隨著一季度《政府工作報(bào)告》的發(fā)布，2023年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在了5%左右，擴(kuò)大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟(jì)成為總基調(diào)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。企業(yè)經(jīng)營(yíng)尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費(fèi)和產(chǎn)業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。
政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間，而這個(gè)滯后的時(shí)間差也會(huì)是2023年北京辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。
01 市場(chǎng)需求
1）辦公樓市場(chǎng)
截止到今年一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場(chǎng)，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級(jí)市場(chǎng)無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達(dá)到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。
麗澤市場(chǎng)本季度實(shí)現(xiàn)了1.6萬平米的去化，依然是市場(chǎng)唯一的熱點(diǎn)區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達(dá)到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達(dá)到13%。
乙級(jí)市場(chǎng)依然沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關(guān)村子市場(chǎng)單季度空出4.4萬平方米。
2）產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)
產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然表現(xiàn)不振。上地子市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù)，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達(dá)到-2.0萬平方米。
目前產(chǎn)業(yè)園的需求主要集中在租金相對(duì)便宜的子市場(chǎng)，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。
02 市場(chǎng)活躍度
通過抽樣調(diào)查分布于北京核心區(qū)域不同子市場(chǎng)的50棟甲級(jí)寫字樓在最近兩個(gè)季度的帶看量表現(xiàn)，全部項(xiàng)目平均月度帶看量從去年四季度一個(gè)月大概6-7組快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時(shí)間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。
嚴(yán)區(qū)海 高力國(guó)際 華北區(qū)董事總經(jīng)理
帶看量的快速恢復(fù)一方面是疫情消散，市場(chǎng)進(jìn)行正常的商務(wù)租賃活動(dòng)；另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場(chǎng)累計(jì)的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。
然而，就算個(gè)別項(xiàng)目帶看量恢復(fù)到一個(gè)月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場(chǎng)環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可以看到整體市場(chǎng)活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強(qiáng)度依然不強(qiáng)。
結(jié)合帶看量和凈吸納量的數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場(chǎng)環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。
03 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
陸 明 高力國(guó)際 華北區(qū) 研究董事
需求端的強(qiáng)度將決定整個(gè)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未來的走勢(shì)，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個(gè)需求側(cè)表現(xiàn)的四個(gè)核心因素。如果2023年市場(chǎng)需求如期恢復(fù)，則以上四點(diǎn)需要出現(xiàn)積極改善。
從一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，疫情影響基本消散。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴(kuò)張意愿也會(huì)逐步增強(qiáng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)報(bào)表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強(qiáng)，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會(huì)在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于第四點(diǎn)，即頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會(huì)貫穿整個(gè)2023年。因此高力國(guó)際認(rèn)為全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。
如果新增供應(yīng)項(xiàng)目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，年度市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)不會(huì)突破2020年19.4%的前期高點(diǎn)，反之則空置率創(chuàng)新高。
嚴(yán)區(qū)海 高力國(guó)際 華北區(qū) 董事總經(jīng)理
隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級(jí)市場(chǎng)才有可能重新回到去化周期。2023年的市場(chǎng)主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。
來 源：高力國(guó)際
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