疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。
部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，不得不以出售項(xiàng)目或股權(quán)的方式求生存，如福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新湖中寶等。
從目前來(lái)看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
我們認(rèn)為，未來(lái)房企破產(chǎn)數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增多。
一方面由于行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，容錯(cuò)率也將變得更低，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。
另一方面，此輪調(diào)控在宏觀上持續(xù)堅(jiān)守“房住不炒”的原則，杜絕房地產(chǎn)行業(yè)的大水漫灌，在房地產(chǎn)融資上，也持續(xù)收緊。在拿地受限、銷(xiāo)售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導(dǎo)致房企資金鏈斷流，從而企業(yè)使得面臨債務(wù)違約，更嚴(yán)重的或?qū)?dǎo)致破產(chǎn)重組。
從2019年起，破產(chǎn)的企業(yè)中，開(kāi)始出現(xiàn)了一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)，如曾進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)榜的三盛宏業(yè)。
2019年10月，三盛宏業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業(yè)集團(tuán)難以向員工兌現(xiàn)公司理財(cái)。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠(chéng)信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計(jì)劃提前結(jié)束。
更早之前，寧波首富熊續(xù)強(qiáng)掌管的上市房企銀億集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，消息流出后也引來(lái)市場(chǎng)熱議。2019年6月17日中午，上市公司ST銀億發(fā)布公告稱，銀億集團(tuán)、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級(jí)人民法院申請(qǐng)重整。
不僅是中小房企破產(chǎn)數(shù)量明顯增多，過(guò)去經(jīng)營(yíng)良好的大中型房企也開(kāi)始頻頻“爆雷”，除了上述知名房企之外，2019年五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等先后被爆出資金鏈危機(jī)。
進(jìn)入2020年，1月13日，世茂集團(tuán)以最大股東的身份操盤(pán)收購(gòu)福晟集團(tuán)87個(gè)項(xiàng)目，此次收購(gòu)所涉貨值超千億，在此之前，世茂與福晟雙方在福州屬于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，世茂在大福州的銷(xiāo)售排行第一，福晟則是福州市區(qū)的王者，在這兩者簽約合作落地后，所涉及福晟項(xiàng)目將使用“世茂福晟”品牌。
5月13日，泰禾集團(tuán)公告稱，公司控股股東正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事項(xiàng)，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。泰禾集團(tuán)表示，引入戰(zhàn)略投資者尚處于籌劃階段，各方尚未簽署相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合作框架協(xié)議，能否簽署尚存在不確定性。
對(duì)此，有媒體爆料稱，泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人黃其森有意出讓第一大股東位置，換泰禾平安落地，泰禾正與多家投資方溝通，接盤(pán)公司大概率為央企，具體事宜還在洽談。
5月27日，泰禾集團(tuán)公告稱，因控股股東泰禾投資就其他公司（非泰禾集團(tuán)及其子公司）債務(wù)事項(xiàng)提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保，被擔(dān)保人與債權(quán)人產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)糾紛，涉及金額為29.31億元，法院依債權(quán)人申請(qǐng)要求泰禾投資履行擔(dān)保義務(wù)從而導(dǎo)致泰禾投資持有的股份被凍結(jié)。據(jù)泰禾投資的通知函，最近一年泰禾投資作為主債務(wù)人已到期未支付的有息負(fù)債金額為2.14億元，因履行擔(dān)保義務(wù)涉及的已到期未支付有息負(fù)債金額為36.37億元，其中涉及訴訟的金額為29.31億元。
從三盛、銀億、福晟到泰禾，這些企業(yè)都曾在業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，如今卻也開(kāi)始出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，究其緣由，主要是在行業(yè)規(guī)模觸及天花板，市場(chǎng)份額不斷縮小的大背景下，各大房企的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，在這其中，中小房企容錯(cuò)率也變得更低。
規(guī)模見(jiàn)頂 小型房企生存空間遭擠壓
