，今年餐飲行業(yè)零售額僅在7天內(nèi)就會(huì)有5000億元損失，電影票房預(yù)測將損失70億元。
中商數(shù)據(jù)保守估計(jì)，春節(jié)期間，餐飲重創(chuàng)八成，零售損失五成，休閑娛樂的損失預(yù)測高達(dá)5000億元以上，購物中心業(yè)營業(yè)額整體損失估算達(dá)到八成以上。
恒太商業(yè)管理集團(tuán)總裁胡芳園認(rèn)為，疫情對商業(yè)零售的短期影響劇烈而直接，從中期來看壓力機(jī)會(huì)并存，長遠(yuǎn)來看則加速了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型�！爸行〕鞘惺芊掂l(xiāng)客群、快遞停運(yùn)、本地實(shí)體消費(fèi)、節(jié)日消費(fèi)氣氛更濃等因素影響，春節(jié)消費(fèi)在全年消費(fèi)占比較高，疫情對中小城市春節(jié)檔影響巨大。分行業(yè)來看，餐飲行業(yè)負(fù)重前行、雪上加霜，體驗(yàn)式商業(yè)全面閉店銷售歸零，零售業(yè)態(tài)銷售銳減，生鮮超市則慘淡經(jīng)營�！�
數(shù)據(jù)顯示，恒太城從臘月二十五至正月初二（2020年1月19日~25日），營業(yè)額同比減少10%~60%，客流量同比減少50%，利潤全年預(yù)估減少33.5%。
而中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉則相對樂觀：“比起寫字樓，零售業(yè)態(tài)的狀況要好很多，被抑制的消費(fèi)是會(huì)補(bǔ)回來的。從全年來看，1、2月份的損失可能在接下來的10個(gè)月出現(xiàn)回補(bǔ)。當(dāng)下可能需要堅(jiān)守陣地，等待市場機(jī)會(huì)的到來�！�
一線城市寫字樓狀況數(shù)據(jù)來源：戴德梁行
商辦市場如何突圍？
中指控股副總裁兼中指數(shù)據(jù)事業(yè)部總經(jīng)理葛海峰認(rèn)為：“此次疫情對商辦市場的影響，很大程度上取決于其租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，中小企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，中小企業(yè)的倒閉也會(huì)造成短期內(nèi)失業(yè)增加的風(fēng)險(xiǎn)。”
“從長期來看，我們還是樂觀預(yù)期隨著疫情得到控制，影響會(huì)逐步消退，并迎來消費(fèi)的V形增長。商辦雖然短期受疫情影響需求有所放緩，但長期需求存在，這對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營企業(yè)其實(shí)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。企業(yè)可以利用這段時(shí)期提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營效率，提升重大事件應(yīng)對能力�！备鸷７灞硎�，在疫情過后，必然會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的消費(fèi)反彈，如何抓住這一機(jī)遇，也是商業(yè)運(yùn)營商需要思考的重要問題。當(dāng)前應(yīng)練好內(nèi)功，在市場恢復(fù)時(shí)實(shí)現(xiàn)搶跑�！�
在胡景暉看來，寫字樓如果還沿用傳統(tǒng)模式，經(jīng)營將會(huì)越來越困難�！皩懽謽且M(jìn)行大轉(zhuǎn)型才能解決問題，目前的出路可能有兩個(gè)：要么改造為3~4星適合家庭旅游的酒店或者中端商務(wù)酒店，當(dāng)前國內(nèi)5星、6星高端酒店以及經(jīng)濟(jì)型酒店目前都已經(jīng)是過剩狀態(tài)；另一種是改造成為長租公寓，隨著疫情結(jié)束，大批務(wù)工人員返程，居住問題依然是大家都需要解決的。今年的機(jī)會(huì)在于，可能會(huì)出現(xiàn)較多的寫字樓大宗交易，有一部分寫字樓撐不下去，也會(huì)有一些人來抄底�！�
對于大型購物綜合體，胡景暉認(rèn)為，“要把時(shí)間、空間切碎切細(xì)才能適應(yīng)未來的發(fā)展。而經(jīng)過疫情的考驗(yàn)，對于社區(qū)商業(yè)、以及涉及一些高端技術(shù)和人工智能的商業(yè)，在5G大發(fā)展的情況下可能迎來非常好的機(jī)會(huì)。”
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
