1月17日，隨著紐交所的上市鐘聲響起，蛋殼公寓將成為2020年內首家上市的中概股。
按照發(fā)行價，承銷商行使超額配售權后，蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元，市值可達27.4億美元。募集資金用于三個方面：進一步拓展業(yè)務規(guī)模、加強技術方面實力并進一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用及一般性營運資金用途。
在2015年創(chuàng)立的蛋殼公寓，生于長租公寓風口“盛世”，挺過了行業(yè)洗牌的“哀鴻遍野”，僅僅用了5年就獲得了紐交所的入門券。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖曾經說過，“在進入公眾視野之前，我們在努力從泥土往下鉆�！睆哪壳扒闆r來看，蛋殼公寓”以快打慢”策略經受住了市場考驗。
在高速發(fā)展的5年里，蛋殼公寓走過了一段什么樣的旅程？未來，蛋殼公寓這艘長租公寓“大船”又會如何在資本市場上保持快速、穩(wěn)定的航行？
“新租賃”模式的科技DNA
蛋殼公寓對自己的定位非常清晰——一家以科技驅動為核心，致力于提供高品質租住生活的共享居住空間平臺。
據了解，蛋殼公寓沒有實體店面，其踐行的是“新租賃”模式，核心特點體現為集中化、標準化、在線化。蛋殼公寓在包括進入新市場、大數據規(guī)劃、收房、裝修、租房等過程均由科技賦能，覆蓋業(yè)務全流程。
從產品來看，蛋殼公寓包括白領分散式公寓和藍領集中式公寓，涵蓋了目前長租公寓的主要運營模式。
艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監(jiān)測報告》指出，集中式長租公寓具有規(guī)�；�，成本低，管理容易的特點，但靈活度不高。分散式長租公寓地段好，交通便利，周圍商業(yè)配套完善但成本也會更高。
早在2016年，華泰證券研報就指出，中國長租公寓低租金回報率、短租期、低續(xù)約率以及高資金成本，使得整個長租公寓行業(yè)貨幣化率不高。隨后，行業(yè)面臨的大洗牌，也似乎印證了這種說法。
為了規(guī)避風險，蛋殼公寓從成立之初，就利用大數據系統(tǒng)構建了商業(yè)智能中心體系。BI（Business Intelligence商業(yè)智能）負責房屋資產的定價和風控，可根據房子的區(qū)域、整套、單間三個層次，以及樓層、房況等30多個維度的數據節(jié)點，建立估價模型。利用估價模型，蛋殼公寓可快速對收租房價格進行前置性的風險控制。
此外，為了提高施工效率，蛋殼公寓也構建了完善的供應鏈。標準化設計和網絡協(xié)同，貫穿裝修、裝配、物流、倉儲、房屋質量管控全過程，可以支撐全國數萬個工地同時施工，提高效率，節(jié)省成本，保證環(huán)保。
值得一提的是，2019年，蛋殼公寓還宣布正式推出自主研發(fā)的“智能新風系統(tǒng)”。據了解，“智能新風系統(tǒng)”為國內長租公寓行業(yè)首創(chuàng)，蛋殼公寓逐步為具備條件的房源安裝新風設備。針對需求端，蛋殼公寓還開發(fā)了線上找房系統(tǒng)，租客可根據自身需求快速鎖定適合自己的房源。讓房源與租客進行快速匹配，并通過線上化租房流程，來提升出租效率，均有助于縮短房源空置期，加速房源在市場上的快速流動。
5年，13城，超43萬間房
根據招股書顯示，截至 2019 年 11月 30 日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶 13 地市場，共運營 43.27萬間房間，與2015年末的2,434 間（且僅位于北京）增長了178 倍。2015 年底至 2018 年底，房間數三年年復合增長率達 360%，增速在業(yè)內居冠。
此外，2019年1月，蛋殼公寓還以2億美元（包含現金和債務）全資戰(zhàn)略收購長租公寓運營商愛上租。公開資料顯示，蛋殼公寓和愛上租在分散式長租公寓排名靠前，該宗交易也被視為業(yè)內最大的一樁收購案。
