房訊網(wǎng)訊 由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質量增長的安全邏輯”。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶出席并演講。
剛剛在下面認真地聽了前面各位的分享，讓我仿佛回到當時在萬科的時代，本次大會的議題多數(shù)在圍繞房地產(chǎn)跟住宅在談問題、跟居住在談問題。今天我的出發(fā)點更多談在存量不動產(chǎn)運營、盤活以及未來向怎樣的資本市場鏈接的可能性。第二個我在今天的角色里是為數(shù)不太多的這幾年圍著房地產(chǎn)的衍生業(yè)務在創(chuàng)業(yè)的人，我想對于這個話題的補充也是挺好的。
另外我也對做了二十年論壇提一點建議，我覺得二十一世紀房地產(chǎn)論壇，是不是以后恐怕要研究一下21世紀中國的不動產(chǎn)的問題，可能更加有潛在的未來意義。因為確實從堅定不移地執(zhí)行“房住不炒”的政策以后，我們可以看明白一個基礎的問題，現(xiàn)在存量市值470多萬億元的住宅存量物業(yè)，加上還有220多萬億在投建的住宅物業(yè)，加在一起市值700萬億住宅存量物業(yè)，未來10—20年里，隨著2026年即將到來人口快速的老齡化，我們到底存不存在著強大的，讓前面近千萬億的存量住宅物業(yè)繼續(xù)資金化和資本化的存續(xù)滾動能力？這恐怕也是我們今天在談住宅領域類房住不炒的根本原因，因為繼續(xù)炒下去，恐怕這個雷會越滾越大。
但是另外一個，我們在論壇上大家很少有人正面討論它未來的操作邏輯和如何讓一個另外近百萬億的存量非住物業(yè)，特別在2013年國家改革了土地出讓政策，2013年那一年我記得非常清楚，我們第一年在非住宅物業(yè)的土地出讓過程之中超過了50%的比例是非住物業(yè)。持續(xù)到今天的這么多年時間里，我們開發(fā)商是自動也好、自愿也好、被動也好，我們開發(fā)了大量的非住宅的物業(yè)，這些物業(yè)對于開發(fā)商來說，作為我非常熟悉這個領域的人，我觀察到大家是絞盡腦汁、想盡一切的辦法把它變化成為可以拆散的零售的東西。對于大的房地產(chǎn)公司來說，有實力、經(jīng)濟能力的企業(yè)來說，去被動的或者說沒有辦法、或者努力去創(chuàng)新的，去持有了一批不動產(chǎn)，這批不動產(chǎn)仍然也面臨著內(nèi)容和使用者、和未來的消費習慣如何對接的很大的問題。
這里面也給了我們很大的思考，中國的房地產(chǎn)或者不動產(chǎn)的領域內(nèi)，在未來的十年、二十年間，恐怕非常急需的是培養(yǎng)一批能夠真正的讓不動產(chǎn)和未來的房地產(chǎn)基金、信托基金等等能夠對接的運營型的企業(yè)。而運營型公司的培育是一個非常艱難的過程，但是運營型公司如果不去培育，未來這一大堆的存量不動產(chǎn)是非常難以資本化，所以這是一個根本的邏輯。
過去的五年，我們在做共享辦公、聯(lián)合辦公等運營型公司的培育過程之中，確實是進了一條窄道，進了一個窄門，同時也面臨很多質疑、不理解。但我看到龐大的存量的非住物業(yè)，特別是龐大的辦公人群面臨的辦公方式的轉型和辦公習慣變遷的過程正在洶涌而來的時候，我認為我們寧愿，可能經(jīng)歷一條比較艱難的道路，我想未來可能會有先機的培養(yǎng)出來一個有存在價值、經(jīng)營不動產(chǎn)物業(yè)升值和不動產(chǎn)持有管理的專業(yè)化運營團隊，我想這個可能是我對過去這幾年做產(chǎn)品時候的一個根本的出發(fā)點。
