山重水復疑無路，柳暗花明又一村。
習近平總書記指出："抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個是社區(qū)防控陣地。"
商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是社區(qū)防控陣地的重要組成部分。自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對商業(yè)地產(chǎn)市場有何預測和展望？
為了能為更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供助力，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業(yè)地產(chǎn)總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。
應 對：山重水復疑無路
當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：
房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)這么多年發(fā)展，雖整體平穩(wěn)，但其實步步是險棋，環(huán)環(huán)是險關(guān)，處處是險灘，企業(yè)的增長之路也是荊棘密布，問題叢生。一"疫"未平，一"役"又起。階段性問題總會得到解決，我們更加關(guān)注房企面臨的中長期生長問題。用具有快速行動力的組合策略解決短期問題，差異化競爭力解決長期生長問題。既著眼當下的"戰(zhàn)疫"，更重要的是中長期"戰(zhàn)役"。著重在四個方面提高企業(yè)的免疫力，下足苦功夫、笨功夫、硬功夫。
第一，深淘灘，找短板。房地產(chǎn)行業(yè)從過去粗放增長轉(zhuǎn)向了精益管理，又重新回歸產(chǎn)品本質(zhì)、經(jīng)營本質(zhì)。不可預知的外部事件，更加突出了企業(yè)精益管理的重要性。企業(yè)需要建立并持續(xù)優(yōu)化適合企業(yè)特質(zhì)的流程與運營，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營、項目管理全周期的精準、高效。注重企業(yè)管理能力、決策科學性的提升，降低不必要成本、費用的支出，讓人、錢、企業(yè)更有效率。
第二，抓住政策窗口，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。隨著近期一些利好政策的釋放，房企應該緊抓融資窗口期，合理鋪排全年現(xiàn)金流，完成新舊債務(wù)的替換，降低融資成本、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保證現(xiàn)金流的安全、穩(wěn)健。
第三，數(shù)字加持，營銷創(chuàng)新。在疫情爆發(fā)后，房企采取了一系列創(chuàng)新營銷策略，包括線上+線下結(jié)合，無理由退房等等，政策的效果還有待進一步檢驗。房企應該開始謀劃疫情結(jié)束后，如何快速的將現(xiàn)有的線上意向客戶實現(xiàn)快速轉(zhuǎn)化。預計本輪疫情抑制的需求將會有回補的需求釋放，企業(yè)應提前做好開盤準備，抓住回補放量機會，促進項目的銷售去化。
第四、保持競爭力，提升風險抵抗能力。房地產(chǎn)已經(jīng)由粗放的"舊三高"（高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高去化）轉(zhuǎn)向精細化運營的"新三高"時代。強調(diào)建筑的高舒適性、空間的高活力度和產(chǎn)品的高價值感。疫情按下的暫停鍵也是行業(yè)糾偏的契機，房企應回歸行業(yè)本質(zhì)，打造差異化核心競爭力，只有差異化核心競爭力能夠更加從容的應對風險，穿越市場周期。
大悅城控股北京大區(qū)副總經(jīng)理余佳：
去年國家提出一個"六穩(wěn)"政策，而其中的穩(wěn)就業(yè)主要就是說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而穩(wěn)金融對我們來說，原有的依靠地方政府和土地財政制造營收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開發(fā)模式的選擇，已經(jīng)不能再依靠地方債了，急需一些創(chuàng)新。除此之外，應對此次疫情，國家也會出臺各種激勵政策，在財政政策中，國債會繼續(xù)擴大赤字，繼續(xù)基建拉動。而貨幣政策總體還是穩(wěn)健的態(tài)勢、合理充裕保障債務(wù)鏈條不崩斷。在宏觀政策方面，各地區(qū)也相繼出臺了一些"穩(wěn)樓市、優(yōu)化營商環(huán)境"的政策，旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟市場及房地產(chǎn)市場。但此次出臺的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復工復產(chǎn)，并不是樓市松綁的信號。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
