5月8日,上海土地市場(chǎng)信息顯示，廈門匯瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.39億元摘得上海寶山區(qū)一宗宅地，成交樓面價(jià)約2.1萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率0.2%。

　　企查查資料顯示，廈門匯瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有兩位股東，兩位股東背后均為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

　　值得一提的是，這是建發(fā)自2016年以來，首次在上海拿地。上一次還要追溯到2016年8月，建發(fā)聯(lián)合中糧、首開以67.9億元的成交價(jià)格競(jìng)得寶山顧村“地王”。此后，建發(fā)便未在上海土地市場(chǎng)上公開拿地。

　　低溢價(jià)再奪寶山宅地

　　據(jù)媒體了解，寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)01單元0117-02地塊，土地用途為住宅用地，四至范圍東至陸翔路，南至美愛路，西至羅真路，北至美丹路，出讓面積57954.7平方米，容積率為2，建筑面積115909平方米，地上建筑限高60米，局部住宅高度可突破60米，控制在80米以內(nèi)。

　　根據(jù)出讓公告顯示，該地塊內(nèi)將建住宅套數(shù)下限719套，中小套比例不低于80%，全裝修面積比例不低于50%。自持租賃住宅建筑面積不低于15%，配建保障性住房建筑面積應(yīng)占5%以上。

　　從交通來看，該地塊處于羅店板塊，距離7號(hào)線美蘭湖站不到900米，距離美蘭湖景區(qū)1公里左右。

　　從周邊項(xiàng)目來看，附近有一個(gè)大型TOD項(xiàng)目，項(xiàng)目名為中集金地美蘭城，由中集產(chǎn)城和金地商置聯(lián)合打造，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，其中包含13.3萬(wàn)平方米住宅、約11.8萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、約19.7萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)辦公、長(zhǎng)租公寓等城市配套。當(dāng)前在售精裝高層的均價(jià)為44800元/平方米。

　　上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示，此次建發(fā)拿地2.1萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)比較劃算的。即便有自持租賃住宅和配建保障房的要求，但能整體還是有一定的盈利空間存在。

　　此外，對(duì)于此次拿地，建發(fā)國(guó)際投資集團(tuán)副總經(jīng)理盧金文表示，建發(fā)近期正拓展一些利潤(rùn)率高、銷售流量比較確定的項(xiàng)目。在市場(chǎng)條件允許的情況下，又有一些合適的土地，建發(fā)會(huì)盡可能增加在上海的土儲(chǔ)。

　　“地王”項(xiàng)目困局

　　獲得了一塊不錯(cuò)的土地自然是一件值得高興的事情，但對(duì)于建發(fā)而言，上一次在上海拿地開發(fā)的項(xiàng)目至今仍在“艱難”的去化過程之中，這多少會(huì)讓建發(fā)在獲取新地塊時(shí)格外警惕一些。

　　2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的年份之一，也是建發(fā)在上海表現(xiàn)最為“激進(jìn)”的一年。

　　當(dāng)年6月17日，建發(fā)以總價(jià)41.98億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，將此前金地20.1億的嘉定地王記錄拔高了近一倍，成交樓面價(jià)30289元/平方米，溢價(jià)率68.27%。

　　短短兩個(gè)月后，建發(fā)聯(lián)合體再度拿下寶山地王，以總價(jià)67.9億元摘得寶山顧村N12-1101單元06-01地塊，樓板價(jià)為53727元/平方米，溢價(jià)率115%。據(jù)悉，競(jìng)爭(zhēng)者中不乏龍湖、融創(chuàng)、萬(wàn)科等實(shí)力強(qiáng)勁的一線房企。

　　按當(dāng)時(shí)報(bào)道記錄，該地塊出讓要求較為嚴(yán)格。其中中小套型住宅建筑面積不得低于地塊住宅總建筑面積的60%。同時(shí)，開發(fā)商需配建5%的保障房，且自持15%的住宅物業(yè)用于租賃。

　　9月，建發(fā)與金茂、保利置業(yè)簽訂合作開發(fā)協(xié)議，共同開發(fā)嘉定地王項(xiàng)目，該項(xiàng)目交由金茂操盤，命名為“西郊金茂府”；而寶山地王項(xiàng)目，由建發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)操盤，定名為“央璽”。

　　然而，自2016年底起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開始施行了限購(gòu)、限價(jià)等多重嚴(yán)格調(diào)控。在限價(jià)狀態(tài)之下，上海諸多地王項(xiàng)目陷入漫長(zhǎng)的入市等待。

　　以2015年以來的上海成交的16宗地王為樣本統(tǒng)計(jì)顯示，這些入市地王的平均入市周期達(dá)33個(gè)月，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均入市周期18個(gè)月。而西郊金茂府項(xiàng)目和央璽也未能幸免，最終分別于2019年2月、2019年6月方才入市。

　　根據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，央璽項(xiàng)目當(dāng)前主推的是85平方米、95平方米兩種戶型，均價(jià)在6.2萬(wàn)元/平方米左右。而經(jīng)過推算，該項(xiàng)目實(shí)際可售商品住宅樓面價(jià)約為6.69萬(wàn)元/平方米。

　　事實(shí)上，建發(fā)股份方面也曾作出過“掙扎”。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該樓盤曾經(jīng)報(bào)備過8.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，但因?yàn)橄迌r(jià)等原因一直未能批復(fù)，只能無奈“割肉”入市。

　　類似也出現(xiàn)在了西郊金茂府的身上，第三方平臺(tái)顯示其均價(jià)為46400元/平方米，距離原先業(yè)內(nèi)人士預(yù)估售價(jià)6萬(wàn)元/平方米有著不小的距離。

　　對(duì)此，盧文曦分析到，“限價(jià)短期不會(huì)取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利潤(rùn)，及時(shí)出貨回籠資金才是最好選擇”。

　　此外，央璽項(xiàng)目的銷售情況似乎也并不理想。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，央璽分別于2019年6月、10月兩次開盤，截至5月11日，央璽仍有235套房源可售房源，開盤近11個(gè)月，去化剛過六成。其中，今年1-4月，分別售出28、14、31、64套。

　　盧文曦指出，價(jià)格是央璽項(xiàng)目去化緩慢的主要原因。他表示：“央璽作為地王項(xiàng)目的價(jià)格頂在這里，它售價(jià)6萬(wàn)/平方米，周邊人家才5萬(wàn)/平方米。價(jià)格相較周邊同類樓盤毫無優(yōu)勢(shì)，自然去化得比較慢�！�

　　  來 源： 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)   

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