領(lǐng)展正在逐步落地它的內(nèi)地計(jì)劃。

　　1月16日，領(lǐng)展位于深圳福田的購物中心──領(lǐng)展中心城全面完成資產(chǎn)提升工程，并于當(dāng)天正式啟幕。

　　事實(shí)上自2015年進(jìn)軍內(nèi)地市場以來，領(lǐng)展就沒有停下收購的步伐。

　　北京歐美匯購物中心、上海企業(yè)天地、廣州西城都薈廣場、北京京通羅斯福廣場、深圳中心城廣場、上海七寶萬科廣場、廣州天河太陽新天地購物中心，這家目前全亞洲以市值計(jì)算最大的地產(chǎn)信托基金，先后在內(nèi)地買下七個(gè)項(xiàng)目。

　　除了2021年在香港房托守則修訂下采取更靈活的投資方式實(shí)現(xiàn)50%收購上海七寶萬科廣場，其余全是全資收購。

　　收購之后領(lǐng)展作為管理人往往會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)提升與改造，這對(duì)領(lǐng)展來說并不陌生，過去其曾對(duì)香港近90個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過翻新改造。

　　不過相比香港的街市零售項(xiàng)目，領(lǐng)展在內(nèi)地往往又是另一套商業(yè)邏輯。

　　據(jù)悉，領(lǐng)展中心城項(xiàng)目為其在內(nèi)地進(jìn)行的首個(gè)大規(guī)模資產(chǎn)提升項(xiàng)目，耗資3.5億港元。

　　昔日老牌商業(yè)

　　中心城，與許多經(jīng)歷新老東家變更的商場一樣，有著不平淡的往事。

　　這一老牌商場坐落在深圳福田會(huì)展中心，最早是于2002年深圳市香江時(shí)代廣場實(shí)業(yè)有限公司取得項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，該公司由深圳市南方香江實(shí)業(yè)有限公司持股70%，深圳市怡景投資發(fā)展有限公司持股30%。

　　怡景投資幾乎參與了項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)全過程。據(jù)彼時(shí)官網(wǎng)介紹，這是怡景開發(fā)的第一個(gè)購物中心項(xiàng)目，投資額預(yù)計(jì)達(dá)到10億元。

　　但隨后，南方香江實(shí)業(yè)退出、卓越入局又分手等等，最終在2007年，“怡景中心城”正式開業(yè)。

　　項(xiàng)目占據(jù)著十分好的區(qū)位條件，地處深圳福田CBD核心地段，交通便捷，吸引了大量金融、科技等企業(yè)入駐。同時(shí)，項(xiàng)目為五層樓的商業(yè)綜合體，整體商業(yè)體量接近8.39萬平方米，擁有停車位741個(gè)，作為深圳首家商業(yè)綜合體樓宇，其一度風(fēng)光無限、客流可觀。

　　但這些天生優(yōu)勢(shì)并沒有被極大地利用。

　　在12年不溫不火的經(jīng)營之后，2019年2月，領(lǐng)展以66億元收購了怡景中心城100%權(quán)益。

　　有消息稱，該交易最早從2018年下半年已在洽談，甚至多達(dá)八家商業(yè)機(jī)構(gòu)在競購，價(jià)格區(qū)間為60-65億元。

　　最終，領(lǐng)展勝出，成功將這一商業(yè)納入麾下且擁有了首個(gè)深圳項(xiàng)目。

　　過往十余年，該商業(yè)體的經(jīng)營雖不算成功，但與領(lǐng)展在內(nèi)地收購的其他物業(yè)一樣，怡景中心城一定程度上已是一個(gè)邁入成熟期的商業(yè)項(xiàng)目。

　　據(jù)彼時(shí)估值報(bào)告顯示，截至2018年12月31日，該項(xiàng)目已訂立204份租約，出租率100%，現(xiàn)時(shí)每月總收入約為2378.81萬元，即年收入約為2.85億元，潮流服飾、餐飲、超市占該物業(yè)租金收入的45%、39.5%、5.5%。