中海商業(yè)作為中海地產(chǎn)旗下持有型商業(yè)的經(jīng)營管理平臺，借助自身的資源、管理經(jīng)驗與經(jīng)營規(guī)模及全業(yè)態(tài)優(yōu)勢，在疫情發(fā)生后，各項目立即啟動應急響應模式，從組織、制度與管理辦法、物資、人員、服務(wù)與運營體系再提升等方面全方位保障防疫工作開展，助力復工復產(chǎn)，并為合作伙伴制定多維專屬經(jīng)營促進方案，共同創(chuàng)造經(jīng)濟與社會價值，共克時艱。中海商業(yè)持有各項目在扎實推進基礎(chǔ)防疫工作的同時，積極采用科技與信息技術(shù)手段開展疫情的聯(lián)防聯(lián)控。通過采用紅外測溫設(shè)備提升人員通行效率，通過信息化平臺收集相應的防疫數(shù)據(jù)、進行防疫管控并與客戶行政人員共享，有效提升項目防疫管控的效率并進一步實施聯(lián)防聯(lián)控的信息互通。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海：
從業(yè)主和租戶的角度，業(yè)主和租戶都需要做好對疫情的防控，要給所有人一個安全性很高的辦公環(huán)境，這是最重要的。由于疫情防控不利，導致整個大廈停止運營的話，這將會為雙方帶來更加棘手的經(jīng)濟損失。在疫情結(jié)束前，整體的看房量依然會非常少，這就導致整體市場吸納情況會非常不理想。業(yè)主和租戶需要在疫情期間互相理解，共同商討更加靈活的特殊時期的租金方案，例如延長免租期或裝修期，租金延遲繳付或減免等。此次疫情對于樓宇硬件設(shè)備設(shè)施管理，公共衛(wèi)生制度，應急處理機制等都提出了更高的要求， 整個行業(yè)的管理服務(wù)水平將由此次疫情更上一個臺階，邊得更加專業(yè)化，制度化，科技化。
嘉豐達科技發(fā)展有限公司董事長汪浩：
作為產(chǎn)業(yè)園運營商，面臨的更多是企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、辦公的綜合需求。疫情后緊張的復工局面再一次說明企業(yè)最重要的是正常生產(chǎn)經(jīng)營、政策支持、融資需求、上下游配套等等，這些形成一個企業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境。 因此，在給園區(qū)客戶提供上述安全、健康環(huán)境的基礎(chǔ)之上，及時了解客戶客戶面臨的難點、痛點，積極協(xié)助企業(yè)復工復產(chǎn)，通過針對性的協(xié)助部分企業(yè)通過爭取政策補貼、融資支持等方式度過難關(guān)顯的更為重要。
隆基泰和產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團總裁李國忠：
疫情發(fā)生以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)從業(yè)者積極響應政府號召，全力協(xié)助政府抗擊疫情，支持園區(qū)企業(yè)發(fā)展。隆基泰和產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團所屬的所有園區(qū)嚴格執(zhí)行防疫措施，每天兩次對園區(qū)進行消毒，并迅速完成了防疫物資的采購及儲備；同時，為了協(xié)助園區(qū)企業(yè)順利復工復產(chǎn)，隆基泰和產(chǎn)發(fā)集團積極對接人社局，共同舉辦"2020春風行動暨就業(yè)援助月網(wǎng)絡(luò)招聘會"，協(xié)助將用人企業(yè)和勞動者之間架起'橋梁'；另外，面對園區(qū)內(nèi)部分企業(yè)經(jīng)營困難的現(xiàn)狀，隆基泰和產(chǎn)發(fā)集團第一時間與多家銀行對接，協(xié)助銀行面向園區(qū)內(nèi)企業(yè)推出小微快貸、防疫保障企業(yè)貸款綠色通道等融資措施，全力保障園區(qū)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
華貿(mào)集團控股有限公司集團總裁助理、商管總部副總裁郝群：
