2023年，廣州寫字樓市場共錄得10個(gè)項(xiàng)目落成，總計(jì)70.7萬平方米，供應(yīng)量同比增加28%。新增項(xiàng)目集中在琶洲和金融城，占全市體量80%以上。全市新項(xiàng)目落成時(shí)平均出租率為30%，比過往五年的均值40%有所下降。其中，業(yè)主自用以及關(guān)聯(lián)企業(yè)升級進(jìn)駐總面積超過10萬平方米，帶動(dòng)全市吸納量在年內(nèi)“低開穩(wěn)走”，至年末共計(jì)27萬平方米，同比增加41%，顯示市場需求有所恢復(fù)。
新舊項(xiàng)目之間及各區(qū)域之間的吸納表現(xiàn)分化。從全市來說，新項(xiàng)目的租賃成果貢獻(xiàn)了超過九成的吸納量。分區(qū)域看，琶洲和金融城的凈吸納量占全市接近90%，而天河體育中心區(qū)域和越秀商務(wù)區(qū)年內(nèi)錄得負(fù)吸納，這兩個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓平均樓齡超過15年，面臨著租戶流失的挑戰(zhàn)。珠江新城年內(nèi)累計(jì)錄得3.6萬平方米的凈吸納量，但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化，區(qū)域市場仍出現(xiàn)負(fù)吸納。由此可見，租戶對于品質(zhì)升級的追求是影響租賃決策的重要因素。
縱觀全年的新成交，搬遷需求占比72%，為2018年以來的高位。其中從周邊非優(yōu)質(zhì)寫字樓升級搬遷的占比穩(wěn)定在30%左右，優(yōu)質(zhì)寫字樓之間的搬遷成交占比較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守，對擴(kuò)張活動(dòng)保持謹(jǐn)慎，偏向于商務(wù)區(qū)內(nèi)甚至是同區(qū)搬遷的溫和試水。從行業(yè)的成交表現(xiàn)來看，全年的主力需求結(jié)構(gòu)和去年一致，前四位分別是TMT，金融業(yè)，專業(yè)服務(wù)業(yè)和消費(fèi)品制造業(yè)。其中TMT的比例同比提升了4個(gè)百分點(diǎn)至32%，主要得益于線上游戲從周邊園區(qū)升級到金融城，以及琶洲區(qū)域的平臺互聯(lián)網(wǎng)、商用軟件以及大數(shù)據(jù)公司的擴(kuò)張和升級；金融業(yè)多點(diǎn)開花，除了錄得基金公司的大面積交易外，保險(xiǎn)、期貨、證券和金融科技類均錄得搬遷成交；專業(yè)服務(wù)業(yè)的成交面積超過半數(shù)由律師事務(wù)所的積極活動(dòng)帶來，新租、擴(kuò)租和升級搬遷各有體現(xiàn)；消費(fèi)品制造業(yè)中，年內(nèi)以化妝品電商部門的騰挪為主，去年較為活躍的食品和汽車類租戶暫未見顯著成交。
隨著新供應(yīng)持續(xù)放量，廣州寫字樓市場空置率自2020年持續(xù)上浮，2023年年內(nèi)累計(jì)上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，至18.2%，是自2008年以來的高位。充裕的可租面積和市場需求復(fù)蘇程度未如預(yù)期，引致租金繼續(xù)向下波動(dòng)。年內(nèi)全市租金累計(jì)下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個(gè)百分點(diǎn)。
盡管國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，但受惠于消費(fèi)反彈，假日經(jīng)濟(jì)及展會(huì)經(jīng)濟(jì)所帶來的旅游及商務(wù)人流的顯著增長，2023年廣州餐飲旅游消費(fèi)逐步復(fù)蘇。同時(shí)，廣州市及各區(qū)級政府發(fā)放了多輪消費(fèi)券，也提振了本地零售消費(fèi)。
就具體的供需情況而言，2023年新開業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少，而吸納則顯著提速，帶來了全市空置率的改善。廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場全年錄得三個(gè)項(xiàng)目，共18萬平方米的新增供應(yīng)，同比下跌45.9%。其中兩個(gè)項(xiàng)目共12萬平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積于第四季度開業(yè)。而年內(nèi)凈吸納量則達(dá)到22.2萬平方米，錄得100.2%的同比上升。盡管受零星傳統(tǒng)大型超市及百貨閉店的影響，2023年新增供應(yīng)理想的開業(yè)水平，部分商場調(diào)改的完成，以及商場積極的去化舉措帶動(dòng)下，推升了整體的凈吸納量水平�？罩寐蕪牡诙径绕疬B續(xù)三個(gè)季度下跌，按年下調(diào)了2.9個(gè)百分點(diǎn)至年末的8.3%。
