長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)，目前還賺不到錢。雖然該行業(yè)里初創(chuàng)企業(yè)眾多，其真實(shí)財(cái)務(wù)狀況難以為人所知，不過(guò)從目前唯二兩家在美國(guó)上市的青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋殼公寓（NYSE:DNK）所發(fā)布的財(cái)報(bào)來(lái)看，規(guī)模越做越大，虧損越來(lái)越多，應(yīng)該是目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的主旋律。比如在2017年到2019年的三年中，蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)收入分別為6.57億、26.75億和71.29億元人民幣，凈利潤(rùn)分別為-2.72億、-13.7億和-34.37億元人民幣。青客公寓的營(yíng)業(yè)收入分別為5.23億、8.89億和12.34億元人民幣，凈利潤(rùn)則分別為-2.45億，-4.99億和-4.98億元人民幣。在由觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的2020年1-3月中國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展指數(shù)前20榜單中，蛋殼公寓和青客公寓分別位列第2和第6名，可見(jiàn)這兩家企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是具有代表性的。
一家公司賺不到錢，可能是公司自己的問(wèn)題。所有的公司都賺不到錢，這個(gè)行業(yè)可能存在一些結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。進(jìn)一步來(lái)看，如果一個(gè)行業(yè)從誕生開(kāi)始，所有的企業(yè)都在虧損，這個(gè)行業(yè)是否有存在的必要？
要回答這個(gè)問(wèn)題，有必要先對(duì)長(zhǎng)租公寓所在的市場(chǎng)進(jìn)行定義。
為什么不賺錢
中國(guó)的長(zhǎng)租公寓，從物業(yè)產(chǎn)權(quán)上來(lái)說(shuō)，分為自持式和包租式。從運(yùn)營(yíng)模式上來(lái)說(shuō)，又分為集中式和分布式。這是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立但又互有關(guān)聯(lián)的維度。自持式公寓，意味著物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于公寓運(yùn)營(yíng)方，除了部分資源雄厚的房企，大多數(shù)新晉玩家不具備這個(gè)能力。相對(duì)而言，包租式公寓的門檻低得多，只要少部分資金，就可以將閑置物業(yè)租下，經(jīng)過(guò)裝修再轉(zhuǎn)租出去，賺取租金差，這也是中國(guó)多數(shù)長(zhǎng)租公寓的發(fā)家之道。
一般而言，包租式公寓的運(yùn)營(yíng)商采用“有房即收”的策略，這樣得來(lái)的房源分散在城市的各個(gè)社區(qū)，屬于分布式運(yùn)營(yíng)。如果運(yùn)營(yíng)商資金充足，能夠租下整棟物業(yè)，就可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一出租，這樣的運(yùn)營(yíng)模式被稱為集中式運(yùn)營(yíng)。
相比于分布式，集中式運(yùn)營(yíng)對(duì)于資金的要求更高，可供選擇的余地也更少，不過(guò)由于統(tǒng)一裝修和管理，可以有效降低單位房間的運(yùn)營(yíng)成本。另外相比于個(gè)體房東3-5年的租約，整棟包租的租期可以達(dá)到10年以上，這給了運(yùn)營(yíng)商更多的時(shí)間來(lái)收回成本。
對(duì)于自持物業(yè)的公寓運(yùn)營(yíng)商，則不存在分布式這一選項(xiàng)，整棟持有、集中運(yùn)營(yíng)是唯一的發(fā)展模式。從規(guī)模上來(lái)看，2019年上半年，排名前5的房企系運(yùn)營(yíng)商管理公寓18.13萬(wàn)間，排名前5的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商共管理公寓25.2萬(wàn)間，而排名前5的分布式公寓運(yùn)營(yíng)商共管理公寓222.5萬(wàn)間，是前兩者加起來(lái)的5倍還多。
需要指出的是，即使是房企旗下的公寓，也并非都是由房企自持，其中有相當(dāng)一部分仍然屬于整棟包租+集中式運(yùn)營(yíng)。因此就目前而言，包租式仍是中國(guó)長(zhǎng)租公寓的絕對(duì)主流，而其中又以分布式占絕大多數(shù)。這與發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是美國(guó)的情況有很大不同。在美國(guó)，長(zhǎng)租公寓基本屬于運(yùn)營(yíng)商的自持物業(yè)。究其原因，還是由于中國(guó)過(guò)低的租售比導(dǎo)致低回報(bào)。這其中既有文化的原因，也有“租售不同權(quán)”等制度性因素，在此不進(jìn)行詳細(xì)探討。
從上述分類可以看出，除少部分自持型公寓外，多數(shù)長(zhǎng)租公寓牽涉到三方的利益，即房東、運(yùn)營(yíng)商和租客，因此，在分析長(zhǎng)租公寓企業(yè)的商業(yè)行為時(shí)，有必要將這三者納入同一市場(chǎng)中。
除此之外，另一需要考慮的角色是傳統(tǒng)的租賃中介，這是在前長(zhǎng)租公寓時(shí)代，房東和租客之間必不可少的匹配媒介，也是在長(zhǎng)租公寓崛起后受到?jīng)_擊最大的一個(gè)群體。因?yàn)樽赓U中介的客戶和長(zhǎng)租公寓高度重合，我們可以將其放在同一個(gè)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行分析。這樣一來(lái)，我們的市場(chǎng)就包含房東、租客，以及作為平臺(tái)的傳統(tǒng)中介和長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
這樣的市場(chǎng)定義，可以讓我們更好地分析長(zhǎng)租公寓這一行業(yè)存在的意義。在前長(zhǎng)租公寓時(shí)代，房東和租客之間只能通過(guò)傳統(tǒng)中介進(jìn)行匹配，這之中存在匹配效率不高、信息不對(duì)稱等問(wèn)題。
從租客的角度來(lái)說(shuō)，搜尋成本、與中介溝通的成本、房屋隱藏的質(zhì)量問(wèn)題，以及房東隨時(shí)提前解約所帶來(lái)的心理負(fù)擔(dān)，都是可以讓任何租客“脫一層皮”的慘痛經(jīng)歷。而從房東的角度來(lái)說(shuō)，除了與中介溝通的成本外，等待合適的租客或者合適的價(jià)格所帶來(lái)的時(shí)間成本，也是阻礙部分閑置房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)的障礙。
長(zhǎng)租公寓的誕生，從兩個(gè)方面部分解決了上述問(wèn)題。一方面，集中式長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，讓原本無(wú)法被利用的閑置資產(chǎn)，如商用物業(yè)、廢棄酒店等，得以進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)，從外部增加了房源供給。另一方面，分布式的長(zhǎng)租公寓，通過(guò)和房東簽訂長(zhǎng)期合約，有效減少了房東的溝通和等待成本，提高了房東出租房屋的意愿，從內(nèi)部增加了房源供給。此外，無(wú)論是集中式還是分布式，運(yùn)營(yíng)商都會(huì)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，并用企業(yè)信用為合約背書，使租客免受房屋質(zhì)量問(wèn)題和提前搬家的困擾。從這個(gè)角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓創(chuàng)造了巨大的社會(huì)效益，當(dāng)然有存在的必要。
一個(gè)創(chuàng)造了巨大社會(huì)效益的行業(yè)賺不到錢，問(wèn)題只能出在成本上。
一些行業(yè)的成本高企，因?yàn)檠邪l(fā)成本高，前期的高投入能夠帶來(lái)后期的高產(chǎn)出，而長(zhǎng)租公寓的成本高，卻是結(jié)構(gòu)性的，具體表現(xiàn)是“租金倒掛”，或是“高收低租”，這一點(diǎn)在分布式的長(zhǎng)租公寓里表現(xiàn)得尤為明顯。當(dāng)然，所謂“高收低租”，倒不一定真的是3000塊一個(gè)月的房子收過(guò)來(lái)，2000塊一個(gè)月租出去。而是計(jì)入了裝修維護(hù)成本之后，房租收益無(wú)法涵蓋收房成本，這就導(dǎo)致了運(yùn)營(yíng)一間，虧損一間，規(guī)模越大，虧損越多的情況。比如青客公寓，2018財(cái)年租金成本6.65億元，其他經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用為6.52億元，加上0.77億元的利息費(fèi)用，最后導(dǎo)致虧損將近5億元。
收房成本高，有多方面的原因，最主要還是因?yàn)閰⑴c這個(gè)行業(yè)的企業(yè)太多，互相競(jìng)爭(zhēng)推高了收房成本。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，一般認(rèn)為充分競(jìng)爭(zhēng)是有利于行業(yè)發(fā)展和消費(fèi)者福利的。但是在長(zhǎng)租公寓的行業(yè)里，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得邊際成本高于邊際收益，導(dǎo)致了資源的錯(cuò)配。而這個(gè)市場(chǎng)的特殊性在于，始終有一部分租客，或是出于家庭原因，或是出于生活習(xí)慣，是需要通過(guò)傳統(tǒng)中介來(lái)租房的，而當(dāng)長(zhǎng)租公寓推高了收房?jī)r(jià)格之后，房東群體即使選擇透過(guò)傳統(tǒng)中介出租，也勢(shì)必會(huì)提高租金，這就使得沒(méi)有選擇長(zhǎng)租公寓的這部分租客成為了競(jìng)爭(zhēng)外部性的犧牲品，違背了競(jìng)爭(zhēng)的初衷。
這是個(gè)令人疑惑的現(xiàn)象：既然邊際成本已經(jīng)高于邊際收益，為什么眾多長(zhǎng)租公寓企業(yè)依然不惜代價(jià)繼續(xù)在這個(gè)泥坑里越陷越深呢？
和網(wǎng)約車、共享單車等一眾燒錢的新興產(chǎn)業(yè)一樣，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的參與者也用行動(dòng)給出了相似的答案：靠燒錢擴(kuò)大規(guī)模，在期待成本降低、租金上漲的同時(shí)，等待競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的掉隊(duì)，從而一舉收復(fù)失地。
這是一個(gè)比較艱難的過(guò)程。首先是成本，一般來(lái)說(shuō)，類似長(zhǎng)租公寓這種行業(yè)都有點(diǎn)“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，規(guī)模越大，單位成本越低。不過(guò)對(duì)于行業(yè)主流的分布式公寓，由于房源分散，裝修維護(hù)都不能統(tǒng)一調(diào)配，這種規(guī)模經(jīng)濟(jì)能在多大程度上降低單位成本，是一個(gè)很值得研究的問(wèn)題。
其次是租金，對(duì)于租金上漲的期望，來(lái)源于租房群體收入的增加，年輕人口向大城市的持續(xù)流入，以及配套服務(wù)所產(chǎn)生的增值效應(yīng)。應(yīng)該說(shuō)，租金上漲是一個(gè)必然的趨勢(shì)，特別是過(guò)去幾年，資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)快速上漲后已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，在大城市購(gòu)買房屋自住，一方面所需投入過(guò)高，另一方面由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的預(yù)期回報(bào)也不再具有吸引力，這將使得一大部分年輕職業(yè)人士在租房市場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間。然而租金上漲是一個(gè)長(zhǎng)期而緩慢的過(guò)程，同時(shí)，對(duì)于租金上漲的期望也會(huì)刺激房東群體，從而反過(guò)來(lái)推高收房成本，依靠租金上漲能否真正實(shí)現(xiàn)盈利，是另一個(gè)值得研究的問(wèn)題。
至于行業(yè)的參與者是否會(huì)掉隊(duì)，反而成了一個(gè)相對(duì)容易做出的判斷，因?yàn)樵谶^(guò)去的兩年里，已經(jīng)有幾十家長(zhǎng)租公寓企業(yè)選擇退出這個(gè)行業(yè)。但這種退出往往是具有破壞性的，除了由于“租金貸”暴雷所導(dǎo)致的“屋財(cái)兩空”這種有惡劣影響的社會(huì)事件外，一個(gè)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的退出，本身就會(huì)給房東和租客帶來(lái)進(jìn)退維谷的兩難處境。在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這種退出還將不斷持續(xù)下去，直到整個(gè)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)可以穩(wěn)定盈利的均衡狀態(tài)，而與之伴隨的對(duì)房東和租客的沖擊，也將時(shí)�；仨懺谖覀兊亩�。
解決之道
那么，長(zhǎng)租公寓的賺錢之道到底是什么？
在我看來(lái)，需要回答這個(gè)問(wèn)題的，不僅有長(zhǎng)租公寓行業(yè)的參與者，也有行業(yè)的監(jiān)管者和政策制定者，而解決這個(gè)問(wèn)題的思路就在上述的三個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。從長(zhǎng)租公寓企業(yè)的角度來(lái)看，目前分布式公寓的成本已經(jīng)很難再降低，轉(zhuǎn)向集中式發(fā)展幾乎成為必然。在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，各地出臺(tái)了很多鼓勵(lì)租賃的政策，包括推出許多“只租不售”的公共住宅專用土地。擁有大量分布式公寓管理經(jīng)驗(yàn)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，可以嘗試參與這些公共住宅的管理。而要提升租金，除了依賴宏觀經(jīng)濟(jì)變化下的租金上漲外，還要依靠企業(yè)改善自身質(zhì)量，創(chuàng)造用戶粘性，通過(guò)高素質(zhì)的服務(wù)來(lái)獲得附加值。要做到這一點(diǎn)，需要企業(yè)對(duì)用戶的需求和偏好有著極致的分析，也需要企業(yè)擁有強(qiáng)大的執(zhí)行力，不放過(guò)每一個(gè)細(xì)節(jié)。隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，對(duì)質(zhì)量控制的難度會(huì)成倍增加，因此，投入更多精力做好存量管理，對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，其重要性將不亞于開(kāi)拓新的市場(chǎng)。
從監(jiān)管者和政策制定者的角度來(lái)看，應(yīng)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)參與公共住宅的運(yùn)營(yíng)管理，將專業(yè)的事交給專業(yè)的機(jī)構(gòu)去做。此外，在制定監(jiān)管措施的時(shí)候，應(yīng)更從實(shí)際出發(fā)，增加精細(xì)化監(jiān)管，減少一刀切的措施。比如長(zhǎng)租公寓賴以生存的“N+1”模式，通過(guò)在客廳設(shè)立隔斷間，能夠在很大程度上降低得房成本。
設(shè)立隔斷間，這是當(dāng)下中國(guó)廣大勞動(dòng)群體較低的收入水平和一二線城市相對(duì)高昂的生活成本之間矛盾的必然結(jié)果，是客觀事實(shí)。因此，與其一刀切禁止“N+1”，不如對(duì)房屋的消防、通風(fēng)、采光和結(jié)構(gòu)安全等要素做出要求，在符合要求的基礎(chǔ)上允許“N+1”模式，這樣不僅使得長(zhǎng)租公寓企業(yè)有效地降低了成本，也將群租這一現(xiàn)象納入到可控和可監(jiān)管的范圍，在實(shí)際上提升了居住安全。此外，對(duì)于退出的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，應(yīng)制定相關(guān)政策，要求其妥善安置原有租戶，盡量減少對(duì)房東和租客的影響，免除他們的后顧之憂。
最后，要使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)乃至整個(gè)住宅租賃行業(yè)從根本上得到發(fā)展，還需要推動(dòng)“租售平權(quán)”的落實(shí)，特別是在教育平權(quán)上。只有當(dāng)租房子的人能夠享受到買房子的人所擁有的權(quán)利時(shí)，我們國(guó)家的居住文化才會(huì)真正發(fā)生改變。
一個(gè)行業(yè)想要長(zhǎng)期獲得健康發(fā)展，企業(yè)是需要賺到錢的，至少，要能看到賺錢的方向。長(zhǎng)租公寓的賺錢之道，或許也能給我國(guó)房地產(chǎn)制度改革提供一些參考。
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來(lái) 源：澎湃新聞
編 輯：liuy
