近日，戴德梁行就疫情沖擊下，廣州辦公樓市場現(xiàn)狀進行了解讀，并就未來市場可采取的有效應對策略做出深入探討。

　　受疫情影響，今年一季度廣州甲級寫字樓市場租賃成交放緩，空置率及平均租金水平皆環(huán)比微降。隨著疫情在全球蔓延，市場信心受挫，預計未來半年新增租賃需求將有所放緩。

　　戴德梁行寫字樓團隊緊追市場動態(tài)，在疫情于全球大范圍傳播帶來的二次沖擊下，對217位寫字樓業(yè)主及租戶進行深度調(diào)研，近8成受訪業(yè)主認為未來廣州寫字樓市場將承壓，預計寫字樓空置率呈上升趨勢、租金有較大機會下調(diào)；同時，近8成受訪租戶表示業(yè)務受到疫情的負面影響，市場信心動搖。

　　戴德梁行通過市場的聲音，剖析當下辦公樓市場面臨的挑戰(zhàn)，為后續(xù)“抗疫”提供指引。

　　疫情使甲級寫字樓租賃成交放緩

　　受新冠肺炎疫情影響，甲級寫字樓租賃成交放緩�；仡櫼患径仁袌鰯�(shù)據(jù)，廣州甲級寫字樓市場無新增供應入市，全市空置率環(huán)比微降0.3個百分點至5.2%，平均租金水平環(huán)比微降0.6%至189.6元每平方米每月。全市凈吸納量錄得1.2萬平方米，環(huán)比下降5.4%。在建項目工期延后，全年新增供應較去年年底預測值下降18.7%，約為 46.6萬平方米。

2015-2020年一季度廣州甲級寫字樓市場租金及空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

　　市場直擊：疫情在全球蔓延下對業(yè)主及租戶產(chǎn)生的影響

　　1月份爆發(fā)的新冠肺炎疫情，目前在國內(nèi)已進入可控階段，而自3月份起疫情進一步在全球范圍內(nèi)傳播，給各行各業(yè)帶來了二次沖擊，當下廣州的辦公樓市場受到了哪些影響，業(yè)主及租戶怎么看？

　　戴德梁行4月份期間，通過問卷及電話訪談，邀請217位廣州甲級寫字樓市場業(yè)主及租戶參與調(diào)研，當中包括85名業(yè)主及132名租戶。

　　1. 業(yè)主方市場信心指數(shù)微升 租戶則下滑

　　疫情爆發(fā)初期，戴德梁行曾廣邀甲級寫字樓市場業(yè)主及租戶參與調(diào)研，以挖掘疫情對市場造成的影響。而4月份市場調(diào)研結(jié)果顯示，受訪業(yè)主自2月疫情爆發(fā)以來，市場信心指數(shù)波動較小，逾8成業(yè)主持積極態(tài)度；受訪租戶因疫情給自身業(yè)務造成負面影響，市場信心下調(diào)，由2月逾8成持樂觀態(tài)度，變?yōu)?月近8成持中立偏消極態(tài)度。戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰分析，從調(diào)研結(jié)果來看，復工后維持了一定的看樓量與成交量，業(yè)主方對寫字樓市場信心開始復蘇。隨著疫情在全球范圍的傳播，給經(jīng)濟帶來了二次沖擊，疫情對業(yè)主造成的二次影響或有滯后。在疫情持續(xù)影響下，租戶的業(yè)務普遍遭受負面影響，市場信心顯著下滑。

二月份及四月份受訪業(yè)主信心指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

二月份及四月份受訪租戶信心指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　2. 過半數(shù)受訪業(yè)主及租戶認為負面影響可在半年內(nèi)緩解

　　調(diào)查顯示，多數(shù)企業(yè)認為疫情總體可控，其影響將是短暫的。逾8成受訪業(yè)主預計此次疫情對辦公樓租賃市場的影響不超過半年；逾7成受訪租戶認為，此次疫情給業(yè)務帶來的負面沖擊，亦較大可能在半年內(nèi)得到緩解。

左圖為受訪業(yè)主認為疫情對租賃市場的影響時長；右圖為受訪租戶認為疫情對公司業(yè)務的影響時長

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　3. 近8成業(yè)主認為未來廣州辦公樓市場承壓前行

　　超過6成受訪業(yè)主認為疫情期間，廣州甲級寫字樓市場活躍度欠缺，逾6成業(yè)主表示新增客戶量在每周10戶以下。同時，逾5成客戶搬遷需求時間集中在3-6個月內(nèi)，近5成客戶新租賃需求面積為300平方米以下，預計未來半年內(nèi)租賃成交將以小面積單元為主。