當然這個產(chǎn)業(yè)很不幸，前面碰到了一些非市場化或者不好的案例，比如說美國的某某公司，最根本的來源并不是因為它經(jīng)營的問題，其實還是創(chuàng)始人出了問題。但當我們看到從2014年開始，仲量聯(lián)行等這些所有的關于探討不動產(chǎn)的大的國際公司，他們都在重新梳理企業(yè)不動產(chǎn)，我們經(jīng)常談辦公樓、寫字樓，其實這只是企業(yè)不動產(chǎn)當中的一個組成部分，當他們探討企業(yè)不動產(chǎn)變化趨勢的時候，都會共同的對未來的企業(yè)不動產(chǎn)，我們在圖的左上方的梳理，我就不一一念了。同時我們也看到他們對于用戶群、企業(yè)不動產(chǎn)需求的時候，對辦公場所愿望清單梳理的時候，同樣也應對了未來的全球企業(yè)不動產(chǎn)的變化邏輯。這里面共同都強調了即插即用、拎包入主、自由環(huán)境下不被打擾，空間的靈活性、關愛健康、人性化、社交性以及更貼心的服務，等等。
其實我們在談不動產(chǎn)領域類有好幾個品類，比如說商場，這是購物類的環(huán)境，比如說酒店、服務式公寓，最年輕的一個不動產(chǎn)領域是寫字樓。其實在國際不動產(chǎn)領域的品類里面，真正大品類出現(xiàn)的歷史沿革下，辦公不動產(chǎn)是最后出現(xiàn)的。也就是說在1870年左右才開始出現(xiàn)了真正的為了記賬公司、會計公司而出現(xiàn)的今天我們所謂的寫字樓。真正的我們說的國際化的寫字樓的標準和寫字樓的運營體系的出現(xiàn)，也僅僅出現(xiàn)在1950年代。所以恐怕這是最年輕的一個不動產(chǎn)的品類，由于又是2B的，我們很少有人探索它的變化和變革。它的變化和變革正在由于移動互聯(lián)網(wǎng)和更多的組織協(xié)同的變化，正在出現(xiàn)著非常明確的變化，其實并不是要談什么增量，而是使用習慣、運營方式以及服務方式的變遷。
我們再看看各大權威機構的統(tǒng)計，無論是龐大的辦公和商辦物業(yè)存量的出現(xiàn)，另外同時又是我們看見的新一代的青年一代的對于辦公習慣的轉變由此導致的辦公場所的變化，以及我們說在辦公物業(yè)中附加各種企業(yè)服務的可能性，以及在社群至上的各種各樣新的商業(yè)邏輯的產(chǎn)生。
另外還有非常有意思的一點，這是我們今天看到的大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和新興企業(yè)在各地落地的時候首先選擇的是彈性辦公、移動辦公和敏捷辦公的場所，而不再去寫字樓里面租賃一塊花上半年、一年的時間裝修，自己買家具。
所以在我們經(jīng)營的全國330多個共享辦公的廠區(qū)內(nèi)，大量的大企業(yè)是來自于互聯(lián)網(wǎng)的公司和各種新興企業(yè)，比如說像蔚來汽車等等這樣的公司。這些公司在選擇辦公場地有一個非常重要的趨勢，他們需要冷啟動�！袄鋯印边@三個字代表了未來人們對辦公場所使用的習慣的根本變化。
另外一個大家需要知道的是企業(yè)分布格局，這個我在很多演講都提到，中國1.1億張營業(yè)執(zhí)照，當然這里面有很多是重復性的，還有一個公司持有多張營業(yè)執(zhí)照，我們姑且看作1億1千萬個法人主體，里面5千萬個來自于個體經(jīng)營者，3千多萬來自于微小企業(yè)，3千多萬來自中小企業(yè)。如此龐大的法人主體，來自于中小微企業(yè)，這些企業(yè)未來對辦公場所的使用以及他們附著的勞動者將會是未來對彈性辦公、靈活辦公、即插即用式辦公的重要選擇的來源。
