編者按：隨著蛋殼風波的不斷蔓延，關于長租公寓出路在哪里的話題今年一直大熱。從今日起，北京商報地產(chǎn)頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望借助這個系列報道與行業(yè)、金融機構(gòu)、消費者、小業(yè)主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎么做？誰來監(jiān)管？甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監(jiān)管？除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利于抵抗下行市場存在的風險？
盡管爆雷不斷，但依然有企業(yè)逆市布局長租公寓市場。北京商報記者獲悉，自今年疫情以來，部分十強房企和機構(gòu)運營方逆市開始加碼長租公寓業(yè)務�！白龃笪飿I(yè)為的是估值，加碼長租公寓更有利于長線業(yè)務的布局和消化持有型物業(yè)的資金壓力�！敝槿耸客嘎�，龍湖、旭輝、萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)在這一板塊的融資成本已經(jīng)降至4%左右，疫情后較為寬松的融資環(huán)境為持有型物業(yè)的發(fā)展奠定了基礎；此外，大量一線城市配建的持有型地塊或?qū)嶒灥霓r(nóng)村集體建設用地項目也倒逼開發(fā)商去做好長租公寓這一業(yè)務線。另一維度，為了應對市場可能出現(xiàn)的下行風波，部分企業(yè)和機構(gòu)在長租公寓板塊逆市布局的同時，也在進行著結(jié)構(gòu)性調(diào)整：收縮部分風險較大城市的業(yè)務，改變過去標準化裝修、一次性簽訂長期合同的方式，部分企業(yè)開始做“輕”長租公寓業(yè)務：尋找房況較好的房源，不進行大規(guī)模投入，降低持有成本，提高企業(yè)內(nèi)的運轉(zhuǎn)效率，降低客單成本與租客租金，最終提高風險應對的能力。
萬科龍湖旭輝領跑
朗詩寓合景中駿跟上
北京商報記者梳理行業(yè)信息顯示，截至三季度末，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓規(guī)模繼續(xù)領跑增長，聚焦開業(yè)轉(zhuǎn)化的同時，新增管理規(guī)模持續(xù)跟進。朗詩寓、合景泰富、中駿方隅新增開業(yè)均超1000間。
以龍湖冠寓為例，中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達7.9萬間，開業(yè)超過6個月的房源出租率為88.6%；上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務
不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房占比達到21.8%。按此計算，目前龍湖冠寓營收規(guī)模約7.3億元。受疫情影響，2020年上半年冠寓單房營收約18532元，環(huán)比漲幅約19%。
龍湖集團在2020年中期業(yè)績報告中還提及，“冠寓作為主航道業(yè)務之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營，未來也將隨著市場的需求增長穩(wěn)步推進”。并表示，商業(yè)運營及租賃住房兩項業(yè)務的投入及發(fā)展，將為該集團未來投資物業(yè)租金的增長奠定堅實的基礎。
萬科泊寓方面，中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，萬科房地產(chǎn)開發(fā)銷售相關業(yè)務占比有所下降，多元化業(yè)務占比小幅提升。其中長租公寓業(yè)務半年營收超過10 億元，占多元化業(yè)務營收比例約1/3。租金方面，2020年上半年，泊寓租金收入高達 10.5億元，明顯高于其他企業(yè)。期內(nèi)，新增開業(yè)1.89萬間，月均開業(yè)超過3000間。
旭輝領寓相關負責人在接受北京商報記者采訪時直言，房企系長租公寓首先在品牌背書上有絕對優(yōu)勢，接觸一手物業(yè)資源的機會較其他機構(gòu)型要大，自持物業(yè)的貢獻能力也強。同時依托房企多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同，可以從項目頂層設計、產(chǎn)品打造、品牌樹立、運營管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務等多個方面，提供包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務方案，用資產(chǎn)管理的思維和能力，幫助業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。
出租率整體好轉(zhuǎn)
質(zhì)量和效率成活下去關鍵
若從出租率角度來看，在上半年行業(yè)整體拓店節(jié)奏放緩的背景下，萬科泊寓及龍湖冠寓均保持了較高的出租水平。克而瑞租售監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬科泊寓開業(yè)6個月以上項目出租率攀升至 93.7%，居行業(yè)前列；拉長時間線看冠寓，2017-2020 年冠寓項目整體出租率呈現(xiàn)不斷增長趨勢，其中尤以2019年增速最為顯著。
據(jù)最新發(fā)布的三季報，期內(nèi)萬科租賃住宅業(yè)務新增開業(yè)0.85萬間；截至2020年9月底，累計開業(yè)約13.58萬間，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為95.3%。
事實上，“有野心”的企業(yè)開始籌謀新一輪發(fā)展背后，是轉(zhuǎn)暖的市場。
據(jù)克而瑞租售監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年三季度，房企系長租公寓整體精耕運營規(guī)模拓展恢復增長，環(huán)比增長5.6%；新開業(yè)規(guī)模增長6.2%，與二季度持平；運營商長租公寓方面，在今年三季度積極調(diào)整經(jīng)營情況后，整體開業(yè)規(guī)模環(huán)比小幅上漲4.1%。從運營商規(guī)模榜TOP 10企業(yè)排名來看，魔方、樂乎、世聯(lián)紅璞位居前三。
克而瑞租售事業(yè)部研究總監(jiān)包梅指出，部分戰(zhàn)略上主動布局長租公寓賽道的房企系品牌，經(jīng)過幾年的沉淀和發(fā)展，規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量均穩(wěn)步提升。在行業(yè)仍然以追求規(guī)模擴張為主的階段，一些企業(yè)已著力轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)營效率。
“三季度，收并購事件頻頻落地，主要發(fā)生在頭部企業(yè)之間，由于頭部規(guī)模型企業(yè)擁有相對穩(wěn)定、優(yōu)秀的運營管理團隊，能支撐逆市中的規(guī)模化擴張。” 包梅補充說道。
結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)在路上
擴張之外，長租行業(yè)引人注目的還有體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展信號的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，如：縮減在管房源規(guī)模以及調(diào)整城市布局。
以萬科泊寓為例，據(jù)其2020年中報披露，盡管在拓房數(shù)量及租金收入兩大指標上，泊寓在房企系長租企業(yè)陣營中位次靠前，但聚焦到城市布局上，2020年上半年泊寓城市擴張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城。
有收縮動作的還有我愛我家旗下長租公寓業(yè)務線——相寓。據(jù)該集團今年5月舉辦的2019年度業(yè)績說明會上透露， 2019年相寓在管規(guī)模減少了約3萬套，原因在于“基于市場的主動收縮”，并稱相寓此次規(guī)�？s減使得單套房收入和毛利率有所提升。我愛我家北京公司總經(jīng)理高曉輝在接受北京商報記者采訪時也直言，“通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年初開始就主動調(diào)整布局，降低不良庫存，堅持以運營周轉(zhuǎn)效率為核心策略，聚焦租賃需求穩(wěn)定提升的區(qū)域”。
貝殼高級分析師黃卉指出，企業(yè)依據(jù)市場進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整是戰(zhàn)略發(fā)展必然，也是企業(yè)進行精細化成本管理的需要。“從時間維度來看，市場呈明顯周期性變化，旺季和淡季，市場需求和租賃人群會呈現(xiàn)階段性變化。應根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。同時，疫情也倒逼企業(yè)不斷優(yōu)化布局、減緩新拓房源速度以及迭代產(chǎn)品形態(tài)�！�
來 源：北京商報
編 輯：liuy