第一、企業(yè)的選址與租賃標準的再塑造是我們行業(yè)的機遇。選址要素從地理位置、交通、硬件、平面、租金等傳統(tǒng)因素擴展到樓宇的智能設(shè)施，衛(wèi)生服務(wù)標準、應急機制及服務(wù)團隊素質(zhì)等評價因素。第二、優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到更大追捧。疫情使租戶充分體驗到辦公類物業(yè)的硬件及專業(yè)服務(wù)水平是該關(guān)心的核心選址因素之一，相應成本付出都是值得的。第三、物業(yè)管理團隊的專業(yè)水平與處理突發(fā)事件的能力成為租戶滿意度及新、續(xù)租的重要考核指標。第四、體現(xiàn)業(yè)主與租戶、物業(yè)公司之間命運共同體的關(guān)系。
中關(guān)村協(xié)同發(fā)展投資有限公司董事長高中成：
目前應對措施主要包括，第一，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，加強傳統(tǒng)園區(qū)企業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)都要快速轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)模式，加強相關(guān)線上產(chǎn)品開發(fā)和大數(shù)據(jù)積累，探索互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)組織商業(yè)模式。第二，與當?shù)卣芮泻献�，推出適應形勢的產(chǎn)業(yè)促進政策。此措施因項目因地制宜。第三，適當調(diào)整年度各項工作計劃，在保障防疫安全的前提下，安排和組織園區(qū)企業(yè)盡快復工。
洪泰產(chǎn)業(yè)社區(qū)CEO盛英泰：
首先，信心是金。疫情給企業(yè)帶來的最大問題可能是恐慌，企業(yè)的創(chuàng)始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，國家和地方陸續(xù)出臺一些特殊時期支持中小企業(yè)的政策。其三，現(xiàn)金為王。危機時期，資金緊張，要開源節(jié)流，注意現(xiàn)金為王。其四，智慧化數(shù)字化管理。在運營方面，在像物業(yè)管理和企業(yè)服務(wù)方面，我們要更多的考慮線上的資產(chǎn)管理、數(shù)字化的能力，盡量減少線下人與人的直接接觸，通過智慧園區(qū)的平臺實現(xiàn)園區(qū)的管理和運營變得更加便捷和高效。對運營商來說，原來線下部分占了75%，未來這個比例一定會縮小，線上的比例會進一步擴大。過去很多園區(qū)和政府機構(gòu)可能更關(guān)心招商的效果，而對運營的安全性、運營的效率、運營的便捷性和準確性都不是很重視，所以未來輕資產(chǎn)運營的一種新方式新思路。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：
疫情發(fā)生之后，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)快速反應積極應對。1月29日，在疫情防控的關(guān)鍵時刻首先，向全體會員單位發(fā)出倡議書，建議寫字樓、產(chǎn)業(yè)園業(yè)主方支持租戶延期復工，根據(jù)自身情況制定支持政策，例如對租戶延期復工期間租金適當給予減免優(yōu)惠等措施。其次，與會員單位及行業(yè)專家一起，匯編支持中小企業(yè)政策落實細則，發(fā)布辦公建筑防疫指南，配合全國工商聯(lián)民營企業(yè)調(diào)研、協(xié)助企業(yè)復工復產(chǎn)、政策建言獻策；第三，推出"新商辦50榜計劃"，宣布線上售樓處、線上租務(wù)部兩大產(chǎn)品正式上線服務(wù)，承諾最長90天免費使用。第四，發(fā)起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學者、研究機構(gòu)、商會領(lǐng)導和代理機構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情影響和沖擊、應對和反思、預測和展望等為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
反 思：柳暗花明又一村
中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟：
我認為在疫情之下，房地產(chǎn)從業(yè)者應吸取經(jīng)驗教訓，在今后的工作中，做到以下幾個方面：
一是要堅持對市場和行業(yè)規(guī)律的把握。企業(yè)是市場的主體,市場是企業(yè)的命脈,市場規(guī)律是企業(yè)發(fā)展的制勝法寶。市場是復雜多變的,但市場是有規(guī)律的,只有堅持市場導向,認識、掌握和遵循市場和行業(yè)規(guī)律企業(yè)才能在激烈競爭中立于不敗之地。樹立市場思維,研究市場規(guī)律,研判經(jīng)濟大勢,按照市場和行業(yè)規(guī)律去投資項目、開拓市場、才能健康持續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級,向價值鏈高端攀升。
