房訊網(wǎng)訊  2023年3月17日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業(yè)辦公新勢力"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產(chǎn)業(yè)升級、城市更新、營銷渠道、數(shù)字經(jīng)濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產(chǎn)價值鏈重構(gòu)的新模式，攜手商業(yè)地產(chǎn)新勢力共同推動行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進化"！

　　會上，中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝發(fā)表了題目為“2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴張與分化”的主題演講。郭瑩輝認為，園區(qū)總量急劇擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機會相對不錯；而存量園區(qū)招商去化壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場。同時，園區(qū)輕資產(chǎn)運營的機會將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來源，園區(qū)的開發(fā)也將與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。

　　中科產(chǎn)城董事長  郭瑩輝

　　以下為郭瑩輝發(fā)言實錄：

　　三年以來，已經(jīng)討論過N多次關(guān)于后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)怎么發(fā)展，但是進入2023年疫情真正的結(jié)束以后產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營會怎么樣呢？這個話題其實很難回答。我從幾個維度來幫大家梳理觀察一下，最后謹慎地得一個小結(jié)論。

　　首先看看宏觀經(jīng)濟，從宏觀經(jīng)濟來說，我們國家從去年的中央經(jīng)濟工作會議到剛剛結(jié)束的“兩會”，都指出一個問題，就是我們以政府投資拉動為核心，強勢啟動中國的2023年經(jīng)濟發(fā)展。在中國由政府投資拉動，民間消費、民間投資肯定受到一定影響。但是國際上對中國投資抱有什么樣的態(tài)度呢？國際上來看，2022年并不是像所有人講的外資撤離，對中國不看好，相反從俄烏戰(zhàn)爭以后，美西方對我們的制裁，很多企業(yè)對中國投資依然抱有很高期望，投資增速和投資總量還是溫和增長的。說明從產(chǎn)業(yè)需求和投資拉動來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資需求還是有基礎(chǔ)的。

　　從行業(yè)發(fā)展來看，地方政府對中國經(jīng)濟，乃至的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有哪些舉措。從最近兩三年左右來看，盡管疫情有影響，但是北京、廣州、上海、深圳、蘇州、重慶這些城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面各顯神通，各出奇招。對于產(chǎn)業(yè)的保障，尤其從政策上、城市更新的一系列舉措上，乃至從資金上，其實這個行業(yè)發(fā)展還是比較健康的。地方政府和行業(yè)來看總體政府招商為主，投資為主。從金融角度來說這兩年出現(xiàn)了可喜的變化，一個從產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)角度看，剛才大家提到REITs，REITs本身有三只園區(qū)REITs示范效應(yīng)，給產(chǎn)業(yè)園建設(shè)帶來了一些前期的投資利好，包括了銀行對房地產(chǎn)企業(yè)融資，包括A股市場股權(quán)融資等等，這些機會對于產(chǎn)業(yè)園建設(shè)來說也無疑是利好。

　　本身又給我們運營期的物業(yè)帶來了很多希望。園區(qū)的投資運營主要還是持有型物業(yè)，可售的比例相對來說比較小。所以說園區(qū)能否經(jīng)營成功主要在于長線資金，前期建設(shè)資金，中間有運營資金，還有退出的接盤資金，這三個資金形成聯(lián)動，才能對投資形成有力支撐。從銀行到A股市場、私募REITs，公募REITs上市，資金鏈基本趨于活躍。

　　從國家導(dǎo)向來看，從業(yè)者都看到了這幾年從土地供應(yīng)上，政府不太喜歡過去的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)平臺企業(yè)了，都是從直接招商為主。但是從北京、廣州代表興城市的用地保障來看，還是在增量溫和增長，都是在保持比較平穩(wěn)水平，沒有下降，也沒有增量增長。尤其廣州地區(qū)。

　　從國家主流導(dǎo)向說，新增的工業(yè)用地保障平穩(wěn)，但是更多的還是從存量的城市更新中挖掘園區(qū)的載體空間，尤其是最近兩三年國家在園區(qū)更新中對于產(chǎn)業(yè)園M類工業(yè)用地的激活給予了很多的支持政策，包括北京從2021年6月份看到城市更新政策。尤其是到去年9月22日關(guān)于國有土地盤活政策看，又給我們很多亮點和希望，后面我會解讀北京園區(qū)更新的詳細政策、路徑和政策要點�？傮w來說，北京的園區(qū)更新難點比較多，因為北京的央企用地、國有用地、歷史上出讓的工業(yè)用地存量回收、清退、未來開發(fā)再利用，以及土地資產(chǎn)的流動性等等方面相對南方來說還是困難比較多的。

