不知不覺間，一二線，還是三四線，成了房企戰(zhàn)略布局的分水嶺，涇渭分明，若一家公司無法在一二線和三四線之間做出清晰的界定，外界往往將之視作戰(zhàn)略不清的異類。

　　自從上一輪棚改政策逐漸退出后，以三四五線城市為代表的低能級城市，因經(jīng)濟前景不被看好，大多數(shù)房企并不重視這部分市場。尤其今年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，出于對低能級城市醫(yī)療條件和綜合治理水平的擔(dān)憂，房地產(chǎn)行業(yè)中看空三四線的觀點更占上風(fēng)。

　　但是，市場的真實表現(xiàn)，并非如城市能級的劃分那么簡單。

　　2020年5月10日的一個下午，中國西南一個四線城市，做樓盤中介的童賀嵬(化名)忙得不亦樂乎。他所代理的一個樓盤正在當(dāng)?shù)刈鐾扑]會，原本并未抱太高指望，結(jié)果來的客戶不斷刷新預(yù)期，現(xiàn)場頻頻加座。

　　童賀嵬告訴第一財經(jīng)記者：“雖然是小城市，但城市核心CBD的樓盤還是受本地客戶歡迎，較好的環(huán)境、合適的價格，總能吸引客戶關(guān)注�！�

　　這座西南四線小城，仿若中國數(shù)百三四線城市之縮影，在城鎮(zhèn)化的浪潮下推動著城市人居環(huán)境的更新迭代，進而為房地產(chǎn)市場帶來蓬勃生機。

　　碧桂園(02007.HK)總裁莫斌在今年3月的業(yè)績會上說：“疫情發(fā)生之后，城鎮(zhèn)化推進是刺激消費的手段，對于三四線絕對是個利好。另外在這次疫情之后，在需求端，三四線客戶改善住宅的意愿將越來越強。目前政府在供給端也給了很大的支持，希望供需端結(jié)合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況�！�

　　碧桂園，是目前的頭部房企中，最旗幟鮮明看好低能級城市房地產(chǎn)前景的一家。最近，該集團還在內(nèi)部展開了一次大范圍區(qū)域裂變，將區(qū)域數(shù)量由此前的47個增至73個，以此實現(xiàn)快速下沉有潛力的三四五線城市之目標(biāo)。

　　政策面上，今年以來全國針對樓市出臺的政策調(diào)整次數(shù)已超過200次，三四線以下能級城市的新政策對房地產(chǎn)更趨友好，為這些樓市前景帶來陣陣暖風(fēng)。

　　在中國房地產(chǎn)歷史的輪回與周期中，一二線與三四線城市經(jīng)常存在周期錯位，如今，三四線城市是否會因政策暖風(fēng)再一次站在風(fēng)口？而每一個追逐風(fēng)口的房企，是否又到了調(diào)倉換股的時刻？

　　政策趨于友好

　　4月9日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出，　重點城市群、都市圈、中心城市、縣城、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)等，都是動力系統(tǒng)不同層級的功能節(jié)點，讓每個節(jié)點都能按照其比較優(yōu)勢發(fā)揮最大效能。同時，要督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制、推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制、促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。

　　加快實現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中，房地產(chǎn)是無法被排斥在外的參與者。

　　一家上市房企的高管告訴第一財經(jīng)：“很多公司的規(guī)模邊界還沒有達到，但一二線城市容量有限，競爭巨大，而三四線城市依舊將受益于城鎮(zhèn)化的影響，極有可能擁有更豐富的市場紅利。”

　　除了宏觀面上的推動，各地方政府在微觀層面上對房地產(chǎn)的支持同樣不可或缺。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)67次，累計一季度房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)171次，1~4月合計房地產(chǎn)調(diào)控政策238次，而2019年同期只有164次，同比上漲45%。與此前兩年的方向相反，近期的政策調(diào)整目標(biāo)，更多是為樓市松綁。

