近期房地產融資政策“三道紅線”引發(fā)了行業(yè)的極大關注。對房地產企業(yè)來說，嚴控負債率，有利于化解企業(yè)運營風險。而對住戶部門來說，同樣需要控制杠桿率。因為居民杠桿率過快上漲，不僅會造成對消費的擠壓效應，也容易帶來相應的金融風險。

　　那么，我國哪些城市的居民杠桿率較高呢？目前“杠桿率”的統計存在較多口徑，其中比較常用的有兩種：一是住戶貸款余額/GDP，即住戶部門杠桿率；另一種是住戶貸款余額/住戶存款余額，即住戶存貸比或居民資金杠桿率。

　　第一財經記者通過對23座重點城市的居民資金杠桿率和住戶部門杠桿率兩個指標的統計測算發(fā)現，廈門、杭州、南京、深圳這幾個來自東南沿海的副省級城市的杠桿率名列前茅，其中在居民資金杠桿率方面，廈門位列第一；在住戶部門杠桿率方面，杭州名列榜首。總體上，我國城市居民杠桿率呈現南高北低的格局。

　　需要說明的是，部分重點城市如武漢、天津等的住戶貸款余額具體數據未公布，在此沒有納入統計。

　　廈門房價比肩北上深

　　在居民資金杠桿率方面，納入統計的23城中，有7個城市超過了100%，分別是廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州和廣州，位居首位的廈門達到161.7%。

　　這幾個城市的居民資金杠桿率高，與房價水平較高、居民投資氛圍較濃有關。

　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，資金杠桿率高主要受房貸影響，房價是影響房貸水平的重要因素，房價高的城市一般居民平均新增貸款的數量也會偏高。但同時也需要關注住戶存款和貸款成數兩個指標，如果居民整體收入水平較高，住戶的存款往往也會高于全國平均水平，而貸款成數尤其是二套房貸的成數高也會明顯提升居民資金的杠桿率。

　　廈門161.7%的居民資金杠桿率比第二名的杭州高出近23個百分點，但作為一個二線城市，廈門的經濟、人口指標并不靠前。數據顯示，2019年，廈門實現地區(qū)生產總值5995.04億元，位列全國城市第33位；2018年廈門城區(qū)人口349.98萬人，位列第27位，離特大城市還有較大距離。

　　但在房價方面，廈門卻可以比肩北上深這類一線城市。根據中國房價行情平臺的數據，8月廈門平均單價達到了每平方米48285元，僅次于深圳、北京和上海，超過一線城市廣州，位居全國第4。

　　“我常說，外地人比廈門人更愛廈門。”廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經記者分析，廈門在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產市場對周邊地區(qū)有很強的“海綿效應”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。

　　在資金、購買力涌入而土地供應又十分有限的情況下，廈門房價水漲船高，但當地的就業(yè)機會、收入水平卻和一線城市以及杭州這樣的二線龍頭城市有明顯差距，因此居民使用杠桿的比例也會比較高。

　　相比之下，毗鄰廈門的泉州是福建經濟第一大市和福建民營經濟最發(fā)達的城市，GDP總量已經逼近萬億元門檻，但泉州的房價與廈門有很大差距。泉州市區(qū)目前單價大致在每平方米1.3萬到1.5萬元左右，泉州下轄的縣級市晉江位居中國百強縣第4，但房價在每平方米9000元左右。“泉州這十年房價漲幅不大。同樣時間點在廈門買一套房和在泉州買一套房，廈門的升值效應要強很多�！蓖跗檎f。

　　值得注意的是，近兩年，在嚴厲的房產調控下，廈門的樓市相對較為平穩(wěn)，居民資金杠桿率也有所下降。2017年廈門的居民資金杠桿率達到了181.3%，2018年為172.2%，2019年為161.7%，但總體上仍處于高位。

　　杭州、南京、深圳投資氛圍濃厚

　　杭州以138.8%的居民資金杠桿率位居第二，處于高水平。值得注意的是，杭州的住戶部門杠桿率達到107.4%，在23城中位居第一。

　　近幾年，杭州的住戶貸款余額增速也明顯快于住戶存款余額增速，因此居民資金杠桿率快速升高。2015年到2018年，杭州的居民資金杠桿率分別為76.9%、91.8%、111.3%、136.7%，2019年進一步升至138.8%。