當然我們也可以看到樓宇管理在辦公樓宇管理衍生的歷程實際上是非常短的。從上世紀，到2000年我們提到的自動化建筑，到2000年、2015年我們談到的智能建筑，我記得特別清楚，凱德置地在2003年、2004年，在新加坡建了一座大樓，當時中國無數(shù)的開發(fā)商參觀，參觀的原因是監(jiān)測能源和物業(yè)的各種管理是后臺有一套大的軟件系統(tǒng)，當時最先進的智能建筑。到了2015年之后，日本、美國、德國的這些辦公樓宇的管理者開始在研究認知建筑的問題。阿里巴巴其實有一個團隊一直在探索辦公樓宇的認知問題，也就是說樓宇的可學習化，樓宇對于使用者的記憶化以及樓宇各種數(shù)據(jù)的沉淀和智能化的問題，這個已經(jīng)超越了在智能建筑領域內(nèi)的范疇，變成了加有各種AI能力、記憶能力、自動學習能力以及無人管理能力的建筑物。今天更多談的是認知建筑物的衍生。
辦公室變成了社區(qū)，這也是我們一個典型的特征。當辦公室變成社區(qū)之后，更多的是協(xié)同和交流狀態(tài)的出現(xiàn)。比如說吧臺、茶水間、商店、大堂、健身房、圖書館以及乃至于公共樓梯社交功能的出現(xiàn)，社交化成了辦公室一個重要的趨勢。
當然敏捷性里面還有各種各樣的要求，首先在空間的布局上面發(fā)生了很大的變化。
這里面還有各種以人為本要素的出現(xiàn)。
在疫情之后，實際上優(yōu)客工場，跟大家談一下我們的狀態(tài)。很多報道上面說行業(yè)怎么燒錢、過去幾年燒掉了十幾個億。其實這里面有一點非常有意思的，大家忽略的問題。任何一個運營公司的成長之路都是從自建、自己做的所謂的二房東模式，逐漸把品牌的能力、運營的標準、團隊的可托付力培養(yǎng)出來以后，迅速慢慢轉變成可做資產(chǎn)托管和運營輸出的品牌。
這里面典型的案例是華住。華住上市的時候當時是81%的自營店，也就是所謂的自租、自建自營的，我們今天所謂的二房東，只有20%不到的Manachise和Franchise管理的酒店。十年不到的時間里面，變成了78%的Manachise、Franchise，只有20%的自營店，今天的比例變得更加的低。
所以一個運營品牌孵化的過程需要經(jīng)歷的投入的過程，這個投入的過程很考驗這家企業(yè)在什么階段、在什么狀態(tài)下能夠縮短投入的過程，盡快把一個品牌的管理能力、輸出能力、服務標準固化下來，成為對其他樓宇賦能的公司。
優(yōu)客工場，實際上我覺得我們在鋼絲上面走，我一直在腦子里面提醒我自己，什么時候把一個用二房東樣板房孵化出來的品牌逐漸賦能于我們僅在一個賽道上面工作，就是服務性的辦公。我相信不動產(chǎn)的運營和不動產(chǎn)未來的增值狀態(tài)下，有很多個種類。
剛剛萬科張海提到空間與人的關系，空間與人的關系里面有很多個種類可以孵化。比如說體育類、教育類、辦公類，還有寵物類，以及還有各種各樣的網(wǎng)紅IP、綜合的，這都是瓶子里面可以裝進去的新酒，但是恐怕很難有一個企業(yè)在很多個種類之間切換。我們盯準的一個東西，可以標準化的東西，這個標準化的東西叫做“可服務的辦公空間的運營”。后面會談到它的衍生性比較強，在同一個賽道上面多維度的衍生。
