全球最大的租戶代理服務(wù)公司Cresa世樺嘉潤(rùn)6月23日發(fā)布北京寫字樓市場(chǎng)二季度回顧與展望報(bào)告，報(bào)告顯示，2020年第二季度北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
2020年第二季度北京寫字樓市場(chǎng)回顧：
中央商務(wù)區(qū)中服地塊再迎新項(xiàng)目入市
對(duì)疫情的整體有效控制令租戶活躍度有所回升
麗澤的新租及擴(kuò)租成交面積領(lǐng)跑全市各商圈
整體空置率繼續(xù)攀升
業(yè)主加大租金下調(diào)力度，中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金首度低于中關(guān)村
據(jù)Cresa世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月介紹，2020年第二季度，位于中央商務(wù)區(qū)中服地塊的三星大廈竣工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總存量因此已突破900萬平方米。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)本季度無新項(xiàng)目入市。受新冠肺炎疫情影響，2020年上半年北京市僅有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)全市將在下半年迎來大量新增供應(yīng)的集中放量。
在需求方面，李芳月表示，雖然疫情在近期有所反復(fù)，但全市對(duì)疫情的整體有效控制，令租戶活躍度在第二季度有所回升。受益于新入市項(xiàng)目的良好預(yù)租情況以及諸多業(yè)主提供的大幅租金優(yōu)惠，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量在本季度錄得37,210平方米，環(huán)比增加約29,800平方米。就乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)而言，由于租戶的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力整體弱于甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，且甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金的持續(xù)下調(diào)令部分有升級(jí)需求的租戶選擇升級(jí)搬遷，本季度全市乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H為-79,300平方米，較上季度減少近134,600平方米。
細(xì)分來看，科技與金融行業(yè)仍是北京寫字樓市場(chǎng)需求的最主要驅(qū)動(dòng)力，其受疫情沖擊較小的頭部企業(yè)在本季度仍積極尋找擴(kuò)張或升級(jí)樓宇品質(zhì)的機(jī)會(huì)。這兩個(gè)行業(yè)的租戶在全市新租及擴(kuò)租成交面積中的占比合計(jì)超過68%。此外，在2019年回歸沉寂的聯(lián)合辦公行業(yè)在本季度再度吸引市場(chǎng)目光，其在全市成交面積中的占比達(dá)到7%，位于專業(yè)服務(wù)與制造業(yè)之后，在所有行業(yè)中排名第五。就商圈而言，樓宇品質(zhì)較高且租金具有吸引力的麗澤商圈持續(xù)受到租戶青睞，多起矚目成交的達(dá)成令麗澤商圈的成交面積占比躍居全市首位。
在空置率方面，Cresa世樺嘉潤(rùn)高級(jí)董事總經(jīng)理徐榮卿認(rèn)為，盡管租戶的活躍度有所回升，但疫情的沖擊及宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩仍繼續(xù)導(dǎo)致諸多租戶在本季度選擇退租或縮減租賃面積，疊加新增供應(yīng)的推升，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率在本季度升至17.7%，環(huán)比及同比分別上升0.6與4.5個(gè)百分點(diǎn)。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率上浮程度更大，環(huán)比及同比分別攀升1.2及5.5個(gè)百分點(diǎn)，至14.6%。就甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，傳統(tǒng)核心商圈的整體租金下調(diào)令望京/酒仙橋商圈的競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱，外加商圈內(nèi)諸多租戶的行業(yè)內(nèi)部調(diào)整，其空置率本季度環(huán)比大幅攀升4.3個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，漲幅在各商圈中居首。受大量新增供應(yīng)入市及租戶整體承租能力減弱影響，中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率在本季度已升至17.2%，環(huán)比上浮1.8個(gè)百分點(diǎn)。與此相對(duì)，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注的麗澤商圈的空置率在本季度下降4.0個(gè)百分點(diǎn)至78.7%。
