房訊網(wǎng)訊 2022年1月6-7日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)將在北京富力萬(wàn)麗酒店舉行，主題為“變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年”。

　　年會(huì)將一如既往地邀請(qǐng)有思考精神和行動(dòng)力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見的金融家，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動(dòng)行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。

　　進(jìn)入2021年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)政策利好下，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)下行企穩(wěn)，進(jìn)入了復(fù)蘇的“快車道”；不僅如此，在雙碳戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的雙重加持下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了整體行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展格局，進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱表示，站在下一個(gè)十年新周期的起點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新變局、期待新破局！

　　2022年1月6-7日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)將發(fā)布《2021中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究報(bào)告》，深刻解讀并探索高質(zhì)量發(fā)展要求下寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，揭幕中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“下一個(gè)十年”在雙碳戰(zhàn)略下綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的新未來(lái)。

　　以下為報(bào)告節(jié)選：

　　市場(chǎng)綜述：商業(yè)地產(chǎn)的變局與破局

　　2021年是“十四五”開局之年，在今年的政府工作報(bào)告中，再次重點(diǎn)提及"堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。"房地產(chǎn)行業(yè)在"三線四檔"和"土地出讓兩集中"為代表的政策影響下，規(guī)模增速與利潤(rùn)增速雙雙下滑，土地紅利和金融紅利逐漸消失，行業(yè)面臨著深刻的變革，將進(jìn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的階段。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控與改革的深入進(jìn)行，商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和企業(yè)尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要賽道，也承載了人們美好生活需要與工作追求。尤其是在構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局的背景下，擴(kuò)大內(nèi)需和科技創(chuàng)新為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，成為行業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。

　　在經(jīng)受住疫情的考驗(yàn)之后，以2021年5月中國(guó)公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的誕生為標(biāo)志，新一輪十年商業(yè)地產(chǎn)黃金周期徐徐拉開帷幕。站在下一個(gè)十年新周期的起點(diǎn)，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新變局、期待新破局。

　　變局之變：市場(chǎng)筑底企穩(wěn) 開啟增長(zhǎng)新周期

　　自2019年起，受經(jīng)濟(jì)增速放緩、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)辦公市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，空置率上升、租金松動(dòng)，尤其是疊加2020年初爆發(fā)的疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)面臨著下行調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的陣痛期。進(jìn)入2021年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)政策利好下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了復(fù)蘇的“快車道”。

　　2021年，在疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展科學(xué)統(tǒng)籌背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，高質(zhì)量發(fā)展取得新成效。宏觀來(lái)看，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值823131億元，同比增長(zhǎng)9.8%，兩年平均增長(zhǎng)5.2%，進(jìn)一步彰顯了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性和活力。世界銀行9月底發(fā)布的東亞和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告預(yù)計(jì)，今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)8.5%，比4月預(yù)測(cè)值上調(diào)了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，國(guó)家強(qiáng)化政策調(diào)節(jié)作用，從中央到地方，產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)等政策陸續(xù)出臺(tái)，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放。

　　“十四五”規(guī)劃提出，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)國(guó)家"雙循環(huán)"戰(zhàn)略下的消費(fèi)新活力；同樣是“十四五”規(guī)劃中，數(shù)字經(jīng)濟(jì)單獨(dú)成篇，要求加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展將為寫字樓產(chǎn)業(yè)園需求發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)和企業(yè)基礎(chǔ)；9月3日北京證券交易所注冊(cè)成立，11月15日正式開市，對(duì)更好發(fā)揮資本市場(chǎng)功能作用、促進(jìn)科技與資本融合、支持中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展具有重要意義，創(chuàng)新性中小企業(yè)的發(fā)展也將為寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)……

　　多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)在2021年加速回暖，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，下行趨勢(shì)企穩(wěn)，市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定的去化階段。從開發(fā)投資來(lái)看，全國(guó)寫字樓的開發(fā)投資額趨于理性和穩(wěn)定，新開工面積同比下降約兩成，存量待售面積較去年同期微降。與此同時(shí)，寫字樓竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)迎來(lái)巨量的供應(yīng)，面臨著去化壓力。

　　從寫字樓租賃市場(chǎng)來(lái)看，受疫情壓制的需求逐步釋放。數(shù)據(jù)顯示，前三季度重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)租賃需求進(jìn)一步回暖，寫字樓凈吸納量累計(jì)達(dá)567萬(wàn)平方米，已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。在市場(chǎng)需求持續(xù)釋放的影響下，項(xiàng)目去化的速度加快，市場(chǎng)空置率扭轉(zhuǎn)了去年同期的上升趨勢(shì)，租金降速進(jìn)一步放緩，部分城市核心商圈甚至出現(xiàn)了租金的回升。

