CRIC研究中心在歷年的研究基礎上，研究覆蓋全國286個地級以上市，進一步更新城市數(shù)據(jù)，同時更完善了分析方法，對房地產(chǎn)市場前景進行定量化研究，得出中國城市房地產(chǎn)投資前景TOP50城市。
2020年中國城市房地產(chǎn)投資前景前50名城市
01 TOP50城市場份額進一步提升
投資前景排行前10的城市主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經(jīng)濟圈，三大城市圈經(jīng)濟實力雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中目前仍然保持著領先的狀態(tài)。
四大一線城市中上海依舊領跑，北京和深圳超越廣州，均上升一位，分別排在第二、三位，廣州退居第五位，排在杭州之后。杭州市場熱度比較高，排在第四位；寧波和蘇州市場熱度上漲顯著，首次進入前景排行榜TOP10。
作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有5個來自長三角。疫情期間，長三角土地市場熱度最先恢復，不僅僅是杭州、寧波、南京等一二線，即使是徐州、常州、紹興、南通、湖州、溫州等三四線城市，由于受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟水平相對較高，人均可支配水平遙遙領先。
近期局部城市顯著回暖，6月份全國商品房銷售金額創(chuàng)近三年新高。為了防止市場過熱，寧波、杭州、南京等城市加碼調(diào)控，下半年房地產(chǎn)市場熱度將小幅降溫。
TOP50城市中有34個城市是一二線城市，16個三四線城市，這50個城市擁有全國33%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達64%，集中度對比2018年明顯上升，規(guī)模指標在城市前景中的作用進一步提升。
2020年286城投資前景排名分布圖
備注：本示意圖非中國全域地圖，南海諸島、釣魚島等疆域未顯示
02 長三角與中西部城市分化嚴重
從各能級城市綜合得分來看，各能級城市之間的差異有擴大的趨勢。
北京、上海人口基數(shù)大，深圳、廣州常住人口保持快速上漲，購房需求和購買力等相關指標方面表現(xiàn)也十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優(yōu)勢，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快。
今年二線城市總排名相比上年上升了6個名次，其中19個城市排名呈上升趨勢，尤其集中在長三角和中西部區(qū)域，其中長三角城市排名總體靠前。排名上升比較快的典型城市為寧波，上升位次為10，主要是由于搶人大戰(zhàn)后，寧波近年來人口導入數(shù)量十分突出，新增人口帶來的潛在購房需求增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年總排名相比上年下降了1個名次，其中溫州表現(xiàn)突出，排名提升9個位次，與佛山一并進入榜單TOP20。此外，大灣區(qū)城市珠海表現(xiàn)也較突出，城市排名較2019年上升15個位次，排在第26位。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發(fā)展前景堪憂。
各線城市典型參考因素排名
03 杭州、寧波投資前景快速提升
隨著人口增量的變化，除去一線廣、深兩城外，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房產(chǎn)市場迎來了大量的落戶購房需求。
人口增量在TOP15的二線城市譬如杭州、重慶、寧波、合肥、青島等城市的綜合前景排名都有所上升。其中，杭州由于發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、良好的環(huán)境，成為這一輪搶人大戰(zhàn)的最佳受益城市之一，2019年常住人口增量居全國首位。
此外，寧波實力也不容小覷，人口增量居于全國第四位，即使剔除自然增長，2019年寧波常住人口機械增量已接近30萬，成為浙江省內(nèi)人口增長的又一極點，加上浙北城市民營企業(yè)發(fā)達、購買力強，綜合投資前景較優(yōu)，綜合排名由20位上升至10位，成為二線城市中最具潛力的黑馬。
2014年至2019年人口年均增量較高的典型城市（單位：萬人）
數(shù)據(jù)來源：各城市2019年統(tǒng)計公報、2019年城市統(tǒng)計年鑒
04 50城潛在庫存去化周期達3.4年
土地成交造成的潛在庫存作為衡量城市發(fā)展的中長期指標，將直接影響未來城市量價走勢和企業(yè)的投資策略。
對比近三年土地成交量與年均商品房成交來看，50城近三年平均土地成交規(guī)模在1500萬平方米左右，50城潛在庫存平均去化周期達3.4年，接近半數(shù)城市去化維持均值之下，保持安全區(qū)間內(nèi)，潛在庫存風險不大。
典型如太原、徐州、麗水、金華等短期潛在庫存積壓較大、去化較慢的城市，其中太原、徐州近三年潛在庫存去化達到8年以上，遠高于其他城市。此外，金華、麗水等城市，潛在庫存較大的風險主要來自市場內(nèi)部波動，去化速度風險更值得警惕。
對于房企布局而言，土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競爭激烈的局面、需求下滑的巨大風險。
