2月28日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年2月《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（抗疫專(zhuān)題）》，報(bào)告提出建議，應(yīng)嚴(yán)控購(gòu)房加杠桿及其它各類(lèi)刺激購(gòu)房行為。當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時(shí)性資金困難。疫情對(duì)住房需求的影響，主要體現(xiàn)在受影響家庭臨時(shí)推遲購(gòu)房計(jì)劃，但并非永久取消購(gòu)房計(jì)劃。應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟(jì)措施，盡量避免通過(guò)購(gòu)房加杠桿或其它各類(lèi)剌激購(gòu)房行為來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但容易引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，需要加以嚴(yán)格控制。
《報(bào)告》顯示，疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響可分為直接影響與間接影響兩個(gè)方面。
從直接影響方面看，疫情對(duì)住房市場(chǎng)有多維度的直接影響。首先對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭蹣翘帟簳r(shí)關(guān)閉和推遲復(fù)工，企業(yè)的項(xiàng)目交付進(jìn)度、短期銷(xiāo)售額都將受到直接影響，并進(jìn)而可能會(huì)影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，看房、貸款等活動(dòng)都難以正常進(jìn)行，籌款也可能受到影響，短期購(gòu)房活躍度直線下降；對(duì)于還貸家庭來(lái)說(shuō)，由于收入受到疫情影響，部分家庭可能會(huì)出現(xiàn)還貸困難；對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，找房、搬家等活動(dòng)也會(huì)存在現(xiàn)實(shí)困難，租房行為受限。
從間接影響看，疫情對(duì)中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)可能會(huì)構(gòu)成一定的沖擊。疫情沖擊將直接影響對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，進(jìn)而間接引發(fā)部分群體的購(gòu)房觀望。疫情帶來(lái)的收入降低或財(cái)富損失，也可能間接降低購(gòu)房支付能力，造成購(gòu)房需求下降。
但總體而言，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)周期性、波動(dòng)性行業(yè)，長(zhǎng)期的政策調(diào)控與頻繁的市場(chǎng)波動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)具有一定緩沖能力。疫情對(duì)中低中入階層的收入影響要大于其它階層，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊要強(qiáng)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小城市住房市場(chǎng)的影響要高于大城市住房市場(chǎng)，對(duì)短期市場(chǎng)的影響要大于中長(zhǎng)期。因而，只要疫情能夠在合理的時(shí)期內(nèi)得到有效控制，那么疫情對(duì)住房市場(chǎng)的影響將主要體現(xiàn)在對(duì)中小城市住房市場(chǎng)、中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期影響。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，大城市市場(chǎng)和中長(zhǎng)期市場(chǎng)不會(huì)因此而發(fā)生重大波動(dòng)。
據(jù)此預(yù)測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。
根據(jù)住房市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，及基于統(tǒng)籌疫情防控及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，社科院《報(bào)告》提出以下建議：
在堅(jiān)持房住不炒的基礎(chǔ)上，給予受疫情影響的困難房地產(chǎn)企業(yè)適度救濟(jì)。疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響包括：項(xiàng)目開(kāi)工推遲、按期交房受到影響；售樓處關(guān)閉，短期銷(xiāo)售額下降，部分企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿接绊懀痪用穸唐谫?gòu)房意愿及活躍度降低，市場(chǎng)需求低迷等。對(duì)于自持租賃型企業(yè)來(lái)說(shuō)，出租率和租金也受到影響。但總體來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售本身具有較強(qiáng)的季節(jié)波動(dòng)性及政策波動(dòng)性，且房?jī)r(jià)主要受長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響，因而疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)其它產(chǎn)業(yè)較低。但也不排除部分中小企業(yè)、高負(fù)債運(yùn)行企業(yè)因疫情而造成短期資金周轉(zhuǎn)困難或甚至資金鏈斷裂。對(duì)于這部分企業(yè)，可采取的救濟(jì)措施包括緩交部分稅費(fèi)及政府性基金、支持網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、簡(jiǎn)化開(kāi)工及銷(xiāo)售審批手續(xù)、到期還款適度延期、在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下優(yōu)化預(yù)售資金提取程序等。
