《2023年中國房地產(chǎn)市場展望》
物業(yè)投資篇·速覽
國內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)計將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場表現(xiàn)，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢。中國物流倉儲市場的結(jié)構(gòu)性增長趨勢未改，以及近期新上市和擴募的物流REIT定價依然保持堅挺，2023年國內(nèi)高標(biāo)倉資本化率預(yù)計將保持平穩(wěn)。
隨著防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟舉措接連出臺，CBRE世邦魏理仕預(yù)計投資者情緒將明顯改善，全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。
投資交易額
2023年大宗物業(yè)投資交易額 預(yù)計將超2,500億元
疫情不確定性、地緣政治緊張局勢、經(jīng)濟表現(xiàn)低迷及租賃基本面的疲軟等因素影響，2022年中國大宗物業(yè)總交易額累計2,200億元，同比下降22%。在去年11月至12月初的年度調(diào)查中，受訪投資者仍然呈現(xiàn)出短期內(nèi)的觀望情緒，表示2023年將“更積極投資”的占比跌至34%，同時有高達(dá)86%的投資者將“對經(jīng)濟衰退的擔(dān)憂”選為影響其投資交易的首位風(fēng)險因素。但隨著此后防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟舉措接連出臺，CBRE預(yù)計投資者情緒將明顯改善，2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的反彈力度將大概率高于調(diào)查所呈現(xiàn)的預(yù)期，預(yù)計全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
中國目前的低利率水平將為商業(yè)地產(chǎn)投資活動的反彈提供良好的金融環(huán)境。與尚處于加息通道的大部分市場相比，中國央行在2022年連續(xù)三次調(diào)降五年期貸款市場報價利率（LPR）共計35個基點至4.3%的歷史新低。考慮到經(jīng)濟面臨的下行壓力，中國央行2023年內(nèi)加息預(yù)計仍將是小概率事件，中國內(nèi)地將繼續(xù)擁有低融資成本優(yōu)勢。而我們的投資者調(diào)查也顯示，近50%的投資者認(rèn)為中國央行不會再2023年年內(nèi)啟動加息。
低息環(huán)境將繼續(xù)推動國內(nèi)險資等長期資金加大對不動產(chǎn)的配置。我們的投資者調(diào)查結(jié)果顯示，今年計劃增加房地產(chǎn)配置的機構(gòu)投資者占比達(dá)到50%，在所有投資者類型中最為積極。而經(jīng)濟活動和物業(yè)租賃市場的復(fù)蘇有望為地產(chǎn)基金等投資者創(chuàng)造周期性的交易機會。
從資產(chǎn)供給端來看，盡管房地產(chǎn)紓困“三支箭”的出臺將改善房企的融資情況，考慮到2023年開發(fā)商將面臨近10,000億元*的債券到期高峰且短期內(nèi)住宅銷售強勁回升可能性偏低，困境房企預(yù)計仍將繼續(xù)剝離商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，為市場提供資產(chǎn)流動性。
來源為CREIS，包括所有涉房企業(yè)的境內(nèi)債及海外債，債券類型包括信用債、ABS等。
活躍的房地產(chǎn)私募基金募資將為大宗交易復(fù)蘇提供流動性保障。2022年與中國區(qū)相關(guān)的房地產(chǎn)私募基金募資近239億美元，其中專注中國房地產(chǎn)市場的資金近115億美元，僅次于2015及2021年，資金大多來自于國內(nèi)投資人。CBRE預(yù)計在中國經(jīng)濟和疫情不確定性消除后，地產(chǎn)基金將加速資金投放，這將為2023年的大宗交易市場提供流動性保障。
從募集資金的標(biāo)的資產(chǎn)類型來看，工業(yè)物流仍將是2023年專注中國的房地產(chǎn)私募基金募資的主要投向，這與我們2023年中國投資者意向調(diào)查結(jié)果一致：56%的受訪者將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選為2023年最受青睞的物業(yè)類型。此外，值得注意的是，近兩年以酒店和綜合用途為標(biāo)的的募資占比有所增長，這說明投資者正在密切關(guān)注此類受疫情沖擊嚴(yán)重的資產(chǎn)的逆周期機會，防疫措施優(yōu)化后的2023年將是一個理想契機。
數(shù)據(jù)來源：Preqin， 世邦魏理仕研究部，2023年2月
資本化率
2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn) 資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)的窗口期
2022年受國內(nèi)疫情反復(fù)、租賃需求明顯放緩、國外美聯(lián)儲大幅加息等因素影響，寫字樓及零售物業(yè)資本化率走擴，倉儲物流資本化率下行速度趨緩。另一方面，央行下調(diào)五年期LPR共計35個基點，國內(nèi)無風(fēng)險利率低位運行。截止去年年底，國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售物業(yè)和倉儲物流資本化率與十年期國債收益率的利差分別達(dá)到154、162和215個基點，較上一周期利差最窄時（2018年一季度）擴大152、141和52個基點。
展望2023年，國內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)計將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場表現(xiàn)，美聯(lián)儲加息周期也將隨通脹壓力減弱而見頂，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢，2023年上半年或?qū)⒊蔀槎▋r博弈和價值發(fā)現(xiàn)的窗口期。
倉儲物流方面，CBRE《2023年中國投資者意向調(diào)查》顯示倉儲物流仍為投資者最為看好的資產(chǎn)類型，46%的投資者愿意以無折扣或溢價收購倉儲物流資產(chǎn)�？紤]到中國物流倉儲市場的結(jié)構(gòu)性增長趨勢未改，以及近期新上市和擴募的物流REIT定價依然保持堅挺，我們認(rèn)為隨著租賃需求的逐步復(fù)蘇，2023年國內(nèi)高標(biāo)倉資本化率將保持平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
投資建議
新經(jīng)濟地產(chǎn)
2020年以來，新經(jīng)濟地產(chǎn)交易額占全國大宗物業(yè)交易額比重維持在25%以上。2023年，新經(jīng)濟地產(chǎn)將呈現(xiàn)更多元化的投資機會，CBRE建議投資者重點關(guān)注物流倉儲、長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)這三大領(lǐng)域。
一線城市核心區(qū)寫字樓
隨著防疫措施的轉(zhuǎn)向和經(jīng)濟觸底回升，2023年起國內(nèi)寫字樓租賃需求有望進(jìn)入持續(xù)性的增長階段，CBRE認(rèn)為寫字樓投資也將因此再一次迎來較好的買入時機。CBRE建議投資者重點關(guān)注空置率維持低位且未來供應(yīng)有限的一線城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)寫字樓。
酒店及零售物業(yè)
春節(jié)假期期間國內(nèi)消費和旅游的強勁反彈無疑將大幅提振投資者對酒店和零售物業(yè)市場的預(yù)期，CBRE建議投資者關(guān)注此類資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)的周期性機會。具體來看，零售物業(yè)方面，我們預(yù)計今年二季度起需求將顯著復(fù)蘇，可選消費和旅游消費占比較高的核心商圈購物中心和高街商鋪將重點受益，具備商場運營能力的投資者可以重點關(guān)注主要一二線城市內(nèi)基于收入提升的相關(guān)投資機會。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
