房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新科技新物種新服務(wù)，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，助力產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，邀約行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，多角度全方位對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營等熱點(diǎn)話題展開系列主題演講，就后疫情時(shí)代企業(yè)選址的趨勢(shì)展開供需雙方之間直接的對(duì)話與討論，探索疫情后商辦地產(chǎn)復(fù)蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱介紹，中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關(guān)注產(chǎn)業(yè)園到科技園到關(guān)注產(chǎn)城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會(huì)。論壇從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新園區(qū)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程，圍繞當(dāng)年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對(duì)行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識(shí)。
以下為第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇實(shí)錄（三）：
主持人：一方面，從全國看，痛點(diǎn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)寫字樓空置率的走高和租金水平的下降。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)（CORC）聯(lián)合部分會(huì)員單位調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運(yùn)行。其中，上半年北京的甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到了16.2%，比2019年上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)；上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%。
另一方面，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，工作生活逐漸恢復(fù)，對(duì)于中小微企業(yè)來說，正是看房選址、辦公調(diào)整的窗口期。我們“商展會(huì)”希望通過線上和線下活動(dòng)，送政策、摸需求、聽實(shí)情、收建議，建立了開發(fā)商和中小微企業(yè)之間的溝通渠道，打通選址企業(yè)“最后一公里”。
這次圓桌對(duì)話我們第一次采取供給方和需求方的代表們零距離思想碰撞，相信一定非常精彩。
好，讓我們聽聽三位開發(fā)商、項(xiàng)目方的代表和三位使用者、企業(yè)方代表，也就是來自供給方和需求方的代表們，他們?cè)趺凑f？
有請(qǐng)以下對(duì)話嘉賓上臺(tái)。
主持嘉賓：嚴(yán)區(qū)海先生 高力國際華北區(qū) 董事總經(jīng)理
對(duì)話嘉賓：
白寶萍女士 堅(jiān)朗五金 副總裁
彭作文先生 優(yōu)易數(shù)據(jù) 執(zhí)行總裁
曲敬魯先生 北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì) 副會(huì)長
張 南先生 電子城高科技集團(tuán) 副總裁
楊 木先生 北京國際財(cái)富中心 負(fù)責(zé)人
馬耀揚(yáng)先生 中耀盛世董事總經(jīng)理
嚴(yán)區(qū)海：感謝各位嘉賓，我們前面剛才講過疫情對(duì)全國寫字樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園的影響，所以我們有個(gè)問題，在您看來，新冠疫情對(duì)商業(yè)辦公地產(chǎn)的影響有多大？我們?nèi)绾握_認(rèn)識(shí)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)？