隨著房間數穩(wěn)定上漲，蛋殼公寓的營業(yè)收入也實現了較大的增長。蛋殼公寓招股書顯示，2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣，較2018年前10個月19.92億元增長187%。而從全年業(yè)績來看，蛋殼公寓2018年營業(yè)收入達到26.75億元，較2017年的6.57億元同比增長了307.3%。
根據蛋殼公寓招股書，其在今年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，非通用準則下（Non-GAAP）調整后凈虧損24.54億元人民幣，調整后EBITDA為負的14.61億元人民幣。公司整體尚未盈利主要是由于其過去兩年持續(xù)高增長，大量的資源投入到新城市及新公寓的開發(fā)過程中。
把目光放到公寓開發(fā)成本上，蛋殼公寓招股書顯示，其單間裝修成本從2017年平均的12646元/間，下降到2019年前9個月的平均10404元/間，投入回本周期為12到20個月。
從蛋殼公寓招股書來看，大部分的業(yè)主的租約時長可以覆蓋前期投入成本，為后續(xù)盈利打下基礎。
據悉，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，租約較長，且截止2019年上半年，蛋殼公寓房東續(xù)簽率達80%，有助確保其前期投入的效果。而租約方面，合同期限通常為1年。這也保持行業(yè)最高的入住率及續(xù)租率——分別為89%及51%（截止2019年上半年數據）。
此外，蛋殼公寓也強控經營費用，提升內部經營效率。招股書顯示，蛋殼公寓2019年前9個月經營費用率為26.7%，相比較2018年呈現下降趨勢。
此外，蛋殼公寓保持良好的流動性。截止2019年9月30日，其賬面現金及現金等價物為23億元。
跑贏行業(yè)洗牌周期
蛋殼公寓的上市，在外界掀起了一番熱烈討論。
實際上，長租公寓近幾年來一直陷入了質量、盈利能力等的爭議，進入陣痛期。
2019年，資金對長租公寓融資更顯理性。在行業(yè)分化的背景下，資金向頭部進一步集中。時代財經翻閱了蛋殼公寓招股書及公開資料發(fā)現，這一年里，蛋殼公寓分別完成了5億美元的C輪融資及1.9億美元的D輪融資。
此前，蛋殼公寓獲得多輪高額融資。2015年，蛋殼公寓分別獲得了數百萬人民幣的天使投資及數千萬人民幣A輪融資。2017年，蛋殼公寓獲得超億元人民幣的A+輪融資，次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬美元B+輪融資。
蛋殼公寓的融資方不乏知名股東的身影。其中，老虎環(huán)球基金(Tiger Global)、螞蟻金服在C輪融資中聯(lián)合領投。螞蟻金服作為戰(zhàn)略投資方，與蛋殼公寓簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，探索在支付、金融服務、獲客等方面的深度合作，持股7.8%。老虎環(huán)球基金是蛋殼公寓最大的機構投資人，擁有20%的股份。
此外，D輪融資則由華人文化產業(yè)投資基金和春華資本投資。目前，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖持股14.2%，天使投資人兼董事長沈博陽持股6.3%。
多輪融資推高了蛋殼公寓的估值。2019年5月，胡潤研究院發(fā)布的《2019一季度胡潤大中華區(qū)獨角獸指數》中，蛋殼公寓是2019一季度胡潤大中華區(qū)21家新上榜獨角獸企業(yè)，其也是唯一上榜的房產服務企業(yè)。這也反映了股東對長租公寓行業(yè)增長空間的看好。
政策面上，在2019年12月，中央經濟工作會議再提“房住不炒”，大力發(fā)展租賃住房；全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議強調，要著力培育和發(fā)展租賃住房，并進一步培育機構化、規(guī)�；赓U企業(yè)。
市場需求上，艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監(jiān)測報告》預計，2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達到80.6億平方米，而中國房屋租賃市場租賃人口預計2022年將達到2.4億人。這將為長租公寓持續(xù)發(fā)展帶來利好。
