今年起，天津“法拍房”開始受到“限購”政策約束，引起市民廣泛關(guān)注。“法拍房”既有普通商品房和二手房難以媲美的價格優(yōu)勢，同時又有因涉及司法拍賣的強(qiáng)制執(zhí)行手段而隱藏于背后的諸多風(fēng)險。近日，記者采訪了紅橋區(qū)人民法院執(zhí)行法官王海東，為市民揭開“法拍房”的神秘面紗。

　　“法拍房”的房源在哪兒

　　所謂“法拍房”即法院拍賣房，是法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中拍賣的房屋，它是不動產(chǎn)司法處置的一種方式，有利于保護(hù)勝訴權(quán)益，盤活社會資源。當(dāng)下，大多數(shù)的“法拍房”都是通過網(wǎng)絡(luò)途徑進(jìn)行司法拍賣。市民可通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺獲取“法拍房”信息，如淘寶網(wǎng)、京東、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所和工商銀行融e購，也可以通過中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)的司法拍賣模塊進(jìn)行查詢。法院會在征得申請人的同意后，選擇其中之一的渠道發(fā)布公告。

　　為啥“法拍房”價格往往偏低

　　為什么“法拍房”的價格往往低于市場價呢？當(dāng)一套房屋進(jìn)入到司法拍賣的程序后，首先需要給它定一個參考價。第一步，由申請人和被申請人雙方議價，如果雙方能夠達(dá)成一致意見，并且這個價格與市場價格差異不大，法院可以采用。如果不能達(dá)成一致，法院會向房管部門等單位進(jìn)行詢價。倘若還是不被各方認(rèn)可，則可以請線上詢價機(jī)構(gòu)和線下評估單位給出專業(yè)意見。得到參考價后，法院合議庭開始議價，按照最高院的相關(guān)規(guī)定，一拍起拍價可以在參考價的基礎(chǔ)上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍則可以在一拍的基礎(chǔ)上再下降20%，這也就是為什么在通常情況下“法拍房”會比市場交易的房屋更便宜的緣故。比如，一套位于繁華路段的南北朝向三室一廳的房屋，150多平方米，參考價為464萬元，一拍起拍價348萬元，無人競買，二拍以278.4萬元的起拍價格成交。這里要說明的是，法院旨在通過降低起拍價來吸引更多人關(guān)注，而最后的成交價則由市場決定，如果遇到比較“搶手”的“法拍房”，也可能最終的成交價比參考價還高。

　　參與競拍前要考慮風(fēng)險

　　想要購買“法拍房”，在摸清價格底數(shù)后，接下來就要考慮如何競拍。買受人應(yīng)該先仔細(xì)閱讀公告，在公告里，不僅會詳細(xì)介紹“法拍房”的地點、樓層、面積、朝向、房型等基本信息，還會如實公布查封、抵押、租賃及是否已騰空等情況，此外，還有相關(guān)的風(fēng)險提示，如可能存在的物業(yè)、水、電等欠費情況，房屋是否可以貸款以及繳納保證金等事宜。所以，市民如有意愿購買“法拍房”，《競買公告》和《競買須知》作為詳細(xì)的說明書和指南，務(wù)必逐字逐句仔細(xì)閱讀。

　　另外，有意競買的市民最 好到實地看房，像一般買房過程一樣，了解一下周邊環(huán)境和房屋實際情況，畢竟圖片、文字與直觀感受還是有差距的。一旦下定決心，接下來就是繳納保證金和出價競拍等環(huán)節(jié)，這些都在網(wǎng)上進(jìn)行，銀行卡里存入足夠資金，按照提示一步步操作即可。競拍成功以后要辦理交割手續(xù)，此時，法院會配合競買人辦理過戶事宜，不同于一般市場買賣需要雙方到場，“法拍房”過戶可以競買人單方辦理。所以，競買人無須擔(dān)憂房屋原所有人的意見和時間，但要注意自身的購房資格。

　　“法拍房”今年起受限購約束

　　法官特別提醒，根據(jù)最高院的最新司法解釋，從今年1月1日起，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋受房產(chǎn)所在地限購政策約束，競買人必須具備購房資格才能參與競拍。所以，根據(jù)天津的實際情況，“法拍房”也受限購政策的影響，市民如有意愿購買，一定要查明自己名下的房產(chǎn)情況。需要注意的是，競買“法拍房”不用交定金，但需要繳納保證金，保證金的金額一般在起拍價的5%至20%之間，如果因為競買人的原因?qū)е禄谂牡�，保證金不予退回。由于不少“法拍房”涉及金額較高，建議提前繳納足額保證金，并在工作日繳納，以免出現(xiàn)額度問題導(dǎo)致錯過拍賣。此外，“法拍房”遵循“買賣不破租賃”的原則，如果房屋正在出租，租房人有權(quán)利繼續(xù)居住直到合同到期，這一點也需要競買人注意，因為可能即使成功競拍，也會因租賃問題不能馬上入住。

　　來源：今晚報

編輯：wangdc