有針對(duì)性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力。從2015年10月24日最后一次調(diào)整基準(zhǔn)利率以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)有四年多沒(méi)調(diào)整過(guò)貸款基準(zhǔn)利率。存量房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)將由貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR市場(chǎng)浮動(dòng)利率，也最早需要到2021年才能產(chǎn)生實(shí)際效果。受本次疫情沖擊，部分購(gòu)房家庭因收入下降、經(jīng)營(yíng)損失或財(cái)富損失可能會(huì)出現(xiàn)還貸困難現(xiàn)象。為此，可以有針對(duì)性采取暫緩還款、臨時(shí)性降低存量房貸利率及還款額等措施，幫助還貸困難家庭渡過(guò)難關(guān)。
嚴(yán)控購(gòu)房加杠桿及其它各類(lèi)刺激購(gòu)房行為。當(dāng)前疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時(shí)性資金困難。疫情對(duì)住房需求的影響，主要體現(xiàn)在受影響家庭臨時(shí)推遲購(gòu)房計(jì)劃，但并非永久取消購(gòu)房計(jì)劃。應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)相關(guān)困難企業(yè)采取合理的救濟(jì)措施，盡量避免通過(guò)購(gòu)房加杠桿或其它各類(lèi)剌激購(gòu)房行為來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實(shí)施，但容易引發(fā)未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落，加大宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，需要加以嚴(yán)格控制。
因地制宜采取租金及續(xù)約管控等措施，促進(jìn)房主及租房家庭共克時(shí)艱。受疫情的沖擊，作為租房市場(chǎng)主要群體的中低收入階層短期收入受到較大影響。為緩解因疫情造成的短期困難，多地出臺(tái)了針對(duì)國(guó)有房產(chǎn)租賃的租金減免措施。但對(duì)于廣大私有房產(chǎn)的租賃者來(lái)說(shuō)，不僅難以通過(guò)租金減免政策獲得救濟(jì)，特殊情況下還可能被趁疫情漲租。為有效降低疫情對(duì)租房家庭的影響，在原有救濟(jì)政策的基礎(chǔ)上，有必要因地制宜對(duì)房產(chǎn)出租行為采取一定的租金及續(xù)約管控措施，如：疫期內(nèi)租約到期，可根據(jù)租賃者要求對(duì)原租約進(jìn)行短期延展，并禁止?jié)q租或提高租賃條件；疫期禁止暴力驅(qū)趕租客；允許疫期部分困難家庭緩交租金；減免住房租賃相關(guān)稅收等。
在科學(xué)防疫的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持租購(gòu)房同權(quán)。租購(gòu)房同權(quán)既是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)，也是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基石之一�？茖W(xué)防疫與租購(gòu)房同權(quán)本質(zhì)上并無(wú)矛盾與沖突。如果在實(shí)際工作中，簡(jiǎn)單地將租房家庭貼上“較高風(fēng)險(xiǎn)”的標(biāo)簽并給予區(qū)別對(duì)待，在一定程度上有�？茖W(xué)防疫規(guī)律。因?yàn)橐咔榉揽匦枰陨钊爰?xì)致的行程及接觸排查為基礎(chǔ)，單純對(duì)租房家庭貼上特定風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)簽以簡(jiǎn)化工作，反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高傳染性，特殊情形下，1%的排查疏漏將可能會(huì)使99%的努力失效。此外，對(duì)租房家庭的區(qū)別對(duì)待也可能會(huì)影響企業(yè)的有序復(fù)工，不利于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作。為促進(jìn)科學(xué)防疫，建議以個(gè)人如實(shí)申報(bào)及大數(shù)據(jù)排查等手段為風(fēng)控基礎(chǔ)，糾正少數(shù)地方簡(jiǎn)單地對(duì)租購(gòu)房家庭差別對(duì)待的不合理行為。
來(lái)源：澎湃新聞網(wǎng)
編輯：wangdc