2010-2019年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，期間商品房銷(xiāo)售金額、面積增長(zhǎng)215%和64%。在行業(yè)火爆的十年里，造就了萬(wàn)科、恒大、碧桂園等長(zhǎng)期穩(wěn)居前十的龍頭房企，同樣見(jiàn)證了新城、世茂等房企的崛起。
隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)定位由原來(lái)的“助推器”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”。在“房住不炒”的大方向下，正逐步由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的發(fā)展。
過(guò)去三年，全年總體銷(xiāo)售面積并沒(méi)有出現(xiàn)更多增長(zhǎng)，連續(xù)三年都是在17億平方米左右，2016年的銷(xiāo)售面積也接近16億平方米，實(shí)際上是近4年的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積沒(méi)有大幅增長(zhǎng)。
我們預(yù)計(jì)未來(lái)仍有一定的增長(zhǎng)空間，但年成交絕對(duì)量和增速都將放緩。
由于銷(xiāo)售面積沒(méi)有增長(zhǎng)，一旦面積出現(xiàn)一定的回落，銷(xiāo)售的金額也或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯或回落的狀況，如此一來(lái)，在當(dāng)前行業(yè)規(guī)模觸及天花板后，資源也將更集中在規(guī)模房企之間，中小房企市場(chǎng)份額的減少，也將加劇其生存困境。
數(shù)據(jù)顯示，2019年銷(xiāo)售排行榜TOP50房企權(quán)益銷(xiāo)售金額在百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)的集中度達(dá)到43%，幾乎占據(jù)行業(yè)一半，小房企的生存空間不容樂(lè)觀。
與此同時(shí)，隨著土地成本的不斷提升，小房企拿地也越來(lái)越難。2019年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名中，42%的新增貨值都被銷(xiāo)售TOP10占據(jù)，TOP50更是占據(jù)了84%的貨值。且在拿地方式上，聯(lián)合拿地雖然已經(jīng)成為常態(tài)，但多數(shù)仍是以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合為主，小企業(yè)想要分一杯羹難度頗大。
融資成本過(guò)高 中小企業(yè)生存越發(fā)艱難
我曾說(shuō)過(guò)，面對(duì)行業(yè)的洗牌，未來(lái)房企必須進(jìn)行全面的升級(jí)以應(yīng)對(duì)未來(lái)十年的發(fā)展，其中，融資能力是核心。
然而，相較規(guī)模房企而言，業(yè)績(jī)?cè)?00-300億的小企業(yè)貸款難、融資難，且多數(shù)沒(méi)有上市，融資渠道相對(duì)單一。資金面的“先天劣勢(shì)”更會(huì)加大土地資源獲取、營(yíng)銷(xiāo)等多方面難度，阻礙企業(yè)發(fā)展。
例如資金充足、融資成本低的國(guó)企以及部分區(qū)域深耕的規(guī)模房企已經(jīng)提前在疫情期間“逆市布局”。小企業(yè)沒(méi)有資金支撐，企業(yè)發(fā)展受影響，反過(guò)來(lái)又會(huì)影響融資，陷入惡性循環(huán)。
尤其是2019年以來(lái)，行業(yè)的融資環(huán)境收緊，整體融資成本升高的情況下，小企業(yè)的融資劣勢(shì)被進(jìn)一步放大。
2019年CRIC監(jiān)測(cè)的80家房企來(lái)看，平均融資成本達(dá)7.47%，為近五年最高。值得注意的是銷(xiāo)售50強(qiáng)以后的房企融資成本上升速度非�？欤@著高于行業(yè)平均，由此可以預(yù)見(jiàn)，業(yè)績(jī)銷(xiāo)售排名更低的小企業(yè)融資壓力更是巨大。
2020年以來(lái)，這種趨勢(shì)并未緩解，即便疫情期間，央行多次放水，但最終流入房地產(chǎn)資金有限，小企業(yè)所獲更是杯水車(chē)薪。
從近兩年企業(yè)融資具體業(yè)務(wù)情況來(lái)看，融資利率高于10%的企業(yè)中超過(guò)4成來(lái)自于TOP50以后房企。其中不乏已經(jīng)上市房企，如當(dāng)代、景瑞發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)融資成本高達(dá)13%。由此可見(jiàn)，對(duì)致力于規(guī)模再上臺(tái)階的小房企而言，資金的壓力將影響到各個(gè)方面。
基于宏觀經(jīng)濟(jì)及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，雖然總體來(lái)看，從4月份起房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)觸底反彈，整體市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但是具體到各中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，依舊艱難，未來(lái)破產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更多，且可能會(huì)呈現(xiàn)加速的特征。
與此同時(shí)，除了破產(chǎn)房企外，部分中型房企也開(kāi)始出現(xiàn)違約暴雷現(xiàn)象，未來(lái)房企出現(xiàn)此類債務(wù)危機(jī)的情況也或?qū)⒃絹?lái)越多。
2020年，在整體調(diào)控不松綁、融資趨緊的當(dāng)下，對(duì)于承壓的中小房企來(lái)說(shuō)，如何降負(fù)債、保持良好現(xiàn)金流，努力活下來(lái)才是重中之重。
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
編輯：wangdc