就租金而言，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)令諸多承受空置壓力的業(yè)主為挽留現(xiàn)有租戶或吸引意向租戶，選擇加大租金下調(diào)力度或提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的裝免期優(yōu)惠。受此影響，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比下滑1.4%，至人民幣370.7元每月每平方米；乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到2.6%，錄得人民幣218.2元每月每平方米。值得關(guān)注的是，由于租戶對(duì)成本的節(jié)省越加看重，在整體租賃成本較高的核心商圈，甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈。中央商務(wù)區(qū)商圈甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金降幅在本季度分別達(dá)到-3.4%與-7.4%，在全市各商圈中排名首位，且其甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金價(jià)格也已被中關(guān)村商圈超越。此外，一些租金常年在高位保持堅(jiān)挺的超甲級(jí)品質(zhì)樓宇，由于感受到競(jìng)爭(zhēng)壓力，租金也已開始出現(xiàn)較大松動(dòng)。部分新近入市且空置率較高的超甲級(jí)項(xiàng)目，業(yè)主在談判中的靈活度也不斷提升。
2020年下半年北京寫字樓市場(chǎng)展望：
大量新增供應(yīng)集中入市，甲乙級(jí)項(xiàng)目合計(jì)超過85萬平方米
需求端或?qū)⒗^續(xù)回升，但仍面臨較大不確定性
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率或?qū)⒈煌粕劣?/P>
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金同比降幅預(yù)計(jì)將超過
世樺嘉潤(rùn)執(zhí)行董事總經(jīng)理王剛預(yù)測(cè)，在2020年下半年，北京市預(yù)計(jì)將迎來共計(jì)超過85萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目近62萬平方米，且超過65%的甲級(jí)項(xiàng)目將位于麗澤商圈。盡管疫情在第二季度末再度出現(xiàn)反復(fù)，但政府的高度重視與迅速反應(yīng)，令其影響目前來看并未擴(kuò)散至全市范圍。若本次反彈能盡快得到有效控制，則預(yù)計(jì)將不會(huì)對(duì)下半年的租賃活動(dòng)產(chǎn)生過大的額外影響。然而，考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體疲軟，面對(duì)大量新增供應(yīng)的集中放量，預(yù)計(jì)全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置將在年末進(jìn)一步攀升至約22%的歷史最高水平。此外，在租戶整體更加看中成本節(jié)省的背景下，加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)加大業(yè)主的租金下調(diào)力度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2020年末的平均租金同比降幅或?qū)⒊^5%，至人民幣358.1元每月每平方米，創(chuàng)下自2011年以來的新低。
基于目前全球的疫情與經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，世界銀行等多家機(jī)構(gòu)已預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)或?qū)⒃?021年迎來較大規(guī)模的全面回暖，同時(shí)考慮到新增供應(yīng)量的減少，北京寫字樓市場(chǎng)的出租與租金壓力有望自2021年起逐漸減輕，并重回上行通道。因此，對(duì)于廣大業(yè)主，Cresa世樺嘉潤(rùn)建議其積極完善樓宇的軟硬件水平，并不斷提升對(duì)市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的敏銳度，以便在持續(xù)變化的市場(chǎng)環(huán)境中甄選并獲得優(yōu)質(zhì)客戶。對(duì)于有擴(kuò)張或續(xù)租需求的租戶而言，Cresa世樺嘉潤(rùn)建議把握當(dāng)前難得的歷史機(jī)遇，以最理想的租金價(jià)格鎖定租約。對(duì)于當(dāng)前位于相對(duì)老舊樓宇或?qū)で笞赓U成本節(jié)省的租戶，我們建議加大對(duì)麗澤等租金水平相對(duì)較低、但項(xiàng)目品質(zhì)良好的非核心商圈的關(guān)注，以便兼得成本的節(jié)省與企業(yè)形象的更新升級(jí)。
來 源：鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
