北京，2024年10月17日 - 享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦"資本新浪潮 投資新趨勢"2024年三季度北京市場發(fā)布會，針對市場政策、大宗交易市場、文旅市場進行多維度解讀，并發(fā)布第五期《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在開場致辭中說道，感謝大家參與戴德梁行北京公司第三季度的發(fā)布會。深感榮幸能與各位分享我們的最新研究發(fā)布，并與行業(yè)專家們一起探討市場洞察及未來趨勢。近期，國家對房地產(chǎn)市場的利好政策頻出，為市場注入了新的活力。9月中下旬，美聯(lián)儲正式開啟降息通道，對中國經(jīng)濟也起到了正面影響，人民幣資產(chǎn)回報率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產(chǎn)，讓更多的跨境資本逐步流入中國。此外，中共中央政治局會議也首次提出促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，這些政策的實施對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極影響。
對于近期頻出的政策信號，戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東作出專業(yè)解讀，她表示，近期多部委密集召開會議向市場釋放了積極的政策信號，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款，增強市場及企業(yè)未來預(yù)期，增加投資和就業(yè)，專項債地方可用于收購存量商品房及土地儲備，有助于進一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，寫字樓和零售市場走勢強烈依賴整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展，如這兩個影響整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的最主要問題能夠得以解決，則我們有望在2025年看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇。
在報告發(fā)布環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部助理董事、資本化率報告主編張愷玲分享到，資產(chǎn)類型的投資偏好顯示，長租公寓/服務(wù)式公寓在所有資產(chǎn)類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。其次為購物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關(guān)注度有所下降。調(diào)研結(jié)果顯示，投資人普遍認為當(dāng)前資產(chǎn)價格的回調(diào)帶來投資進入的潛在機會，且特殊機會/不良資產(chǎn)的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標(biāo)的。在風(fēng)險考量因素方面，近八成受訪者表示，租賃市場及運營基本面的弱化，成為投資決策的最主要考慮的風(fēng)險因素。調(diào)研結(jié)果顯示，對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，資本化率呈現(xiàn)上升的趨勢，賣方對價格的心理預(yù)期明顯下降。市場持謹慎態(tài)度，投資人認可長租公寓/服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險能力
戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責(zé)人楊枝說道，REITs市場與不動產(chǎn)大宗交易市場相輔相成，從長期來看REITs對不動產(chǎn)大宗交易具有價格發(fā)現(xiàn)以及價值引導(dǎo)的功能。我們希望通過本次調(diào)研不動產(chǎn)大宗交易Cap Rate水平，在中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場快速擴容之際，揭示底層資產(chǎn)定價規(guī)律，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場長期健康發(fā)展提供有益的參考借鑒。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理楊蕾就三季度大宗交易市場分享道，北京大宗交易市場在2024年三季度觀望情緒濃厚，共錄得7總交易，累計成交額57億人民幣。2024年前三季度合計交易287億人民幣，較去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用寫字樓交易為主。9月末美聯(lián)儲四年來首次降息，下調(diào)50個基點，極大的助力外資資金的流動性。近期中央政治局會議及金融三部門均提出多項房地產(chǎn)支持政策，預(yù)計未來政策將繼續(xù)向?qū)捤煞较蛘{(diào)整，對房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)生積極正向的刺激作用。
隨后，戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎從景區(qū)化融合、國際化表達、創(chuàng)新與引領(lǐng)、話題打造及線上引流和復(fù)合化運營模式等五個方面總結(jié)了優(yōu)秀城市名片的特質(zhì)。
戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部徐天通過案例分享了四個抓住流量的市場策略，他表示，在文旅市場火熱的背景下，抓住流量的關(guān)鍵在于創(chuàng)新和差異化。通過打造獨特的品牌定位、挖掘新文脈并結(jié)合新科技開發(fā)旅游路線、運用數(shù)字化營銷手段以及開發(fā)具有文化特色的文創(chuàng)產(chǎn)品，文旅企業(yè)和目的地能夠有效吸引更多游客，并建立長久的品牌影響力。這些策略不僅能幫助各地應(yīng)對激烈的市場競爭，還能在持續(xù)創(chuàng)新中實現(xiàn)可持續(xù)增長。
戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜就文體產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)改造升級發(fā)表看法，他說道，體育旅游熱情高漲，需要建立更完善的體育服務(wù)設(shè)施與全民健身場景，從而將流量轉(zhuǎn)化為本地的消費與產(chǎn)業(yè)升級。目前文體產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市更新的重要方向之一，產(chǎn)業(yè)園的層高荷載承接體育設(shè)施具有明顯優(yōu)勢，已經(jīng)形成了很多成功案例。整體來看，目前政策支持利用工業(yè)廠房的屋頂、地下空間改造為體育設(shè)施，但也存在是否與園區(qū)生產(chǎn)辦公屬性契合、是否存在配套比例限制等挑戰(zhàn)。
來 源： 戴德梁行
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