　　比如湖南岳陽市在《2020年度岳陽市主城區(qū)經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》明確：該市主城區(qū)中低收入住房困難的家庭，可以申請享受一次經(jīng)濟適用住房貨幣補貼。其補貼標(biāo)準(zhǔn)為：低收入無房戶每戶一次性補貼6萬元；低收入住房困難戶每戶一次性補貼5萬元。

　　再比如山東省人力資源和社會保障廳等13部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好2020年高校畢業(yè)生就業(yè)工作的通知》提到，將加大力度吸引畢業(yè)生來魯留魯，全省全面放開對高校在校生、畢業(yè)生的落戶限制，全省16市均可先落戶后就業(yè)。

　　研究發(fā)現(xiàn)，目前大部分城市的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要集中在公積金政策、落戶政策、土地款緩交政策和預(yù)售加快政策。一方面在需求端降低購房門檻，另一方面則在供給端為房企減負(fù)。

　　“目前貨幣政策較為寬松，市場價格較低。利率降低減少了一定的還款壓力，而這個對于收入相對較低的三四線購房者實際上作用會比一二線城市購房者明顯，因而刺激了一些新增需求�！币患疑鲜蟹科罂偛酶嬖V記者。

　　作為堅定投資三四五線城市的頭部房企，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬~500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，契合了未來的人口流動趨勢。

　　更有力的支持在于金融層面。央行發(fā)布金融數(shù)據(jù)顯示，4月新增社融和信貸規(guī)模環(huán)比均出現(xiàn)回落，但同比增幅十分可觀。4月末，廣義貨幣(M2)同比增長11.1%，增速分別比上月末和上年同期高1個和2.6個百分點。這一增速創(chuàng)2017年1月以來的新高。其中，M2增速創(chuàng)40個月新高。社會融資規(guī)模存量為265.22萬億元，同比增長12%，這一增速創(chuàng)2018年6月以來的新高。

　　另外，被視作三四線樓市推動力的棚改項目專項債近期呈井噴之勢。4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議指出，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴大內(nèi)需的重要舉措，要求地方政府專項債給予傾斜。多位銀行人士向第一財經(jīng)記者透露：之前一些棚改項目尚未完成，為保證城市化進程，銀行體系內(nèi)將進一步支持這些專項債。

　　第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計顯示，5月截至12日上午11點，共有廣東、江蘇、四川、山東、深圳、山西等省市披露專項債券文件，發(fā)行規(guī)模2385.83億元，超過2、3、4月份的單月專項債發(fā)行量。

　　目前，專項債主要投資方向依然是傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，但不同的是，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造也被新納入了專項債投向范圍。數(shù)據(jù)顯示，今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

　　專項債的松綁，實際上支持了城市化進程的進一步發(fā)展。過去幾年，部分三四線城市因為棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策，帶來了大量的購房需求，從而釋放了一波市場紅利。當(dāng)時，包括碧桂園、中國恒大(03333.HK)、新城控股(601155.SH)、中南建設(shè)(000961.SZ)、中梁控股(02772.HK)、祥生地產(chǎn)等公司，因為搶奪了這一波市場紅利，迎來了規(guī)模的快速增長，成為這個時代紅利的受益企業(yè)。

　　土地市場預(yù)熱

　　春江水暖鴨先知，在疫情稍緩的3、4月以來，部分三四線城市的土地市場，便已有所表現(xiàn)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份全國300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高。這主要是受到二三四線重點城市優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

　　房企在重點三四城市拿地積極性仍在。5月9日，江蘇無錫共拍出5幅涉宅地塊，總成交價82.75億元，平均溢價率19.6%。其中，經(jīng)開區(qū)原華莊地塊和濱湖區(qū)新八路地塊被旭輝控股(00884.HK)分別以總價25.98億和19.46億拿下，報價156輪，溢價率分別22.66%和35.23%，樓面地價分別為17305元/平方米和15322元/平方米。

