今年1月，世邦魏理仕發(fā)布了《2020年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，并以17個(gè)內(nèi)地主要城市為樣本，分析了2019年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)情況。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%，其中一線城市的寫字樓租金增長(zhǎng)率均呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在空置率方面，截至2019年末，17城寫字樓平均空置率高達(dá)21.7%，而2020年全國(guó)寫字樓的整體空置率或?qū)⑦_(dá)到25%的水平，其中15個(gè)一線、新一線及內(nèi)地主要城市的空置率將達(dá)到歷史之最。
其中深圳的寫字樓空置率更躍居一線城市首位。另?yè)?jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環(huán)比上升2.6%，遠(yuǎn)高于上�？罩寐�21%，北京13.8%，廣州5.2%。
深圳，年輕且富有創(chuàng)造力，如今已成為中國(guó)最具變革精神的科技搖籃城市，但是疫情沖擊下，不少中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大，現(xiàn)金流緊張，引發(fā)了退租浪潮。與此同時(shí)，大企業(yè)也開始有選擇性的收縮租賃面積或者延期更換租賃之地。
（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
深圳寫字樓空置率創(chuàng)新高
在按照“十三五”規(guī)劃綱要實(shí)施產(chǎn)業(yè)振興以來，深圳已形成了“四大支柱、七大戰(zhàn)興、六大未來”為架構(gòu)的產(chǎn)業(yè)格局，并為此出臺(tái)了一系列政策。正是這些優(yōu)惠政策的落地，為深圳的產(chǎn)業(yè)崛起奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。深圳在金融、物流、文化及相關(guān)、高新技術(shù)等四大支柱產(chǎn)業(yè)中，孵化了一大批500強(qiáng)企業(yè)，包括平安、招商、華為、騰訊等。而大疆、華大基因等智能制造、生物科技創(chuàng)新企業(yè)更是深圳未來的產(chǎn)業(yè)希望。
然而從微觀環(huán)境來看，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情影響，不少中小微企業(yè)因市場(chǎng)需求低迷不堪經(jīng)營(yíng)與現(xiàn)金流重負(fù)，紛紛退租節(jié)流；部分大型企業(yè)通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長(zhǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)周期；聯(lián)合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。多重因素疊加，導(dǎo)致深圳寫字樓市場(chǎng)也面臨著退租壓力。
例如曾獲得IDG資本、華住酒店集團(tuán)及萬科商業(yè)地產(chǎn)3000萬A輪融資的深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork，已經(jīng)被優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)。其在南山科技園的5家店，至今僅剩下一家。且租金從節(jié)前1500元/個(gè)/月降至1200元/個(gè)/月，下調(diào)也抵擋不了退租情況。
而在深圳車公廟，不少寫字樓也面臨著空置率增高的難題。有業(yè)內(nèi)人士直言：“大多是中小微企業(yè)，受到疫情影響，導(dǎo)致生意不佳，不得不退租來抵抗行業(yè)寒冬，”
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端表示，“目前金融、專業(yè)服務(wù)以及中小規(guī)�？萍脊镜葥Q租擴(kuò)租需求相對(duì)謹(jǐn)慎，有實(shí)力的科技公司則在更長(zhǎng)的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報(bào)價(jià)等方面爭(zhēng)取更多權(quán)益�！�
如何提升存量物業(yè)價(jià)值？
不斷走高的空置率，導(dǎo)致開發(fā)商為了挽留租戶不得不下調(diào)租金。與此同時(shí)，則是租戶對(duì)市場(chǎng)租金接受的能力變低，希望租金能更加實(shí)惠，雙方進(jìn)入了價(jià)格博弈戰(zhàn)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個(gè)別商務(wù)空間運(yùn)營(yíng)商租約到期，空置率達(dá)到14.98%，租金則下降至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下租金下降至每月每平方米261.95元，空置率為16.04%。而南山區(qū)的空置率上行至34.85%，租金同樣下降至每月每平方米213.94元。
戴德梁行指出，盡管項(xiàng)目延期概率大增，但未來五年持續(xù)高供應(yīng)的趨勢(shì)不改，在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級(jí)寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
2020年將是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的一年，寫字樓議價(jià)窗口期出現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商而言，如何在租金下行中，保證盈利能力，又能避免去化難題，在高供應(yīng)中生存下來顯得尤為重要。
第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部高級(jí)董事黎青山指出：“現(xiàn)在開發(fā)商打造寫字樓硬件配置都是大同小異，但軟件配置上，會(huì)更加看重人性化的定制服務(wù)，為不同租戶提供細(xì)致服務(wù)。像是增加寫字樓對(duì)環(huán)保、人文關(guān)懷方面�！�
以國(guó)內(nèi)高端空間產(chǎn)品打造運(yùn)營(yíng)商BEEPLUS為例，憑借其多年積累的出色的空間產(chǎn)品打造能力和業(yè)界口碑，其自2019年初推出了為企業(yè)客戶提供從選址、設(shè)計(jì)、建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)管理一站式全方位解決方案的“大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務(wù)”，該業(yè)務(wù)不僅服務(wù)于眾多如鉑濤集團(tuán)、鷗翎投資、元?dú)馍�、小馬智行等企業(yè)總部自用的辦公空間，還與華潤(rùn)置地、珠海大橫琴、瑞思集團(tuán)等地產(chǎn)公司合作，為提升新建物業(yè)與存量物業(yè)的價(jià)值提供了全新的解決方案。
以BEEPLUS和瑞思集團(tuán)合作的項(xiàng)目“瑞思&BEEPLUS空間”為例，該項(xiàng)目位于深圳寶安玖悅雅軒商業(yè)裙樓1層及3-5層，建筑面積近10000平方米。BEEPLUS提供了從設(shè)計(jì)、建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)管理的一站式空間定制服務(wù)。
該項(xiàng)目采用了“美式小鎮(zhèn)”的主題設(shè)計(jì)風(fēng)格，依托于BRING LIFE INTO WORK的辦公空間打造理念和“外景內(nèi)移”的設(shè)計(jì)手法，將街景融入到空間內(nèi)部，并配置有社交大堂、靈活辦公區(qū)域、企業(yè)專屬辦公區(qū)域以及跨越三層樓的旋轉(zhuǎn)滑梯和多元化的生活配套，成為寶安中心區(qū)的標(biāo)志性辦公空間項(xiàng)目。
該項(xiàng)目去年10月開始對(duì)外預(yù)招商，首期位于三樓的辦公空間去化迅速，諸多新經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)科技、電子商務(wù)等領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)紛紛入駐，隨后開放的四、五層空間也備受追捧。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前寶安區(qū)寫字樓平均租金是178.62元/平方米/月，據(jù)悉，該項(xiàng)目的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊物業(yè)水平。
BEEPLUS為開發(fā)商提供物業(yè)增值的新思路，為存量辦公空間創(chuàng)造了“第二次”生命，助力開發(fā)商在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中取得優(yōu)勢(shì)。
“空間定制及樓宇托管”解決行業(yè)痛點(diǎn)
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度金融、TMT及房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)需求持續(xù)，但商務(wù)中心及共享辦公空間行業(yè)租戶需求增長(zhǎng)承壓，市場(chǎng)呈現(xiàn)分化格局。
黎青山表示：“深圳寫字樓市場(chǎng)有韌性，租金比廣州高，但是北京上海低。從抗壓能力來看很強(qiáng)，而且需求很強(qiáng)，加上會(huì)有越來越多企業(yè)在深圳設(shè)立大灣區(qū)總部，這些需求都會(huì)支撐深圳寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展�！�
因此，對(duì)于開發(fā)商而言，如何打造租戶真正喜愛的辦公產(chǎn)品已經(jīng)是寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的核心要素了。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于大中型企業(yè)對(duì)品質(zhì)的把控和整體流程的管理要求遠(yuǎn)高于一般水平，且市場(chǎng)消費(fèi)更加理性，因此中高端空間定制業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入門檻較高。
BEEPLUS的優(yōu)勢(shì)就是為企業(yè)客戶提供從選址、設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理的全流程一站式服務(wù)，解決了傳統(tǒng)辦公空間定制領(lǐng)域的痛點(diǎn)，讓業(yè)主無需再面對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的眾多供應(yīng)商，同時(shí)針對(duì)幾乎已成行業(yè)慣例的超時(shí)、超支問題，提出了項(xiàng)目“0”延誤，工程“0”追加的業(yè)界全新標(biāo)準(zhǔn)，極大地減少了企業(yè)客戶的時(shí)間與資金成本，同時(shí)確保項(xiàng)目的還原度和品質(zhì)，真正實(shí)現(xiàn)“空間定制”的初衷。
BEEPLUS設(shè)有業(yè)內(nèi)首個(gè)自有的“設(shè)計(jì)研究院”，并且設(shè)計(jì)師多來自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事務(wù)所等國(guó)內(nèi)外著名的建筑和設(shè)計(jì)事務(wù)所。兼具國(guó)際化視野與專業(yè)化能力的設(shè)計(jì)師，將BEEPLUS“BRING LIFE INTO WORK”的辦公空間設(shè)計(jì)理念融入到空間產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié)之中，在辦公室中設(shè)置了音樂吧、冥想室、自助飲品長(zhǎng)廊、午休艙等生活化場(chǎng)景與元素，為用戶提供前所未有的、面向未來的工作方式和辦公體驗(yàn)，并實(shí)現(xiàn)空間運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)業(yè)主、辦公用戶的多方共贏。
憑借國(guó)際化的設(shè)計(jì)能力、嚴(yán)苛的質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)、快速的交付效率、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)水平，以及更具競(jìng)爭(zhēng)力的綜合成本管控能力，BEEPLUS正在迅速提升大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額，并開始全面布局國(guó)內(nèi)一線城市、準(zhǔn)一線城市和粵港澳大灣區(qū)。據(jù)悉，BEEPLUS在 2020年第一季度的合同簽約金額已達(dá)1.5億元，超越去年全年?duì)I收規(guī)模，凸顯出巨大的市場(chǎng)需求和增長(zhǎng)潛力。