2023年商場業(yè)主積極的招租策略和靈活的讓利措施，帶來租金的下調(diào)，但卻有力地帶動(dòng)了空置的去化。全年廣州首層租金下調(diào)2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄至第四季度環(huán)比下跌0.4%，年末報(bào)每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，降幅顯著低于非核心商圈全年4.0%的跌幅。這主要得益于大部分核心商圈都是廣州主要的旅游目的地，受游客顯著增長所帶動(dòng)。非核心商圈需要付出更高的租金代價(jià)去獲得品牌的青睞。而核心商圈的優(yōu)勢還反映在空置率的下降幅度（3.8個(gè)百分點(diǎn)），顯著高于非核心片區(qū)（2.5個(gè)百分點(diǎn)）。
從業(yè)態(tài)上看，廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)中餐飲業(yè)態(tài)的成交占比持續(xù)攀升，占全年成交數(shù)量的44.6%，同比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)，五年來在數(shù)量占比上首次高于零售業(yè)態(tài)（37.1%）。從進(jìn)一步的業(yè)態(tài)細(xì)分顯示，2023年成交占比前五位的業(yè)態(tài)分別為特色餐飲、時(shí)尚服裝、茶飲咖啡甜品、娛樂運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)和快餐。其中，特色餐飲和茶飲咖啡甜品的成交占比顯著提升，分別同比上升3.9及1.8個(gè)百分點(diǎn)。包括湘辣辣、薩莉亞和九毛九旗下的慫，在2023年都表現(xiàn)活躍，在廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)中，錄得11家、8家及7家的成交。而新能源汽車的拓展重點(diǎn)則由購物中心轉(zhuǎn)向街鋪，在優(yōu)質(zhì)購物中心的擴(kuò)張顯著放緩，僅錄得1.9%的成交占比，較2022年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。
在首進(jìn)廣州的品牌方面，國際品牌集中于零售業(yè)態(tài)，國內(nèi)新進(jìn)及廣州本地初創(chuàng)品牌均以餐飲業(yè)態(tài)居多。2023年國際品牌的廣州首店中，超過八成品牌都是零售業(yè)態(tài)，且均位于天河區(qū)的購物中心。OTB集團(tuán)旗下MM和MM6首進(jìn)廣州；而天河路也積極引入了國際知名香水香薰品牌的獨(dú)立門店。在餐飲方面，國內(nèi)及本地餐飲集團(tuán)也在新領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，包括呷哺呷哺旗下的日式燒烤子品牌趁燒，廣州本地西餐品牌卡朋開設(shè)粵菜館小悅東山，以及茶飲茶理宜世在粵式糖水上的新嘗試。
展望2024年，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有限，廣州將迎來三個(gè)共26萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，分別位于番禺區(qū)、海珠區(qū)和黃埔區(qū)。經(jīng)過2023年的較快去化后，廣州整體租金水平有望在2024年保持企穩(wěn)。但商圈及商場間將出現(xiàn)分化。受惠于旅游人流的核心商圈、實(shí)力運(yùn)營商的成熟項(xiàng)目，以及位于新興住宅區(qū)且周邊供應(yīng)稀缺的項(xiàng)目將更受品牌青睞并獲得租金增長的機(jī)會(huì)。而競爭激烈的非核心片區(qū)，和處于消費(fèi)者培育期的項(xiàng)目，恐怕將只有其中的佼佼者才能獲得品牌的積極進(jìn)駐。
廣州倉儲物流市場在2023年的空置水平跌宕起伏，年供應(yīng)及吸納量均創(chuàng)歷史新高。全年供應(yīng)量達(dá)到107.2萬平方米，近五倍于2022年的數(shù)值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。幸得第三季度跨境電商成交的爆發(fā)，惠及包括保稅及非保稅在內(nèi)的高標(biāo)倉市場。該需求趨勢在第四季度延續(xù)，花都新增供應(yīng)43,000平方米的非保稅干倉被跨境電商整租，第四季度空置率從第三季度的低位進(jìn)一步下跌3.4個(gè)百分點(diǎn)至年末的2.5%，較2022年末下降了7.4個(gè)百分點(diǎn)，更較2023年第一季度的空置率高位下降了19.4個(gè)百分點(diǎn)之多，全年凈吸納量高達(dá)130萬平方米。