下面我們有請(qǐng)電子城的張南先生，這個(gè)問題問您，從園區(qū)空間、配套、運(yùn)營服務(wù)等方面，您可不可以幫我們解讀新冠疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生了多大的影響和沖擊？如何正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園痛點(diǎn)和難點(diǎn)？
張南：嚴(yán)總這個(gè)問題其實(shí)挺沉重的，之前大會(huì)主持人說了一堆數(shù)據(jù)，都是降的。但是我想其實(shí)我們這次會(huì)議主旨應(yīng)該是提振的會(huì)，說疫情確實(shí)影響非常大，對(duì)我們所有的從業(yè)者，包括我們的行業(yè)、我們的企業(yè)、我們的產(chǎn)業(yè)，沖擊都很大。首先從營收、空置率就體現(xiàn)出來了。但是我想談點(diǎn)積極的東西。
我覺得后疫情時(shí)代，疫情給我們帶來了更多的幾個(gè)方面的認(rèn)知的變化，我用幾個(gè)加速來表達(dá)。剛才其實(shí)我用反的方向去說。
第一個(gè)認(rèn)知就是我們個(gè)人，包括企業(yè)對(duì)于空間的認(rèn)知變了，比如說我們這次疫情有很多規(guī)矩，像測(cè)溫，包括每個(gè)人的空間的距離，包括我們?cè)谕L(fēng)各方面的要求，對(duì)于我們從業(yè)者來講，對(duì)于空間的認(rèn)知改變了。這是促進(jìn)了我們對(duì)空間認(rèn)知更優(yōu)化的態(tài)度，就是我們是不是要在整個(gè)空間的靈動(dòng)性、布局、設(shè)備、設(shè)施，包括很多層面有更多的想法和研究、改進(jìn)在里面。
剛才大慶說敏捷空間，其實(shí)意思都一樣，我不知道大家是不是有共同的感受，其實(shí)創(chuàng)業(yè)空間或者聯(lián)合辦公的沖擊在疫情之間影響是最大的，但是轉(zhuǎn)過來，它的復(fù)蘇又是最快的。剛才大慶說的對(duì)，我們對(duì)空間的認(rèn)知其實(shí)應(yīng)該有更深的研究，針對(duì)目前疫情的可能的常態(tài)化，這是第一點(diǎn)，我們對(duì)空間認(rèn)知的要求的加速。
第二，信息化。現(xiàn)在視頻會(huì)議、靈活辦公、在家辦公非常多了，包括企業(yè)自身的信息化的能力，這個(gè)是加速了。這是第二個(gè)方面，是好事。
第三，在智慧化方面，這次疫情采用了非常非常多的新的智慧化的手段，來用于我們整個(gè)的防疫，包括我們的秩序，其實(shí)我們樓宇的相應(yīng)的服務(wù)管理更多是在秩序上，秩序的管理其實(shí)更多的是要運(yùn)用人臉識(shí)別、人工智能、大數(shù)據(jù)等非常多的內(nèi)容，對(duì)于整個(gè)園區(qū)的智慧化的發(fā)展，這次也是一次加速。
第四，服務(wù)。我們現(xiàn)在改名叫電子城高科了，我們最近在做科技服務(wù)的轉(zhuǎn)型，我們要跟更多的科技服務(wù)來助推產(chǎn)業(yè)、助推科技的發(fā)展，這也是我們的使命。從這次疫情角度來講，我們從第一線了解到，企業(yè)對(duì)于相應(yīng)的不同層面的需求越來越多了，不僅僅是原來的了。所以我們現(xiàn)在從整個(gè)服務(wù)的內(nèi)容的提供來講，也越來越豐富了。我們從原來的基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，加載到企業(yè)行政外圍相關(guān)的服務(wù)，現(xiàn)在目前又更多的在企業(yè)的科技服務(wù)，包括科技金融，包括相應(yīng)的比如說我們做了很多的平臺(tái)，比如針對(duì)集成電路平臺(tái)、針對(duì)電競(jìng)平臺(tái)、針對(duì)5G的平臺(tái)，這些都是專項(xiàng)的從創(chuàng)業(yè)、從技術(shù)、從成果轉(zhuǎn)化、從金融各方面的綜合的科技的平臺(tái)的搭建，都是為了助推企業(yè)、產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。服務(wù)應(yīng)該是以后作為我們從業(yè)者更多要提供的相應(yīng)的內(nèi)容。
剛才大慶有一個(gè)數(shù)據(jù)，服務(wù)的收入要超過房租的收入，當(dāng)然這個(gè)不好說，但是我覺得一定是趨勢(shì)。我就分享這么多。
嚴(yán)區(qū)海：北京一季度、二季度都是疫情比較嚴(yán)重的時(shí)期，三季度表現(xiàn)怎么樣呢？我們?cè)趦蓚�(gè)星期之后，高力國際會(huì)發(fā)布整個(gè)北京的全業(yè)務(wù)線的數(shù)據(jù)，甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓，包括已成園區(qū)，我們會(huì)看到真實(shí)的數(shù)據(jù)是怎么樣的。