疫情之后我們注意到兩個現(xiàn)象，一個是大量的企業(yè)開始更加關注靈活的租約，而不再想花一個很大的錢、裝修一個辦公室，當人員變動、業(yè)務變動的時候變得非常被動。另外一個辦公設施、設備的完善，拎包即可入主的冷啟動的能力，開放的辦公場景，統(tǒng)一的服務管理的辦公室，還有跟云端協(xié)作、遠程辦公已經(jīng)被植入的會議場景進行直接使用。我想這是我們今天為什么要談敏捷辦公在疫情之后是很大的受益者。
我們在疫情以后的四個月里，我們連鎖店增加了將近80多處，這80多處不是我們自己進行拓展，而更多的是樓宇來找我們，還有政府來找我們。現(xiàn)在在我們項目甄選的項目庫里面，目前還有300多個項目等待我們?nèi)タ矗梢姰斈阕龀梢粋�可以賦能樓宇的連鎖運營商的時候，大家注意兩個詞很重要：一個可以賦能的，第二個是連鎖的。中國房地產(chǎn)開發(fā)領域內(nèi)很少有人研究做連鎖店業(yè)務，連鎖店業(yè)務確實主要的人才也沒有誕生于房地產(chǎn)開發(fā)商，而更多在其他服務業(yè)，酒店業(yè)、零售業(yè)和其他社會服務業(yè)里才有真正的連鎖店的人才，而把一個服務變成連鎖業(yè)務，同時可以賦能于其他樓宇，這是一個非常艱難的過程。
另外一個，敏捷辦公在沙利文研究報告里面其實去年就告訴我們，從2018年開始中國服務式辦公將逐漸從“單一的租金模式”開始轉向“租金+服務收入的綜合模式”。在未來的3—5年里，其實一個優(yōu)秀的辦公運營服務商最大的本事和能力，一方面能夠通過運營賦能大量的存量的商辦樓宇；第二方面能夠通過平臺加入更多服務的資源，能夠讓自己的收入來自于更多的非租金類的收入，這是非常重要的轉化過程，也是一家運營公司能夠真正的破繭程蝶的重要的轉化過程，能不能成功就在于此。
當然我們也看到了這個市場的利好，包括談到的城市化還在演進，城市化過程中新興的勞動者不再是60后，甚至不再是70后，而大量的是80后、85后、90后，這批互聯(lián)網(wǎng)原住民，他們對于辦公場景的選擇肯定不是原來傳統(tǒng)的辦公室，這一點我敢100%的下定論。但是不是優(yōu)客工場，那倒不一定，肯定是更加有彈性、更加靈活、更加社交化，更加即插即拔、可用的，特別是科技化的辦公室。另外一個，中小企業(yè)不斷地衍生，經(jīng)濟不好、內(nèi)循環(huán)大力發(fā)展之后，中小企業(yè)是不二的選擇。
大家不要以為經(jīng)濟不好，中小企業(yè)就沒有了。經(jīng)濟不好，中小企業(yè)才會越來越多，這是一個必然的趨勢，我們沒有那么多的大企業(yè)能夠承載那么多的勞動力，所以仍然會產(chǎn)生一大批的中小微企業(yè)，而這些企業(yè)是不是創(chuàng)業(yè)公司，也不一定。但他們一定要上班，一定會找地方辦公，我想在這個里面，我們說辦公人群的增量未必有增加，但是他們在辦公場所的選擇上會越來越遠離傳統(tǒng)的寫字樓，這是一定的。
還有一點，我們最近兩年里面開辟了一個新的業(yè)務線，最近成長非常好，是私人的散買的那些可以散售的寫字樓的統(tǒng)一管理，我們也可以相信這是一個龐大的市場，我更加的相信這是一個比自如在做個人公寓的平臺化管理里面會更加有藍海性的一個賽道，也就是說把過去十幾年里面散售的辦公樓散給個人的這些資產(chǎn)，統(tǒng)一用平臺化管理起來，我想這也會是一個嶄新的藍海。
我們每天有1.1億的工作者在使用著各種各樣的辦公場地，在研究機構的判斷下，我們給一個比較保守的數(shù)字，我們姑且論我們有2千多萬人在未來3—5年里會選擇彈性的和敏捷的辦公室，這是我們行業(yè)存在的價值。
