新公司從這里崛起，年輕人在這里老去。自從2012年張一鳴在中關(guān)村創(chuàng)立字節(jié)跳動(dòng)以來，從錦秋家園到盈都大廈，再到中航廣場、中國衛(wèi)星大廈，字節(jié)跳動(dòng)大本營從未離開過中關(guān)村。

　　作為中國的“硅谷”，有的公司選擇在中關(guān)村“買房”，有的公司想“扎根”中關(guān)村，還有的公司選擇搬離中關(guān)村。2022年字節(jié)跳動(dòng)自持物業(yè)中坤廣場正式投入使用，原本中關(guān)村區(qū)域的天作國際、大恒科技大廈、威勝大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心等辦公面積退租超10萬平米。

　　無獨(dú)有偶，愛奇藝搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，面積約31000平米，而騰訊、京東的部分部門也陸續(xù)離開了中關(guān)村。

　　空置率常年低于5%，平均租金僅次于金融街，這是以往中關(guān)村寫字樓市場的亮眼數(shù)據(jù)。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，中關(guān)村甲級(jí)寫字樓空置率約為11.6%，同比上升近4.4%，租金下降約4.6%為367.2元/月/平方米，中關(guān)村商圈空置率約為14.6%。該區(qū)域空置率近15年里首次攀升至10%以上。

　　沒有人是一座孤島，市場也是如此，中關(guān)村可以被視為北京寫字樓租賃市場的晴雨表。2021年互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)在全北京辦公樓市場共租賃了超過130萬平米的辦公面積，騰訊、快手都曾大手筆租下10萬-20萬平米以上的面積。

　　而2022年，該行業(yè)大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。受限于新業(yè)務(wù)擴(kuò)張停滯、辦公面積整合等因素，今年以來頭部科技公司退租在中關(guān)村、上地、望京等區(qū)域不斷出現(xiàn)。

　　從行業(yè)發(fā)展來看，科技巨頭的寫字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢(shì)必要對(duì)零散面積做出整合調(diào)整，提前解約、退租的情況也順理成章，部分市場空置率出現(xiàn)大幅上升，主要是由于需求不足和退租面積增多所致。

　　區(qū)域內(nèi)的洗牌早已顯現(xiàn)。中關(guān)村區(qū)域的標(biāo)志性樓宇融科資訊中心、理想國際大廈空置率低，出租率在近98%左右。從租戶類型來看主要集中在新能源、自動(dòng)駕駛、芯片等新興科技行業(yè)，這也是各家都在爭搶的熱門租戶。

　　同期，為了吸引租戶，2022年中關(guān)村不少寫字樓選擇了主動(dòng)下調(diào)租金，還有的寫字樓切小了辦公面積，將5000平米以上的面積分割成諸多500平米左右甚至更小的戶型。事實(shí)上，不止中關(guān)村，2023年或許將成為北京寫字樓市場轉(zhuǎn)折性的一年。

　　回顧2022年，受到疫情以來諸種因素的影響，北京寫字樓市場已空置超過1萬平方米、即將入市且空置超過1萬平方米、在未來幾個(gè)月內(nèi)即將面臨到期或提前退租超過1萬平方米的辦公樓宇，已達(dá)到125棟，合計(jì)639萬平方米。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)市場空置率高達(dá)18.7%，是自2010年以來的最高值。

　　2022年北京寫字樓前期市場仍有一定壓力，一年超過64萬平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中北部市場就有29萬平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40到50萬平米的待退面積。

　　未來新增供應(yīng)密集入市，空置率將持續(xù)攀升，對(duì)于企業(yè)而言，2023年可租面積集中的市場仍有一定的租金下行空間，客戶可選擇的空間增加，且租金有議價(jià)的空間，算得上是一個(gè)換租的好時(shí)期。

　　挑戰(zhàn)還在繼續(xù)。當(dāng)頭部企業(yè)開始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。

　　辦公樓市場作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，最重要的硬件基礎(chǔ)設(shè)施，見證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來的發(fā)展紅利，同樣也就需要被動(dòng)地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長。

　　在不確定性上升的時(shí)期，看清市場方向比努力更重要，保證現(xiàn)金流比保價(jià)格更務(wù)實(shí)，積極順勢(shì)而為，在不確定性中把握確定性的機(jī)會(huì)，用產(chǎn)業(yè)投資的心態(tài)來踐行資產(chǎn)管理的長期主義，才是發(fā)展正途。