50城市近三年平均土地成交與土地去化周期（單位：萬平方米、年）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
2020年一季度全國市場銷售受到重創(chuàng)，各城市消化周期短期內(nèi)上漲至高位。2019年末，大部分重點城市的商品住宅去化周期都在18個月以內(nèi)，消化周期普遍相對健康。消化周期在18個月以上的城市中，除長春、衢州兩市2019年4季度商品住宅月銷量走低以外，其他城市整體向好，北京、廈門這樣的熱點城市更是需求動力旺盛，依然可以長期看好。
南京、武漢、杭州和南寧四市的消化周期不足6個月，未來市場整體或局部將較大可能面臨供不應求情況，一方面是價格上漲動力支撐足，另一方面開發(fā)商去化壓力風險較小。
截止至2019年末重點城市商品房消化周期情況
數(shù)據(jù)來源：去化周期按近3個月銷量均值計算,CRIC
結(jié)合城市的投資前景排行來看，大多數(shù)躋身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下，去化周期也多在18個月以下。對于大多數(shù)城市而言，適度的庫存壓力和去化速度，韌性較佳的市場是城市前景排名居于前列的必要條件之一。
長三角一體化區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)，其庫存壓力較輕，典型如杭州、合肥、長沙、南寧等核心一二線城市。這些城市近三年土地成交量維持在1000-2000萬平方米之間，土地供應相較充足，房企拿地的機會較多；且這些城市潛在庫存去化周期普遍在3年以下，庫存壓力明顯較輕。
部分長三角的三四線潛在庫存壓力不大，但三四線行情衰退和疫情導致的需求不振，這些城市壓力更多的是來自內(nèi)部市場波動的風險。例如紹興、臺州等均保持在3年以下，房地產(chǎn)投資前景排行均明顯下滑，分別由31、36降至44、47位，下降位次均超10。
05 人口擴張?zhí)嵘鞘懈偁幜?/STRONG>
�。�1）一線城市：今年拿地機會相對較多
一線城市對流動人口的吸引力遠超出二三線城市，外來人口的大量涌入也為一線城市帶了充足的購房需求，供不應求之下，一線城市的房價持續(xù)高企，居民購房壓力也一直處于高位。
居民購房壓力明顯增加之下，以廣州為例，即使2019年末，多區(qū)放松人才政策刺激市場，但其商品住宅成交量同比上一年仍下跌了7%。2019年北京、上海和深圳的商品住宅成交量均較上一年明顯上漲，其中北京和深圳的漲幅更是超過了3成。
2018年~2020年6月一線城市商品住宅成交面積情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
盡管一線城市調(diào)控仍然高度趨嚴，但其市場容量的增長空間及市場抗風險能力仍高于其他城市；近年來為了緩解供求不平衡、穩(wěn)定房價，一線城市土地供應力度不斷加強，特別是今年在疫情影響之下，各城市優(yōu)質(zhì)土地的供應力度也均超以往。
�。�2）二線城市：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟助力人口增量居前
在人才政策的持續(xù)利好下，12個城市的2019年常住人口增量超過10萬，其中杭州、寧波的人口增量更是高達30萬以上，杭州更是以55萬人高增長位于全國首位。
當人才大戰(zhàn)進入下半場，城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境才是“引人大戰(zhàn)”中最為關鍵的制勝因素，而杭州、寧波等東部城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上無疑是領先于中西部城市的，因此常住人口增長也得以保持較快的增長速度。
二線城市10個投資前景漲幅最大的城市是就是人口增量十分顯著的寧波，排名相比去年提升了10位，升至第20位。排名下跌的有4個城市，其中廈門下降得最多，相比2018年下降了14個名次，主要是因為廈門房價近兩年增長較快，房價收入比過高，是購房壓力最大的城市。
2019年常住人口增量TOP10二線城市（單位：萬人）
數(shù)據(jù)來源：2019年各城市統(tǒng)計公報
�。�3）三四線城市：長三角城市投資前景最佳
三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長三角和大灣區(qū)兩大城市圈。單從2018年商品房成交金額來看，排名靠前的除泉州和廊坊外，其余均來自大灣區(qū)和長三角兩大城市群。其中大灣區(qū)共有3個城市進入前10，分別是佛山、惠州和東莞；長三角入榜城市最多，共有5個城市，并且成交金額均超過了1000億元。
這些三四線城市由于承接了一線城市的外溢紅利，經(jīng)濟、人口等各方面宏觀指標表現(xiàn)都比較出色，如無錫、佛山等強三線的GDP已經(jīng)可以比肩多數(shù)二線城市，嘉興、南通、紹興、溫州等城市的居民收入水平位居全國前列。并且，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的進一步融合，這些城市無疑會受到的輻射帶動作用會更大。
在2020年上半年，這些城市土地市場成交熱度明顯要高于其他三四線城市，土地出讓特別是住宅用地往往是高溢價成交，南通、無錫等更是頻頻出現(xiàn)競拍超百輪的現(xiàn)象，吸引了多家規(guī)模房企前來布局。
2018年商品房成交金額TOP10三四線城市排名情況（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：2019年城市統(tǒng)計年鑒
