2022年二季度以來，疫情出現多輪反復，拖累服務業(yè)經濟和消費市場恢復，受此影響，商業(yè)地產租賃市場面臨下行壓力，供需兩端均走弱。為促進宏觀經濟和消費市場恢復，中央及地方政府陸續(xù)出臺穩(wěn)經濟、擴內需、促消費、助企紓困、優(yōu)化營商環(huán)境等相關政策，同時不斷優(yōu)化疫情防控政策，最大限度減少疫情對經濟社會發(fā)展的影響。目前，政策效果已逐步顯現，加上疫情影響逐漸減弱，消費市場已有回暖跡象，2023年春節(jié)期間，消費市場活躍度有所提升。據國家稅務總局1月27日發(fā)布的增值稅發(fā)票數據顯示，今年春節(jié)假期，全國消費相關行業(yè)銷售收入與上年春節(jié)假期相比增長12.2%，與2019年春節(jié)假期相比年均增長12.4%�？傮w來看，我國經濟長期向好的基本面沒有改變，在堅定實施擴大內需戰(zhàn)略的背景下，內需潛力將不斷釋放，而商業(yè)地產作為國內消費和服務升級的重要載體，仍蘊藏發(fā)展空間。（點擊查看：

　　經過過去幾年的高速增長，部分區(qū)域的商業(yè)地產市場存在需求乏力、供大于求的現象。同時，伴隨居民收入、消費水平的提高和近三年疫情的影響，人們的消費理念、消費行為、辦公方式都逐漸產生變化，對消費場所和辦公空間的要求不斷提高，多重因素影響下，區(qū)域內商業(yè)地產市場競爭愈發(fā)激烈，項目經營情況分化加劇，對商業(yè)地產運營商的創(chuàng)新能力、運營能力和服務水平也提出了更高的要求。

　　在此背景下，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現狀的基礎上，開展中國房地產指數系統(tǒng)商業(yè)地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產價格水平及其變化趨勢，以期為行業(yè)參與主體提供參考。

　　根據中國房地產指數系統(tǒng)商鋪租金指數對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2022年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止?jié)q轉跌。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2022年上半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，環(huán)比止?jié)q轉跌，跌幅為0.09%，商鋪租金整體承壓。

　　從漲跌數量來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占22.4%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占70.1%，7.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占33.7%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.8%，9.5%的樣本商圈（購物中心）租金與上期持平。

　　從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2022年，疫情頻發(fā)對消費市場影響較大，全年社會消費品零售總額為44.0萬億元，同比下降0.2%。從下半年情況來看，三季度，隨著一系列促消費政策落地顯效，消費市場有所恢復，社零總額同比增長3.5%；但進入四季度后，多地疫情反復再次沖擊消費市場，社零總額同比下降2.7%。展望未來，我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢仍然沒有改變，2023年，隨著疫情影響逐漸減弱和擴大內需戰(zhàn)略深入實施，我國消費市場活力有望逐步回升。

　　百街商鋪租金指數

　　（1）百街商鋪租金變動情況

　　根據全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調查數據，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數。2022年下半年，百街商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2022年上半年擴大0.25個百分點。

　　分城市等級來看，2022年下半年，一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占25.9%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占55.6%，18.5%的商業(yè)街租金與上期持平；二線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占20.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占80.0%。

　　年下半年，多地疫情反彈，對消費市場造成沖擊，尤其是聚集型、接觸型消費受影響更大，部分以餐飲、休閑娛樂等體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)街，以及部分具備文旅屬性、以游客為主力客群的商業(yè)街客流下滑，空置率提升。因此，部分商業(yè)街商鋪業(yè)主選擇降低租金以留住續(xù)租客戶，吸引新客戶，整體來看，商業(yè)街市場租金承壓，呈現持續(xù)調整態(tài)勢。