敏捷辦公的延伸方向，根據(jù)仲量聯(lián)行、CBRE共同的研究，其實這五個方面是非常明確的：一個是產(chǎn)業(yè)的鏈條化。所以做一個運營型公司，一定要形成連鎖化的能力，連鎖化的能力：一是服務標準和團隊的培訓；二是后臺、中臺IT的支撐能力。功能的多元化，這里面遠遠不僅是辦公。包括培訓、餐飲、健身、娛樂等。從Shoppingmall過渡到Workingmall的時間也不會很遠了。另外收益的復合化，基于前面功能的多元化，我們也可以看到從教育、員工福利、會務、培訓業(yè)務、耗材維修、租賃等等，這些都會慢慢變成一個辦公服務商的復合性的收益及運營的輕量化。剛剛在下面跟張海聊，說要不然就重，要不然就輕到底，半輕不重是最危險的，但是半輕不重的過程對于運營公司的孵化是必須的。走完了半輕不重的過程，要迅速地把運營輕量化，把資產(chǎn)跟REITs結合重量化。
辦公服務最大的收獲就是沉淀了大量的企業(yè)數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)在辦公服務商的平臺上可以衍生出好多的商業(yè)價值。我們跟天眼查、企查查，把我們后臺數(shù)據(jù)鏈接以后，在入駐企業(yè)數(shù)據(jù)里面分析出很多企業(yè)的狀態(tài)，現(xiàn)在優(yōu)客工場的平臺企業(yè)數(shù)據(jù)有29700多家，我們現(xiàn)在瞬時靜態(tài)在場的企業(yè)有5740多家，這里面不乏獨角獸，不乏40多種行業(yè)的企業(yè)代表。這些數(shù)據(jù)可以給我們提供很多的未來成長的指引。
這家公司被社會上爭議了五年。我也很高興，做一個事情被大家爭議，沒有人理你就糟糕了。我們現(xiàn)在到今天為止，連鎖店將近350個。今年年底跟團隊說我們將近做到接近400個連鎖店，明年爭取突破500個連鎖店。當一個連鎖店企業(yè)做到將近1千個時候，我想在中國應該對這個領域和賽道就有真正的貢獻。所以在過去五年里面，每一年我們都有一些給自己的要求，比如說我們投資并購了32個企業(yè)服務的公司，這里面有像“活動行”，中國最大的活動發(fā)布平臺等等，這些其實給了我們做企業(yè)服務和其他收入帶來了非常多的價值和能量。
這也是優(yōu)客工場過去幾年給團隊的要求，我們說應該成為中國在敏捷辦公領域類的一個品牌，致力于中國的市場，動態(tài)深刻的理解中國辦公者的需要，應該有強大的連鎖能力，在輕資產(chǎn)的模式下實現(xiàn)高可擴張性，數(shù)據(jù)的驅動平臺，我們有一個四十多人的互聯(lián)網(wǎng)團隊，一直在做我們后臺的數(shù)據(jù)和IT的支撐，同時建立辦公生態(tài)賦能企業(yè)會員的能力，同時多元化的變現(xiàn)，拓展會員基礎，超越物理空間，拓展電商模式等等這些都是做一個運營商必須要思考的各種各樣的問題。
這一張圖也是我們在各個地方被展示的，我們在中心一個中臺的基礎上，一個數(shù)據(jù)中臺的基礎上，我們拓展了各種各樣的空間的服務業(yè)務以及我們拓展了個人和企業(yè)增值服務的內(nèi)容，這就是非常典型的一體兩翼的辦公運營商的發(fā)展路徑。
這是艾瑞咨詢在我們創(chuàng)業(yè)第三年的時候給我們畫的一張發(fā)展圖譜，底層服務于各種各樣的辦公者，中臺能夠拓展各種各樣的企業(yè)服務能力，當然是圍繞著辦公者的需要，再往上游發(fā)展，跟開發(fā)商、園區(qū)結合，以及輸出我們的設計和施工能力，我們有自己的設計院也有自己做工業(yè)化、裝配化的辦公室，一站式辦公室裝修的工程團隊，這都是我們這幾年服務于辦公的準備。