　　惠山區(qū)西漳11號地塊被萬科(000002.SZ)以總價12.25億拿下，報價31輪，溢價率9.37%，樓面地價11988元/平方米，創(chuàng)板塊樓面地價新高。

　　5月11日，江蘇太倉高新區(qū)縣府街北、婁江河西地塊經(jīng)過28輪報價之后，有86家房企進入一次性報價，最終被金地集團(600383.SH)以13.4億拿下，成交樓面價12779.8元/平方米。

　　總部位于上海的中小房企一位投資總告訴第一財經(jīng)：“我們集團也參與了近期無錫、常州等市場的土地拍賣，但是競爭激烈超乎想象，我們沒有拿到任何一塊土地�！�

　　一家房企副總裁也透露：“大部分房企內(nèi)部測算一個項目凈利潤達到10%才會拿地，但我們只要達到7%就可以，雖然我們資金成本高一點，利潤低一些，但這確保我可以拿到項目�！�

　　克而瑞監(jiān)測重點城市土地競拍信息，無錫、常州、金華等城市均有土地吸引數(shù)十家房企參拍，部分地塊甚至出現(xiàn)競拍超百輪的現(xiàn)象。

　　克而瑞統(tǒng)計的30個樣本三四線城市，主要集中于長三角和珠三角區(qū)域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強三四線城市。這些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交規(guī)模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。在需求支撐下，這30城的市場供求關(guān)系的健康程度并不弱于一二線城市。市場上供求關(guān)系仍處于一個較為健康的水平，庫存壓力雖有上漲但仍處于較低水平。

　　童賀嵬所在的西南四線城市，在高鐵通車等因素催生下，城市CBD開始再造，吸引碧桂園、中國恒大、新城控股、萬達集團、金科股份等主流開發(fā)商參與城市更新。無論是商業(yè)還是環(huán)境配套，都在過去幾年發(fā)生了翻天覆地變化。從第一家星巴克，到第一家優(yōu)衣庫；從一個萬達廣場，到逐漸引入新城吾悅廣場，商業(yè)逐漸繁榮。

　　今年疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)對于三四線城市的擔(dān)憂一度升級，但從前四月的成交數(shù)據(jù)看，這些低能級城市表現(xiàn)并不悲觀�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年4月75個三四線城市房地產(chǎn)市場成交面積環(huán)比微增1%，同比降幅收窄至26%。三成以上三四線城市成交已基本恢復(fù)至疫前，同比均實現(xiàn)一定比例的增長，其中不乏無錫、常州這類強三線城市。當(dāng)然，仍有近兩成三四線城市市場難言樂觀，成交同比皆腰斬。

　　房企投資下沉

　　當(dāng)大部分房企深陷一二線城市的競爭格局中之際，一部分公司悄然開啟了又一次投資下沉的排兵布陣。

　　碧桂園證實，集團正在進行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，共涉及21個區(qū)域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個區(qū)域進行了拆分，拆分后新增區(qū)域26個；其余區(qū)域則涉及管轄項目范圍的調(diào)整變更。此次調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由此前的47個增至73個。

　　市場瞬息萬變，碧桂園的組織架構(gòu)隨之高頻整合。據(jù)統(tǒng)計，2019年以來到這次調(diào)整之前，碧桂園圍繞提升全周期競爭力至少實施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。但跟此前的若干次調(diào)整的根本性不同在于，這次調(diào)整的訴求，更多指向三四五線城市的擴軍。

　　碧桂園方面透露，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場、提高全周期競爭力，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運營團隊的綜合能力水平等方面的實際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

　　具體而言，對偏小的臨近區(qū)域進行合并目的是整合聚焦、提高效能，對規(guī)模較大的區(qū)域進行裂變細分則是充實布局、貼近市場、繼續(xù)深耕三四五線，相當(dāng)于“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達到相對均衡的“體態(tài)”。