二是堅持苦練內(nèi)功，提高而核心競爭力。新冠疫情使人們空前重視住宅小區(qū)的健康標準，對城市安全、居住環(huán)境質(zhì)量、配套軟硬件設(shè)施、景觀、樓盤容積率、戶型設(shè)計、配套生活保障設(shè)施的條件需求將更高。地產(chǎn)集團也將搶抓機遇，尋求突破，力爭打造主打綠色、健康、生態(tài)、安全概念的"新健康住宅"。
三是堅持行業(yè)自律、組織自律，注意風險把控。"人無信不立，業(yè)無信不興，國無信則衰"。房地產(chǎn)涉及較多的環(huán)節(jié)和眾多利益相關(guān)方，只有加強行業(yè)自律和組織自律，強化法治意識，守法經(jīng)營，做有社會責任感的優(yōu)良企業(yè)，才能構(gòu)建完整、規(guī)范的誠信經(jīng)營體系，建立健康可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
四是加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的系統(tǒng)性、前瞻性和持續(xù)性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在戰(zhàn)略上要立足長遠，系統(tǒng)地全局考慮，保持企業(yè)文化、戰(zhàn)略、品牌、合作伙伴等的連續(xù)性，通過深耕精作,系統(tǒng)性的積累、持續(xù)性的創(chuàng)新、前瞻性的研究和業(yè)務(wù)布局，實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長，市場布局的持續(xù)擴大，產(chǎn)品溢價能力的進一步增強，促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
辦公物業(yè)中自持租賃及投資型物業(yè)現(xiàn)階段面臨經(jīng)營壓力，客戶結(jié)構(gòu)的合理性、準入標準的執(zhí)行狀態(tài)會直接影響項目現(xiàn)階段項目的穩(wěn)定性。而運營狀態(tài)的穩(wěn)定性，恰恰是對產(chǎn)品定位、前期經(jīng)營策略、客戶結(jié)構(gòu)合理性的檢驗。運營管理其中的現(xiàn)場管理及服務(wù)能力面臨考驗，管理專業(yè)化及服務(wù)能力的體現(xiàn)和提升，會成為現(xiàn)有客戶關(guān)注的重點，成為未來潛在客戶決策的標準之一。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波：
第一，風險意識：此次疫情給所有企業(yè)和個人都敲醒了喪鐘即應對不確定性、黑天鵝事件和意外的前瞻意識和理性思維。之前無論是行業(yè)和企業(yè)都是秉持著積極發(fā)展和杠桿投資的理念和行動方式，過分放大了未來的良性預期和盲目樂觀的市場判斷，一直被投機主義和賭博心理及成功慣性等左右甚至誤導。此次疫情的急剎車和沖擊會令所有人都反思和警醒。第二，現(xiàn)金流意識：現(xiàn)金為王和現(xiàn)金儲備甚少半年以上的防患于未然的安全意識將成為企業(yè)決策的核心思想。更加客觀和保守的投資方式和降本提效的現(xiàn)實主義乃至保守主義的管理運營方式將大行其道并成為主流。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
本次疫情，是檢驗物業(yè)管理水平的一次很好的機會。管理措施是不是到位，反應及不及時，辦公客戶會有明顯的感受。對于管理好的項目，客戶會有新的認知，客戶粘性會進一步加強。而管理跟不上的項目，則可能成為引發(fā)客戶遷出的一個重要動因。
金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛：
面對突如其來的疫情，北京商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者首先需要的就是理性應對，保持信心，由原有的線下銷售推廣要快速的轉(zhuǎn)變到線上推廣營銷工作，要堅信我們現(xiàn)在經(jīng)歷的這種轉(zhuǎn)變，正是未來5年之內(nèi)必須要轉(zhuǎn)變和適應的營銷方式，會成為一種常態(tài)，線上線下的融合將是未來的趨勢。目前疫情下，商辦市場處于寒冬停滯階段，勢必需要同行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者共同努力，資源互通 ，同時行業(yè)內(nèi)勢必需要搭建商辦產(chǎn)品平臺，客戶平臺，資源平臺，讓關(guān)注北京市場的商辦客戶盡快的釋放出來，縮短疫情后的成交周期。
坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁楊冬：