　　然而從趨勢(shì)來看，收購之時(shí)，項(xiàng)目的業(yè)績狀況表現(xiàn)一般。

　　據(jù)悉，2016年該項(xiàng)目收益為2.25億元，2017年為2.5億元；2016年折舊前物業(yè)收入凈額為1.56億元，2017年為1.83億元。凈利潤表現(xiàn)方面，2016年怡景中心城除稅后溢利凈額為4023.38萬元，2017年跌至16.25萬元。

　　有業(yè)內(nèi)人士就告知，當(dāng)時(shí)不少開發(fā)商同樣對(duì)該項(xiàng)目有意愿，但資產(chǎn)回報(bào)率與收購價(jià)“勸退”了他們。

　　但這對(duì)于領(lǐng)展的投資邏輯來說，則再合適不過。

　　一方面，相比算不過賬的內(nèi)地開發(fā)商，領(lǐng)展可利用自身REITs優(yōu)勢(shì)做一些夾層融資設(shè)計(jì)等，相對(duì)來說能帶來較為合理的回報(bào)。

　　另一方面，作為基金管理者，需要優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包組合從而確保股東的派息與回報(bào)穩(wěn)定，而地段和交通往往是決定一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)與否的關(guān)鍵先天因素。

　　因此，相比香港的街區(qū)零售物業(yè)，領(lǐng)展在內(nèi)地的這些商業(yè)體投資尤為看重軌道交通。

　　以中心城為例，該項(xiàng)目可以說是坐擁雙地鐵，其中最密切的是地鐵4號(hào)線會(huì)展中心站，且地下二層與CBD地下空間及地鐵站無縫連接。

　　地鐵對(duì)于人流的帶動(dòng)作用是毋庸置疑的，而這也意味著項(xiàng)目具備長遠(yuǎn)增長的潛力。

　　“可能會(huì)有一些項(xiàng)目，如果它的前景很好的，我們可以愿意承受一些當(dāng)前一兩年可能的回報(bào)沒那么好，比如深圳領(lǐng)展中心城項(xiàng)目�！鳖I(lǐng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人彼時(shí)如此表示。

　　因此，領(lǐng)展開始深刻參與這一福田核心區(qū)商業(yè)的重生改造。

　　三年資產(chǎn)提升

　　自2007年開業(yè)起，中心城便沒有經(jīng)歷過大型翻新與調(diào)整。

　　然而，即便是坐擁便捷交通與區(qū)位優(yōu)勢(shì)的商業(yè)資產(chǎn)，也需要運(yùn)營得當(dāng)才能發(fā)揮和體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。

　　領(lǐng)展深諳此道，據(jù)悉公司內(nèi)部為每個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)均劃定了一條“有機(jī)增長”曲線即OrganicGrowth。在此前廣州、北京的商場收購中，領(lǐng)展也均在團(tuán)隊(duì)進(jìn)場之后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了若干翻新改造。

　　具體到中心城，如何盤活這個(gè)原本經(jīng)營一般的核心地段物業(yè)呢？首先或需要對(duì)癥下藥。

　　據(jù)采訪多位業(yè)內(nèi)人士獲悉，該項(xiàng)目之所以不溫不火的原因，與其定位沒有吸引力、品牌劃分不清晰、裝修老舊暗沉以及軟硬件老舊等因素密切相關(guān)。

　　尤其是經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的不穩(wěn)定，對(duì)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來隱患�！爸行某堑倪\(yùn)營團(tuán)隊(duì)都換了幾輪，經(jīng)營理念、市場定位沒給消費(fèi)者留下印象�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士提到。

　　因此，領(lǐng)展在收購之初也表示，之后將整體投入少于4個(gè)億進(jìn)行“資產(chǎn)提升”計(jì)劃，包括消防、中庭動(dòng)線、外立面等硬件，以及項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合全面升級(jí)煥新。