　　（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街

　　2022年下半年，22.4%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，具體來看，上海南京西路商業(yè)街租金環(huán)比漲幅最大，為0.62%，上海天鑰橋路休閑餐飲街、深圳華強北步行街、蘇州龍湖獅山金街環(huán)比漲幅在0.4%（含）-0.6%之間，北京新街口商業(yè)街、海口解放西路等7條商業(yè)街環(huán)比漲幅在0.3%（含）-0.4%之間，武漢江漢路步行街、廣州天河又一城等4條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.3%以內。

　　與此同時，70.1%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，具體來看，天津南市食品街租金環(huán)比跌幅最大，為3.30%；天津鼓樓、廣州上下九步行街、上海田子坊等6條商業(yè)街環(huán)比跌幅在2.0%-2.5%之間，南昌勝利路步行街、上海七寶老街、南京老門東等18條商業(yè)街環(huán)比跌幅在1.0%（含）-2.0%之間，重慶解放碑商業(yè)街、北京簋街、北京好運街、成都建設路等22條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在1.0%以內。

　　百MALL商鋪租金指數

　�。�1）百MALL商鋪租金變動情況

　　根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2022年下半年，百MALL商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，環(huán)比止?jié)q轉跌，跌幅為0.09%。

　　分城市等級來看，2022年下半年，一線城市中38.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，11.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平；二線城市中29.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，62.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，7.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。

　　進入四季度后，多個城市疫情出現反復，部分購物中心商戶客流銳減，營業(yè)額下滑，一些中小型商戶甚至面臨生存危機不得不選擇退租。多重壓力下，部分購物中心主動下調租金以維持項目運營的穩(wěn)定性。

　�。�2）租金漲跌幅較大的商圈

　　2022年下半年，33.7%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，具體來看，深圳華強商圈租金環(huán)比漲幅最大，為0.99%，北京三里屯、深圳福田中心區(qū)、上海徐家匯三個商圈環(huán)比漲幅在0.9%左右，上海五角場、上海中山公園等6個商圈環(huán)比漲幅在0.5%-0.7%（含）之間，武漢后湖、杭州吳山、上海八佰伴、�？谖骱０兜�22個商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%以內。

　　與此同時，56.8%的樣本商圈租金環(huán)比下跌，具體來看，成都新南天地商圈、重慶觀音橋商圈租金環(huán)比跌幅相對較大，分別為1.08%、1.00%，上海曹家渡、北京魯谷、天津南市、廣州北京路等18個商圈環(huán)比跌幅在0.6%（含）-1.0%之間，重慶楊家坪、天津勸業(yè)場、上海四川北路、�？诮夥盼鞯�34個商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%以內。

　　租金運行趨勢研判

　　從市場表現看，2022年下半年，疫情沖擊之下，居民收入增速放緩，消費意愿減弱，疊加部分城市疫情防控較嚴，聚集型、接觸型消費受限，阻礙實體商業(yè)經營情況的恢復。從商鋪租賃市場表現看，2022年下半年，商業(yè)街商鋪和商圈（購物中心）商鋪租金均下行，其中商業(yè)街商鋪租金環(huán)比繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴大，商圈（購物中心）商鋪租金由2022年上半年的環(huán)比漲幅收窄轉為環(huán)比下跌。

　　供應方面，根據中指數據，2022年商鋪租金指數重點監(jiān)測的15個城市新開業(yè)3萬方及以上購物中心129個（約1160萬平方米），數量較2021年下降近四成，受疫情影響，新開業(yè)節(jié)奏明顯放緩，商鋪租賃市場短期供應有所下降。從長期供應來看，2022年，商鋪租金指數重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積（市本級）為2710萬平方米，同比下降30.1%，商辦用地成交規(guī)�？s量意味著未來2-3年內商鋪新增供應也將進一步下降。