園區(qū)地產(chǎn)作為地方承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物理平臺，在市場尚未恢復的情況下，尚難以通過有效的促銷模式和服務(wù)提升手段緩解壓力。但是面對前述整體市場的巨大變化，在地方政府必然需要提振經(jīng)濟發(fā)展的時候，或許正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尋求突破的良機。這個機會就是，爭取地方政府認可和支持，促進地產(chǎn)行業(yè)進一步融合，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心支柱，突破土地性質(zhì)的制約，放開園區(qū)物業(yè)的租售限制，真正按照產(chǎn)城融合理念，實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)配套、住宅配套開發(fā)一體化，使工業(yè)地產(chǎn)價值獲得釋放！如果真正使工業(yè)物業(yè)成為企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這對全社會經(jīng)濟體系正常發(fā)展具有重要的意義！
中國城智更新研究院院長陳方勇：
目前看大家采取的應對措施主要集中在測溫、消殺、限流等防控措施和線上直播等電商化導流。說實話更多是心理安慰，不能產(chǎn)生多少實效。真正有點新意的反而是恒大的線上售房。我認為商業(yè)地產(chǎn)人的反思應該是向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)好好學習，為何疫情反而變成他們的機遇，為何地產(chǎn)就總是無法真正擁抱互聯(lián)網(wǎng)。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚：
此次疫情給處于行業(yè)鏈條中不同階段的各類企業(yè)也會面臨嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗，但對于整個行業(yè)發(fā)展也許會推動新的蛻變，營銷模式、運營模式、服務(wù)模式、組織結(jié)構(gòu)等在此次疫情過程中也給行業(yè)從業(yè)者帶來很多新的課題和反思，對于行業(yè)的長遠良性發(fā)展具有深遠的意義。第一、增強企業(yè)品牌塑造，吸引需求企業(yè)進駐。第二、強化線上營銷體系，拓展創(chuàng)新營銷模式。第三、運營企業(yè)降本提效、開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金為王。第四、完善物業(yè)管理體系，提高樓宇運營能力。
CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨：
此次疫情的爆發(fā)給寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的業(yè)主和租戶都帶來了策略性的思維轉(zhuǎn)變。從租戶角度看，疫情中很多企業(yè)都調(diào)整了辦公模式以保障員工的健康安全，根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)研結(jié)果顯示，在上海有接近八成的受訪企業(yè)在疫情中采用"靈活辦公"模式。同時，租戶對于樓宇中與健康、安全相關(guān)的軟硬件指標關(guān)注度提升，并可能在未來更多地融入企業(yè)選址的考量。從業(yè)主角度看，樓宇物業(yè)管理能力成為此次疫情考驗的首項指標，將智能的訪客管理，高清潔標準、嚴格的空氣質(zhì)量監(jiān)管等因素納入物業(yè)管理的長期策略很有必要。在租賃策略上，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會議設(shè)施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂：
疫情是不可抗力，對于企業(yè)來說是危險，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時期。從長期看，需要順應趨勢，對業(yè)務(wù)作出調(diào)整，促進相關(guān)能力的建設(shè)、增強抗風險和穿越周期的能力。以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業(yè)和員工渡過難關(guān)：第一，做好 組織文化建設(shè) 。第二，有選擇地聚焦業(yè)務(wù)。第三，做好人員保留和績效。第四，管理好業(yè)務(wù)指標。第五，調(diào)整戰(zhàn)略及公司管理。第六，抓住特殊時期社區(qū)共建的機會。
來源：房訊網(wǎng)