　　其中在定位方面，領(lǐng)展需要為中心城規(guī)劃一個(gè)清晰的角色。

　　一福田深圳居民便稱，在中心城附近一眾購物中心中，她會(huì)更傾向于去皇庭廣場、福田COCOPark等購物中心。

　　而從最終改造完成的成果看，除了滿足周圍商務(wù)客群、年輕消費(fèi)者的需求外，還增加了不少親子消費(fèi)品牌和體驗(yàn)場景，譬如西廣場擴(kuò)大后的空間便成為親子休閑娛樂的場地。

　　對(duì)此，領(lǐng)展也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，針對(duì)商圈內(nèi)缺乏面向家庭客群的現(xiàn)狀，領(lǐng)展中心城基于商圈內(nèi)競品項(xiàng)目情況進(jìn)行了差異化定位，將商場改裝成可滿足親子客群需求的2.0版本。

　　而在業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合上，項(xiàng)目也進(jìn)行了一定的換血。

　　值得注意的是，項(xiàng)目于2019年、2020年、2021年屆滿的零售租約占物業(yè)租金收入的25.5%、24.8%、28%，這時(shí)分別在收購1-3年后將進(jìn)入漲租期，對(duì)于領(lǐng)展來說有機(jī)會(huì)借此升級(jí)租戶組合，從而提升該物業(yè)續(xù)租租金及表現(xiàn)。

　　從部分商戶名單看，領(lǐng)展對(duì)不少商戶進(jìn)行了更換，包括將其中負(fù)一層收回一半面積進(jìn)行重新招商。

　　具體而言，領(lǐng)展利用網(wǎng)紅餐飲、美妝品牌以及“首店經(jīng)濟(jì)”的吸引力，引進(jìn)了譬如蔡瀾、PopMart、完美日記、深圳首家TOPTOY，以及原有的家樂福升級(jí)為“家樂福華南首家select精品旗艦店”--從而增強(qiáng)商戶組合，吸引客流。

　　領(lǐng)展方面稱，最終通過對(duì)場內(nèi)商戶進(jìn)行重新規(guī)劃，商場內(nèi)商鋪總數(shù)量提升約20%，目標(biāo)客群對(duì)準(zhǔn)年輕消費(fèi)者及周邊白領(lǐng)，以契合福田中央商務(wù)區(qū)商圈形象。

　　除此外，此次領(lǐng)展資產(chǎn)提升的一個(gè)重點(diǎn)還在于商場動(dòng)線和軟硬件的提升。

　　據(jù)悉，由于地處深圳中心軸，限高的要求使得項(xiàng)目整個(gè)地面被壓到了主體一層局部兩層的高度，剩下體量被安置在了地下三層。

　　同時(shí)，原來傳統(tǒng)大環(huán)形動(dòng)線使得空間節(jié)點(diǎn)不明顯，加上暗調(diào)老舊的裝修風(fēng)格，帶來較為一般的購物環(huán)境和體驗(yàn)。

　　為了改變動(dòng)線不明的情況，重裝開業(yè)的領(lǐng)展中心城在設(shè)計(jì)中融入了四季主題，在原有的圓形主動(dòng)線上利用極具特色的造型燈具、種類豐富的植物、不同顏色的張拉膜等，清晰化關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)空間。

　　同時(shí)，針對(duì)此前暗調(diào)的風(fēng)格，領(lǐng)展通過綠植生態(tài)將空中花園延伸至場內(nèi)，使商場整體更為明亮通透，同時(shí)達(dá)到大幅擴(kuò)大了綠化面積。

　　數(shù)據(jù)顯示，中心城項(xiàng)目總綠化率較資產(chǎn)提升前提升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到43.1%。

　　從運(yùn)營團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合調(diào)整、軟硬改造，領(lǐng)展在夾雜著疫情的這三年時(shí)間完成了對(duì)這一福田核心商業(yè)項(xiàng)目的改造。

　　不過因剛剛完成煥新開業(yè)，目前項(xiàng)目的客流、租金、銷售水平的表現(xiàn)還有待持續(xù)觀察。

　　是否真正通過運(yùn)營管理和改造升級(jí)，讓這一老牌項(xiàng)目追上了市場步伐？我們拭目以待。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)