“房住不炒”不動搖

　　五大方向明確

　　與其他多數(shù)行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政策變動將決定行業(yè)走勢和格局。實則從行業(yè)的政策方向和定力來看，無論行業(yè)遭遇何種不確定因素干擾，“房住不炒”的政策基調(diào)都未曾有任何動搖，包括兩會政府工作報告、中央政治局會議都在不斷重申“房住不炒”的核心定位。

　　2020年10月29日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（下文簡稱“建議”），《建議》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述指明了未來更長周期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)定位和政策調(diào)控基調(diào)和框架，其中有四點值得重點關(guān)注：

　　第一、暢通國內(nèi)大循環(huán)。推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展；

　　第二、全面促進消費。促進住房消費健康發(fā)展；

　　第三、推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展，打造創(chuàng)新平臺和新增長極；

　　第四、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

　　● 從《建議》相關(guān)表述來看，我們認為：

　　第一、“房住不炒”的基調(diào)不會變，更長周期內(nèi)調(diào)控的成果進一步壓實。對于地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)還是中性偏正面的，但也并不是說房地產(chǎn)政策會出現(xiàn)大幅的放松，也不會再有更大的收緊可能，“房住不炒”的基調(diào)不會有所變化，最大可能也只是在現(xiàn)有的政策框架下做一些更精細的調(diào)整，前期政策調(diào)整所取得成果會進一步壓實壓牢，不允許房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅波動。

　　第二、住房消費利民生，促進經(jīng)濟活力釋放�！督ㄗh》提出“促進住房消費的健康發(fā)展”，其后訴求主要有二，一方面在于購房者端，促進住房消費的健康發(fā)展與保障購房者的購房需求釋放一脈相承，未來的政策導向仍將是以保障剛需，支持改善為主，投資投機性需求勢必沒有生存空間；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)性較廣，住房消費的順暢實現(xiàn)也有助于帶動家居、家電等相關(guān)消費，保證核心產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。

　　第三、房地產(chǎn)行業(yè)資源將面臨重新分配，資源搶奪刻不容緩�！督ㄗh》中提出“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展”，實質(zhì)上也是在傳遞一個信號，只有各個要素之間的流動和循環(huán)暢通，才能對經(jīng)濟發(fā)展形成巨大的合力，單一要素的過強或過弱都可能對經(jīng)濟的穩(wěn)定增長形成反向力，所以未來對于地產(chǎn)行業(yè)的資源安排也會保持適度謹慎原則，包括“三道紅線”的設(shè)定，目的也在于約束配置于地產(chǎn)行業(yè)的資源總量。而在資源總量受限的情況下，必然促使房企更加奮力爭搶，資源間的競爭將更加激烈，而這必然將考驗企業(yè)的綜合能力和實力，從當前各城市土地成交溢價率表現(xiàn)也可見一斑，動輒30%、40%，甚至超100%的溢價率，地王也層出不窮，這都是行業(yè)大趨勢下，企業(yè)爭奪資源的必然結(jié)果，這也啟示企業(yè)，為了能在行業(yè)中贏得一席之地，并立于不敗之地，資源的搶奪已刻不容緩。

　　第四、投資向核心區(qū)域集中，精區(qū)域才會有強企業(yè)。《建議》中強調(diào)“推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”實則指明了較長時間內(nèi)，區(qū)域發(fā)展的邏輯將是區(qū)域協(xié)同，區(qū)域整體聯(lián)動發(fā)展，區(qū)域內(nèi)資源的自由流動將會是未來政策扶持的重點，企業(yè)的投資重心也必然要集中于核心城市群內(nèi)，只有核心區(qū)域做好精細化經(jīng)營，企業(yè)的強大才有基礎(chǔ)。

　　第五、存量主導是趨勢，利潤型業(yè)務需前瞻鋪排�！督ㄗh》指出：“實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”，未來對于城市更新，老舊小區(qū)改造的配套政策也將大概率跟進。對于企業(yè)而言，適時做好城市更新、老舊小區(qū)改造業(yè)務安排對于企業(yè)未來利潤的釋放將有很大助益。

　　從當前企業(yè)的表現(xiàn)也可以看出，房企對于城市更新表現(xiàn)出明顯的傾向性，特別是以城市更新為主要業(yè)務方向之一的企業(yè)，如佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、龍光集團、時代中國、中國奧園，在城市更新項目獲取上力度較大，并相應成立城市更新集團，所以對于企業(yè)而言，如果實力允許，資金足夠，做存量業(yè)務的安排也并非不可。

　　 來 源：億翰智庫

      編 輯：liuy