廣州倉儲物流空置去化的優(yōu)異表現(xiàn)，得益于跨境電商的快速擴(kuò)張，這也令珠三角倉儲物流市場走出了一波區(qū)別于國內(nèi)其他區(qū)域的行情。大型跨境電商平臺為配合海外拓展計(jì)劃，避免重現(xiàn)2023年年初的爆倉困境，積極在珠三角承租倉庫，打造全球供應(yīng)鏈基地。按照CBRE統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)主要跨境電商平臺在廣州錄得15宗，共117萬平方米的高標(biāo)倉庫新成交及擴(kuò)租。而在珠江口西岸鄰近廣州的城市，合共錄得33宗約295萬平方米的成交，其中75%的園區(qū)是以整租（包園）的方式承租�？缇畴娚痰恼馄�，尤其利好具有大面積空置或整棟空置的物業(yè)。
相較于跨境電商，其他小面積的高標(biāo)倉需求則沒有在疫情結(jié)束后完全恢復(fù)，影響了租金表現(xiàn)。除跨境電商以外，年內(nèi)僅錄得相對較少的成交，如第三方物流和汽車零部件制造商等的成交。小面積空置的去化周期普遍較長。并且，國內(nèi)大型物流倉儲運(yùn)營商普遍采取更積極進(jìn)取的租賃策略，因此年內(nèi)租金有所松動(dòng)，全年租金同比下跌2.3%。尤其在第二季度，受當(dāng)季空置率高企影響，租金錄得年內(nèi)單季最大的環(huán)比跌幅（-1.8%）。而隨著下半年空置率重回個(gè)位數(shù)水平，租金跌幅顯著收窄并于第四季度維穩(wěn)，錄得0.1%的環(huán)比跌幅至年末的每日每平方米39.1元。
與此同時(shí)，位于增城的“東部公鐵聯(lián)運(yùn)樞紐”年內(nèi)出讓多宗物流用地，顯示該特大型物流樞紐的建設(shè)正在快速推進(jìn)中。2023年廣州出讓的工業(yè)用地中，共20宗地塊174萬平方米的建設(shè)用地面積帶有倉儲用途，其中63%的土地面積位于增城區(qū)，20%位于南沙區(qū)，另外12%位于花都區(qū)。增城區(qū)“東部公鐵聯(lián)運(yùn)樞紐”有望在未來幾年快速崛起為廣州重要的物流倉儲設(shè)施核心片區(qū)。
佛山高標(biāo)倉儲物流設(shè)施的租賃表現(xiàn)與廣州市場相似，同樣是跨境電商青睞的城市，尤其是佛山北部的三水區(qū)和南海區(qū)。2023年，佛山僅一個(gè)項(xiàng)目共13.5萬平方米的倉庫落成，而年內(nèi)凈吸納量則高達(dá)35.7萬平方米，一舉扭轉(zhuǎn)2022年負(fù)吸納的頹勢，并且空置率還一度在第三季度末低至2.8%。盡管年末有所上調(diào)至7.0%，但仍比2022年末減少了8.2個(gè)百分點(diǎn)。租金表現(xiàn)方面，與廣州不同的是，佛山由于供應(yīng)稀缺，高標(biāo)倉空置率年內(nèi)保持在個(gè)位數(shù)水平，去化壓力主要在某些片區(qū)，租金季度下探幅度最高的第二季度為-0.7%，下半年租金下行放緩，全年錄得-1.1%的同比租金下跌。
2023年，廣州投資市場錄得22宗成交，成交金額總計(jì)154.7億元，同比減少4.3%。成交資產(chǎn)類別涵蓋寫字樓、零售物業(yè)、酒店和廠房等，以成交金額計(jì)算，寫字樓的占比最高，達(dá)到79%。
近年來房地產(chǎn)企業(yè)出于增加資金流動(dòng)性的目的而加速處置資產(chǎn)，使開發(fā)商出售持有物業(yè)成為主要的標(biāo)的來源，本年的成交延續(xù)了這一特點(diǎn)。按宗數(shù)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商類企業(yè)在賣家構(gòu)成中占比接近九成。從買家類型來看，廣州和周邊城市的買家本土化特點(diǎn)明顯，包括私人投資者、企業(yè)和本地國資企業(yè)。相較于機(jī)構(gòu)投資者，私人投資者更青睞于總成交金額五億元以下的物業(yè)，因此他們更容易把握良機(jī)快速完成交易。另一方面，自用型企業(yè)買家是需求主力，成交金額占比接近40%，同比增長15個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)錄得銀行、保險(xiǎn)公司、科技企業(yè)和消費(fèi)品制造業(yè)等多家企業(yè)購入新建寫字樓作辦公自用，區(qū)域覆蓋金融城、魚珠、科學(xué)城和廣州南站等新興商務(wù)區(qū)。
從交易方式看，本年度司法拍賣成交增多，年內(nèi)錄得四宗，涵蓋寫字樓、裙樓商業(yè)和工業(yè)廠房等類型。其中南沙區(qū)的工業(yè)廠房罕見地以54%溢價(jià)成交。另外，其他區(qū)域還錄得其他另類資產(chǎn)成交，如太平人壽收購番禺的木棉人家養(yǎng)老社區(qū)，本地國資平臺公司收購海珠區(qū)商務(wù)園區(qū)。可見新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)物業(yè)持續(xù)受到關(guān)注。
來 源： CBRE世邦魏理仕