　　需求方面，2022年，國內疫情多發(fā)頻發(fā)，居民收入增速放緩，消費意愿減弱，消費市場恢復放緩，全年社會消費品零售總額同比下降0.2%，上海、北京、天津、成都等城市消費市場受疫情影響較為明顯，社零總額同比下降。2022年下半年，消費市場疲軟導致商鋪租賃市場需求放緩，部分經營不善的商戶退租現象頻現。但12月下旬以來，疫情影響逐漸減弱，部分城市消費市場逐漸復蘇，商戶對消費市場的預期增強，商鋪租賃需求開始逐漸釋放。

　　整體來看，下半年新增商鋪租賃需求向高端化、個性化、體驗式消費升級。但不同能級的購物中心商鋪租賃需求有所差異，核心商圈的中高端購物中心租賃需求更偏向國內、國際知名零售品牌，以及各類品牌首店、旗艦店；而區(qū)域型購物中心則以滿足周邊居民日常購物、親子、休閑、社交需求的品牌為主。

　　展望未來，2022年下半年，為緩解疫情對消費市場造成的沖擊，中央及地方政府圍繞消費市場供需兩端持續(xù)發(fā)力，陸續(xù)出臺相關政策。供給端政策主要以優(yōu)化營商環(huán)境、助企紓困、推動實體商業(yè)提質升級等方面為主，需求端則出臺各類擴內需促消費政策，提升消費市場活力。

　　月下旬以來，促消費政策及疫情防控政策優(yōu)化的效果已逐漸顯現，部分城市的消費市場已出現回暖信號，實體商業(yè)客流量有所回升，尤其是觀影等休閑消費、旅游消費恢復加快。國家電影局數據顯示，初步統(tǒng)計，2023年春節(jié)檔（除夕至正月初六，1月21日至1月27日）電影票房為67.58億元，同比增長11.89%；觀影人次為1.29億，同比增長13.16%。經文化和旅游部數據中心測算，今年春節(jié)假期全國國內旅游出游3.08億人次，同比增長23.1%，恢復至2019年同期的88.6%；實現國內旅游收入3758.43億元，同比增長30%，恢復至2019年同期的73.1%。2023年，在疫情影響進一步減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩(wěn)步復蘇，帶動商鋪租賃需求釋放，商鋪租金有望企穩(wěn)。

　　中國寫字樓租金指數運行分析

　　根據中國房地產指數系統(tǒng)寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%。從不同商圈表現來看，四季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占27.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占71.3%，1.3%的商圈租金環(huán)比持平。

　　從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2022年，多重超預期因素沖擊下，經濟低速增長，全年GDP同比僅增長3.0%。三大需求增速放緩，聚集型、接觸型消費受疫情沖擊較大，拖累消費市場，全年社會消費品零售總額同比下降0.2%；外需收縮，出口貿易增速下滑，全年貨物出口總額同比增長10.5%，自8月起累計增速連續(xù)5個月下滑；投資增速放緩，全年固定資產投資（不含農戶）同比增長5.1%，其中房地產開發(fā)投資同比下降10.0%，對固定資產投資形成拖累。從服務業(yè)運行情況來看，四季度以來，全國多地疫情出現反復，服務業(yè)市場活躍度顯著下降，9-12月服務業(yè)商務活動指數連續(xù)4個月位于收縮區(qū)間，其中12月服務業(yè)商務活動指數為39.4%，處于近五年低位水平，僅高于2020年2月。

　　寫字樓租金變動情況

　　二季度以來，全國多地疫情反復，波及的范圍和人群顯著加大，宏觀經濟尤其是服務業(yè)經濟下行壓力不減，給寫字樓租賃市場帶來沖擊，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續(xù)四個季度下跌。根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%，跌幅較三季度擴大0.01個百分點。

　　一線城市樣本中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，29.5%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。

