房地產(chǎn)狂飆突擊了幾十年后，房價(jià)高漲了數(shù)十倍，掏空六個(gè)錢包也未必能趕上車，讓人不得不信一句：年少不買房，老大徒傷悲。
雖說國家在金融、土地、財(cái)稅上都下了功夫，希望能以此來抑制房價(jià)上漲，但樓市經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成長了可以左右GDP的參天巨柱，就算現(xiàn)在踩剎車減速，也需要一條很長很長的緩沖帶。
長租市場便是這條緩沖帶上的首要存在，它的出現(xiàn)是市場必然，更是歷史必然。
因城市化進(jìn)程和消費(fèi)升級而生
在不可逆轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、難以承擔(dān)的高房價(jià)壓力、席卷而來的消費(fèi)升級，多重因素的影響下，長租公寓市場在過去10年內(nèi)發(fā)生、發(fā)展。
首先，我國住房租賃市場的主力軍是畢業(yè)大學(xué)生和流動人口，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，戶籍制度進(jìn)一步改革，帶來大規(guī)模的人口流動，以及中國人居住觀念的改變，對長租公寓市場的發(fā)展起到了推動作用。可以說，只要城市化在發(fā)展，租賃市場就在發(fā)展。目前，發(fā)達(dá)國家的租賃人口占比在30%以上，而我國租賃人口占比僅為12%，這12%的份額已經(jīng)形成了萬億級的廣闊市場。
其次，高房價(jià)迫使很多外來者不得不推遲購房年齡。數(shù)據(jù)顯示，北上深青年的平均購房時(shí)間都超過了30歲，且不斷在增長，一位本科畢業(yè)生至少需要奮斗9年，才有機(jī)會買到自己的房子。近年國家堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，房價(jià)上漲預(yù)期有所弱化，但因房價(jià)壓力而加入租房群體的人群仍在增多，可見租賃市場依然會持續(xù)上升。
再次，隨著居民可支配收入的提升，國民開啟了消費(fèi)升級的大潮，其中居住升級成為消費(fèi)升級重要部分，這使得頭部品牌公寓和小而美公寓數(shù)量快速增加。同時(shí)，公寓也通過多種形式提升服務(wù)質(zhì)量，如對老破舊房源進(jìn)行統(tǒng)一的家具、床、空調(diào)等裝修，增強(qiáng)單間的生活功能；比如為合租的房間門增加指紋密碼鎖等微小的設(shè)計(jì)，都為年輕人帶去安全和隱私；比如隨叫隨到的管家服務(wù)、公共區(qū)域保潔、免費(fèi)維修等服務(wù)。隨著越來越多的新生代群體愿意支付更多租金來提升租房品質(zhì)，租賃市場也實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大和升級。
因大眾創(chuàng)業(yè) 萬眾創(chuàng)業(yè)而瘋狂
長租公寓與有國資背景的“老大哥”開發(fā)商相比，其出身就草根多了。盡管有明確的政策支持和資本青睞，但復(fù)盤長租公寓的發(fā)展史，還需回溯到大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的時(shí)間點(diǎn)。
2012年~2014年間，中國的各個(gè)行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)思維洗腦，公寓進(jìn)入融資高峰期，培育出來大批長租公寓企業(yè)，其中千萬量級居多，也出現(xiàn)了億級單輪投資，標(biāo)志事件便是2014年底雷軍投資You+，魔方、蘑菇、水滴、優(yōu)客逸家等品牌公寓，也都在此時(shí)登場。
我們很難預(yù)判一條從未有人走過的路，會遇到多少岔道與歧路。在2014年~2016年期間，品牌公寓依靠融資—高價(jià)包租—快速擴(kuò)張規(guī)�！偃谫Y的方式。在瘋狂的擴(kuò)張中，行業(yè)完成了“0到1”的積累，也留下了日后的諸多隱患。
和大家分享幾條投資人、創(chuàng)業(yè)者也用血的教訓(xùn)達(dá)成的共識。
首先被驗(yàn)證的是分散式合租公寓，因?yàn)楦脑�、運(yùn)營、并購等難度都較大，邊際效益不斷遞減，被認(rèn)為很難規(guī)�；�
其次被改變的是規(guī)模迷信，受制于行業(yè)的金融產(chǎn)品匱乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大規(guī)模數(shù)量，反而變成了成本負(fù)擔(dān)。
此外，過早跨城經(jīng)營，同時(shí)涉足多條產(chǎn)品線；過度依賴挖人來推動業(yè)務(wù)；投入巨額成本自建IT系統(tǒng)等，日后也都被列入了行業(yè)的試錯(cuò)共識中。
因租購并舉的租賃新政而遭地產(chǎn)系碾壓
時(shí)間推進(jìn)到2017年的7月，廣州政府官網(wǎng)上發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上的一條里程碑式措施：租購?fù)瑱?quán)。這意味著，在廣州，只要是符合條件的租房人，未來也可與業(yè)主一樣，其子女享有同等就近入學(xué)的權(quán)利。
