2024年3月4日，上海 - CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2024年中國房地產(chǎn)市場展望》報告指出，居民消費的持續(xù)復蘇將成為2024年經(jīng)濟增長的核心驅動力，預計中國經(jīng)濟全年有望實現(xiàn)4.6%的GDP增長。在商業(yè)地產(chǎn)領域，租賃需求也將呈現(xiàn)不同程度的回升--寫字樓市場凈吸納量有望重拾增長，高標倉儲和優(yōu)質零售物業(yè)的需求也將穩(wěn)步上揚。同時，投資者情緒的改善和租賃市場的復蘇將共同推動大宗物業(yè)交易活躍度的提升。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示："盡管國際政治和經(jīng)濟環(huán)境的不利因素、國內有效需求不足及房地產(chǎn)債務出清等挑戰(zhàn)仍將在2024年持續(xù)存在，但國家持續(xù)采取的積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策將共同推動全年經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)健增長。
寫字樓市場：租賃需求溫和復蘇
展望2024年，中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓市場凈吸納量有望達到400萬平方米，與2019年相當。金融行業(yè)的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的人工智能領域將持續(xù)高速成長。產(chǎn)業(yè)升級浪潮下，高技術制造企業(yè)對研發(fā)設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。世邦魏理仕預計，2024年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術行業(yè)集聚的二線城市租賃活躍度將保持領先。
報告顯示，2024年全年全國寫字樓市場新增供應超800萬平方米，年末整體空置率將攀升至26%左右，但一線城市核心商務區(qū)高品質樓宇的可租面積依然緊俏。在企業(yè)尋求平衡成本和品質的房地產(chǎn)解決方案的前提下，一線城市新興商務區(qū)有望成為今年租賃升級需求流入的活躍區(qū)域。寫字樓投資方面，現(xiàn)階段建議仍以核心資產(chǎn)長期稀缺性所推動的結構性機會為主。
倉儲物流市場：高標倉供需再平衡
世邦魏理仕預計，2024年高標倉新交付面積將下降至780萬平方米，且2025年將進一步小幅回落。這意味著過去三年年均1,000萬平方米的供應高峰已成為過去式。
國內消費的進一步復蘇，以及制造、零售餐飲等行業(yè)的供應鏈物流增長都將為高標倉儲租賃的持續(xù)活躍奠定良好的經(jīng)濟和行業(yè)基礎，跨境電商的擴張需求仍有望在2024年保持強勁。2024年，國內主要城市高標倉凈吸納量預計將達到750萬平方米左右，同比小幅增長。其中，杭州、南京、青島、重慶四個市場的空置率有望在未來三年間陸續(xù)回到10%以下，而廣深都市圈、無錫、成都則將面臨持續(xù)供不應求的態(tài)勢。
世邦魏理仕建議現(xiàn)階段投資者仍以一線都市圈內的綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)為優(yōu)先標的，同時密切關注今年下半年至2025年期間市場供需平衡重塑后的周期性向上的機會。
零售物業(yè)市場：運動戶外和餐飲引領租賃需求
隨著居民消費信心的進一步改善，2024年專業(yè)化運動戶外品牌租賃需求保持強勁增長，與此同時，咖啡茶飲和特色美食也將繼續(xù)積極拓店。
2024年國內主要城市優(yōu)質零售物業(yè)凈吸納量預計將同比小幅增長至570萬平方米。同時，錄得全年新增供應690萬平方米，供需基本保持平衡。報告指出，2025-2026年，隨著全國零售物業(yè)新增供應有所回落，零售物業(yè)市場空置率水平將逐年下降。
盡管2024年18個主要城市中有16個將迎來購物中心租金的企穩(wěn)或小幅增長，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前水平。世邦魏理仕建議，投資者重點關注可租面積稀缺且品牌擴店意愿強勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關的投資機會。對于自身運營能力尚有欠缺的機構投資者，可考慮與領先的購物中心運營商合作。
投資市場：大宗物業(yè)交易額預計小幅增長
展望2024年，盡管大宗物業(yè)市場將面臨如租賃市場去化壓力加大、買賣雙方對資產(chǎn)價格預期的分歧等多重挑戰(zhàn)，并且跨境投資者對中國商業(yè)地產(chǎn)保持審慎態(tài)度，但國內低利率環(huán)境及國內險資、產(chǎn)業(yè)資本的積極投資情緒都有望為大宗交易市場帶來積極的影響。世邦魏理仕預測，2024年中國的大宗物業(yè)交易額將小幅增長。
總體來看，鑒于2025年后經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)租賃市場持續(xù)復蘇和全球利率周期下行的預期，世邦魏理仕傾向于認為本輪起于2019年的資本化率上行調整正在趨近頂部區(qū)間，而國內各類型商業(yè)地產(chǎn)投資目前均享有明顯正杠桿。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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