　　同時我們看到了在北京的園區(qū)空間中，有8個亮點可以讓我們在投資端著重關(guān)注的。在去年9月22日國有土地盤活政策，這是北京市出的，我認為是最接近于南方城市更新的政策的文件，而且更具有操作性。它的要點在哪呢？主要是從實施路徑上、建筑指標給予上、功能兼容上、土地利用上、彈性出讓年限上及置換、過渡性政策，尤其是土地出讓金可能有些情況免于交納，這些都是對于從事城市更新投資的企業(yè)來說作為重要盈利來源的點。過去這些政策都是點狀的不系統(tǒng)，去年出的政策一個文件可以把這么多碎片化的政策集成起來，讓投資商知道在市里有政策依據(jù)，區(qū)里有部門可以接納洽談更新的業(yè)務(wù)，過去是很難找到這樣一個統(tǒng)一政策和統(tǒng)一部門的，今天北京至少看到了路徑。

　　在南方廣州會怎么樣呢？廣州跟北京不一樣，廣州的難點在于國有用地相對較少，更多要保留工業(yè)用地的總量。這幾年在廣州通過接洽市、區(qū)、鎮(zhèn)三級政府，談了不少園區(qū)更新，更多的是存量村鎮(zhèn)級工業(yè)園，規(guī)模大拆遷難度高，關(guān)鍵是沒有像樣的專業(yè)化運營團體。政策很豐富，但是專業(yè)度相比北京園區(qū)操作成熟度還是差一些，所以我們發(fā)展重點關(guān)注在廣州、東莞、佛山、深圳大量觀察一些投資機會。南北方的共同難點是存量的企業(yè)騰退、搬遷、洽談，再度合作又變成最大的障礙。在北京是在消滅M類用地，更多是城市化，尤其海淀北部、通州很少可以看到適合于研發(fā)、中試制造的M類空間用地了，都向B23教育科研類轉(zhuǎn)化自持經(jīng)營。廣州這幾年有一個最大的特點是逆向城市化，就是把過去商辦的B29用地調(diào)回M0、M1，不補交出讓金，鼓勵企業(yè)60%左右可售。靈活的地方政策顯然對投資商來說更具有獲利空間，也是地方政府在盤活空間城市土地上最大的政府收益，希望大家到南方多看看。

　　銷售比例，名面上有30%，事實上一事一議，可以談到60%。容積率公改公可以不低于3.0到4.0，這是很高的土地紅利了。逆向調(diào)規(guī)，南方地方保護一般農(nóng)田一樣，把M類總量保持在一定水平上，工業(yè)、住宅調(diào)向商辦在北方是很少見，但是南方比較靈活。

　　下面我談?wù)劷Y(jié)論，2023年園區(qū)發(fā)展究竟會是向好還是持平，還是有所惡化？這個話題真的不好回答，我只說從國家宏觀的經(jīng)濟形勢來看，今年的一個特點就是拼經(jīng)濟、強投資、大招商，開局即是決戰(zhàn)。意思是今年不太指望在座各位企業(yè)家私人資本大舉投資產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，顯然這個現(xiàn)象不是很顯著。更多的是政府平臺公司代表地方政府大舉進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資，而且是為了拉動產(chǎn)業(yè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施項目，政府投資成為今年最大的熱點，尤其是“兩會”《政府工作報告》中安排4.8萬億專項債，肯定向大基建轉(zhuǎn)移。1月27日、28日可以看到重要省份的省委書記代表全省在談拼經(jīng)濟、強投資、政策給予支持。比如說浙江省政府關(guān)于今年經(jīng)濟工作的布局，從這里可以看出地方政府以省為單位的政府在招商、財力保障、土地出讓給予支持，力度之大是前所未有。浙江省提出萬億投資規(guī)模，安排省級一千個項目，總投資額一萬億，12月份全國疫情剛剛結(jié)束，1月28日開局，政府安排了一萬億投資規(guī)模，還是要通過大投資來帶動浙江省經(jīng)濟。爭取向上國家貸款1600億，保證資金支持、貸款支持。項目用地上全省安排40萬畝的用地，重大的產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施修路架橋用的土地。一個省為了發(fā)展經(jīng)濟在大項目招商，尤其大產(chǎn)業(yè)項目招商，必然帶來年度內(nèi)突破性的政策。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，彈性政策都是突破性的，過了2023年這個政策就不適用了。也就意味著以浙江、廣東省、深圳等等發(fā)達城市，中國經(jīng)濟龍頭企業(yè)以超長的手段拉動投資，政府投資，拉動社會投資，以上產(chǎn)業(yè)項目為主，補償性的短板性的項目，包括學(xué)校、醫(yī)院這些都飽和了，短板性的項目也接著投。在大的趨勢下，我們可以預(yù)期產(chǎn)業(yè)園必然帶來巨大的增量。這是從趨勢看，經(jīng)濟形勢下政府投資、社會配合會帶來園區(qū)總量的極具擴大。