有專家表示，這次突如其來的疫情對(duì)于商辦地產(chǎn)的整個(gè)行業(yè)，都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，進(jìn)一步加速商辦產(chǎn)業(yè)的行業(yè)洗牌，這次疫情全面加強(qiáng)了樓宇安全管理意識(shí)，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經(jīng)濟(jì)利益的兩難選擇中，樓宇從業(yè)者要真正從長遠(yuǎn)利益考慮樓宇經(jīng)濟(jì)的管理工作，實(shí)際上也給智慧辦公服務(wù)商提供了快速發(fā)展彎道超車的機(jī)會(huì)。其次，遠(yuǎn)程辦公、居家辦公、視頻會(huì)議在一定程度上改變了工作定律和企業(yè)定律，同時(shí)提醒我們對(duì)商業(yè)辦公的樓宇規(guī)劃布局和工作場(chǎng)所空間利用有了重新思考。
因?yàn)槲沂窃谄髽I(yè)選址的前沿工作，確實(shí)是跨國企業(yè)他們有一套全球的更新過的辦公場(chǎng)所戰(zhàn)略，有一些跨國公司已經(jīng)提出來，允許員工每周在家辦公一天，或者是兩天，或者是有一部分直接就可以在全國的任何辦公室里選擇你將來去哪辦公，這個(gè)可能是一個(gè)比較大的變革。因?yàn)楸热缯f如果減少一天在辦公室里辦公，理論上講，它的辦公需求是可以降低的。理論上講是這樣的，因?yàn)槲掖_實(shí)接到了很多客戶這樣的要求。
第三，在疫情之后，客戶也會(huì)更加注重樓宇健康，促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，樓宇更加智慧化，科技類和環(huán)保服務(wù)商將更多的參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。
在您看來，新冠疫情之后，作為寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者，如何應(yīng)對(duì)和反思？下面有請(qǐng)北京國際財(cái)富中心負(fù)責(zé)人楊木先生，您從開發(fā)商的角度給我們解讀，疫情之后，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者如何反思，未來將會(huì)發(fā)生哪些變化？
楊木：這個(gè)問題是非常大的，我可能把握不好，我就談一點(diǎn)一家之言。剛才您開了一個(gè)頭，說現(xiàn)在有些跨國公司減少了員工對(duì)傳統(tǒng)辦公空間的使用的頻次或者強(qiáng)度。我剛才在我的分享里就講了，人們更注重環(huán)境、更注重服務(wù)，實(shí)際上對(duì)辦公的選址，獨(dú)棟機(jī)會(huì)會(huì)比較多，因?yàn)楠?dú)棟這塊，它的靈活性強(qiáng)，再就是其實(shí)獨(dú)棟反映出一個(gè)趨勢(shì)，就是去中心化的趨勢(shì)。過去這個(gè)大廈里面，完全是中心的概念、中心的邏輯和中心的建造，核心配套、核心區(qū)位。但實(shí)際上獨(dú)棟因?yàn)檫x址比較靈活，在新的片區(qū)可能有足夠的特色，足夠好的服務(wù)，足夠生態(tài)的環(huán)境，就會(huì)吸引到人。所以我覺得在大的去中心化的概念下，所以我認(rèn)為商務(wù)辦公這一類的物業(yè)是迎來了一個(gè)多樣化的發(fā)展階段。特別是像北京這樣的城市，因?yàn)楸旧砣ブ行幕鋵?shí)提得比較多的是什么行業(yè)呢？是互聯(lián)網(wǎng)，叫扁平化、去中心化，沒有核心領(lǐng)導(dǎo)人，大家自由創(chuàng)新。強(qiáng)調(diào)這個(gè)。
但北京政府在推動(dòng)的是什么？就是去中心，這樣北京就會(huì)形成多中心的格局，在這樣的背景下，其實(shí)不管是哪一類型的地產(chǎn)開發(fā)，都面臨著多中心的機(jī)會(huì)。我指的是城市中心的機(jī)會(huì)。
聚焦到我們商務(wù)樓宇來說，過去大家一提到獨(dú)棟，就是偏僻、遠(yuǎn)、破、舊、地段不好、蓋得也不好、農(nóng)民房、不規(guī)范，將來這樣的機(jī)會(huì)就少了，還是像其他物業(yè)一樣，還是要把內(nèi)功練好，是一個(gè)好的產(chǎn)品，是一個(gè)讓人一看賞心悅目的產(chǎn)品，里面配套也很好，服務(wù)也不錯(cuò)，最后我們政府在推動(dòng)的職住平衡，就會(huì)給我們這樣的產(chǎn)品帶來機(jī)會(huì)。
所以我想基于這個(gè)大的背景，這是我們現(xiàn)在大家在疫情期間可以多一點(diǎn)時(shí)間去思考的。
