購買學區(qū)房，戶口是個問題，在二手房買賣中經常會遇到。如果賣方的戶口不能及時遷出，那么將會對買方在子女上學、醫(yī)療等問題上造成不利影響。而且，一旦入手有此“瑕疵”的房屋，再次轉手時就會非常困難。

　　那應如何避免這類問題的出現呢？先看個案例。

　　2018年12月1日，在中介公司的主持下，錢某與趙某簽訂了《北京存量房屋居間合同》，約定趙某將其位于北京房山某小區(qū)房產賣予錢某。

　　因趙某該處房屋另有孫某和李某落戶于此，故二人在買賣合同中對戶口遷出問題做出了明確約定：“出賣人應當在該房屋所有權轉移之日三十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付一萬元違約金。逾期七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付房款萬分之四的違約金�！�

　　合同簽訂后，錢某支付了房款，并與趙某辦理了房屋過戶手續(xù)。房子是住上了，但是孫某和李某的戶口至今也沒有遷出，給錢某的生活造成了諸多影響，協(xié)商未果之下錢某將趙某起訴到法院，要求趙某按照約定支付違約金。

　　趙某在訴訟中表示，戶口遷移應當由戶籍部門管理，不應該由法院處理，戶籍部門不給辦理他也沒辦法，錯不在他，故此不同意錢某賠償違約金的訴求。

　　法院審理后，認為趙某確存在違約情形，故判決趙某承擔相應的違約責任。

　　法官表示，合同是確立雙方當事人權利義務關系的協(xié)議，經合法成立的合同具有法律約束力。錢某和趙某簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，是合法有效的合同。錢某與趙某在《北京市存量房屋居間合同》中已經約定趙某限期到房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續(xù)，并約定了違約責任。趙某應當履行而未履行合同義務，未將原有戶口遷出，對錢某居住和使用造成了一定影響。故趙某應當依據合同約定承擔違約責任。

　　另外，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償數額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　本案中，雙方約定的違約標準過高，且錢某未對戶口未遷出造成的實際損失舉證。故本院根據合同約定違約金標準、趙某過錯程度及錢某實際損失情況酌定違約金金額為一萬五千元。雙方對判決結果予以認可，二人均未上訴。

　　那么，如何在二手房買賣中規(guī)避上述風險，在法律允許的范圍內維護自己的合法權益？北京市房山區(qū)法院的法官給出以下五點提示：

　　1、購買二手房時要提升防護意識，查明所購買房屋的戶口情況。房屋買賣不同于一般商品買賣，在房屋選擇、合同簽訂、產權變更等方面都應保持理性。在選購二手房時，務必查明房屋的戶籍情況，以防后續(xù)給自己帶來不必要的麻煩。應綜合考慮后，再決定是否購買。

　　2、合同中要明確約定戶口遷移條款并明確違約責任，否則法院將不予受理。在購買二手房時，如果存在戶口遷出問題，若在合同中不寫明相應條款，一旦就戶口遷出訴至法院，法院往往會以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。戶籍問題由公安機關管轄，非因申請，往往不予處理。這就給買房人帶來難題。只有在合同中對戶口遷出條款作出明確約定，基于違約責任，法院才能予以解決，但也僅限于承擔違約責任的部分。如果所購買的房屋有戶口未遷出，應當在合同中對戶口的遷出時間，不及時遷出戶口應當承擔的違約責任等作出明確約定，否則當事人的合法權益將很難得到維護。

　　3、在合同中約定相應條款，迫使賣房人主動遷移戶口。買房人在購買房屋時，可在合同中約定待對方將戶口遷出后再給付部分尾款，或者約定賣房人在一定時間內不遷出戶口，買房人有權解除合同。賣房人權衡利弊，在遷出戶口的損失更小時，自然積極辦理相關手續(xù)，買房人也可以由此實現戶口遷出的目的。

　　4、賣房人要嚴格按照合同約定履行戶口遷出義務，否則會造成不必要的利益損失。在此類案件中，有的賣房人對戶口遷移條款沒有足夠的重視，導致沒有及時按約定遷移戶口，買房人一旦訴至法院，賣房人很可能會因此而支付違約金。所以賣房人也要提高法律意識，誠信買賣，積極履行合同約定，以免給自己造成不必要的損失。

　　5、如果合同中約定的違約金過高或者過低，法院可以以實際損失為基礎適當進行調整。根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。違約金具有“補償為主、懲罰為輔”的性質，違約造成的損失是衡量違約責任是否合理的標準。買方在主張過高的違約責任時，應當就違約造成的損失提供充足的證據。

　　來源：經濟日報

編輯：wangdc