近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。
我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。
商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來將預(yù)售的商品房賣與買受人的一種交易形式。
商品房預(yù)售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實施對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產(chǎn)生糾紛。
北京盈科（杭州）律師事務(wù)所黨總支書記/股權(quán)高級合伙人陳少軍提到，以開發(fā)商預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險問題為例，根據(jù)我國《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定，我國的商品房預(yù)售制度已經(jīng)基本建立。開發(fā)商想要預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房預(yù)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。因此購房者應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同之前仔細審查開發(fā)商的預(yù)售資質(zhì)，從而避免相應(yīng)風(fēng)險。其他還有關(guān)于“定金”和“訂金”的風(fēng)險問題、一房多賣的風(fēng)險問題等等，在商品房預(yù)售制度中，購房者用一筆巨大的資金來購買尚未建成的商品房，而且現(xiàn)實中絕大多數(shù)的購房者采取貸款的形式支付購房資金，全部的不確定性風(fēng)險往往將購房者置于不利地位。
據(jù)統(tǒng)計，近十年我國以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。
從最近兩年的數(shù)據(jù)看，由商品房預(yù)售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。
按照北京盈科（上海）律師事務(wù)所的數(shù)據(jù)，2019年度全國涉訴案件達82662件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2018年度增長6316件，漲幅高達8%。
從地區(qū)分布來看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國前列，為2019年全國各省市同類糾紛數(shù)量排名前五位，占同類糾紛總量的52.84%。商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布
商品房預(yù)售合同糾紛案件地域分布
陳少軍指出，從以上數(shù)據(jù)可得，2019年我國的商品房預(yù)售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。這和這些地區(qū)經(jīng)濟增長速度加快，區(qū)域內(nèi)商品房市場供不應(yīng)求、開發(fā)商大量涌入及購房者高漲的購房熱情息息相關(guān)。
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌提到，商品房預(yù)售制度有其有利的一面，但也存在一些問題。弊端之一，即一旦預(yù)售，很多開發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責(zé)的話，對于交房時間及房屋質(zhì)量就沒那么重視了。也有一些案件顯示開發(fā)商早已違約，但開發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結(jié)算，而是僅約定萬分之幾。也有很多預(yù)售房屋開發(fā)商的開發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個人抵押，如果開發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發(fā)貸款時，小業(yè)主拿到房子以及獲得產(chǎn)證都會發(fā)生一定的風(fēng)險。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，預(yù)售制度在過往的20年內(nèi)，對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用。在預(yù)售和其他行業(yè)基礎(chǔ)制度的共同支撐下，促成了房地產(chǎn)行業(yè)階段性的快速、穩(wěn)步、積極發(fā)展，對于這一點我們是需要肯定的。不能否認的是，預(yù)售制度本身確實存在爛尾等風(fēng)險。預(yù)售制度的施行，對于開發(fā)商的資金實力和企業(yè)信譽，以及銀行機構(gòu)的資金監(jiān)管力度等提出了較高的要求。由于是預(yù)售，在房子本身沒有建造完工的狀態(tài)下，拿到預(yù)售證的項目就能進行銷售，如開發(fā)商因資金鏈等問題造成爛尾，對購房者不能如期進行交付，后期可能面臨維權(quán)等社會問題，這是需要相關(guān)部門予以重視。
張波表示，預(yù)售制度下購房者認購的房產(chǎn)，不是所見既所得，在交付中因裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量等問題讓購房者不滿的開發(fā)商和項目，也不在少數(shù)。預(yù)售的期房，購房者沒辦法在買房的一刻就對房產(chǎn)有清晰的了解和認識，這對于購房人的合法權(quán)益保障來說其實是一個不確定的因子。
可以看到的是，針對預(yù)售制度可能帶來的消極影響，有些地區(qū)已試點取消預(yù)售，目前海南等地開始推行現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士認為，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，推行現(xiàn)房銷售制度將是一大趨勢，這對于樓市的穩(wěn)定、健康發(fā)展將起到促進作用。另外，隨著相關(guān)制度和法規(guī)的逐步完善和升級，房地產(chǎn)交付的標(biāo)準(zhǔn)也將進一步優(yōu)化，精裝修交付在未來或?qū)⒁矔蔀橐粋�趨勢。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