同時(shí)，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)帶來新的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫h(yuǎn)程辦公的發(fā)展，會(huì)讓人們不再依賴或者減少對(duì)交通的強(qiáng)度上的需求，所以你只要有一個(gè)好的位置，它的效率會(huì)提高，員工的滿意度會(huì)提高。因?yàn)槲覀兇蟛糠謫T工在中心區(qū)是買不起房子的，所以邊緣區(qū)或者新興區(qū)域，你的機(jī)會(huì)就來了，你有天然的職住平衡，你不用每天擠兩個(gè)小時(shí)地鐵，或者你在這些邊緣區(qū)中心化的新興區(qū)域就有機(jī)會(huì)。所以我感覺危機(jī)危機(jī)，這個(gè)時(shí)候大家就是沉淀現(xiàn)在，找到其中的機(jī)會(huì)。而且我覺得疫情可能會(huì)是一個(gè)長久的話題，因?yàn)槿祟惿鐣?huì)發(fā)展，誰也無法預(yù)判說將來會(huì)不會(huì)有類似的新的傳染病會(huì)發(fā)生，但是我們能做的是什么呢？就是選擇好的環(huán)境、養(yǎng)成自我的防護(hù)意識(shí)，在生態(tài)、經(jīng)濟(jì)都能兼顧的地方去生活、辦公，這可能是未來更長久的一個(gè)戰(zhàn)略。
嚴(yán)區(qū)海：謝謝楊總。下面有請(qǐng)中耀盛世的馬總，從城市更新的角度位我們解讀疫情之后，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園從業(yè)者如何應(yīng)對(duì)和反思？未來行業(yè)將會(huì)發(fā)生哪些變化？
馬耀揚(yáng)：這次疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)來講，我相信這個(gè)沖擊是非常大的，無論是處在這個(gè)行業(yè)的上游、中游還是下游。而且對(duì)整個(gè)行業(yè)未來的經(jīng)營模式或者說未來對(duì)于我們整個(gè)行業(yè)從業(yè)者，也帶來了很多確實(shí)是新的一些課題和思考。
今年我們有幾個(gè)大事，我們看到上半年疫情的爆發(fā)，導(dǎo)致我們“兩會(huì)”的時(shí)間延后，在5月份的“兩會(huì)”當(dāng)中，國家又提出來新的概念，就是要發(fā)展新基建，來帶動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力。在新基建里面，多次提到了關(guān)于我們要未來發(fā)展的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，再到我們最近一次的9月4號(hào)的服貿(mào)會(huì)，服貿(mào)會(huì)里邊特別重要的是我們看到未來整個(gè)北京市對(duì)于我們服務(wù)行業(yè)的發(fā)展未來的趨勢(shì)。2019年的數(shù)據(jù)，整個(gè)服務(wù)的產(chǎn)品占比達(dá)到了北京GDP的83.5%，已經(jīng)高于全國平均數(shù)據(jù)20%多。里面很重要的是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的占比已經(jīng)超過了50%，而且預(yù)計(jì)2022年要達(dá)到55%。
在這樣的前提下，我們?nèi)タ凑麄�(gè)商辦行業(yè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，我們?nèi)シ治鏊麄�(gè)寫字樓的發(fā)展過程，之前我去理解的話，我覺得我們寫字樓的發(fā)展可以大概分為三個(gè)階段。
第一個(gè)階段更多的是我們?cè)谟诳臻g上的營造，包括我們的辦公樓的商務(wù)配套，這都是非常重要的，包括我們的地段，包括交通位置，可能是在第一個(gè)階段寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展當(dāng)中，大家最關(guān)注的是這三個(gè)點(diǎn)，從這三個(gè)點(diǎn)上如何去為這些企業(yè)用戶提供一些好的物理空間。
到了第二個(gè)階段，上一階段當(dāng)中我們看到行業(yè)的發(fā)展，更多提出來的是綠色環(huán)保，或者說是空間的優(yōu)化，這個(gè)過程當(dāng)中其實(shí)包括我們從原來最早的寫字樓里邊的私屬空間、公共空間，很單純的兩個(gè)部分，衍生出來的我們現(xiàn)在的共享空間，乃至于更多的共創(chuàng)空間，等等的一些新的空間領(lǐng)域，來提供給企業(yè)包括我們這些辦公人群新的空間的環(huán)境。