　　大宗交易方面，隨著經(jīng)濟(jì)和商辦市場(chǎng)的整體恢復(fù)，在回報(bào)率不斷走高的預(yù)期下，投資者信心持續(xù)釋放，外資買家逐步回歸中國(guó)市場(chǎng)。今年以來(lái)大宗交易投資額穩(wěn)步回升，在自用、投資雙輪驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度顯露出積極信號(hào)，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。預(yù)計(jì)未來(lái)大宗交易市場(chǎng)活躍度仍有較大的提升空間，投資資產(chǎn)類型也會(huì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。

　　2021年商業(yè)地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，供求平衡關(guān)系得到修復(fù)，持續(xù)發(fā)展的基本面得到穩(wěn)固。房訊指數(shù)預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，2022年一線城市的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)恢復(fù)到疫情前的水平；中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)仍有較大的增長(zhǎng)空間，長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)愈加凸顯，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全面將開啟新的增長(zhǎng)周期。

　　破局之破：雙碳綠色創(chuàng)新 邁向發(fā)展高質(zhì)量

　　新周期下，數(shù)字時(shí)代和雙碳時(shí)代的雙重加持，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了整體行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展格局。在綠色發(fā)展理念下，行業(yè)強(qiáng)化科技賦能，發(fā)力智慧運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)存量提升，同時(shí)借助公募REITs打通樓宇園區(qū)資產(chǎn)“投、融、管、退”全周期通道，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。

　　2021年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念扎實(shí)做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》，提出到2025年，初步形成綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系的初級(jí)目標(biāo)。而根據(jù)《2020全球建筑現(xiàn)狀報(bào)告》顯示，2019年源自建筑運(yùn)營(yíng)的二氧化碳排放約達(dá)100億噸，占全球與能源相關(guān)的二氧化碳排放總量的28%。在“雙碳”目標(biāo)下，商業(yè)地產(chǎn)開始尋求低碳、環(huán)保、高效的發(fā)展模式。

　　在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在綠色發(fā)展上展開探索和實(shí)踐，包括在開發(fā)建設(shè)期堅(jiān)持綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)暖通空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)，在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、景觀美化用電負(fù)荷等建造環(huán)節(jié)落實(shí)減排策略等；在樓宇運(yùn)營(yíng)過程中，運(yùn)營(yíng)者則采用智慧管理系統(tǒng)，持續(xù)優(yōu)化暖空調(diào)系統(tǒng)、節(jié)約用電、垃圾分類等多個(gè)方面，為商業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展做出實(shí)踐舉措。

　　尤其是經(jīng)過了疫情的沖擊后，市場(chǎng)租戶對(duì)辦公環(huán)境健康訴求持續(xù)提升。第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告顯示，在選址時(shí)，逾九成的企業(yè)都偏好綠色建筑，其中近兩成的企業(yè)愿意為此承擔(dān)一定的租金溢價(jià)。

　　房訊指數(shù)研究院認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中綠色建筑將成為一種新常態(tài)，也將成為引領(lǐng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素。

　　數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技賦能為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展提供了更多地想象力。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用科技賦能空間、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等多環(huán)節(jié)，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建智慧化、生態(tài)化樓宇，通過智慧集成提供更具人性化的關(guān)懷，創(chuàng)造舒適生態(tài)的消費(fèi)和辦公空間環(huán)境以改善租戶和終端用戶體驗(yàn)，給行業(yè)帶來(lái)更深程度的革新。當(dāng)下的寫字樓市場(chǎng)中，更多高標(biāo)準(zhǔn)樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風(fēng)系統(tǒng)，而無(wú)人管理通行、人體熱傳感檢測(cè)、樓內(nèi)服務(wù)機(jī)器人等設(shè)備設(shè)施令管理運(yùn)營(yíng)更加高效。智慧園區(qū)更是將數(shù)字技術(shù)貫穿于園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過提升管理服務(wù)水平為企業(yè)提供高品質(zhì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、更加高效便捷的協(xié)同能力以及更加安全愉悅的活動(dòng)空間，促進(jìn)樓宇園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。

　　在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展過程中，城市更新為行業(yè)帶來(lái)的存量提升的機(jī)會(huì)。“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，住建部11月發(fā)布通知，決定在北京、南京、廈門等21個(gè)城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。在北京發(fā)布的城市更新行動(dòng)計(jì)劃中，提出鼓勵(lì)老舊樓宇與產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造升級(jí)，到2025年，重點(diǎn)推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右低效老舊樓宇改造升級(jí)，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行上市，也為行業(yè)的質(zhì)量發(fā)展注入新活力。2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市，其中包含了多宗園區(qū)樓宇資產(chǎn)，對(duì)于重經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來(lái)說，不僅拓寬重資產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，打通項(xiàng)目退出路徑，還有助于盤活市場(chǎng)存量，加速開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。預(yù)計(jì)未來(lái)，以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目有望在境內(nèi)推出，創(chuàng)新型融資手段對(duì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)能。

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