　  租金漲跌幅較大的商圈

　　2022年四季度，27.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲。具體來看，上海靜安寺商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅最大，為0.21%，杭州錢江新城、天津小白樓街、上海漕河涇、武漢金融港等9個商圈環(huán)比漲幅在0.1%（含）-0.2%之間，杭州申花、上海徐家匯、廣州環(huán)市東、上海南京西路等12個商圈環(huán)比漲幅在0.1%以內。

　　與此同時，71.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，天津勸業(yè)場商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅最大，為0.86%，北京望京、廣州體育中心等5個商圈環(huán)比跌幅在0.5%-0.7%之間，深圳前海、青島五四廣場、武漢光谷、重慶江北嘴等17個商圈環(huán)比跌幅在0.3%（含）-0.5%之間，長沙五一廣場、深圳南山中心區(qū)、成都春熙路、北京科技園區(qū)等31個商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.3%之間，北京金融街、重慶加州新牌坊、武漢武廣萬松園3個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在0.1%以內。

　　整體來看，部分樓宇業(yè)態(tài)豐富、具備區(qū)位優(yōu)勢、知名企業(yè)集中的核心商圈，以及生物醫(yī)藥/新能源等新興產業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、金融服務業(yè)企業(yè)聚集的商圈寫字樓租賃需求相對穩(wěn)定，租金小幅上漲。而部分互聯(lián)網企業(yè)仍持續(xù)縮減辦公場所、整合辦公空間，租賃需求回落，此類企業(yè)集中的商圈寫字樓租金有所下跌；同時，部分辦公樓宇集中、存量較大的商圈樓宇間競爭加劇，寫字樓租金亦有所下跌。

　　租金運行趨勢研判

　　從市場表現來看，四季度，尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”加大，制約經濟恢復，與寫字樓租賃市場相關性較強的服務業(yè)經濟活躍度降低。盡管重點城市寫字樓租賃需求整體仍繼續(xù)釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放放緩，部分項目甚至出現較多的退租現象。價格方面，盡管部分核心商圈的優(yōu)質樓宇租金仍保持穩(wěn)定，但更多樓宇業(yè)主選擇下調租金，以挽留老租戶、吸納新租戶，維持出租率的穩(wěn)定。多重因素影響下，四季度寫字樓租金指數監(jiān)測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

　　供應趨勢，根據中指監(jiān)測數據，截至2022年四季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.92億平方米，較三季度增加約130萬平方米，上海、廣州均有新增供應入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共2.09億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的53.5%，存量相對較多。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.82億萬平方米，占重點城市總量的46.5%，不同二線代城市存量存在差異，杭州、武漢、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，重慶、南京、長沙、天津在1000—3000萬平方米之間，蘇州、青島、南昌在1000萬平方米以內。

　　需求趨勢，2022年，租賃和商務服務業(yè)、TMT行業(yè)、金融業(yè)依舊為寫字樓租賃市場需求主力。根據中指數據，寫字樓租金指數重點監(jiān)測的15個城市共監(jiān)測到大宗租賃案例中，以上三個行業(yè)的租賃案例占比超六成。但受行業(yè)調整影響，部分互聯(lián)網企業(yè)縮減業(yè)務規(guī)模、整合辦公場所，對辦公空間的需求有所收縮，TMT行業(yè)租賃需求較2021年有所收縮；批發(fā)和零售業(yè)受疫情沖擊較大，租賃需求較2021年也有所收縮。

　　展望未來，短期來看疫情沖擊帶來的不利影響仍將持續(xù)一段時間，但隨著中央及各地出臺的擴大內需、助企紓困、優(yōu)化產業(yè)結構、招商引資等方面政策不斷落地顯效，重點城市寫字樓租賃需求或將加速釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩(wěn)復蘇。但值得注意的是，四季度受疫情影響而延遲入市的項目或將于2023年逐漸入市，部分城市將形成供應小高峰，供給側壓力的上升或導致部分商圈寫字樓租金繼續(xù)下跌。

來源：中指研究院數據

編輯：jinbao