這次的疫情我覺得起到了一個(gè)很重要的作用，就是在這次疫情的作用下，把大家原來純粹的線下辦公推到了線上，其實(shí)線上辦公之前一直也存在，但是受眾群體相對(duì)比較小，這是由于大家之前的工作習(xí)慣、工作時(shí)間所導(dǎo)致的。因?yàn)橐咔榈挠绊�，加速了這樣的推動(dòng)。包括樓宇的數(shù)字化、科技化，包括在這次疫情的影響下，我們很多新手段、新科技的東西運(yùn)用進(jìn)來，包括抗疫的需要，包括熱成像、精準(zhǔn)測(cè)溫、人臉識(shí)別，包括國貿(mào)前段時(shí)間用的新的納米技術(shù)，對(duì)于門把手、電梯轎廂可以通過日照光，就可以做到達(dá)到醫(yī)院級(jí)的殺菌作用，等等一些新的技術(shù)運(yùn)用到我們寫字樓空間里面來。
接下來對(duì)于整個(gè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展態(tài)勢(shì)來講，未來的數(shù)字化、智能化和科技化，是必然走的一個(gè)趨勢(shì)。就是已經(jīng)不簡簡單單只是為企業(yè)提供一個(gè)物理空間，未來我想留給大家去思考的，就是可能我們未來要更多的去思考的是企業(yè)和員工之間的關(guān)系，員工跟空間之間的關(guān)系，企業(yè)跟空間之間的關(guān)系，在這次疫情之后，我相信這些都留給我們一些新的課題。包括今天大慶總講到的敏捷辦公等等，都是我們?nèi)タ紤]的。
所以未來的趨勢(shì)的發(fā)展，可能會(huì)是往更加科技化、智慧樓宇的方向去發(fā)展。
嚴(yán)區(qū)海：在我們的實(shí)踐中，小微企業(yè)貢獻(xiàn)了全國80%的就業(yè)，70%左右的專利發(fā)明，60%以上的GDP和50%以上的稅收，自從新冠疫情發(fā)生以來，受到最大沖擊和影響的，就是中小微企業(yè)。寫字樓是一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而中小微企業(yè)則是寫字樓市場(chǎng)的晴雨表，因此中小微企業(yè)興則寫字樓市場(chǎng)興。市場(chǎng)狀態(tài)如何呢？一方面目前商辦市場(chǎng)上租戶和投資者，包括中小企業(yè)出現(xiàn)一些現(xiàn)象值得我們關(guān)注，包括降低租賃成本、減少租賃面積、逃離核心商圈、空置率快速抬高，另外一方面有觀點(diǎn)預(yù)計(jì)，寫字樓市場(chǎng)下行的趨勢(shì)短期無法改變，復(fù)蘇進(jìn)程也將極其緩慢且充滿不確定性，甚至一直到2022年才有望恢復(fù)正常。那么我們現(xiàn)在請(qǐng)北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長曲敬魯先生，從企業(yè)選址或者辦公用戶的角度為我們分享疫情期間您的企業(yè)或者您接觸的企業(yè)，在辦公面積、費(fèi)用、搬遷等方面，做了哪些調(diào)整和變化？
曲敬魯：我是北京創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長，我們這個(gè)協(xié)會(huì)也是為北京的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)服務(wù)，我們創(chuàng)投機(jī)構(gòu)背后是大量創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，我們小微企業(yè)接觸得比較多。
疫情期間我也到CBD等地去轉(zhuǎn)了一下，確實(shí)看到我們的寫字樓下降幅度很大，像4A級(jí)的寫字樓，下降幅度非常大。我們也看到一些機(jī)構(gòu)和小微企業(yè)也在縮小面積。
我感覺疫情的影響是一個(gè)趨勢(shì)，不是短期的一個(gè)情況，所以也不可能說疫情之后做一個(gè)快速的反彈。所以城市的寫字樓從政府規(guī)劃的角度，我認(rèn)為還是過剩的情況，總體是這樣。所以寫字樓的趨勢(shì)、走向我認(rèn)為不會(huì)快速恢復(fù)到疫情以前的階段。
另外，在產(chǎn)品規(guī)劃方面，有的寫字樓可以規(guī)劃出一些適合小微企業(yè)，包括很多企業(yè)希望在核心區(qū)域辦公，所以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)去調(diào)整，從價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等等。
另外，醫(yī)藥園區(qū)非常好，專業(yè)化、產(chǎn)城融合也是一個(gè)核心的方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是要去解決產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)模式，解決員工的交通、生活問題。產(chǎn)城融合就是要把住和辦公融合在一起。像回龍觀等等以住為主的區(qū)域，我看到像騰訊的這些辦公空間都非常好，特別火爆。
