第一太平戴維斯發(fā)布《審時·讀市–第一太平戴維斯2020年中國房地產市場展望》，不僅從宏觀經濟、房地產市場探討，更深入生活、人口、城市規(guī)劃等主題剖析2020房地產市場趨勢。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級董事及主管JamesMacdonald(簡可)表示：修橋鋪路、筑巢引鳳的發(fā)展思路令中國的房地產業(yè)及經濟規(guī)模達至史無前例的高度，但其高增長的可持續(xù)性正面臨考驗。在國內經濟發(fā)展日趨成熟的同時，人口結構、外部經濟環(huán)境也在發(fā)生重大變化，各行各業(yè)均在尋求轉型調整之時，房地產業(yè)由粗放增長向精細運營的升級已成必然。

　　健康發(fā)展理念、人口結構變化及城市規(guī)劃調整深刻影響市場長期走勢

　　過去五年中，經濟及社會發(fā)展的重心發(fā)生了明顯轉變。在經濟轉型、服務業(yè)結構升級、質優(yōu)于量、消費升級、轉變經濟發(fā)展方式等關鍵詞之下，健康發(fā)展理念已深入人心。對房地產行業(yè)而言，無論零售、住宅、辦公等具體形態(tài)，或是區(qū)域控規(guī)，都應積極融合這一理念，順應未來趨勢。

　　人口紅利為過去四十多年來中國經濟增長提供了有力支撐。然而老齡化出現(xiàn)和結構化差異正帶來新的課題。地方政府除將應對養(yǎng)老問題，也需創(chuàng)造更多條件，吸引年輕人口流入。

　　2020年是中國十三五規(guī)劃的最后一年。同時，全國住房信息聯(lián)網、國土空間規(guī)劃體系等高規(guī)格系統(tǒng)建設預計將在2020年建成或基本建成，推動土地規(guī)劃和房地產發(fā)展進入可持續(xù)性更高、系統(tǒng)性更強的新時代。隨著經濟轉型和新型城鎮(zhèn)化推進，不同城市正呈現(xiàn)不同的發(fā)展路徑。成熟、成長和收縮型城市都需適時調整規(guī)劃，重新思考設計、優(yōu)化用途。

　　辦公市場供過于求仍在持續(xù)，政府鼓勵實體經濟發(fā)展舉措形成潛在利好

　　持續(xù)的金融領域去杠桿及貿易爭端對商務活動的影響逐步顯現(xiàn)，進而對辦公市場租賃需求產生連鎖反應。出于對經濟前景不確定性及自身盈利能力的擔憂，一些企業(yè)暫�；蚴站o投資計劃，著力削減成本、節(jié)省開支。傾向擴張的企業(yè)類型有限，更多租賃行為集中于續(xù)約或遷至低成本區(qū)位。

　　2019年，全國16個重點城市寫字樓供應總量達672萬平方米，較去年全年增長22%。續(xù)租類交易占比提升，市場去化速度放緩導致平均空置率同比上升1.6個百分點至24.5%。一線城市中僅有廣州空置率低于5%，二線城市中僅有重慶、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供應較為有限，但仍不足以扭轉市場以價換量走勢。2019年，16座城市甲級寫字樓平均租金下跌2.6%。

　　由于整體租賃需求尚未顯著回暖，供過于求局面仍將延續(xù)，2020年的辦公市場依然面臨挑戰(zhàn)。預計2020年全國16座重點城市還將迎來近1,128萬平方米的寫字樓供應，業(yè)主方需積極調整運營思路和租賃策略以應對挑戰(zhàn)。除租賃條件優(yōu)惠，對物業(yè)進行更具針對性的定位、提升配套和服務，都有助于提升項目吸引力。

　　零售市場展現(xiàn)韌性，民生消費與頂級市場表現(xiàn)穩(wěn)健

　　得益于龐大的市場規(guī)模及持續(xù)增長的零售額，中國或將在未來幾年超過美國成為第一大消費市場，對國際品牌的重要性不言而喻。新的品類和營銷方式不斷出現(xiàn)，令市場格局更加錯綜復雜。新舊競爭項目眾多，商場業(yè)績差異逐步放大，前瞻性的定位、合理的商戶配比和積極的資管策略愈發(fā)重要。

