全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2024年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧年末北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，總結(jié)2024年全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，并對(duì)2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
行至2024年末，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)步上升，租賃需求正在有序釋放。供給端方面，四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來12.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)；2024年全年，北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)合計(jì)約17.84萬(wàn)平方米，供應(yīng)端強(qiáng)度較去年大幅下降，市場(chǎng)去化的壓力也稍有緩解。
需求端方面，全市甲級(jí)寫字樓活躍度保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，單季度吸納錄得11.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約48%。2024年全年，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年累積凈吸納量達(dá)到28.5萬(wàn)平方米，較去年大漲123.6%。自2023年三季度以來，全市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)季度錄得正吸納量，且連續(xù)四個(gè)季度保持正增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，但不同商圈的市場(chǎng)表現(xiàn)存在差異。總體來說，北京寫字樓市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已進(jìn)入新的階段。
得益于良好的吸納情況，四季度全市甲級(jí)寫字樓平均空置率與上季度基本持平、仍為19.4%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)。本年度，業(yè)主方積極調(diào)整租賃策略，“以價(jià)換量”已成為市場(chǎng)主流。同時(shí)，為優(yōu)質(zhì)客戶提供多樣化優(yōu)惠與定制化服務(wù)也被眾多業(yè)主采納。其結(jié)果是，截止至2024年底，全市甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)下調(diào)，至每平方米每月247元，環(huán)比、同比分別下降6.2%、18.5%。
預(yù)計(jì)在2025年，北京寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)整體恢復(fù)、邊際改善的發(fā)展趨勢(shì)。新一年供應(yīng)總量相對(duì)有限而需求端持續(xù)回歸的大背景下，市場(chǎng)去化的窗口期仍將維持一段時(shí)間。值得注意的是，現(xiàn)階段企業(yè)租戶的租賃需求能否釋放，更多地仍取決于企業(yè)“降本增效”后的租金承受力，進(jìn)而激發(fā)出辦公空間的新租、擴(kuò)租及搬遷需求。業(yè)主方也預(yù)計(jì)在2025年將延續(xù)今年的整體租賃策略，持續(xù)“以價(jià)換量”提升出租率，保障項(xiàng)目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而提升資產(chǎn)韌性，以期穿越動(dòng)蕩的市場(chǎng)周期，迎接寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展新階段。
2024年四季度，北京商業(yè)零售市場(chǎng)迎來供應(yīng)小高峰，共計(jì)六座零售項(xiàng)目開業(yè)迎客。其中四座新建購(gòu)物中心項(xiàng)目包括位于昌平區(qū)的沙河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，位于海淀區(qū)北部的海淀大悅城，位于平谷區(qū)的平谷萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和位于石景山區(qū)的石景山和美匯，累計(jì)帶來約42萬(wàn)平方米新增零售面積。升級(jí)改造后重新開業(yè)的龍玥城位于大興區(qū)，其前身是城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)。另外，作為通州城市副中心三大文化建筑配套共享商業(yè)零售項(xiàng)目D.P.ONE源·心于年底正式亮相。截至2024年末，北京共迎來14座商業(yè)零售項(xiàng)目，項(xiàng)目多集中在次核心和郊區(qū)商圈，新增零售面積合計(jì)約136萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心121萬(wàn)平方米。
本季度，受新開業(yè)項(xiàng)目以及部分存量項(xiàng)目升級(jí)改造影響，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比、同比分別微升0.1、0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金調(diào)整至每平方米每月780元，環(huán)比、同比分別下降0.7%和3.8%。
進(jìn)入2025年，北京零售市場(chǎng)新增項(xiàng)目較前兩年有所減少，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。預(yù)計(jì)2025年的入市項(xiàng)目將集中于次核心和郊區(qū)商圈，圍繞居民需求布局多元業(yè)態(tài)，輻射本地消費(fèi)服務(wù)。同時(shí)，部分存量商業(yè)項(xiàng)目也將開啟改造，優(yōu)化升級(jí)軟硬件設(shè)施、調(diào)整品牌級(jí)次，以期提升競(jìng)爭(zhēng)力。未來北京零售市場(chǎng)有望憑借消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)、品牌業(yè)態(tài)創(chuàng)新、多元消費(fèi)趨勢(shì)以及有力政策支持，持續(xù)繁榮，加速邁向國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)目標(biāo)，為消費(fèi)者締造更優(yōu)質(zhì)、多元、便捷的購(gòu)物體驗(yàn)。
2024年四季度，北京大宗投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)基本平穩(wěn)，季度內(nèi)大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣80.2億元，環(huán)比微升6.4%。第四季度的重點(diǎn)成交案例仍聚焦于寫字樓類資產(chǎn)，多棟優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目在本季度完成交易，托底市場(chǎng)整體成交額。2024年全年，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交額約為329.2億元，較去年同期下降約7%，市場(chǎng)整體表現(xiàn)及活躍度低于預(yù)期。
隨著2024年的結(jié)束，北京大宗投資市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的調(diào)整與分化：整體而言，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供過于求的趨勢(shì)，機(jī)構(gòu)入場(chǎng)投資的意愿普遍偏謹(jǐn)慎，但是對(duì)于較為優(yōu)質(zhì)、稀缺的各類資產(chǎn)，則受到潛在投資者的青睞，仍保有明確的收購(gòu)意向。而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平直接影響資產(chǎn)價(jià)值，這也促使各業(yè)主方進(jìn)一步提升自身項(xiàng)目的招商運(yùn)管水平，以期強(qiáng)化資產(chǎn)韌性。
展望未來，隨著2024年三、四季度一系列房地產(chǎn)支持性政策的出臺(tái)與落地落實(shí)，預(yù)計(jì)北京大宗投資市場(chǎng)整體情緒將有所改善，進(jìn)而帶動(dòng)大宗投資市場(chǎng)的整體活躍度。從供應(yīng)端來看，預(yù)計(jì)2025年仍會(huì)有較多的存量資產(chǎn)及新建優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被拋售入市；而需求端則會(huì)以自用型買家及機(jī)會(huì)型收購(gòu)為主導(dǎo)，潛在買家會(huì)更關(guān)注資產(chǎn)的價(jià)格、品質(zhì)、稀缺性以及資管運(yùn)營(yíng)能力。而一些熱門的資產(chǎn)，如優(yōu)質(zhì)寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)等，均有望進(jìn)入到投資者的視野之內(nèi)。
回顧2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出下行壓力不斷增加與政府積極救市相結(jié)合的復(fù)雜態(tài)勢(shì)，但隨著持續(xù)推出利好政策并落地落實(shí)，市場(chǎng)整體反饋出“行情筑底、企穩(wěn)回暖”的可能性。預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于筑底反彈的過程階段，隨著政策環(huán)境持續(xù)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)各細(xì)分板塊在利好政策帶動(dòng)下有望逐漸止跌回穩(wěn)。在此背景下，房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇、順勢(shì)而為，結(jié)合自身特點(diǎn)積極調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，探索更為穩(wěn)健與健康的發(fā)展模式。
來源：第一太平戴維斯