在未來城市的這些整個(gè)規(guī)劃的辦公過剩的情況，我認(rèn)為還是應(yīng)該長期的辦公過程。疫情改變了這樣的一些趨勢(shì)，像遠(yuǎn)程辦公、居家辦公，包括聯(lián)合辦公，還有敏捷、共享的這些大趨勢(shì)不會(huì)改變，而且未來會(huì)成為一個(gè)主流。我們現(xiàn)在現(xiàn)有的產(chǎn)品，這種獨(dú)立的辦公空間、大的辦公空間，是不是適合？我們需要去思考。我認(rèn)為未來這種服務(wù)型的公寓，結(jié)合這樣的一些共享辦公或者聯(lián)合辦公的情況，一體化的結(jié)構(gòu)，可能會(huì)成為我們未來的方向。我們現(xiàn)在要去思考我們的城市規(guī)劃，這樣的結(jié)構(gòu)適不適合。一個(gè)城里的園區(qū)怎么做，相對(duì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么做，作為我們的協(xié)會(huì)組織，我們可以去思考這些問題。我不是專業(yè)的地產(chǎn)思維，而是可以去了解企業(yè)的需求方面。謝謝。
嚴(yán)區(qū)海：這個(gè)問題問曲總，這個(gè)問題也是問我，因?yàn)檫@基本上是我最重要的業(yè)務(wù)。我跟大家講一下我們第三季度發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常震驚的事，我們看到數(shù)據(jù)之后，北京所有的商圈租金要不然是平，要不然是下降，但是有一個(gè)商圈是逆勢(shì)上揚(yáng)。這個(gè)商圈在上地。這是第一個(gè)發(fā)現(xiàn)，我們后面會(huì)公布這個(gè)數(shù)據(jù)。
第二，我看到的是所有行業(yè)需求反彈最快的是高新技術(shù)企業(yè)，非常明顯，而且速度非�？臁Ｒ咔槲覀儽本┙导�(jí)之后，大概是7月20號(hào)，在一個(gè)月之內(nèi)上地出租面積大概是三萬到五萬平方，反彈速度非�？�，租金也是上漲很快。
因?yàn)楸本┱麄�(gè)城市不是所有行業(yè)都在向下走，有一部分行業(yè)確實(shí)是在上升的過程。
新冠疫情發(fā)生以后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是遭遇之戰(zhàn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來講是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝，對(duì)文旅地產(chǎn)是生死之戰(zhàn)，全力自救，向死而生。有觀點(diǎn)認(rèn)為，新冠疫情之后，商業(yè)地產(chǎn)或發(fā)生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式，輕者勝出，資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營大行其道，專業(yè)化運(yùn)營與服務(wù)團(tuán)隊(duì)崛起、科技賦能、智慧運(yùn)營迎來窗口期。
我們想知道的是，新冠疫情之后，企業(yè)在智慧辦公、綠色辦公、樓宇安全、樓宇健康方面有哪些要求和期待？下面我們有請(qǐng)堅(jiān)朗五金副總裁白總，白寶萍女士，從企業(yè)選址或者辦公用戶的角度，為我們分享在智慧辦公、綠色辦公及樓宇安全方面有哪些要求和期待？
白寶萍：其實(shí)這場(chǎng)疫情帶給不僅僅是商業(yè)辦公，包括我們的生活、工作等方方面面，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化。其實(shí)今天的話題都在圍繞著新的商業(yè)辦公如何去適應(yīng)新的疫情之后的需求。其實(shí)最直接的大家現(xiàn)在排在第一位去思考的，都是健康、安全、舒適的空間，無論你是在本部的辦公，還是去共享的辦公，還是在寫字樓里辦公，其實(shí)已經(jīng)成為我們所有人在考慮辦公環(huán)境放在首要的就是我今天進(jìn)了寫字樓，我能不能盡量不接觸，就能到達(dá)我的辦公室。
那么首先其實(shí)發(fā)生變化的大家都是盡可能是在電梯里面貼了很多保護(hù)膜，放了一些小的牙簽，怎么樣去開電梯，大家其實(shí)每天都在經(jīng)歷這樣的變化。
給寫字樓的建設(shè)和運(yùn)營方也提出了一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，其實(shí)無論是新建寫字樓宇還是我們今天既有的這些辦公空間，都面臨著一個(gè)如何讓我們員工、讓這些我們的租客能在這樣的樓宇里邊感覺到更加舒適和安全。我想從建造角度、從智能辦公空間的角度談幾個(gè)方面的變化。
其實(shí)今天毛總在開篇都談到了智慧化和敏捷的辦公空間的打造，但是我想是從幾個(gè)場(chǎng)景來描述一下，我們來看這個(gè)智慧化體現(xiàn)在哪里。
