產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已有40年，民企大規(guī)模進(jìn)入也達(dá)10年之久。有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著大體量巨頭的失速，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金年代已經(jīng)過(guò)去；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，正是大浪淘沙，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)黃金年代真正到來(lái)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)微妙轉(zhuǎn)折

　　觀察一 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要回歸產(chǎn)業(yè)本身

　　在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直分成兩個(gè)派別，分別是 “產(chǎn)城派”和“園區(qū)派”。兩派最大區(qū)別在規(guī)模體量：“產(chǎn)城派”動(dòng)輒幾個(gè)平方公里，甚至幾十個(gè)平方公里，目標(biāo)打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城；“園區(qū)派”更多是在幾百畝規(guī)模上打轉(zhuǎn)。

　　這兩派誰(shuí)唱了主角，誰(shuí)占領(lǐng)了市場(chǎng)，一直沒(méi)有明確的結(jié)論。但在過(guò)去的一年或者一年半的時(shí)間里，出現(xiàn)了較為明顯的事實(shí)證明——幾家產(chǎn)城開(kāi)發(fā)商都遇到了問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)耕耘在小塊園區(qū)上的開(kāi)發(fā)商則蓬勃壯大起來(lái)，開(kāi)始全國(guó)布點(diǎn)。所以，過(guò)去十年中一直討論的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么這個(gè)問(wèn)題，或許有了答案，那就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閷?shí)踐已經(jīng)證明，用產(chǎn)業(yè)發(fā)展住宅的思路有局限。今天，或許已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸本體的時(shí)間點(diǎn)。

　　觀察二 “主動(dòng)運(yùn)營(yíng)”打造園區(qū)核心能力

　　如今談產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運(yùn)營(yíng)”是主旋律，越來(lái)越多園區(qū)開(kāi)發(fā)商將“運(yùn)營(yíng)”作為最主要的核心能力去打造。理論有了，該如何執(zhí)行？

　　第一、需要擁抱政府

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與別的地產(chǎn)最大的區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策來(lái)源于政府，必須與政府緊密合作，才有獲得更好的產(chǎn)業(yè)扶持政策，將園區(qū)園區(qū)做大。由于今年疫情的影響，許多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)指標(biāo)下行，促使政府愿意提供更多產(chǎn)業(yè)扶持政策，而擴(kuò)展園區(qū)是擁抱政府的重要切入點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)充分利用2020下半年至2021年上半年這一產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有利窗口期。

　　第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要變被動(dòng)為主動(dòng)

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與Location（區(qū)位）的關(guān)聯(lián)不如住宅、商業(yè)地產(chǎn)那樣緊密，被動(dòng)性弱，對(duì)主動(dòng)性就有更高要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)主動(dòng)地將產(chǎn)業(yè)招進(jìn)來(lái)，從被動(dòng)性開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)性開(kāi)發(fā)商，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值。

　　觀察三 資本的馬太效應(yīng)

　　資本永遠(yuǎn)青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要向資本市場(chǎng)清晰說(shuō)明自己的價(jià)值，就如過(guò)去幾年物流地產(chǎn)通過(guò)IPO使市場(chǎng)了解它們那樣。運(yùn)作開(kāi)始繁榮。相對(duì)于物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的運(yùn)作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后的。過(guò)去幾年，物流地產(chǎn)已經(jīng)變成了“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在說(shuō)什么，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講不清楚。如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商到了可以通過(guò)IPO做迅速資本化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不出意外，明年應(yīng)該還有幾家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在香港IPO。

　　接下來(lái)幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能密集通過(guò)資本市場(chǎng)融資，例如在香港等地區(qū)IPO。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何像物流地產(chǎn)那樣形成資本市場(chǎng)的“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”？在不同行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園有各自不同標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)刻，誰(shuí)先提出標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)將站在資本市場(chǎng)風(fēng)口，真正抓住資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展可期

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個(gè)迅速反彈期，全球性資源甚至是金融投資向中國(guó)聚集。戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“未來(lái)兩三年，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，是否能沖出重圍將在此一舉�！�

來(lái)源：戴德梁行

編輯：jinbao