最后一張圖，展現(xiàn)了我們對優(yōu)客工場思維拓展的思路。
左上角，我們逐漸向一個大型的在辦公服務賽道上面的資產(chǎn)管理者在演進，最終肯定要跟不動產(chǎn)房地產(chǎn)基金REITs進行合作，幫助個人以及企業(yè)不動產(chǎn)在辦公領域類的持有物業(yè)資本化的工具。
右上角是我們努力開拓的電商業(yè)務，電商業(yè)務是我們現(xiàn)在最活躍的業(yè)務，在APP以及互聯(lián)網(wǎng)平臺上，我們每天都在做著大量的電商交易，以及通過這個平臺跟其他商家API的接通，80多萬注冊會員每一個人的ID可以通過API的互相認證，在我們彈來的企業(yè)福利召喚中，每個辦公者獲得他們像大企業(yè)一樣員工獲得的企業(yè)福利。API這件事情確實是一個開發(fā)物聯(lián)網(wǎng)平臺應用最重要的工具，當你有了龐大的會員體系以后，這也是今天很多物業(yè)公司致力于在努力的東西。
投資孵化，這個不用談更多了，我們平臺上面太多的新冒頭的小公司，我們有各種各樣的，跟他們置換股權、早期股權投入的機會。
最后一點企業(yè)服務。
當然，我們投資布局了一些公司，幫助我們固化和產(chǎn)生服務性收入的主要來源，這是我們對于未來人或場智能協(xié)同工作生態(tài)的構想。我們在明年推出跟小米合作的全場景、自動化的，不用人管理的未來辦公室的展示店。一個人進入辦公空間的時候，把辦公室當做工具使用的時候是什么感受，而不再是一個感受，這是我們一直在暢想的事情。
為了達到科技化、數(shù)據(jù)化和空間運營的自動化，我們過去取得了一大批的國家專利和軟件開發(fā)的專著權，我們也開發(fā)了獨有的會員福利系統(tǒng)，通過API認證在交易個人的會員福利。
這是我們?nèi)�、貨、場的展示，以后有機會跟大家再做分享。這是我們在過去的三年出版了第一本跟教育部合作的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實戰(zhàn)教程，我們正在做優(yōu)客工場案例庫的沉淀和研究，希望在未來的兩年之內(nèi)做成中國真正的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的最大的案例庫的來源。我們也正在跟國內(nèi)幾個商學院的案例庫進行對接，我也在跟沃頓商學院的案例庫進行對接，希望從一個平臺性公司未來衍生出一個案例教育的大學，這也是我們暢想的一件事情。
這一張圖大家很熟悉，是典型的所謂輕量化管理、重量化持有物業(yè)，最后走向REITs的非常標準的一張圖，這也是我們肯定必然要去的方向。
優(yōu)客工場，我們有四個對于自己的要求，我們希望：①認認真真的變成中國領先的敏捷辦公連鎖服務商。②認認真真的變成中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務商。這是對接REITs跟金融的橋梁。③我們成為一個企業(yè)聚合價值平臺，而不僅僅是租房子的人。④我們成為中國新生代企業(yè)案例的教育機構。
這是我第一次在房地產(chǎn)論壇上面闡述我們希望孵化一個非常不容易去孵化的不動產(chǎn)運營管理公司的心路歷程。
謝謝各位！
來源：房訊網(wǎng)