　　以碧桂園滬蘇區(qū)域為例，去年全口徑銷售額約870億元，在2019年全國百強房企銷售排名中排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)三年位居集團第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北四個區(qū)域。原湖南區(qū)域連續(xù)多年保持當(dāng)?shù)厥袌稣加新实谝唬?019年銷售額超過當(dāng)?shù)氐诙�、三、四名房企的總和，這次也一分為四。

　　一般而言，房企合并區(qū)域被視作戰(zhàn)略收縮，拆分區(qū)域則往往因為戰(zhàn)略擴張。碧桂園過去一年多時間以來的合并區(qū)域，一度被市場解讀為逐步收緊低能級城市的戰(zhàn)線。但從此番分拆區(qū)域的操作來看，其訴求更趨向于跟隨市場節(jié)奏而進行的組織優(yōu)化，確保組織靈動性，而并非如外界所猜測的“放棄低能級城市”。碧桂園稱，集團將“堅持占領(lǐng)三四線、堅定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線”。

　　盡管屯兵三四五線城市的房企在行業(yè)里仍是少數(shù)，但碧桂園并不缺乏追隨者。第一財經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，多家規(guī)模房企都在戰(zhàn)略布局上悄然下沉，圍繞城市群、城市圈更加廣泛地布局三四線城市，中駿集團(01966.HK)便是其中一家。

　　今年4月，中駿集團與廣東省梅州市簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。按計劃，中駿集團擬在梅州投資建設(shè)大型商業(yè)綜合體、城市更新等項目，計劃總投資約為130億元人民幣。主要建設(shè)集大型商業(yè)、主題街區(qū)、大型超市、居住區(qū)為一體的城市商業(yè)綜合體，以及城市老舊小區(qū)更新改造項目。

　　因為中駿如同新城控股一樣，商業(yè)模式來自“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，更愿意在三四線城市核心地段進行布局。中駿集團董事會主席黃朝陽在此前的投資者交流會上直言不諱：“拿地是生死線，公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為拿地抓手，計劃今年拿20個購物中心：30個長租公寓(包括輕資產(chǎn))�！敝序E布局的主戰(zhàn)場，在廣闊的三四線城市。

　　無獨有偶，金科股份(000656.SZ)總裁喻林強在今年業(yè)績會上表示，金科股份今年要堅持二三線城市拿地為主，一四線拿地為輔策略。金科股份認(rèn)為，三四線城市市場量大、穩(wěn)定，屬于調(diào)控洼地，市場競爭弱、杠桿大。

　　下沉三四五線的房企，看重低能級城市好于高能級城市的回報周期。碧桂園曾披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2019年該集團三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較一二線城市項目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，三四線項目優(yōu)勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

　　中銀國際認(rèn)為，市場此前對于低線城市太過悲觀，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。

　　截至2019年末，中國城鎮(zhèn)化率為60.60%，離發(fā)達國家平均水平還有相當(dāng)長的距離，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)發(fā)展根本動力，中國經(jīng)濟穩(wěn)中有進，持續(xù)向好的基本態(tài)勢沒有變。

　　早在2018年的一次公開場合，碧桂園董事局主席楊國強被問及三四線市場是否存在壓力時，他回答稱，每個城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡單區(qū)分，而是應(yīng)該根據(jù)每個城市和區(qū)域的具體指標(biāo)進行分析，一二線里有不好的市場，三四線里也有很好賣的項目。在楊國強看來，三四五線城市也一定會受惠于中國城鎮(zhèn)化進程。

　　諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預(yù)言：在21世紀(jì)，影響人類社會發(fā)展進程的兩大因素，一個是美國的高科技，另外一個是中國的城市化。

　　時至房地產(chǎn)中盤，歷史巨浪裹挾下每個房地產(chǎn)企業(yè)，還在進行不同的抉擇。這一次，是機會抑或是風(fēng)險，只能在未來每一棟房、每一扇門、每一個窗中演繹的故事里，去獲得證實。

來源：中新經(jīng)緯

編 輯：chenhong