首先，我們出入和通行，我們?cè)趺礃幽軓倪M(jìn)了停車場(chǎng)、進(jìn)到電梯空間的時(shí)候，能無感通行。所以現(xiàn)在人臉識(shí)別和整個(gè)識(shí)別系統(tǒng)的管理已經(jīng)可以講在各個(gè)樓宇里面爭相的改造，從人臉的刷臉的電梯，包括大堂的出入口的解決方案，一直到你各個(gè)樓宇之間這些特殊空間的出行，人臉識(shí)別系統(tǒng)的管理，現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)剛需和硬件的需求。
還有一個(gè)就是智慧會(huì)議系統(tǒng)。如果在一個(gè)共享的辦公空間，或者一個(gè)多部門組成的辦公空間里，這種會(huì)議室的管理其實(shí)是很多單位里面面臨的一個(gè)非常常態(tài)的一個(gè)場(chǎng)景。如果用了智慧會(huì)議管理系統(tǒng)，整個(gè)智慧管理軟件在對(duì)于會(huì)議室的使用的時(shí)間的安排，包括你今天要溝通的內(nèi)容的提前的錄入，還有一個(gè)場(chǎng)景就是進(jìn)去以后，比如說窗簾自動(dòng)的放下，燈光按下，會(huì)議整個(gè)新風(fēng)緩緩的吹來，整個(gè)人就感覺到在一個(gè)非常舒適的會(huì)議室里開會(huì)，心情是非常不一樣的。
還有一個(gè)是智能寫字樓里的快遞和郵件的派送系統(tǒng)，我們?nèi)ピO(shè)想，每一個(gè)人都會(huì)有各種各樣的快遞寄送到我們的辦公空間里，往常最后的一百米是最難管理的。這個(gè)人如果進(jìn)了大堂，你是讓他上到樓上給你送，還是你自己下到一樓的大堂去拿快遞。這個(gè)工作是每個(gè)人每天都會(huì)面臨的問題，如果我們有智能機(jī)器人，它根據(jù)掃碼就能通過智能通行，它自己上電梯，自己通過自動(dòng)門禁，送到你的辦公室。我們?nèi)ハ胱詈筮@一百米，你不用去管理快遞小哥是不是安全的、值得信賴的人，他是不是在寫字樓里保證不會(huì)發(fā)生其他的事情。最后我們的快遞能不能在安全、準(zhǔn)時(shí)、快捷的拿到手。這個(gè)智能的快遞的派送也是一個(gè)非常適合當(dāng)今我們這個(gè)需求的智能化的解決的痛點(diǎn)。
還有一個(gè)是智能停車場(chǎng)，其實(shí)我們每個(gè)人都有非常深切的體會(huì)，無論是去到別的辦公樓宇去開會(huì)，還是到一些地方去訪客，到那之后，哪個(gè)樓層適合我停，到處都是哪里哪里專用，哪個(gè)地方是臨客所停的，哪個(gè)地方能迅速找到，不要在B1、B2、B3之間去徘徊，單從這點(diǎn)，現(xiàn)在一些商場(chǎng)已經(jīng)在著手解決，但是在寫字樓里面這個(gè)問題還有待提升。
當(dāng)然了，不僅僅是以上四個(gè)方面，包括還有智能用電、新風(fēng)的管理、智能水源的管理，包括共享咖啡廳等等。其實(shí)智能化、智慧化無處不在，總之對(duì)未來辦公空間智慧化的解決方案，我們需要在建造階段就一攬子來考慮，一攬子來解決。如果等到后期入駐了以后再來改，無論是從你的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)還是整個(gè)軟硬件，都非常困難。我就提醒大家，在這個(gè)方面都是提前規(guī)劃的考慮。
我就講這么多。謝謝主持人。
嚴(yán)區(qū)海：謝謝，所以你們也是能提供相關(guān)的產(chǎn)品是吧？
白寶萍：對(duì)，堅(jiān)朗也是做整體智能解決方案的配套。
嚴(yán)區(qū)海：我們請(qǐng)優(yōu)易數(shù)據(jù)執(zhí)行總裁彭總，同樣的問題給您。
彭作文：謝謝劉凱總邀請(qǐng)我來，我需要向在座的前輩學(xué)習(xí)，為什么我是最后一個(gè)發(fā)言的呢？因?yàn)樵谧亩际歉闵虡I(yè)地產(chǎn)的，我是搞大數(shù)據(jù)、搞科技這一側(cè)的。我從另外一個(gè)角度來講。今天我有兩個(gè)角度，一個(gè)角度是我作為一個(gè)企業(yè)的高管如何去選址，要考慮的因素是什么。
比如我們最近在河南開辦一個(gè)分公司，就在河南的地標(biāo)建筑做了選址，當(dāng)然這個(gè)選址也是我參與選址的。我可以分享一下我對(duì)于選址的一些特殊的方法�？晒┪覀兊漠a(chǎn)品供應(yīng)側(cè)來做考慮。
可能今天在座的所有商業(yè)辦公的地方，都重點(diǎn)考慮的是員工的感受，但是我的想法是另外一個(gè)想法，我最看重的是我如果選中了這個(gè)地方以后，我的客戶來的感受。因?yàn)樯虡I(yè)辦公只服務(wù)于三類。第一類是高管，高管考慮的角度是不一樣的，是為了很舒服，但是增加了成本。所以高管考慮的事情、員工的考慮的事情不一樣。但是我今天最想說的是，我最考慮的是我的顧客、我的賓客、我的VIP客戶來到我這個(gè)地方，他的感受。甚至我最近在思考，我要把這一套感受形成一個(gè)指標(biāo)指數(shù)體系，他的舒適度、滿意度的指數(shù)。
