2022年上半年落幕，目前22城首輪集中供地均已收官，北京、杭州、青島等多座城市也完成了第二輪土拍。在今年新房銷(xiāo)售下滑、企業(yè)資金鏈緊張等因素影響下，房企投資力度處于低位，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了大幅度的下跌。從區(qū)域看，各大城市熱度不一，長(zhǎng)三角最受房企青睞，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。在不同類(lèi)型的企業(yè)中，央企、國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，龍湖、濱江等民企拿地也較為積極。
上半年宅地成交建面1.9億平方米 同比降幅超5成
2022年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交量下降明顯。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積2.8億平方米，同比下降44.3%；成交規(guī)劃建筑面積1.9億平方米，同比下降55.6%。成交量下降也使得土地出讓金減少，上半年全國(guó)300城住宅用地出讓金約為11787.8億元，同比下降54.91%。
克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為4.1億平方米，較2021年同期下跌55%。
300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況，克而瑞制圖
對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量下滑，分析人士認(rèn)為供地節(jié)奏的變化是一方面的原因。中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛指出，首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時(shí)間調(diào)整為4批次，導(dǎo)致首批推出規(guī)模較去年降幅明顯。今年首批集中供地22城共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬(wàn)平方米，同比去年首批次下降58.5%；成交規(guī)劃建筑面積較去年首批次降低62.9%，較去年三批次降低34.5%。
除重點(diǎn)城市集中土拍輪次增加之外，房企資金鏈緊張、行業(yè)信心仍在低位等因素也是影響土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的重要原因�？硕鸱治鋈耸空J(rèn)為，雖然2022年上半年行業(yè)融資、需求側(cè)利好政策頻出，但是鑒于銷(xiāo)售端表現(xiàn)仍未真正好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略仍以保守審慎，財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸線(xiàn)、現(xiàn)金流安全為先，在此背景之下整體市場(chǎng)熱度仍在低位徘徊。
從成交價(jià)格來(lái)看，底價(jià)成交成為上半年土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞之一。以北京為例，上半年兩輪集中供地共成交31宗宅地，其中15宗以底價(jià)成交，占比近半。從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年整體溢價(jià)率降至4.3%，較仍在熱度高位的2021年上半年下降12個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下半年也有0.6個(gè)百分點(diǎn)的降幅。
集中供地城市吸引超8成投資額 杭州1384億出讓金居首
土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而今年上半年多數(shù)房企延續(xù)去年下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度，在布局時(shí)則更傾向于北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企83%的投資金額集中在22個(gè)試點(diǎn)集中供地的核心城市，龍湖、建發(fā)、華潤(rùn)等房企均有八成以上金額投資于集中供地城市。
能級(jí)更高的城市受到了房企更多青睞，百?gòu)?qiáng)房企1-6月在二線(xiàn)城市的投資金額占比達(dá)到了52%，三四線(xiàn)城市僅占15%；在各個(gè)城市群中，企業(yè)更熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到46%。
1-6月百?gòu)?qiáng)房企投資金額分布情況，克而瑞制圖
從具體城市來(lái)看，杭州、寧波和北京是50家代表房企拿地面積最多的三座城市。三城今年均完成了兩輪集中供地，其中杭州僅首輪供地成交金額就達(dá)到了826.8億元，上半年兩輪集中供地累計(jì)出讓金達(dá)1384億，領(lǐng)跑全國(guó)。中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為，杭州首批集中供地整體表現(xiàn)較好的原因一方面是部分板塊最高限價(jià)有所提升，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有保障，另一方面則是杭州投資吸引力強(qiáng)，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，去化有所保證。
百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比0.16 央企國(guó)企仍是市場(chǎng)主力
出手謹(jǐn)慎的房企上半年投資意愿不高，拿地規(guī)模呈下滑趨勢(shì)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-6月，拿地金額前100名的企業(yè)拿地總金額為594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%；前100門(mén)檻值為20億元，較上年同期下降17億元。不同于去年的是，房企對(duì)于合作拿地的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.0%，較上年同期上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；TOP10陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大，下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。
2022年1-6月50家代表房企各陣營(yíng)招拍掛權(quán)益金額占比，中指研究院制圖
從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至6月末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.16，對(duì)比去年同期基本腰斬；銷(xiāo)售50強(qiáng)房企中有三成房企今年以來(lái)在土地市場(chǎng)“顆粒無(wú)收”。
從房企類(lèi)型看，央企、國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，全口徑銷(xiāo)售50強(qiáng)企業(yè)的所有投資金額中，央企、國(guó)企占比達(dá)到73%；其中，中海、華潤(rùn)、保利、招商、中鐵建等多家央企和國(guó)企上半年新增土地貨值超過(guò)500億。
濱江、龍湖等企業(yè)則是上半年為數(shù)不多的幾家積極拿地的民營(yíng)房企。其中龍湖在北京、重慶、杭州、合肥等城市均有所斬獲。濱江則深耕大本營(yíng)杭州，僅在杭州第二輪集中供地中就斥資超224億豪取12宗地塊，貢獻(xiàn)了此輪杭州土地出讓總金額的四成；上半年濱江權(quán)益拿地金額達(dá)到392億元，在中指院發(fā)布的1-6月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜中位列第一。
目前，上海、成都等城市第二輪集中供地均已啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在7月完成出讓。對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞分析認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期的改善疊加集中供地城市的土拍門(mén)檻寬松會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉?lái)拿地的“窗口期”。不過(guò)，2022年大部分房企將迎來(lái)償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、�，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。
易居研究院智庫(kù)中心則認(rèn)為，土地市場(chǎng)交易規(guī)�？s水，充分體現(xiàn)了土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。各地需要繼續(xù)優(yōu)化購(gòu)地規(guī)則，以不斷降低房企的拿地門(mén)檻，鼓勵(lì)土地交易市場(chǎng)的活躍。從實(shí)際過(guò)程看，隨著房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇、房企到位資金狀況的改善，預(yù)計(jì)下半年百城土地市場(chǎng)會(huì)有活躍的基礎(chǔ)和空間。
來(lái)源：央廣網(wǎng)
編輯：wangdc
