很多人這段時間一直在等我關(guān)于房地產(chǎn)的文章。在疫情的沖擊下，中國的房地產(chǎn)會如何，這攸關(guān)中國很多人財富的安危，當然，也攸關(guān)中國經(jīng)濟的安危。

　　我一直沒有急于動筆，也沒有急于表態(tài)，是我在觀察，在思考，在回顧，是我想給大家一個自己思考的機會。很多觀點，只有等你自己有機會去認真思考的時候，你才會知道別人觀點究竟對不對，究竟有沒有價值。眾所周知，我最反感的是，壓根沒看懂你在說什么，就著急噴的那些人。

　　德高望重的哈佛大學已故的生物學教授漢斯·辛瑟爾在1935年出版了《老鼠、虱子和歷史：一部全新的人類命運史》。這部著作一出版就得到了各界高度的評價，時至今日，這部近一個世紀前出版的著作隨著每一次傳染病的流行都顯示出辛瑟爾的先見之明。

　　在這本不朽的著作中，辛瑟爾認為，無論現(xiàn)代文明的生活看上去是如何的安全與有序，細菌、原生動物、病毒，被感染的跳蚤、虱子、蜱蟲、蚊子以及臭蟲等，總是潛伏在陰影之下。只要人類由于粗心大意、貧窮、饑餓或是戰(zhàn)爭而放松了警惕，它們就會發(fā)起進攻………它們寄生在或飛或爬的昆蟲身上，在我們的食物、飲水甚至是我們的愛情中伏擊我們。

　　研究人類的歷史，你一定會發(fā)現(xiàn)，傳染病一直在締造者人類歷史，民族的命運和人類的興衰，無論人類進化到何種程度。當然，也一直在改變和締造著人類經(jīng)濟，人類的產(chǎn)業(yè)。在人類經(jīng)濟發(fā)展的歷史上，傳染病的作用在很多情況下被低估了。比如，就當下而言，這次疫情一定對很多行業(yè)會產(chǎn)生巨大而深遠的影響，一些行業(yè)發(fā)展趨勢和結(jié)構(gòu)會因為這次疫情而改變。當然，這不見得全是壞事。

　　比如，中國的房地產(chǎn)行業(yè)。除了幾乎每個人關(guān)心的房地產(chǎn)的趨勢和房價未來的走勢。這次疫情出現(xiàn)之后，首先引發(fā)輿論風暴的是房屋租賃行業(yè)，特別是處于輿論風口浪尖的長租公寓。

　　事情的起源比較簡單，就是受疫情影響，很多行業(yè)推遲復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房屋租賃行業(yè)受到了巨大的沖擊，一些租戶希望房東能夠減免房租。在積極響應(yīng)政府、行業(yè)等多方倡議下，蛋殼公寓于春節(jié)期間就開始聯(lián)系房東尋求一定的免租期，并得到了部分房東的愛心支持。蛋殼公寓通過自身的平臺優(yōu)勢，將房東的這些愛心支持用于幫助盡可能多的租客渡過難關(guān)。

　　2月3日，中國領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓品牌——蛋殼公寓在其官方App發(fā)布正式公告，公布疫情期間對全體租客的補貼政策，這也是國內(nèi)分散式長租公寓中首家為疫情期租客提供租金補貼的企業(yè)。

　　2月20日蛋殼公寓又公布了“蛋殼房東支持計劃”，蛋殼公寓通過與廣大房東深入地溝通交流后，總結(jié)歸納出最容易被理解和接受的三種免租期支持方案。從方案的內(nèi)容看，無論是合同結(jié)束后返還，還是分月份分期返還，在對房東沒有造成實質(zhì)性損失的情況下，一定程度也緩解了疫情對企業(yè)的沖擊 ;而另一邊，蛋殼公寓利用平臺優(yōu)勢，用大力度的補貼反哺租客。