　　2019年，16座城市累計零售商業(yè)供應量同比下降11%，為751萬平方米。與2018年相比，普遍缺乏具備足夠影響力的大型標桿項目。現(xiàn)有優(yōu)質項目調改帶動整體租金走勢平穩(wěn)，全年首層平均租金累計上漲1.3%，空置率微升0.2個百分點至7.3%。其中，空置率最低的深圳為4.3%，則因供應攀至歷史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4個百分點。

　　預計2020年全國16座重點城市還將迎來近1,090萬平方米的零售供應。商場未來收益表現(xiàn)很大程上取決于運營商專業(yè)能力，地段本身已不足以形成足夠保障。其中，頂級奢侈品商場受益于境外消費回流，表現(xiàn)仍好于大市。此外，核心商圈的老舊項目改造仍將為投資者關注。

　　一線城市豪宅市場走勢穩(wěn)健，開發(fā)商融資能力經受考驗

　　政府對住宅市場的態(tài)度正發(fā)生重大轉變。過去三四年間，新增家庭債務向住宅市場集聚，銀行日益重視這一領域的風險控制，對貸款人資格審查極為審慎；同時開發(fā)商資金短缺、樓盤促銷的現(xiàn)象并不罕見，市場整合之勢已成必然。

　　2019年前十個月，主要的16座城市一手整體住宅成交量同比增長7.5%。其中，四座一線城市同比增長13.3%，好于二線及全國整體水平。

　　一線城市高端市場同樣成交穩(wěn)健，預計全年成交金額同比持平。高端住宅市場正迎來更多差別化的產品出現(xiàn)，除注重項目所在地塊所承載的文化價值與隨之帶來的人文氣息，也更多開始回應買家在宜居、智能及環(huán)伺左右的高水準服務等方面的需求。

　　受外部經濟走勢影響，加之外籍員工住房預算縮減及生活成本上升，服務式公寓市場傳統(tǒng)的租賃需求來源增長乏力。2019年，四座一線城市高端品牌服務式公寓租金平均下跌1.1%，但預計在2020年將有所企穩(wěn)。其中，金融服務以及汽車行業(yè)的開放對上海和北京形成較大利好。而大灣區(qū)的核心城市深圳和廣州則有望依靠其在科技和貿易領域的優(yōu)勢，吸引包括港澳人士在內的更多灣區(qū)客戶。

　　展望未來，住宅市場日益回歸城市經濟、人口、就業(yè)、環(huán)境等基本面因素，市場的表現(xiàn)差異化繼續(xù)放大。值得注意的是，城市的線級已不足以概括差異，幾大都市圈的發(fā)展將影響未來細分市場走勢。

　　大宗投資回歸一線城市，境外基金積極尋獲增值型機會或自建資產

　　2019年整體大宗投資市場行之不易。由于2018年部分大額交易于2019年初最終落定，年初市場反應活躍。但至年中，諸多不確定性因素影響顯現(xiàn)，交易雙方預期難以達成一致，成交熱度逐漸趨冷。雖然年末一線城市出現(xiàn)翹尾行情，但成交高度集中于上海和北京。2019年全國大宗交易總成交額為人民幣3,170億元，同比下降13%。

　　在整體市場面臨挑戰(zhàn)的背景下，一線城市憑借較好的流動性、透明度及租賃市場基礎吸引大量資金集聚。2019年，一線城市大宗交易總成交額占全國比重達71%。其中，上海和北京的成交額分別超過1,000億和700億元。

　　國內投資者忙于應對融資困難的同時，國際買家無論是基金還是機構都顯得更為活躍，以期把握收購窗口。2019年，來自境外資金收購占比超過40%，同為近五年來最高。國際基金主要關注有價值增值潛力的投資機會，但也有投資方通過自建核心資產或利基資產，著眼長期回報。

　　預計2020年，在經濟放緩、供應持續(xù)增加的背景下，市場仍將繼續(xù)處于盤整。從價值角度而言，合適的買入機會將有所增加。投資者對市場預期愈發(fā)理性，在收益率維持低位的形勢下，有效租金回報愈發(fā)受到關注。伴隨市場走向成熟，交易量或將有所回暖。

來源：第一太平戴維斯