自此，各級地方政府也紛紛出臺租賃新政，培育租賃市場和機(jī)構(gòu)房東，鼓勵(lì)租賃市場向前發(fā)展。一時(shí)間，行業(yè)里品牌公寓旌旗林立。
政策導(dǎo)向引領(lǐng)市場發(fā)展方向。長租行業(yè)朝著規(guī)模化、專業(yè)化的方向前進(jìn)時(shí)，另一邊的房企開始發(fā)愁。原本舒舒服服用土地賺錢的開發(fā)商們，發(fā)現(xiàn)拿地越來難，成本越來越高，土地的紅利正在逐步消失，開發(fā)商們被迫集體轉(zhuǎn)型。道路千萬條，但相比跨行做物流、做旅游、做教育，運(yùn)營長租與運(yùn)營地產(chǎn)僅一墻之隔。
在租賃新政的召喚下，“房企入局長租”成為開發(fā)商的轉(zhuǎn)型共識。
一些嗅覺靈敏的房企早早意識到樓市會朝著租賃方向發(fā)展，比如2014年就開始大規(guī)模布局租賃的龍湖、招商蛇口以及金地等，等到2018年時(shí)，招商壹間、萬科泊寓、龍湖冠寓、金地草莓社區(qū)、旭輝領(lǐng)寓等Top30的房企，超三分之一都參與分食長租公寓蛋糕。
凡事過猶不及。開發(fā)商們憑著雄厚的資本和可觀的規(guī)模，集體“搶灘”長租行業(yè)，就像幾十條鯰魚一起瞬間入池塘，不僅攪渾了平靜的水面，行業(yè)競爭快速加劇，也打亂了行業(yè)自我修復(fù)迭代的節(jié)奏，“高進(jìn)低出”、“長收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打開。
在開發(fā)商加入后，行業(yè)包租融資模式的門檻被提高，行業(yè)拿房成本迅速上升，規(guī)模與杠桿難以平衡，行業(yè)賽道陷入了新一輪的瘋狂，導(dǎo)致2015年分散式公寓的瘋牛年，2016年集中式公寓瘋牛年，2017年開發(fā)商瘋牛年，2018年開始租金貸暴雷，一大批租賃品牌陣亡。
因唯一的資金情人P2P而被迫殉情
2018年后，“租金貸”一躍成為長租公寓的發(fā)展史上的高頻詞，我愛我家前副總裁胡景暉曾說，“長租公寓爆倉，要比P2P爆雷更可怕。”
參與過前幾年互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的人，都會對P2P暴雷心有余悸。2014年，銀監(jiān)會對P2P還是鼓勵(lì)發(fā)展、守住底線的態(tài)度，這里的底線之一，就是不能存在一個(gè)“資金池”來進(jìn)行期限錯(cuò)配的蓋帽游戲，以減少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債。
但資本本性逐利，在金融配套政策與監(jiān)管執(zhí)行還不成熟的背景下，2018年P(guān)2P“資金池”問題開始凸顯并連續(xù)暴雷。伴隨著暴雷潮，P2P成了不靠譜理財(cái)?shù)拇~，金融創(chuàng)新的負(fù)面被放大被質(zhì)疑。至此，各地相關(guān)部門態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始對P2P模式進(jìn)行“封殺”。
P2P前車之鑒，“租金貸”后車之師，兩者運(yùn)行時(shí)都十分依賴“資金池”，一旦資金池出水口與入水口兩端的平衡被打破，必然會出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的結(jié)果。
租金貸問題的主要癥結(jié)在于：1、租客是否在不知情或者未被進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，辦理了“租金貸”；2、公寓企業(yè)在拿到這筆資金后的使用方式缺乏監(jiān)管。用一句總結(jié)就是：取之無道，用之不當(dāng)。
很快，響聲最大的那顆雷出現(xiàn)了——杭州鼎家長租公寓宣布破產(chǎn)，在引發(fā)大量租客和房東維權(quán)同時(shí)，“租金貸”運(yùn)作模式隨即被諸多媒體曝光，被指稱“空手套白狼”、“套路比P2P深”。這件事也側(cè)面證實(shí)，許多中小型長租公寓融資能力弱，要想獲得資金只能走上‘分期貸’這條路。
都說“人生若只如初見”，其實(shí)最初的租金貸也曾十分美好。對剛畢業(yè)不久的職場新人來說，租金貸是一次性“借貸”一年房租，之后逐月還貸的新選擇，租房者以支付一部分利息為代價(jià)，緩解了資金的壓力。且年付的方式往往可以取得較季付更加優(yōu)惠的租金價(jià)格；而另一方面，出租方因?yàn)槟芴崆笆盏揭荒甑姆孔�，有足夠的運(yùn)轉(zhuǎn)資金，提升規(guī)模和服務(wù)；金融機(jī)構(gòu)也賺取了“貸款利息”�？芍^一石三鳥。
總之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。這個(gè)2015年就隨著長租公寓興起而隨之產(chǎn)生的金融產(chǎn)品，變成了要比P2P爆雷更可怕的“壞東西”，需要為公寓倒閉等一系列事件“背鍋”，并被完全“叫�！�。
在過去十年，長租公寓在叫好聲中開始，在爭論聲中發(fā)展，在懷疑聲中躊躇不前。市場需求還有嗎？租賃新政還持續(xù)嗎？這些問題都待討論。士隔三日，當(dāng)刮目相看，其實(shí)這個(gè)行業(yè)還發(fā)生了許多好變化，詳情請關(guān)注下一篇《長租公寓的今天｜滿目瘡痍下的勃勃生機(jī)》。
來 源：水滴管家
編 輯：liuy