　　在園區(qū)總量極具擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，結(jié)論就是我們的市場化投資可能是萎縮的，甚至回報是不好的。但是我們的運營商的機會是非常大的，分化在于市場化投資意愿的降低，這是總體結(jié)論。

　　從8個方面，我想把結(jié)論拆分一下：

　　一是產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢非常明顯。因為經(jīng)濟的回升是靠重大工業(yè)制造業(yè)項目支撐的，可以看到比如比亞迪、華為、寧德時代、京東方這些企業(yè)在今年1、2月份拿地很踴躍，3月份預(yù)期也很踴躍，所以今年工業(yè)用地以大產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主，而不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。

　　二是園區(qū)REITs日益活躍。已經(jīng)發(fā)行的REITs中有7只是園區(qū)類的，今年預(yù)計有20多只園區(qū)REITs上市，這些對于園區(qū)的投資和接盤來說又是一個非常大的利好。所以今年園區(qū)REITs應(yīng)該是一個高漲之年。

　　三是新建園區(qū)的投資機會相對較好。因為今年地方政府為了招商引資，在以往的限制性條件很多的情況下，企業(yè)算是有了話語權(quán)。過去招商引資拿地最大問題是產(chǎn)值、稅收要求很高，尤其北上廣深一線城市拿100畝、50畝用地，政府要求非�？量�。但今年即使在北京拿地的條件好談多了。

　　四是存量園區(qū)招商去化壓力太大了。過去幾年有市場化投資園區(qū)，更多來自政府自建園區(qū)物業(yè)，帶來巨大的存量，三年疫情招商引資不暢產(chǎn)業(yè)不興，過去的存量在今天形勢下依然是老大難問題，庫存壓力會繼續(xù)增大。

　　五是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場。從過去這幾年來看，大家耳熟能詳?shù)氖袌龌�產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商幾乎都不在主流的市場了，很活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還在拿地嗎？更多都是以國有、地方城投平臺為主的園區(qū)開發(fā)企業(yè)。今年也許是市場化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商黯然離場的最后一年。

　　六是園區(qū)輕資產(chǎn)運營的機會將大大增加。這個輕資產(chǎn)運營主要是利用我們的智力、經(jīng)驗、操盤能力，給投資方提供服務(wù)的。政府今年作為園區(qū)投資的主體，但是它的短板非常明顯，我們很多地方政府平臺有兩極化：先筑巢后引鳳，先開槍后瞄準。專項債很便宜，地方政府追著投，地方政府會加大自身園區(qū)投資的總量。但是有的開工建設(shè)了，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品策略、招商運營團隊、投資回報率一系列問題還不知道。所以從事園區(qū)投資運營的企業(yè)大可不必為自己訂單業(yè)務(wù)著急，完全可以和大型政府平臺公司接駁，它投資能力強，我們有經(jīng)驗，形成生態(tài)互補。

　　七是園區(qū)更新將是新的盈利來源。大家講了很多城市更新，郊區(qū)型的園區(qū)更新成本比較低。廣州、北京等等都有很活躍的支持政策，這些支持政策對于投資改造是一種資產(chǎn)的釋放，包括空間的釋放。相對來說回報率比新建拿地的園區(qū)顯然高得多。在北京的央企測算過回報可以到七到八，比REITs里四點多的回報高很多。

　　八是園區(qū)的開發(fā)與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。

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