　　另外，近8成受訪業(yè)主認為未來廣州寫字樓市場空置率將上升，逾5成受訪者預計寫字樓市場租金將下滑。疫情當下，逾7成受訪業(yè)主表示將會加大租賃談判空間，逾6成會下調(diào)招商目標，但對于是否實行優(yōu)惠措施，逾6成受訪業(yè)主持觀望態(tài)度。

　　4. 疫情給不同企業(yè)帶來的影響大相徑庭：對外企、中小企業(yè)業(yè)務沖擊較大

　　受訪租戶中，約8成表示公司業(yè)務受到了疫情的負面影響。從企業(yè)類型來看，伴隨疫情在全球爆發(fā)的趨勢，境外受控程度較低，當前外資企業(yè)遭受的負面影響較為顯著。從企業(yè)規(guī)模來看，疫情給中小型企業(yè)（200人以下）帶來的沖擊更大。從行業(yè)來看，疫情的負面影響更多地作用于TMT、金融及貿(mào)易領域。

受訪租戶關于疫情對公司業(yè)務造成影響的反饋，數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部

　　廣州寫字樓市場未來走向

　　通過市場觀察、深度調(diào)研等多個維度來看，廣州甲級寫字樓市場在疫情二次沖擊下，面臨著巨大考驗。戴德梁行特邀廣州辦公樓市場中，具有代表性寫字樓項目及行業(yè)權(quán)威影響力的開發(fā)商業(yè)主，一同探討寫字樓市場未來走向。

　　戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰認為，受海外疫情傳播影響，目前我國外向型服務行業(yè)，如貿(mào)易、旅游及會展等企業(yè)的業(yè)務，普遍遭受負面影響，廣州寫字樓市場活躍度下降。業(yè)主應關注市場情況，及時調(diào)整租賃策略，如加大商務條款靈活性、維護各渠道及政府機構(gòu)合作關系、采取具有競爭性的租賃策略。優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提高項目物管水平亦是應對良策。下半年是租戶優(yōu)化辦公場所的窗口期，品牌租戶不妨利用機會，尋求可長期有效控制成本的辦公地點。

　　越秀商投寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳嘉洛表示，目前全國一線城市、1.5線城市的寫字樓市場普遍面臨供過于求的現(xiàn)象，疊加疫情影響，租賃需求進一步受到抑制。金融、專業(yè)服務業(yè)及房地產(chǎn)等甲級寫字樓主力客戶行業(yè)，在疫情沖擊下及時調(diào)整策略，表現(xiàn)堅韌。線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)、通訊行業(yè)“異軍突起”，或成為未來甲級寫字樓需求的生力軍。預計未來寫字樓市場，租戶議價能力“占上風”，租戶類型呈現(xiàn)細分化趨勢。越秀商投也在疫情下進行了新考量，計劃將在新寫字樓項目廣州環(huán)貿(mào)中心ICC打造24小時辦公、空氣質(zhì)量監(jiān)控等多功能的樓層，并推出悅享會平臺，為企業(yè)用戶創(chuàng)造更多商機。

　　合景泰富集團寫字樓租賃副總經(jīng)理陳卓君分享，主流調(diào)研報告顯示，與其他一線城市相比，過去幾年廣州寫字樓市場空置率皆維持低位，在疫情期間表現(xiàn)出較強韌性。合景泰富在南沙、琶洲的寫字樓項目，更是借力政策紅利、TMT行業(yè)迅猛發(fā)展的勢頭，逆市上揚。預計今年全市寫字樓租金環(huán)比有所下降，但降幅有限。隨著琶洲片區(qū)新項目的陸續(xù)交付，全市寫字樓空置率將上升，疫情使部分項目推遲入市，因此空置率上升幅度比預期收窄。

　　戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進良分析，目前國內(nèi)疫情得到控制，商業(yè)活動逐漸步入正軌。隨著疫情在海外爆發(fā)，持續(xù)時長具有較高的不確定性。二季度成交以小面積、短期租賃為主，企業(yè)為保證現(xiàn)金流，或?qū)⑼七t、取消搬遷計劃，大面積租賃成交活躍度下降，租戶尋求更大的租金優(yōu)惠力度。前兩個季度積壓的租賃需求有機會在三季度得到釋放，以控制成本或降低租金為導向。同時，三季度陸續(xù)有新增供應入市，預計甲級寫字樓市場空置率將上升。到四季度，疫情給寫字樓市場造成的負面影響凸顯，寫字樓項目間的競爭加劇，空置率上升帶來的壓力將傳遞到租金上，寫字樓市場整體租金水平下調(diào)。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc