“‘三道紅線’之下，部分開發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨立運營，都急于上市募集資金。”

　　11月3日晚，融信中國旗下物業(yè)公司融信服務(wù)在港交所遞交了上市申請。

　　招股書顯示，截至2020年6月30日，融信服務(wù)有100個在管項目和81個已簽約管理但尚未交付的項目，在管總建筑面積約1700萬平方米，總簽約建筑面積約3430萬平方米。

　　同期，融信服務(wù)實現(xiàn)收入3.18億元，毛利9363萬元，毛利率29.4%；歸屬股東凈利潤3836萬元。

　　盡管分拆物業(yè)板塊上市是各大地產(chǎn)公司一直在做的事情，但很明顯的是，當(dāng)前這個節(jié)點下，資本市場對物業(yè)股的熱情現(xiàn)出了消退跡象。

　　這在10月份登陸港股的4支物業(yè)股身上得到了明顯表現(xiàn)。

　　10月19日，卓越商企服務(wù)掛牌上市，首日收盤價報11港元，較發(fā)行價10.68港元高約3%，但此后幾個交易日里，其股價震蕩走低，截至10月27日收盤，其已跌破發(fā)行價。

　　在這期間，第一服務(wù)于10月22日上市，當(dāng)日收盤報1.76港元，較發(fā)行價2.4港元跌去26.67%。物業(yè)股的風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　10月30日，合景悠活和世茂服務(wù)業(yè)同日敲鐘。合景悠活上市當(dāng)日破發(fā)，發(fā)以22.94%的跌幅慘淡收盤，而世茂服務(wù)盤中一度跌破16.6港元的發(fā)行價，最終勉強維持住了發(fā)行價。

　　但僅在第二個交易日，11月2日，世茂服務(wù)收盤報16.5港元，跌破發(fā)行價。同日，第一服務(wù)、合景悠活分別報收1.39港元、5.97港元，較發(fā)行價分別下跌43.5%、24.3%。

　　事實上，不只是新股破發(fā)，物業(yè)板塊近期也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

　　克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來至10月30日，34家物業(yè)股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄；其中，9月單月，30家物業(yè)股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　10月份登陸資本市場的上述4支物業(yè)股中，除第一服務(wù)在管面積小于融信服務(wù)外，卓越商企服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)的在管面積分別為2580萬平方米、2220萬平米、1.018億平方米。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均管理面積為4279萬平方米。融信服務(wù)目前的在管面積明顯低于這一水平。

　　于是，在當(dāng)前接連幾只物業(yè)新股破發(fā)，還有包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、金科服務(wù)、華潤萬象生活等大型物業(yè)企業(yè)候場的情況下，融信服務(wù)依然遞交了上市申請，融信中國分拆物業(yè)板塊上市的需求顯得很迫切。

　　“分拆上市的目的是擴(kuò)大融資渠道�！庇匈Y深市場人士向記者分析，對母公司來說，不管怎么樣，分拆上市都是利好。

　　中信證券地產(chǎn)業(yè)分析師在研報中明確表示，“三道紅線”之下，部分開發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨立運營，都急于上市募集資金。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄也向記者表示，除了物業(yè)板塊本身具備長期增長潛力之外，融信本身利潤下滑，負(fù)債率攀升，在“三道紅線”新規(guī)壓頂之下，分拆物業(yè)板塊上市對于其來說也可以拓寬融資渠道，達(dá)到降低母公司負(fù)債率的目的。

　　事實上，融信中國今年上半年的表現(xiàn)確實頗不理想。

　　中報顯示，融信中國凈負(fù)債率較2019年末的70%上漲了21個百分點至91%；現(xiàn)金短債比約為1.7，較2019年末的1.83下滑了0.13；而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%。

　　以中報數(shù)據(jù)來看，目前融信中國只踩中一條紅線，不過凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比兩項指標(biāo)卻仍在向著紅線的方向滑去。

　　這一趨勢下，融信中國今年還是選擇在火熱的長三角“搶地”。

　　8月17日，其以48.71億元總價競得上海嘉定南翔宅地，溢價率35.53%，成交樓面價38763元/平方米，突破該區(qū)域最高紀(jì)錄。而該地塊周邊在售新房價格約為4.5萬元/平方米，僅高出融信新拿地塊約6000元/平方米。

　　8月6日，融信+旭輝聯(lián)合體以45.23億元競得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)一宗地塊，溢價率高達(dá)40.55%。6月24日，在杭州的土拍市場上，融信中國合計斥資約32億元拿下兩幅地塊，溢價率均在29%以上。

　　融信中國不惜在長三角拿高溢價地塊的原因是，“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地）�！� 融信中國董事局主席歐宗洪在中期業(yè)績會上如是表示，“相對來說，毛利率會低一點，但是安全性會高”。

　　不過，融信中國過去拿的高價地帶來的影響已經(jīng)體現(xiàn)在了半年報里。截至2020年6月末，融信中國實現(xiàn)營業(yè)收入211億元，同比減少21%；溢利16.45億元，同比減少53%；毛利31.4億元，同比減少51%；毛利率則從上年同期的23.9%下降至14.9%。

來 源： 和訊名家 

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