近期，全國土地市場整體持續(xù)升溫，深圳、廣州、北京等熱點(diǎn)城市高價地塊不斷出現(xiàn)，成交額快速攀升，多個城市土地出讓成交額超過千億元。

　　土地市場持續(xù)升溫

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州、上海等城市今年以來土地成交額已突破千億元。其中，北京為１１３０億元，土地出讓額居前，杭州為１０９７億元，上海為１０１５．４７億元。

　　同時，５０個典型城市合計(jì)土地出讓額１．６萬億元，同比上漲１２％。其中，２７個城市超過２００億元，４９個城市超過１００億元。上述數(shù)據(jù)均刷新近年來同期紀(jì)錄。超過２０億元的地塊４４宗。其中，底價成交為１１宗，占比２５％。

　　２３個城市土地出讓規(guī)劃建筑面積超過１０００萬平方米，成都、重慶、蘇州３個地區(qū)超過２０００萬平方米。其中，成都土地出讓規(guī)劃建筑面積合計(jì)２７７０．１７萬平方米，重慶合計(jì)為２３３５．５萬平方米，蘇州為２３３４．０８萬平方米。在一線城市中，北京地區(qū)土地出讓規(guī)劃建筑面積合計(jì)３５６．４３萬平方米，平均溢價率為１８．６１％。

　　杭州等熱點(diǎn)地區(qū)土地出讓規(guī)模及成交溢價率均較高。５月２７日，杭州市蕭山區(qū)集中出讓５宗宅地，規(guī)劃建筑面積合計(jì)為１４３９１５平方米，總成交價６６．１８億元，保利、順發(fā)、景瑞等房企成功競得地塊。其中，杭州眾毓企業(yè)管理有限公司以總價１３．３４億元競得蕭山區(qū)寧圍單元ＸＳＣＱ１４０５－０４地塊，樓面價為２１７２２元／平方米，溢價率２７．７８％。杭州眾揚(yáng)企業(yè)管理有限公司以總價８．０９億元競得寧圍單元ＸＳＣＱ１４０５－１８地塊，樓面價２１５２１元／平方米，溢價率２６．５９％。

　　近期熱點(diǎn)城市出讓的住宅地塊樓面價較高，容積率較低。這就意味著競得者需要在相應(yīng)地塊上建造改善型住宅產(chǎn)品。

　　５月２７日，天津津南區(qū)辛莊板塊３宗住宅用地入市，規(guī)劃建筑面積１５．７５萬平方米，起始總價為２８．８５億元。其中，津南（掛）２０２０－０６號地塊由中鐵建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以底價６．９３億元獲得，樓面價為９４６２元／平方米。該地塊為二類居住用地，規(guī)劃建筑面積３６６１９．５平方米，容積率不大于２且不小于１。大華（天津）發(fā)展有限公司以底價２１．９２億元獲得０４號、０５號地塊，成交樓面價分別為９４５４元／平方米、１０６９８元／平方米。０４號地塊容積率為不大于２且不小于１，０５號地塊容積率為不大于１．６且不小于１。

　　房企拿地?zé)崆椴粶p

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，多地出讓較優(yōu)質(zhì)地塊，有利于穩(wěn)定樓市，提振市場信心。一些地區(qū)推出的住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊配套建設(shè)較成熟，教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。出讓優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度上激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，２０２０年前４個月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大３家房企拿地金額均超過３００億元。龍湖集團(tuán)、華潤置地、綠城中國３家房企拿地金額在２００億元至３００億元之間。新城控股、招商蛇口分別攬地１９８億元及１９２億元。ＴＯＰ１０企業(yè)拿地總額２４００億元，占ＴＯＰ５０企業(yè)的３７．８％。進(jìn)入５月，房企拿地?zé)崆椴粶p。

　　克而瑞研究中心謝楊春指出，百強(qiáng)房企土地總貨值規(guī)模達(dá)到４２萬億元。其中，前１０強(qiáng)房企的土儲總貨值達(dá)１８萬億元，占百強(qiáng)房企總貨值的４成以上，規(guī)模房企的土地儲備具有優(yōu)勢。從龍頭企業(yè)的投資策略看，以深耕聚焦、謹(jǐn)慎投資為主，且收并購成為獲取資源的重要途徑，注重運(yùn)營節(jié)奏。

　　今年以來房企聯(lián)合體拿地明顯增加。這種方式可以減少單家房企資金占用規(guī)模和成本，提升拿地成功率。同時，后期銷售方面可以增加更多“賣點(diǎn)”，提高綜合知名度，有利于提升銷售去化率。

　　據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，融創(chuàng)、世茂通過收并購繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模，兩者總土儲貨值較２０１８年分別增長３３．８％和２０．５％。其中，融創(chuàng)６成土儲來自收并購。世茂于２０１９年也收購了部分新城項(xiàng)目，且２０２０年初完成了對福晟的大筆收購。而綠地、華潤等通過調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略，積極拓寬拿地渠道、穩(wěn)健增儲。綠地在三四線城市堅(jiān)定高鐵新城戰(zhàn)略，布局優(yōu)質(zhì)核心三四線城市樓市，土儲貨值同比漲幅超過５０％。

　　警惕變相融資拿地

　　為緩解現(xiàn)金流壓力、償還到期債務(wù)、支付拿地所需資金，今年以來房企融資積極性高漲。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至５月２７日，房企債券融資持續(xù)井噴，今年以來債券類融資額達(dá)３０７６億元，同比增長約２５％。而２０１９年全年行業(yè)整體融資金額僅５８００億元。其中，４月房地產(chǎn)行業(yè)融資總金額達(dá)９７１億元，刷新最近幾年單月融資額紀(jì)錄。５月以來，房企融資繼續(xù)高位運(yùn)行。

　　從融資利率看，萬科Ａ、葛洲壩等企業(yè)的融資利率低至２％左右。相比此前動輒６％－１０％的企業(yè)債券，近期房企融資利率持續(xù)走低。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（５月１６日至５月２２日）房企境內(nèi)、外債券共發(fā)行１８筆，融資（含計(jì)劃）金額約１７０．４億元，融資金額環(huán)比上升１３７％。受益于積極的金融政策，國內(nèi)債券市場進(jìn)入階段性活躍期。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報(bào)記者表示，境外融資收緊，而境內(nèi)融資活躍，房企融資持續(xù)井噴，不少房企進(jìn)行儲備性發(fā)債。海外融資３月份規(guī)模驟減，４月份全面停滯，５月份小額復(fù)蘇，但前景仍不甚明朗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍增加境內(nèi)融資規(guī)模及融資期限，以保證在較長的一段時間內(nèi)現(xiàn)金流不受影響。

　　一些房企強(qiáng)調(diào)，融資金額不用作拿地使用。多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企盡管對某筆融資規(guī)定了用途，但融資后整體現(xiàn)金流變得寬裕，可以將更多的經(jīng)營性現(xiàn)金流用于拿地，這等于變相通過融資進(jìn)行拿地。

  來 源：  中證網(wǎng) 

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