2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，美股終結(jié)了史上最長(zhǎng)牛市，原油暴跌至比礦泉水都便宜，全球資產(chǎn)定價(jià)之錨的美債，還有傳統(tǒng)避險(xiǎn)資產(chǎn)黃金、日元，都曾一度失靈。在恐慌拋售潮中，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和避險(xiǎn)資產(chǎn)的邊界變得模糊，疫情一步步摧毀了市場(chǎng)參與者的自信。

　　國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，得益于疫情的有效控制，多數(shù)城市復(fù)工，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸恢復(fù)秩序。4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)好于預(yù)期，市場(chǎng)活躍度逐漸提高，帶動(dòng)了市場(chǎng)均價(jià)上漲。

　　1998年“房改”以后，由于市場(chǎng)快速發(fā)展，收益率高，國(guó)人一直對(duì)房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘。目前，全球經(jīng)濟(jì)受挫，房地產(chǎn)再次成為國(guó)內(nèi)普通老百姓尋求資金避險(xiǎn)的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　樓市浮現(xiàn)避險(xiǎn)資金

　　3月份以來(lái)，深圳樓市流行著一個(gè)操作：先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)專門為中小微企業(yè)主準(zhǔn)備的低息經(jīng)營(yíng)貸。貸款拿到后，再通過(guò)殼公司的層層轉(zhuǎn)手，最終用來(lái)買房。房抵經(jīng)營(yíng)貸亂象的背后，是大而不倒的深圳樓市，也是疫情之下資金避險(xiǎn)情緒的焦灼。

　　4月份，深圳樓市再現(xiàn)100萬(wàn)天價(jià)茶水費(fèi)；上海浦東碧云尊邸開(kāi)放認(rèn)籌當(dāng)日出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)景；青島因?yàn)檗k手續(xù)的客戶太多，導(dǎo)致交易中心系統(tǒng)崩潰……

　　“樓市并不是突然間就火了，這其中有疫情期間需求的后置釋放，有調(diào)整性改善需求的跟進(jìn)，有避險(xiǎn)情緒的蔓延�！睒�(lè)居控股青島公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為。目前樓市的復(fù)蘇是綜合性的，而且前期有一個(gè)“蓄能”的階段。她說(shuō)，“從北、上、廣、深等一線城市豪宅熱銷的情況也可以看到確有避險(xiǎn)資金在追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的身影�！�

　　“對(duì)于中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)，投資渠道比較少，除了買房子就是買股票，過(guò)去10年，買房的收益更為穩(wěn)定，買股票則大多賠了不少，而債券與股票關(guān)聯(lián)又較為緊密。因此，買房保值增值，可能是普通人投資最為簡(jiǎn)單的選擇�！鄙钲谑缆�(lián)行集團(tuán)股份有限公司集團(tuán)大客戶總監(jiān)趙朋說(shuō)。

　　但中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，目前全國(guó)的整體供需趨于平衡，居民的負(fù)債率已經(jīng)較高，加上部分一二線城市高房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些負(fù)面效應(yīng)等等問(wèn)題，使得國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控一直不放松。

　　從疫情以來(lái)多次不對(duì)稱的“降準(zhǔn)降息”政策來(lái)看，國(guó)家也希望引導(dǎo)資金到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上去，而不是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，雖然深圳出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)貸管理不善的紕漏，但資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道管控依然很嚴(yán)格，所以這次的國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際意義不大，房?jī)r(jià)不會(huì)因此而出現(xiàn)較快上漲。但這并不能阻擋避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市的決心�！皩�(duì)于普通人而言，操作不動(dòng)產(chǎn)，可能是保全個(gè)人資產(chǎn)最為恰當(dāng)?shù)姆绞�，雖然這種要求不能有過(guò)高的杠桿�！敝序E地產(chǎn)濟(jì)南東區(qū)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人譚康認(rèn)為，“樓市調(diào)控不放松，意味著房?jī)r(jià)年化率超過(guò)5%的幾率并不大，參照LPR，可能僅僅能吃平利息。以房致富的日子恐怕已經(jīng)一去不返，而對(duì)于資產(chǎn)保值來(lái)說(shuō)，結(jié)合全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，考慮貨幣長(zhǎng)期貶值周期，不動(dòng)產(chǎn)的抗壓性便會(huì)顯而易見(jiàn)�！�

　　不難判斷，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)很難再現(xiàn)過(guò)去10年的輝煌。但是，高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)將中國(guó)老百姓的70%-80%的資產(chǎn)都集中在樓市里，如果出現(xiàn)大跌，危害恐怕也難以想象。

　　因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壓艙石的作用，不僅僅是疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)的必答題，也是保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的期望。

　　為何成為避險(xiǎn)之地？

　　受疫情的全球蔓延影響，各國(guó)為了對(duì)沖疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的傷害、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，紛紛重啟QE，不斷向市場(chǎng)投入貨幣，并且通過(guò)降息手段紓困。這意味市場(chǎng)上的“錢”越來(lái)越多，借貸的成本越來(lái)越低。

　　一輪輪的增發(fā)與降準(zhǔn)降息，使得貨幣開(kāi)啟了貶值周期。大概率，全球經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的低利率階段。

　　在國(guó)內(nèi)，4月20日，央行再次將一年期的LPR從4.05%降到3.85%，降息幅度高達(dá)20個(gè)基點(diǎn)。五年期的LPR從4.75%降到4.65%，降低了10個(gè)基點(diǎn)。這次降息是歷史上LPR下降幅度最大的一次。一年期LPR居然跌破了4%，降到了3.85%。國(guó)內(nèi)雖然沒(méi)有增發(fā)貨幣，但是通過(guò)“降準(zhǔn)降息”操作來(lái)為貨幣市場(chǎng)爭(zhēng)取了空間。

　　在這樣的大背景下，普通老百姓該如何才能保證現(xiàn)金不貶值？

　　從股票上漲的邏輯分析，股票的短期上漲是由資金驅(qū)動(dòng)的�！敖禍�(zhǔn)降息”對(duì)于股市肯定是利好的。市場(chǎng)有資金，而且是很便宜的資金，肯定要找去向，而流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道被堵得很嚴(yán)，很大一部分便會(huì)轉(zhuǎn)向股市。

　　所以短期來(lái)說(shuō)，股票市場(chǎng)是由資金驅(qū)動(dòng)的，但目前來(lái)看，這個(gè)驅(qū)動(dòng)因素?zé)o法對(duì)沖疫情之下投資市場(chǎng)對(duì)未來(lái)預(yù)期的悲觀。

　　作為直接投資的產(chǎn)品，債券對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)主要在很多理財(cái)產(chǎn)品中體現(xiàn)。對(duì)于債券而言，降息會(huì)導(dǎo)致資金成本上升。如果在當(dāng)前發(fā)債券，要想獲取與之前同樣的資金，利率就得更低。新發(fā)行的債券利率低了，舊債券就會(huì)通過(guò)賬面價(jià)值的上漲來(lái)實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)利率的平衡。理論上講，債券市場(chǎng)也會(huì)走牛的。如果在低利率環(huán)境下，債券不漲，就可能是投資者擔(dān)心發(fā)行主體存在無(wú)法兌付的風(fēng)險(xiǎn)。

　　疫情之下，短時(shí)間資金面很寬裕，那么對(duì)于期限比較短的債券，隨著資金成本的下降，價(jià)格還有可能繼續(xù)上漲；而對(duì)于長(zhǎng)期債券，如果疫情過(guò)后利率上升，那么長(zhǎng)期債券的價(jià)格隨著資金成本的升高會(huì)慢慢跌回去。

　　期貨外匯作為投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)是比較高的，中行原油寶的案例就在眼前，這些產(chǎn)品的保證金制度在極端情況下，可以讓投資者虧得一毛不剩。

　　黃金被譽(yù)為資產(chǎn)配置的穩(wěn)定器。隨著疫情的發(fā)生和迅速蔓延，黃金也一度迎來(lái)了高達(dá)12.13%的最大漲幅，沖破每盎司1750美元，創(chuàng)下2012年10月以來(lái)的歷史新高。

　　但黃金并非有原則的避險(xiǎn)資產(chǎn)，隨著近期疫情在全球范圍內(nèi)爆發(fā)以及3月上旬-4月中旬原油價(jià)格暴跌，打破了各種資產(chǎn)之間的日常風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)性。投資者轉(zhuǎn)而以控制風(fēng)險(xiǎn)為主，密切關(guān)注波動(dòng)率，大家急于出售黃金換取現(xiàn)金以彌補(bǔ)其他地方的損失。此外，美元走強(qiáng)和通脹預(yù)期降低也削弱了黃金的吸引力。

　　深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，疫情對(duì)硬資產(chǎn)則毫無(wú)沖擊力，如對(duì)機(jī)械、房產(chǎn)沒(méi)有體現(xiàn)任何損害。但對(duì)流量資產(chǎn)沖擊巨大。他說(shuō)：“這就好比前幾天波切利在米蘭大教堂唱歌，教堂還是那個(gè)教堂，但一個(gè)人都沒(méi)有�！边@里所謂的“流量”，就是大教堂前的人沒(méi)了，對(duì)交易的、互動(dòng)的、協(xié)同的、產(chǎn)業(yè)鏈性質(zhì)的、生產(chǎn)的發(fā)展沖擊是巨大的，不可測(cè)的。

　　由此可見(jiàn)，在疫情下生活的人，突然發(fā)現(xiàn)工作可以彈性，居住區(qū)成為了最后的堡壘。家庭的價(jià)值，越來(lái)越成為影響人們生活的重要因素。疫情對(duì)人們產(chǎn)生了深刻的心理影響，這種影響體現(xiàn)在資產(chǎn)層面的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的保全感和安全感不是眼下股票、債券可以替代的。

　　金融市場(chǎng)的不確定性，主要也是因?yàn)榱髁抠Y產(chǎn)在疫情沖擊下的不穩(wěn)定。而樓市，雖然從投資的角度來(lái)看，已經(jīng)難有較高的回報(bào)率，但作為穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不失為一種選擇。

　　“疫情期間，也有不少高凈值客戶，賣掉了部分房產(chǎn)，投資基金、二級(jí)市場(chǎng)、黃金等，進(jìn)行資產(chǎn)配置，畢竟有些基金的收益率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏房產(chǎn)的�！� 北京觀石投資管理有限公司私人銀行家劉昆認(rèn)為，房地產(chǎn)并非惟一避險(xiǎn)渠道，“但買房是剛需，而且有改善需求，尤其是一二線城市位置好的學(xué)區(qū)房抗跌性強(qiáng)，長(zhǎng)期來(lái)講一定增值。更重要的是，相對(duì)于金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)屬于老百姓能看懂的產(chǎn)業(yè)。”

　　根據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，即使遇到極端情況(比如金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退等)，房?jī)r(jià)暴跌后，一二線城市的中心區(qū)域也能夠很快漲起來(lái)。

　　疫情之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，尤其令人關(guān)注。

　　來(lái)源：商周刊

編 輯：liuy