最近我在鄭州的辦公樓里，在著力打造我的賓客來了之后的感受。用數(shù)字化來量化他，他到了停車場(chǎng)，我能不能知道，他到了電梯，我能不能知道，我應(yīng)該在哪個(gè)電梯口準(zhǔn)確無誤的等他，我也不能像傻傻的老等半天他太來，他也不知道我在哪里，我也不知道他在哪里。因?yàn)槲沂亲龃髷?shù)據(jù)和人工智能的，今天這些數(shù)據(jù)我們都會(huì)得到解決。
我們正好在鄭州打造這樣一個(gè)標(biāo)桿，這樣的一個(gè)舒適度和感受度，會(huì)給企業(yè)帶來很大的效益，我們才能租更好的樓。因?yàn)槟闶俏业目蛻�，我們可以一起考慮事情，因?yàn)槲覀冇泻苌钋械母惺�，我真的是在北京的一個(gè)辦公的地方就不舒適，就是客戶來了半個(gè)小時(shí)沒有找到地方，人家氣呼呼的走了，人家當(dāng)時(shí)是帶著合同、帶著采購的意向來的。我們要為客戶來的整個(gè)感受，到了這個(gè)樓里面的感受，會(huì)談的感受，離開的感受，全程都要來設(shè)置。他來到這里，除了停車，還有尿頻尿急。所有的一切都要去替客戶感受。
就是從這些微小的場(chǎng)景，他怎么進(jìn)樓、怎么停車、怎么找到停車位，我發(fā)現(xiàn)最多的一個(gè)問題是忽略廁所的問題，他來了找不著廁所。我們覺得我們很熟悉，但是你的客戶他連北京都不熟悉，他何況是從外地來的。所以我是從這個(gè)角度去考慮。
我最近確實(shí)花了很大的工夫在這里來改善這樣的體系。應(yīng)該在930以后，大家應(yīng)該在我的場(chǎng)景里頭能感受到這樣的改變，也希望我們?nèi)ゴ蛲ㄟ@樣的場(chǎng)景，和我們?cè)谧膸孜粚?duì)話嘉賓一起去改善到我們的一些品質(zhì)。謝謝。
嚴(yán)區(qū)海：我們今天的對(duì)話環(huán)節(jié)結(jié)束。感謝幾位嘉賓。
主持人：下面進(jìn)行今天備受矚目的授牌環(huán)節(jié)就要正式開始了。我們即將要舉辦中國好商辦·選址萬里行 第一季授牌儀式。祝賀所有獲得入選中國好商辦榜單的項(xiàng)目，百尺竿頭更進(jìn)一步！
正如我們?cè)谇懊娼榻B的，“中國好商辦·選址萬里行大型活動(dòng)”通過線上和線下活動(dòng)，送政策、摸需求、聽實(shí)情、收建議，建立了開發(fā)商和中小微企業(yè)之間的溝通渠道，打通選址企業(yè)“最后一公里”。
相信通過中國好商辦·選址萬里行大型活動(dòng)，中小微企業(yè)選址的精準(zhǔn)化和實(shí)效性將得到提高。我們通過線上微信評(píng)選環(huán)節(jié)，通過線下專家測(cè)評(píng)環(huán)節(jié)，今天正式揭曉入選中國好商辦榜單，希望通過本次活動(dòng)尋找中國好商辦，尋找中國好園區(qū)，講好商辦的中國故事。
主持人：現(xiàn)在進(jìn)入授牌環(huán)節(jié)，首先有請(qǐng)第一個(gè)入選榜單的項(xiàng)目代表上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。
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主持人：有請(qǐng)授牌嘉賓：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長兼寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長——?jiǎng)P先生。
主持人：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，第12屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)到這里就圓滿結(jié)束了，我代表主辦方全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)以及全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)再次感謝各位朋友的光臨，感謝今天所有參展項(xiàng)目的支持，感謝今天所有到場(chǎng)嘉賓，感謝開發(fā)商、寫字樓業(yè)主、代理渠道同仁、媒體同行們的信任和支持！
再次提示大家，明天上午就是12號(hào)上午，主辦方安排了參觀考察環(huán)節(jié)：首鋼園之行，全國新晉網(wǎng)紅打卡地-三高爐\高線公園。
明天上午8.30在富力酒店大堂門口集合，大巴統(tǒng)一出發(fā)！名額有限，機(jī)會(huì)難得，但目前園區(qū)必須提前預(yù)約，停車不太方便，建議去的朋友盡量跟隨我們大巴前往，請(qǐng)大家抓緊到前臺(tái)報(bào)名咨詢！
我們下次活動(dòng)再見！
第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（一）
第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（二）
