疫情至今已有一年多時(shí)間，疫情之后，樓市發(fā)展也經(jīng)歷深刻變化，體現(xiàn)在區(qū)域方面，就是不同城市之間的分化十分明顯。

　　在70個(gè)大中城市中，深圳、寧波等長(zhǎng)三角、珠三角的城市上漲明顯，同時(shí)也有26個(gè)城市跌回疫情之前，尤其是黃河流域、華北、黑龍江的城市房?jī)r(jià)下跌較為集中。

　　從樓市停擺到谷底反彈

　　在2020年初新冠疫情爆發(fā)后，防治疫情是頭等大事，樓市也短暫進(jìn)入到停擺狀態(tài)，各地房管局、房協(xié)緊急下發(fā)通知，停止開(kāi)放商品房售樓部。往年較火的返鄉(xiāng)置業(yè)不復(fù)存在，這對(duì)中小城市樓市的影響較大。

　　進(jìn)入到2020年2月中下旬后，新冠肺炎疫情之下，包括江西撫州、江蘇南通、廣西欽州等城市紛紛出臺(tái)政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供保障。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情發(fā)生后，到2月底，全國(guó)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)穩(wěn)定政策，其中主要以扶持企業(yè)發(fā)展、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

　　在這個(gè)階段，一二線城市主要是扶持紓困房地產(chǎn)企業(yè)、針對(duì)企業(yè)資金鏈等出臺(tái)舉措，而在三四線城市，則是直接刺激需求端，包括信貸政策、降低首付等舉措。

　　到3月中下旬后，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求逐漸得到釋放。4月平均銷售面積已經(jīng)超過(guò)了上一年同期的80%-90%，其中長(zhǎng)三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥表現(xiàn)搶眼，粵港澳大灣區(qū)的部分城市和地區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)明顯升溫跡象。

　　大學(xué)畢業(yè)后留在廣州工作的蔡小姐，2020年4月入手了廣州海珠區(qū)一套二手房，“當(dāng)時(shí)我感覺(jué)整個(gè)城市的市場(chǎng)熱起來(lái)了，成交量上來(lái)，價(jià)格也可能會(huì)上漲，所以趕緊入手。后面看來(lái)，剛好買在了谷底，后來(lái)很快反彈了�！辈绦〗銓�(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　進(jìn)入下半年，在部分城市樓市熱度高、房?jī)r(jià)上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，在7、8月，包括杭州、無(wú)錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)約束性調(diào)控政策。9月，常州、成都、沈陽(yáng)等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)了樓市收緊政策。

　　深圳漲幅第一，寧波第二

　　從不同區(qū)域來(lái)看，疫情之后，樓市的一大特征是區(qū)域之間的分化十分明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一年來(lái)，70個(gè)大中城市中，有43個(gè)城市二手房上漲，1個(gè)持平，26個(gè)城市出現(xiàn)下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、沈陽(yáng)、廣州、無(wú)錫。

　　其中，深圳漲幅最高，一年來(lái)漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。根據(jù)中國(guó)城市房?jī)r(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米87957元，大幅領(lǐng)先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

　　深圳房?jī)r(jià)高，一方面是年輕人多，資金比較集聚，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。旺盛的需求之下，住宅用地卻長(zhǎng)期供應(yīng)不足。

　　另一方面，深圳樓市的融資十分方便。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機(jī)構(gòu)、房屋管家公司等機(jī)構(gòu)，都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

　　頻頻因“高房?jī)r(jià)”被推上熱搜的深圳，從供給端和分配端雙管齊下，加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控。2020年7月15日，深圳住建局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購(gòu)房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

　　在供應(yīng)端，深圳加大了供應(yīng)力度。1月11日晚間，深圳市住建局發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)》稱，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%。

　　深圳之后，寧波、徐州、銀川同比漲幅都達(dá)到了8.5%，并列第二位。唐山和成都漲幅都超過(guò)8%�？傮w來(lái)看，相比黃河流域、華北、黑龍江等地，長(zhǎng)三角、珠三角的樓市熱度更高。

　　標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，區(qū)域樓市的分化主要原因在于近年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分化。其中，南方城市近年大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口流入較多，即便是遇到疫情，受影響后也能較快反彈。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，樓市維持南熱北冷的態(tài)勢(shì)，南部特別是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)熱度的提升，帶動(dòng)了城市群內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的壓力；而北部城市開(kāi)始出現(xiàn)了房?jī)r(jià)探底的態(tài)勢(shì)。

　　26個(gè)城市跌回一年前，牡丹江跌去一成

　　相比之下，有26個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，既有牡丹江、南充這樣的三四線城市，也有天津、鄭州、濟(jì)南、貴陽(yáng)、青島這樣的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。這些城市中，來(lái)自黃河流域、華北、東北的城市較多。尤其是，北方地區(qū)的不少城市由于產(chǎn)業(yè)以重化工業(yè)為主，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，加上供應(yīng)量較大，市場(chǎng)相對(duì)低迷。

　　這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽(yáng)、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟(jì)南跌幅位居前十位。

　　其中，牡丹江跌幅最大，相比一年前，已經(jīng)跌去了10%。相比五年前，下跌了1.6%。也是70個(gè)城市中，唯一一個(gè)房?jī)r(jià)跌回五年前的城市。

　　影響房地產(chǎn)發(fā)展的中長(zhǎng)期因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口遷移等。貝殼研究院高級(jí)分析師閆金強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，牡丹江經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，2019年全市地區(qū)生產(chǎn)總值825億元，人均約為3.28萬(wàn)。同時(shí)，人口流失明顯。截止2019年末，全市戶籍人口250.4萬(wàn)人，近年來(lái)一直處于減少的態(tài)勢(shì)，持續(xù)的人口流失導(dǎo)致需求進(jìn)一步下降。

　　2020年7月黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

　　牡丹江之外，黃河流域、華北區(qū)域的不少中心城市如天津、鄭州、太原、濟(jì)南、青島、石家莊等也下跌明顯。

　　張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，鄭州、濟(jì)南、青島等城市由于前期土地出讓量大，導(dǎo)致市場(chǎng)明顯處于供過(guò)于求的局面，在此情況下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。張波預(yù)計(jì)，2021年南熱北冷的走勢(shì)會(huì)有所緩解，樓市熱度會(huì)逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，比如天津、山東青島及濟(jì)南，甚至東北部分二線城市，在2021年第一季度有可能迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇。

　　實(shí)際上，即使在某個(gè)局部區(qū)域，區(qū)域內(nèi)不同城市也明顯分化。以第一經(jīng)濟(jì)大省廣東為例，珠三角的深圳、廣州、東莞、惠州等地上漲明顯，而處于粵東西北的湛江和韶關(guān)則低于一年前。在西部第一經(jīng)濟(jì)大省四川，省會(huì)成都漲幅位居第六，但省內(nèi)的南充和瀘州位居跌幅榜前十。

　　閆金強(qiáng)分析，目前樓市消費(fèi)者主體正從剛需轉(zhuǎn)為改善性需求，消費(fèi)者的居住觀念正從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)化。體現(xiàn)在城市間，住房需求正從三四線城市向教育、醫(yī)療、交通等配套條件更完善的一二線城市集中。

　　閆金強(qiáng)說(shuō)，2019年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%，但仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，伴隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，核心城市的住房需求依舊較大。同時(shí)，資金的資產(chǎn)配置需求也會(huì)促使資金向市場(chǎng)預(yù)期較好、供需相對(duì)緊張的城市流入。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc