在房企融資持續(xù)收緊、房地產(chǎn)金融政策不放松的大環(huán)境下，疊加疫情影響，各大房企資金壓力巨大。

　　2020年4月，95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。

　　為了維持企業(yè)資金鏈、保證生存，越來越多的中小房企選擇了赴港IPO之路。

　　截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等10家，在房企分拆旗下公司上市方面，在港交所等待IPO的房企旗下公司也有8家。至此，排隊房企及分拆業(yè)務公司合計18家。

　　結(jié)合目前情況來看，房地產(chǎn)基本面普遍向好，房企上市之路仍然有很大空間。但上市不是終點，如何贏得資本市場的認可，從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。

　　近年來，在“房住不炒”的大環(huán)境下，境內(nèi)融資渠道收窄、融資成本抬升，中小房企面臨的資金問題被放大，赴港IPO成為這些房企較為青睞的融資方式之一。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，自2018年以來，成功上市的房企已達13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企數(shù)量持平，分別為6家，2020年前4月成功上市1家。

　　從2010年至今的數(shù)量來看，房企IPO的熱情實則有增無減，其內(nèi)在動力在于：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之后對企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助。

　　成功上市1家 10家房企仍在排隊IPO

　　具體來看，除了祥生地產(chǎn)是千億房企中唯一沒有IPO之外，其余百強房企中的前50強多數(shù)已完成上市。

　　目前是中等房企上市高峰，而這些房企的共同點在于正處于追求規(guī)模發(fā)展的關鍵時期，部分中小房企近兩年發(fā)展速度比較快，因此對融資的需求更高。

　　截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企約有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)以及領地控股10家。

　　2020年前4個月僅匯景控股一家房企于1月16日正式掛牌上市，成為2020年首個登陸港交所的房企，從2019年4月首次遞交招股說明書算起，時長約為9個月，所籌凈額約為13.91億港元。

　　這在一定程度上是由于新冠疫情的影響，很多企業(yè)受疫情管制，耽擱了赴港IPO的進程。

　　從招股書來看，匯景控股在2016年、2017年及2018年的營業(yè)收入分別約為20.93億元、11.98億元及22.39億元，同時截至2019年9月底共擁有17個開發(fā)項目，包括建筑面積為21.16萬平方米的可供銷售/出租物業(yè)及124.46萬平方米的在建項目。

　　我們認為，成功上市僅為資本道路的第一步，擺在匯景控股面前的問題是，目前企業(yè)規(guī)模仍然較小，土地儲備相對較少，即便上市之后，后續(xù)發(fā)展仍然會面對較大的挑戰(zhàn)。

　　并不是所有房企都能如匯景控股這般順利。

　　在依然在排隊的房企中，海倫堡、奧山和萬創(chuàng)國際的招股書已經(jīng)過期，截止2020年4月底仍未更新。

　　一般而言，港股IPO申請進程在3-6個月時間，按照港交所規(guī)定，企業(yè)未在6個月內(nèi)完成上市的，需要重新提交申請，未來上述房企是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。

　　值得注意的是，上述三家房企申請IPO闖關之路已走了近兩年。

　　在排隊IPO的房企中，2020年首次遞交招股說明書的房企僅有4家。2月28日，來自河北的小型房企鵬潤控股正式向港交所遞交了招股說明書，成為了2020年首家申請上市的房企，隨后金輝控股和上坤地產(chǎn)分別于3月向港交所遞交招股說明書，同時金輝撤回了2016年向上交所遞交的上市申請，4月9日領地控股向港交所遞交了招股說明書，這些房企目前狀態(tài)的均為“審核中”。

　　房企分拆物業(yè)上市迎爆發(fā)期 已有3家成功上市

　　除了房企本身赴港上市之外，過去幾年房企分拆物業(yè)上市的熱潮也在持續(xù)。前5年平均每年有2.4家物業(yè)企業(yè)成功上市，尤其是2019年，物業(yè)企業(yè)上市迎來井噴，全年共有11家物業(yè)企業(yè)成功IPO，創(chuàng)歷史新高，物業(yè)股年內(nèi)平均漲幅達到56%。

　　2020年物業(yè)企業(yè)IPO之路依然還在繼續(xù)，截至2020年4月底，港交所排隊IPO的房企旗下公司共有8家，其中，2家房企旗下物業(yè)板塊在港交所掛牌，分別為正商旗下物業(yè)興業(yè)物聯(lián)及鴻坤物業(yè)燁星集團，這2家公司成為了2020年首批上市的房企物業(yè)公司。加上5月15日建業(yè)新生活成功掛牌，截至目前，2020年上市物業(yè)房企增至3家。

　　此外，合景泰富、世茂和金科股份等多家房企也宣布計劃分拆物業(yè)板塊赴港上市，房企分拆物業(yè)或商管板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

　　值得注意的是，鴻坤集團旗下物業(yè)公司燁星集團全球發(fā)售1億股，所得款項凈額為1.213億港元，這是燁星集團自2019年7月遞表失效后再度IPO申請，從1月31日申請到上市僅用了不足兩個月時間。

　　建業(yè)旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活在4月28日通過了上市聆訊，并于5月15日正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，共發(fā)行3億股，每股定價6.85港元，處于發(fā)行價格上限區(qū)間，所得款項凈額19.16億港元，上市次日，收盤上漲25.45%，市值達到126億港元超越建業(yè)地產(chǎn)。

　　綜合來看，2020年房企排隊IPO在數(shù)量上個并沒有減少的跡象，甚至還有持續(xù)增加的趨勢，特別房企拆分物業(yè)上市這部分，自去年開始井噴式發(fā)展，預計今年物業(yè)企業(yè)IPO潮依然會延續(xù)。

　　在這其中，正處于規(guī)模擴張期的中等房企會迎來一波上市高峰，這些房企的共同點在于正處于追求規(guī)模發(fā)展的關鍵時期，部分中小房企近兩年發(fā)展速度比較快，因此融資需求更高。

　　2020年房地產(chǎn)企業(yè)基本面雖疫情影響，但整體基本面從4月起開始恢復，隨著資本市場的持續(xù)看好，房企上市之路還相對較寬。

　　我們認為，各大中小房企紛紛通過赴港上市，為企業(yè)輸血，雖能解一時之急，卻也不是長久之計，因為單靠上市所能進行的融資其實是非常有限的，更為重要的是，上市后房企的運作將變得更加透明和規(guī)范，如何贏得資本市場的認可，從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。

　　對于中小房企而言，要做大、做好，上市也是其必由之路。

　　來源：丁祖昱評樓市

編輯：wangdc