　　與居民資金杠桿率節(jié)節(jié)升高相對應的，是杭州的土地出讓金。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元；2018年達2501億元，開始在全國各城市中領跑；2019年達2836億元，繼續(xù)領跑。

　　長三角的另一個特大城市、副省級省會城市南京與杭州的房價位居新一線城市前兩名，居民資金杠桿率也是逐年走高。第一財經記者統計發(fā)現，2015年，南京居民資金杠桿率為72.2%，但在南京房價快速上漲的2016年，其貸款余額超過存款余額，當年居民資金杠桿率升至107.2%，此后的2017和2018年分別為124.2%和128.6%，2019年進一步上升至137.9%。

　　一線城市深圳2019年的居民資金杠桿率雖略有降低，但也達到了137.2%，與南京相當。另外，如果考慮到深圳濃厚的投資氛圍，此前有部分經營貸資金流入樓市，則實際的居民資金杠桿率會更高。

　　數據顯示，2019年深圳的住戶存款余額為16327億元，不到北京和上海的一半，也低于廣州和重慶，僅位列第5，但深圳的住戶貸款余額高達22408億元，位居全國第二。

　　再從住戶部門杠桿率來看，杭州、溫州、廈門、深圳、南京位居前五。結合居民資金杠桿率和住戶部門杠桿率，廈門、杭州、深圳、南京這幾個來自東南沿海地區(qū)的副省級城市杠桿率都處于高位，這些城市的房價較高，投資氛圍較濃。

　　張波分析，從房地產市場整體供應來看，東南沿海區(qū)域的城市也有著更多的房源供給，加之人口流動方向也主要流向此類城市，因此居民資金杠桿率會偏高。

　　相較之下，不少北方城市的居民資金杠桿率要低不少，比如大連僅為48.2%，哈爾濱為55.9%，另外無錫、泉州這些制造業(yè)大市的杠桿率也相對較低。

　　張波說，泉州、無錫的房價相比于周邊二線城市依然處于較低水平，同時存在大量的本地改善需求，改善型首付比例較高，也在一定程度上壓制了杠桿率提升。

　　熱點城市升級調控

　　房價過高、居民杠桿率過高容易對消費形成擠出效應，人們的幸福感也會下降。不僅如此，杠桿率過高也容易帶來相應的金融風險。要讓居民杠桿率保持在合理的水平，關鍵在于要保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　中央高層和相關部委近期連續(xù)召開三場會議，三度重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，強調堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題。這三場會議至少涉及央行、住建部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等六大部委，以及十幾個熱點城市以及多家大型房地產企業(yè)。

　　在部分城市樓市熱度高、房價上漲明顯、出現了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，今年下半年以來，包括東莞、杭州、寧波、深圳、南京、無錫、沈陽等多個熱點城市紛紛出臺了房地產約束性調控政策。

　　比如，7月15日，深圳市住建局等部門聯合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要核心內容涉及到六大方面：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；首付比例包括無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%等；轉讓增值稅從2年免變5年免；豪宅線增加了總價750萬元的限制；新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的。

　　9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布了《進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中，在無房家庭認定標準上，杭州明確30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說，本輪樓市發(fā)展是很不均衡的，區(qū)域分化十分明顯，樓市過熱需要收緊調控的城市主要是一二線城市和部分熱點三線城市，主要針對購買多套房的假離婚、假落戶等增加調控。預計這一波調控收緊的城市將達到30個左右。

　　熱點城市要保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅需要收緊政策，而且也需要增加供應，以保持供需平衡。

　　8月28日，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在深圳房地產盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會上提到，新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。由此，深圳住房要學習“新加坡模式”，再次引發(fā)深圳下一步樓市調控方向的熱議。

　　近幾年廈門的土地供應一直偏緊。王崎認為，廈門要平抑房價，降低居民資金杠桿率，很重要的一點是要增加土地供應。從成交量上廈門屬于“小板塊”，常住人口也不多，一旦增加供應量，就會很明顯抑制高房價，而且會把杠桿降下來，讓更多人可以買房子，但是價格更合理，走量多價平的方式，而不是量少價高。

　　來源：第一財經

編輯：wangdc