　　這是面對疫情沖擊，蛋殼公寓與租客、房東之間共克時艱，抱團取暖的“多贏方案”，蛋殼公寓在解決方案中體現(xiàn)了頭部企業(yè)的社會擔當和示范意義，可謂難能可貴。因此引發(fā)的爭議多少令我意外。當然，爭議也說明面對長租公寓這樣的新生事物，究竟如何健康發(fā)展，政府、社會、房東以及企業(yè)都需要利用這次機會，做更進一步的思考。

　　眾所周知，長租公寓是中國房地產(chǎn)進入新周期后出現(xiàn)的新生事物。熟悉我的人都知道，我在前兩年提出中國房地產(chǎn)市場“變天”的判斷。從市場結(jié)構(gòu)而言，“變天”表現(xiàn)在兩個方面：一是交易從新房市場轉(zhuǎn)向二手房市場;二是在房價處于階段性高點的情況下，房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場會從銷售市場轉(zhuǎn)向租房市場。

　　在過去20年，中國房地產(chǎn)市場最大的短板就是政策過度關(guān)注銷售市場，而忽略租房市場，租房市場無論是政策環(huán)境，還是市場本身的發(fā)展，都和目前中國房地產(chǎn)市場的體量不匹配。2018年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億人民幣多一點，而美國高達3.5萬億人民幣。就租房的主體而言，機構(gòu)在中國租房市場所占的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%。

　　這意味著在房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢進入存量房市場的情況下，建立租售并舉的制度，撬動龐大的租房市場的機會，培育以機構(gòu)為主的租房市場體系是下一個周期中國房地產(chǎn)市場的不二選擇。

　　政府看到了租房市場的前景，資本也看到了，在資本和政府的雙重推動下，中國租賃市場自2015年開始正式啟動，各路資本搶占最被看好的長租公寓市場。資本的最大價值在于通過殘酷的市場競爭廝殺，優(yōu)勝劣汰、培育出頭部企業(yè)。

　　經(jīng)過2017年以來一些實力不濟、經(jīng)營不善的企業(yè)爆倉出局之后，長租公寓市場的頭部企業(yè)逐漸凸現(xiàn)，蛋殼公寓逐漸成為互聯(lián)網(wǎng)租賃市場的領(lǐng)軍企業(yè)，并在今年1月17日在美國上市，成為2020年登陸紐交所的第一中概股。

　　我為什么一直推崇長租公寓這樣的機構(gòu)租賃主體，因為只有機構(gòu)才能真正為租客提供標準化的高端服務(wù)和高品質(zhì)生活，個人房東幾乎是不可能的。蛋殼公寓能夠殺出行業(yè)的重圍，也在于這個核心定位和服務(wù)理念，通過互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)，用大數(shù)據(jù)賦能市場需求，設(shè)計多元產(chǎn)品，為各類群體提供租住環(huán)境。

　　當然，在這個行業(yè)發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了很多混亂和問題，跑路、資金鏈斷裂暴雷在過去兩年時有發(fā)生，這是正常的。在中國，幾乎任何行業(yè)都如此。要相信市場和資本是可以淘汰掉那些不代表行業(yè)未來的企業(yè)。

　　當然，行業(yè)健康的發(fā)展需要政府、行業(yè)以及從業(yè)者營造健康的生態(tài)。長租公寓作為一個新生事物，在中國不過幾年多時間，規(guī)范缺失，行業(yè)標準有待完善，整個行業(yè)仍然處在發(fā)展期。

　　在面對諸如疫情爆發(fā)這樣沖擊的時候，依然需要政府的呵護和支持，特別是對于行業(yè)的頭部企業(yè)，要通過個稅抵扣、專項補貼等給予支持，共渡難關(guān)，避免行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)大的波動。

　　這次疫情，對中國長租公寓行業(yè)而言，無疑是一次巨大的挑戰(zhàn)，需要政府、平臺企業(yè)、租客以及房東都思考多贏的應(yīng)對之策，輿論也應(yīng)該給予足夠的包容。如果頭部企業(yè)倒下，受損的將是所有鏈條上的群體。